房产项目标准开发周期计算
房地产开发项目后评估报告
房地产市场重大变化影响客户消费观念和投资热情，销售速度放缓。如政策调控导致购房者消费能力下降，住房需求减少。
市场变化时机
项目销售时机
该项目的营销方案主要通过价格优惠、促销活动和宣传推广等手段来吸引目标客户群体，但实际效果未达到预期。
销售业绩受到市场需求、产品质量和售后服务等因素的影响，实际设计与预期定位存在偏差。
建筑的设备和技术
项目的设备和技术是根据项目的设计需求而选取的，包括空调设备、通风设备、电气系统等。在设计中，设计团队需要根据项目的实际情况和需求，选择合适的设备和技术，以确保项目的正常运行和使用效果。
项目的建筑标准
设计过程管理的重要性
设计过程管理对确保项目设计的顺利进行和质量保证起到至关重要的作用。这一过程中需要强化与其他专业领域的沟通和协调，以及时处理问题和难点。同时，还需严格控制和管理设计质量和进度，确保满足要求和质量标准。
城市商业和工业发展状况
城市商业和工业的发展会对房地产市场产生重要影响，发展迅速则市场繁荣，滞后则市场萧条。
人口流动和城市规划因素
人口流动和城市规划也是影响房地产市场的重要因素，频繁的人口流动和大量的基础设施建设会促进房地产市场的繁荣。
宏观经济和房地产市场发展变化分析
03
土地使用权转让情况
评估程序是否合法、合规，是否符合法律法规要求，交易价格是否合理、公允，是否对项目开发成本产生重大影响。
需要进一步提高工作效率
在项目报建工作中，部分工作环节存在拖延现象，影响了工作效率的提高。我们将加强工作进度的把控，确保每个阶段工作的及时完成。
需要进一步完善报建流程
目前的报建流程还不够完善，存在一些漏洞和不足之处。我们将进一步优化和完善流程，提高流程的规范性和可操作性，使整个报建工作更加高效和便捷。
房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
昆明地区房地产项目开发成本计算标准
消防、通风设施费用
100元/平米
供水设施
50元/平米
供电设施
60元/平米
煤气设施
每户3500元
绿化及市政工程
80元/平米
中水设施
20元/平米
小区道路
60元/平米
不可预见费用
2项～5项之和的3.5%
总投资
2项～6项之和
管理费
2项～5项之和的3.5%
财务费
7项～8项之和的4%
可售面积
住宅
内部认购
一层商业
二层以上商业
车位
销售收入
住宅
内部认购
一层商业
二层以上商业
车位
销售费用
广告费
按照销售收入2％计
代理费
按照销售收入2％计
测绘费
2*1.36元/平方米
税费
营业税
按销售收入5.5%计（万元）
土地增值税
按销售收入1%计（万元）
土地使用税（2年）
按土地面积1元/㎡每年计（万元）2年
贷款
项目总成本
工程项目（费用）名称
计算标准
经济技术指标
建设用地面积
总建筑面积
建筑面积（地上）
住宅
商业
一层商业
二层以上商业
地下
土地取得费用
地价款
契税
地价款3％
前期费用
地质勘察费
7元/平米
建筑设计费
20元/平米
散装水泥专项资金
1元/平米
市场调研及策划费
根据市场价格估算
质检费
2000×建面×0.14%
工程监理费
10×建面
7项+8项+9项+12项+13项
房地产项目标准工序及工期(最全)
完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。
今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计精选文档3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计精选文档6、施工图设计精选文档7、精装图设计精选文档精选文档8、导视系统设计精选文档精选文档9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
房地产开发项目经济测算ppt课件
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
房地产经营与管理公式1
可以接受否则不可以接受
当投资项目的净现金流量具有一个内部收益率时 i<FIRR 则对于所有的 i 值 NPV 为正值
i>
FIRR
则对于所有的 i 值
NPV 为负值
3)动态投资回收期
-t （CI-CO）t（1+ic） =0
t 0 pb
Pb---动态投资回收期 Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1]+上期累计净现金流量现值 的绝对值/当期净现金流量现值 4）静态指标公式 ①RPC=(GDR-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100% RPC---成本利润率 TDC---项目总开发成本 GDV---项目总开发价值 DP---开发商利润
