中山市城市更新单元计划论证报告.doc

中山市城市更新单元计划论证报告编制指引（征求意见稿）

中山市城市更新局

2019年11月

目录

第一章总则 (6)

1.1【编制目的】 6

1.2【编制意义】 6

1.3【编制依据】 6

1.4【编制原则】7

1.5【适用范围】8

1.6【编制单位】8

第二章编制内容 (8)

2.1【城市更新单元划定】8

2.2【城市更新单元分类】9

2.3【城市更新单元命名】10

2.4【基本情况】10

2.4.1地理位置10

2.4.2社会经济发展情况11

2.4.3意愿调查情况 11

2.4.4基础数据调查情况11

2.4.5范围核定11

2.4.6现状问题综述 12

2.5【相关规划衔接情况】12

2.5.1国土空间总体规划12

2.5.2城市更新（“三旧”改造）专项规划13

2.5.3控制性详细规划13

2.5.4相关规划13

2.6【更新单元规划情况】13

2.6.1更新必要性13

2.6.2更新单元细分 14

2.6.3单元发展策划 14

2.6.4用地规划意向 14

2.6.5开发建设总量控制要求15

2.6.6道路及交通设施规划 15

2.6.7公益性设施规划16

2.6.8历史文化保护 16

2.6.9空间设计要求 16

2.6.10规划实施监管17

2.6.11控规调整内容17

2.7【总体管控要求】17

2.8【相关专题论证】18

2.8.1片区统筹论证 18

2.8.2控规调整论证 18

2.8.3历史文化保护论证19

2.8.4市政基础设施承载力论证19

2.8.5海绵城市论证 20

2.8.6交通承载力论证报告 20

2.8.7其他论证内容 21

第三章技术要求 (21)

3.1【片区统筹论证编制要求】21

3.1.1片区统筹适用条件21

3.1.2统筹论证原则 22

3.1.3片区更新定位与目标 23

3.1.4片区用地功能统筹23

3.1.5城市基础设施统筹23

3.1.6城市干道系统统筹23

3.1.7公益性用地统筹23

3.1.8分单元实施更新控制要求25

3.2【更新单元细分工作要求】26

3.2.1单元细分类型 26

3.2.2单元细分划定 26

3.2.3特殊情况31

3.2.4更新单元面积比例要求32

3.3【公益性设施配套管控要求】33

3.3.1管控对象33

3.3.2配套原则34

3.3.3配套要求35

3.3.4控制规划人口规模上限36

3.4【开发建设总量控制要求】36

3.4.1计算规则36

3.4.2控制要求41

3.5【空间设计管控要求】42

3.5.1管控原则42

3.5.2控制标准42

3.6【规划实施监管要求】43

3.6.1项目分期实施要求43

3.6.2必须政府主导改造的项目类别43

3.6.3不得自行改造的项目类别44

第四章编制成果要求 (44)

4.1【纸质成果】44

4.2【电子数据格式】45

第一章总则

1.1【编制目的】

为强化规划统筹，有序推进全市城市更新工作，规范“城市更新单元计划论证报告”（以下简称“论证报告”）的编制，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》、《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》和《关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的实施意见》的要求，制定本指引。

1.2【编制任务】

本指引所指的“论证报告”是城市更新单元计划申报材料的重要组成部分，是充分论证单元更新合理性，平衡多方诉求、实现多部门协同决策的重要工作平台，是调整优化城市更新所在片区控制性详细规划，制定城市更新单元规划的前期论证阶段，是改造项目规划方案和城市更新单元规划编制中应直接落实、不得调整与变更的重要管控内容及其技术要求。

1.3【编制依据】

“论证报告”应当依据已批城市更新专项规划、已完成

的更新意愿调查和基础数据摸查成果、经济可行性论证报告、社会风险评估报告进行编制，须符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市总体规划）、专项规划等上层次规划要求、并与城市设计、控制性详细规划和村庄规划相衔接，执行国家、省、市政府相关政策文件，遵照国家规范和本市技术标准开展编制。

1.4【编制原则】

（一）强调整体统筹

城市更新是实现城市土地二次开发的重要手段。“论证报告”应注重对城市重点发展地区的统筹，强调整体性更新，协调政府、市场与权利人的多方利益，划定更新单元并明确更新重点和管控要求。

（二）保障公共利益

城市更新是完善城市各项设施配套、改善交通的重要途径。“论证报告”应落实上层次规划的各类公益性设施和用地，优先保障城市基础设施、公共服务设施以及城市其他设施用地，鼓励整体连片改造，并按容量增加公益性设施和用地。

（三）体现科学规划

“论证报告”应当充分开展规划范围的土地、房屋、人口、产业、社区服务以及各类设施等的现状数据调查，科学

合理规划布局和建设总量，广泛的公众参与，创造宜居宜业生活环境。

（四）守住城市底线

“论证报告”要高度重视生态文明建设，对城市历史文化底蕴深厚地区，不急功近利，不大拆大建，严格遵守生态控制线，划定各类保护范围，提出保护要求与建设控制。1.5【适用范围】

中山市行政区域内，需要编制城市更新单元规划的更新项目，应按照本指引要求开展“城市更新单元计划论证报告”的编制。

1.6【编制单位】

城市更新单元规划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担。

第二章编制内容

2.1【城市更新单元划定】

（1）城市更新单元原则上由《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划》划定，是一个完整的功能区。

（2）城市更新单元范围的划定，宜结合宽度15米及以