2018年物业服务行业深度研究报告

２０１８年物业服务行业深度研究报告

内容目录

1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (4)

1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (4)

1.2. 行业营收超6000亿，行业集中度提升 (5)

2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 (6)

2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (6)

2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7)

2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (9)

3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (10)

3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (10)

3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (11)

3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (11)

3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小 (13)

3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14)

4. 投资建议 (14)

4.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积

充足 (15)

4.2. 建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (17)

4.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长

点 (19)

图表目录

图1：物业管理公司市值（亿人民币） (4)

图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4)

图3：全国物业管理行业总面积 (5)

图4：物业管理行业增速超第三产业 (5)

图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5)

图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5)

图7：国有建设土地出让面积（万公顷） (6)

图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降 (6)

图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6)

图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数） (6)

图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务 (7)

图12：2017年物业业态面积占比情况 (8)

图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月） (8)

图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） (8)

图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9)

图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月） (9)

图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)

图18：百强物业服务企业增值服务利润占比提升 (9)

图19：部分物业服务企业互联网APP总下载量（次） (10)

图20：2017年部分物业服务企业管理面积构成情况——部分物业企业与地产开发公司关系密切 (10)

图21：我国房地产行业集中度持续提升 (11)

图22：物业服务上市公司现金流和净利润比较（亿元） (12)

图23：物业服务上市公司总资产周转率 (12)

图24：部分物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流关系 (12)

图25：2017年百强物业服务企业营业成本构成 (13)

图26：物业管理人力成本逐年上升（元/年） (13)

图27：百强物业大单体面积项目数量 (13)

图28：碧桂园物业管理费较低，但单位收费面积毛利润较高 (13)

图29：物业服务企业品牌价值（亿元） (14)

图30：物业服务企业品牌首选率排名 (14)

图31：碧桂园服务管理面积地图 (15)

图32：碧桂园服务主要业务简介 (15)

图33：碧桂园服务2018年上半年营收构成-按业务 (15)

图34：碧桂园服务营业收入情况 (16)

图35：碧桂园服务利润情况 (16)

图36：碧桂园服务从碧桂园集团获得的收费管理面积 (16)

图37：碧桂园服务储备面积充足，未来放量潜力大 (16)

图38：彩生活管理、提供顾问、合作的住宅小区区域分布图 (17)

图39：彩生活2018年上半年营收构成-按业务 (17)

图40：彩生活营业收入情况 (17)

图41：彩生活利润情况 (17)

图42：彩生活社区服务平台功能简介 (18)

图43：彩生活“彩惠人生”模式创新社区增值业务 (18)

图44：彩生活在线平台用户量突破千万（万人） (19)

图45：彩生活平台服务面积构成（百万平方米） (19)

图46：南都物业业务已经成功拓展到十余个省市 (19)

图47：南都物业历年营收构成-按业务 (19)

图48：南都物业历年总收入情况及增速 (20)

图49：南都物业历年净利润情况及增速 (20)

图50：南都物业不同物业类型单价（元/平方米.月） (21)

图51：南都物业不同包干制物业类型项目毛利率（%） (21)

表1：房企分拆物业公司情况梳理 (7)

表2：部分地方政府出台有关物业覆盖规划文件 (7)

表3：部分物业服务企业互联网社区平台情况梳理 (10)

表4：2017年以来主要物业公司并购事件 (12)

表5：南都物业2017年上半年主要客户情况 (20)

1.物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿

1.1.物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值

自2014年物业管理企业彩生活成为第一家在港股上市的公司，资本对物业行业的关注度不断提高。目前共8 家企业（彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务）登陆香港主板，1家（南都物业）在A 股上市。数家公司的上市证明了物业服务公司也能诞生巨头，绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值为百亿级别。

图1：物业管理公司市值（亿人民币）

资料来源：wind，天风证券研究所

从估值来看，资本市场给予物业公司较高的估值。对比A股和港股的平均市盈率，除了祈福生活和中奥到家估值偏低之外，其他物业公司均在A股和港股的平均市盈率水平以上，碧桂园服务的估值达到约70倍。较高的市盈率说明资本对物业上市公司的看好。

图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较

资料来源：Wind，天风证券研究所