③利息备付率 利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般大于 2 ④偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金 可用于还本付息资金即净运营收益，一般是税前的，应大于 1.3，是折旧摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的 利润 偿债备付率即还本付息比率， 指项目借款偿还期内各年用于还本付息的资金 与当期应还本付息金额的比率 ⑤资产负债率=负债合计/资产合计*100% 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 ⑥ 流动比率=流动资产总额/流动负债总额*100%= （现金和银行存款+短期投 资+应付票据）/（短期借款+应付票据和应付账款+应付工资） 流动比率一般大于 200% ⑦速动比率= 流动资产总额 存货 *100%
②投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100% 项目总投资=总开发成本+经营资金（经营方式） 项目总投资=总开发成本-财务费用（出租方式） 利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税 金及附加 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 ③资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100% ④资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100% =（税后净现金流+还本付息额）/资本金*100% ⑤静态投资回收期 P′b
房地产开发项目前期测算
6 幼儿园、会所 3500
0.37
7
售楼处
8000
0.41
8
低层地下
2000
2.2
9 多层地下车库 2000
4.2
序号 费用项目 计算标准 单位 标的数量
单位 亩 亩
万平米
万平米
单位
投资(万元) 12820 12030 130 360 300 55820 4580 8290 24450 840 420 1300 3260 4320 8360
6
三通一平
30
元 / 平米
7 水泥、墙体
10
元 / 平米
8 招投标、定额 0.2%
9 图纸审查优化
7%
10 劳保、保障金
4%
11 白蚁防治费
2.4
元 / 平米
12
工程监理
15
元 / 平米
13
质检验收
0.1%
14 电力增容费
元 / 平米
四 配套基础设施 543 元 / 平米
1 市政园林设计 2.0%
2 小区道路广场300元/平米3园林景观
500
元 / 平米
4 公共绿地、道路
50
元 / 平米
5
供电工程
120
元 / 平米
6
配电室
150
万元/座
7
安保智能化
0.3
万元 / 户
9
燃气
0.4
万元 / 户
10 组团内管网
0.3
万元 / 米
11 市政接口费
10
元 / 平米
12 交通信号、路牌
20 万元 / 路口
五
管理费用
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产项目开发周期基准
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M 2项目为例）⏹⏹● 减少结算中与承包商的纠纷。
➢ 当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
签署合同工许可证四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室住宅类物业施工周期基准的编制说明：1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准；4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加与外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温与外饰面施工的时间；8)室内精装修工期另外考虑；9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
（二）“都市综合体”施工周期基准1.物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2 ）2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）3.物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）“都市综合体”施工周期基准的编制说明：1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
房地产开发成本计算
一、建设项目投资估算固定资产投资:项目按拟建规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息：企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金:维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金建设项目总投资形成的资产分为:固定资产、无形资产、延递资产、流动资产二、房地产项目投资与总成本费用估算（一）概念1、开发项目投资特点：出售、出租、自主经营2、开发项目总投资（开发建设投资、经营资金）①开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用.土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等②经营资金：开发企业用于日常经营周转的资金3、开发产品成本：房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用用途角度分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本核算分为：开发直接费（土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）、开发间接费(管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)；开发成本、开发费用进行同样的分类（二）房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算①土地使用权出让金，方式：拍卖、招标、协议②土地征用及拆迁安置补偿费，方式:货币补偿、产权调换③土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费④土地租用费：土地租用方向土地出租方支付的费用。
置业投资中经常使用⑤土地投资折价：合作开发项目2、前期工程费①项目的规划、设计、可行性研究费用：一般来说，规划及设计费用占建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的0.1％——0.3%，水文、地质勘探为设计概算的0。
5％左右②“三通一平”等土地开发费用，一般为设计概算的0.35％3、基础设施建设费（红线内外工程费)：建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
建设工程标准化工期指引
建设工程施工标准化工期指引1目的1．1为集团战略发展提供技术支持。
1．2为集团领导在战略决策阶段从宏观层面掌握项目开发的建设周期。
1．3为集团项目开发进度指标的合理性提供决策依据。
1．4为集团各子公司工程建设进度的精细化管控提供参考。
2适用范围2．1适用对象2．1．1本指引适用于集团新建住宅地产开发项目的决策及前期阶段。
2．1．2本指引不适用于受拆迁影响和土地一级开发成熟度影响的工程项目。
3术语3．13．1．13．1．23．1．3是该44．14．1．1各项目标准工期的确定必须以安全、质量符合国家及地方相应的法律法规和标准规范为前提。
4．1．2当工期需要压缩时，施工规范明确的施工技术间歇时间，质量评定、验收时间和必要的工序准备时间不得压缩。
4．1．3当工期压缩量大于定额工期的25%，或有可能造成工程赶工费、措施费大量上涨时，项目公司应组织集团相关职能部门召开专题会审议。
4．2地区划分4．2．1依据《全国统一建筑安全工程工期定额》将全国划分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区。
4．2．2I类地区：上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、四川、贵州、云南、重庆、海南。
4．2．3Ⅱ类地区：北京、天津、河北、山西、山东、河南、陕西、甘肃、宁夏。
4．2．455．15．25．3时间。
5.4停工（如发生，计划相应顺延）。
6计算指标6．1最长周期计算区（期）内施工最长周期楼栋的层数。
6．2计算结果（绝对指标）按照标准化工期计算方法所得的算数累加值就是计算结果的绝对指标。
6．3相对指标相对指标界定了标准化工期的合理范围和压缩空间。
即在绝对指标的基础上，I类地区±10%，Ⅱ类地区±15%，Ⅲ类地区±20%。
6．4开工时间6．4．16．4．26．4．2开工。
6．4．26．4．2审议。
77．17．1．1只需按7．1．2第二阶段包括主体工程和粗装修及相关专业工程两个环节。
此阶段是施工交叉作业最复杂、各专业协同施工管理难度最大的阶段。
某房地产开发项目经济评价案例
某房地产开发项目经济评价案例1. 简介在这个案例中，我们将对某房地产开发项目进行经济评价。
经济评价是用来评估一个项目的经济可行性和潜在收益的过程。
我们将使用一些基本的经济评价指标来分析该项目的盈利能力和风险。
2. 项目概述该房地产开发项目位于一个发展迅速的城市附近，项目计划建设一组高层住宅楼。
该项目的主要目标是满足该地区不断增长的人口需求，并为投资者创造可观的回报。
该项目的预期规模是建造10栋高层住宅楼，每栋楼有30层，每层有10个住房单元。
总共有300个住宅单元。
项目的预期建设时间为3年。
3. 投资成本3.1. 土地成本在该地区购买土地是项目实施的首要任务。
该项目的土地成本为5000万元。
3.2. 建设成本该项目的建设成本包括土地清理、土木工程、结构建设、装修等。
据初步估计，建设成本约为1亿元。
3.3. 其他成本除了土地和建设成本外，项目还需要考虑一些其他成本，如营销费用、运营费用等。
这些成本将根据实际情况进行具体计算。
4. 收入预测4.1. 销售价格该项目计划将住宅单元的销售价格定为每平方米2万元。
每个住房单元的平均面积为100平方米，因此每个住房单元的售价为200万元。
4.2. 销售周期销售周期是指从项目开始销售到全部销售完毕所需的时间。
根据市场调研，该项目的预计销售周期为2年。
4.3. 销售量预测根据市场需求和竞争情况，我们预计每年能够销售出100个住宅单元。
因此，整个销售周期内总共预计销售出300个住宅单元。
5. 财务分析5.1. 投资回报率（ROI）投资回报率是一个衡量项目盈利能力的指标，它表示项目投资所带来的收益与投资金额之间的比例关系。
投资回报率（ROI）= （总收入 - 总成本）/ 总成本根据我们的预测数据，总收入为6000万元（300个住宅单元 * 200万元/单元），总成本为1.5亿元（土地成本+建设成本）。
带入公式计算：ROI = （6000万元 - 1.5亿元）/ 1.5亿元 = -0.6投资回报率为负数，意味着该项目的投资回报率为负值，预计亏损。
房地产开发项目投资估算
引言概述正文内容1.项目规模估算1.1.确定项目用地面积：根据市场需求和项目布局，确定项目所需用地的面积。
考虑到道路、绿化等公共设施的要求，获得可开发用地面积。
1.2.计算总建筑面积：根据项目的规划和功能要求，计算各个建筑物的建筑面积，并累加得到总建筑面积。
2.项目成本估算2.1.土地成本估算：根据用地面积和土地市场价格，计算土地的购置成本。
2.2.建筑物成本估算：根据建筑面积，结合建筑材料和施工工艺，计算建筑物的建设成本。
2.3.基础设施成本估算：考虑到项目所需的道路、排水系统、供电系统等基础设施，计算基础设施的建设成本。
2.4.其他成本估算：包括设计费、流动资金、销售费用等，对项目的其他成本进行估算。
3.项目收益估算3.1.销售收益估算：根据市场调研和销售预测，估计项目的销售额和销售周期。
3.2.出租收益估算：如果项目是出租型房产，根据市场租金和出租周期，估计项目的出租收益。
3.3.其他收益估算：考虑到项目可能带来的其他收益，如广告收入、停车位租金等。
4.项目风险分析4.1.供应风险分析：根据市场调研和竞争情况，分析项目供应是否超过了需求，评估市场风险。
4.2.销售风险分析：考虑到项目的销售周期和价格波动，评估项目销售风险。
4.3.法律风险分析：审查项目合法性，评估项目可能面临的法律风险。
5.投资回报分析5.1.投资回报率分析：根据项目的总投资和预计收益，计算投资回报率。
5.2.资本金回收期分析：根据项目的投资额和预计年度收益，计算投资回报的资本金回收期。
5.3.内部收益率分析：利用现金流量分析方法，计算项目的内部收益率。
总结通过对房地产开发项目投资估算的详细阐述，可以看出在项目投资估算过程中，需要考虑到项目规模、成本、收益、风险等多个因素。
其中，项目规模的估算和项目成本的估算是项目投资估算的基础，而项目收益估算和风险分析则直接影响到项目的可行性和盈利潜力。
投资回报分析是对项目投资效果的衡量和评估，可以帮助投资者做出明智的决策。
房地产项目开发成本计算例
编制日期：2002/05/01 CBGLB
二、不计入容积率的建筑面积 1、地下车库 停车位个数
三、不计建筑面积的构筑物 1、游泳池 2、网球场 3、其它-
容积率（按净地计算） 容积率（按含代征地计算）
0 0 0 0 2400 1500 900 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.02 0.80
900 900
0
1.03 0.82
128309 125909 118009 66674 51335
0 7900
0 7900
75589 74689 66789 28524 38265
7900
7900
52720 51220 51220 38150 13070
0
备注
3、停车楼面积 停车位个数
4、其它-
（二）不可售面积 1、幼儿园面积 2、会所面积 3、自行车库面积 4、配电房面积 5、其它面积
1500 1500
0
成本计入配套费用
1.00 0.79
退红线土地面积（平方米） 建筑覆盖占地面积（平方米） 绿化占地面积（平方米） 道路占地面积（平方米） 道路以外硬地面积（平方米） 退红线土地面积（平方米） 住宅总套数（套）
车位总数（个）
876
532
建筑覆盖率 绿化率 道路覆盖率 硬地覆盖率
344 停车楼车位 地下车位 硬地车位 道路车位
1#地块项目指标
项目
项目总占地(净地M1) 项目总占地(含代征地)
总建筑面积（平方米）
1＃地块
一期
二期
125960
73056.8
52903.2
159550
92539
670111283Βιβλιοθήκη 97558952720
购房合同约定的建设周期
鉴于甲方（开发商）与乙方（购房者）就购房事宜达成一致，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，双方就购房合同约定的建设周期如下：一、开工时间1. 甲方应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设本项目。
2. 如因特殊情况，如土地征收、拆迁等原因导致开工时间延期，甲方应提前30日向乙方书面说明原因，并经乙方同意后，方可延期开工。
二、竣工时间1. 住宅类建设项目应在开工之日起4年内竣工。
2. 非住宅类建设项目的竣工时间根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同而有所规定，具体如下：（1）商业、办公类建设项目：开工之日起3年内竣工；（2）工业类建设项目：开工之日起3年内竣工；（3）仓储类建设项目：开工之日起3年内竣工；（4）其他类建设项目：开工之日起3年内竣工。
3. 如因特殊情况，如设计变更、施工进度等原因导致竣工时间延期，甲方应提前30日向乙方书面说明原因，并经乙方同意后，方可延期竣工。
三、违约责任1. 甲方未能按约定时间开工或竣工，应承担以下违约责任：（1）向乙方支付违约金，违约金按以下标准计算：开工逾期：每日按合同总价的千分之一支付违约金；竣工逾期：每日按合同总价的千分之一支付违约金。
（2）逾期2年以内的，甲方需承担违约金；逾期2年以上的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付的购房款，并按实际损失承担赔偿责任。
2. 乙方未能按约定支付购房款的，应承担以下违约责任：（1）每日按逾期付款金额的千分之一支付滞纳金；（2）逾期超过合同约定付款期限的，甲方有权解除合同，乙方应退还已收房款，并按实际损失承担赔偿责任。
四、争议解决1. 本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。
2. 本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
五、其他1. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（或盖章）之日起生效。
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阶段
工作内容
基础形式/地 上主体层数/
面积
基本数据
单位
基础及结构 （框剪）
初装修 水电安装 外架拆除
室外管线 硬景道路 园林绿化
说明
前
设计
期 设计审查及报建
天
171
天
30
第 一
场地、土方 小区道路
天
30
阶 桩基础及地基处 灌注桩
天
85
段 理(含检测）
预制桩
天
60
基础施工 完成至±0.00 天
40
根据基础形式选择
10/10000m2 天
50
90
70
11/12000m2 天
55
94
70
12/15000m2 天
60
98
70
13/15000m2 天
65
102
70
14/15000m2 天
70
106
70
15/15000m2 天
75
106
70
16/15000m2 天
80
110
70
17/15000m2 天
年
1.3
竣工验收 荒时间
开
估计值
天
90
从竣工验收至入伙前各项准备工作时间，此部分按60-90天计算。
合理总工期
天
756
总工期=前期+房建合理工期+竣工验收开荒时间：
计算值
月
25.2 即从设计—场地土方平整—桩基施工—总包施工—分包施工至最后竣
年
2.1
工验收开荒完成达到交房条件的全过程。
层数
单层施工天数 结构 初装
10
5
4
11
5
4
12
5
4
13
5
4
14
5
4
15
5
4
16
5
4
17
5
4
18
5
4
19
5
4
20
5
4
21
5
4
22
5
4
23
5
4
24
5
4
25
5
4
26
5
4
27
5
4
28
5
4
29
5
4
30
5
4
31
5
4
32
5
4பைடு நூலகம்
33
5
4
％
支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期5-30%
天
350 第二阶段工期＝（第二阶段基本工期＋地下室、斜屋面…全装修房）
计算值
×（1＋地形地貌系数）。
月
11.7 第二阶段指：总包进场从基础开始施工至最后竣工。
房建合理工期
天
465
计算值
月
15.5
房建合理工期＝第一阶段工期＋第二阶段工期： 即从场地土方平整－桩基施工－总包施工至最后竣工的全过程。
160
174
70
33/20000m2 天
165
178
70
工期计算
前期工期
天
201 设计及相关准备工作之和
第一阶段工期
第二阶段基本工期
地下室
斜屋面
第
裙楼
二
阶
假期影响
段
天气影响
调
整 总包提前进场
值 全装修房
天 天 1天 天 天 天 天
天 天
115 第一阶段工期相加之和
273 第二阶段工期相加之和
15
每增加一层地下室增加工期15天
12
斜屋面增加12天工期
0
每增加一层裙楼增加工期15天
20
跨春节，增加20天
30
跨雨季（成都市5-8月份），增加30天
如总包不能在桩基、土方施工期间提前进场，则增加15天的施工准备 期
全装修房较相对应的毛坯房增加60天
第 二 阶 段 调 整 值
地形地貌 第二阶段工期
山地建筑等特殊地形地貌和地质条件，要具体考虑对基础施工、边坡
85
114
70
18/15000m2 天
90
118
70
19/15000m2 天
95
122
70
第
20/20000m2 天
100
126
70
二 阶
主体施工
21/20000m2 天
105
130
70
段
22/20000m2 天
110
134
70
23/20000m2 天
115
138
70
24/20000m2 天
120
142
70
25/20000m2 天
125
146
70
26/20000m2 天
130
150
70
27/20000m2 天
135
154
70
28/20000m2 天
140
158
70
29/20000m2 天
145
162
70
30/20000m2 天
150
166
70
31/20000m2 天
155
170
70
32/20000m2 天