城市经济学 第九章 分区与增长控制

9.1.3 财政分区




推动分区的另一因素是确保家庭和企业能够产 生足够的财政剩余，而不是出现赤字。 当土地使用者支付的税收超过了公共服务成本 时，就会产生财政剩余。 如果一个商业或工业土地所有者能够产生财政 剩余，那么这个剩余将部分抵消负外部性，如 噪音、交通堵塞和污染。 一般而言，低收入社区要频繁在环境质量和财 政收益之间做权衡。
考虑控制城市增长边界对土地所有者 的影响。 较细的负斜率曲线是初始的城市竞价 租金曲线。初始均衡状态下，城市土地 竞价租金曲线与水平的农地竞价租金曲 线相交于点i。城市初始半径12英里。 引入增长边界后，城市增长边界为于 8英里处，8英里外禁止开发。这样，812英里的土地租金将下降到农地租金 水平。0-8英里的城市竞价租金曲线向 上移动至粗线所在位置。 显然，边界以内的土地所有者将是受 益者；边界以外的土地所有者是受损者。
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美国CBD公寓客户有明显的等级划分
客户 Luxury apartment 奢侈公寓
家族型富豪、闻名世界 的财富阶层，金融界、 文艺界名人及国际名流。
Semi-luxury apartment 半奢侈公寓
当地的学生、艺术家、 下城区的business professionals及一些 名人。 华尔街的businessman and women, and their families
9.1.1 分区制早期的历史



中国古代城市的功能分区，早在《考工记》中就 有“左祖右社，面朝后市”的记载。 隋以后历代都城，大都采取以宫城为中心的功能 分区布局形式等。 市场一般集中布置在独立的地段；王公贵族和平 民百姓的居住区明显地划分开——北京“东富西 贵，南城是布衣” 。
9.1.1 分区制早期的历史

如果开发商满足交通流、停车、景观改进标准，则 允许居民区内的零售企业开发
பைடு நூலகம்
居住妨害的分区

高密度的住房通常也会产生负的外部性

噪声 交通拥堵 停车问题 视野污染，诸如采光限制和景观限制

在特定区域限制公寓，以降低负面影响 对高密度住宅开发的有效分区

当开发商提供以下内容时，在特定区域允许高密度住房开发 小巷停车（小区内停车）容量 减少交通拥堵所做的街道优化 建筑设计 美学方面考虑，使人愉悦 通风采光
9.4 增长控制：城市增长边界



从图形可以看出，两个同样规模的城市向一个大 城市和一个小城市转变的过程是非效率的。 小城市具有较高的效用，因此一个有效的政策是 使人口从大城市向小城市转移。 增长控制政策阻止了工人的有效移动，从而使得 在均衡点所获得的共同效用低于两个城市初始的 效用。
9.4 增长控制：城市增长边界
9.4.3 城市增长边界与密度
假定城市制定增长边 界，但不限制地块面积。 这时，在增长边界政 策驱使下，土地价格将 上涨，由此会提高建筑 密度，使得该城市的人 口达到350万。在f和g 点又重新实现了均衡。 此时，共同的效用水 平是67美元。 注意：此时两城市的 效用水平比制定增长边 由于增长控制带来的扭曲影响可以部分地被 界又限地块面积时的60 密度提高抵消，因此在更为灵活的密度控制 美元高。 下，城市居民可以获得更高的效用。
增长边界与开放空间的权衡



增长边界可以降低本区域的效用水平，提高受 控城市的土地租金。 土地和住宅价格的上涨损害了承租人的利益， 而增长边界以内的土地所有者将从较高的土地 价格中获益。 如何比较增长边界的收益与成本？ Cheshire & Sheppard (2002)认为增长边界 产生的成本要大于它的收益。
工业妨害分区

工业企业生产负的外部性：


噪声 烟尘 视野污染

限定工业企业到工业园区，以降低负的 外部性对居民区域的影响
8
9
零售妨害的分区

零售企业也会提供负的外部性:

噪声 交通拥堵 空气污染 停车问题


将零售企业限制在零售中心，以降低诸如汽车、 卡车对居民区造成的负的外部性 零售的有效分区
第9章 分区与增长控制

以往的分析假定土地分配给出价最高的人，即， 政府不干预城市土地市场。 现实:

在世界大多数国家，城市都有关于土地利用控制的 政策。 通过分区规划，限定大多数活动的区位选择。 为什么城市控制土地利用? 土地利用控制的市场效果是什么? 分区和其他土地利用控制的法律基础是什么?
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思考:


1.概 论
9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 土地利用分区 分区的法律环境 无分区城市又会怎样呢？ 增长控制：城市增长边界 其他增长控制政策
9.1 土地利用分区



城市功能分区是按功能要求将城市中各种物质要 素，如工厂、仓库、住宅等进行分区布置，组成 一个互相联系、布局合理的有机整体，为城市的 各项活动创造良好的环境和条件。 分区制的基本思想是，将那些在功能上“不协调 ”的土地分开利用。 但政府对“不协调”往往给予非常灵活的解释。
9.4 增长控制：城市增长边界



一般的城市会制定大量的政策来限制土地开发数 量和人口数量。城市可以宣布那些超出边界的开 发违法；或者限制某一地区的公共产品供给数量 ，如道路、供水管道和下水道。 赫斯勒&斯特兰奇（1995）分析框架。假设一个 区域经济体内有两个完全相同的城市；城市居民 都承租土地。 最开始，每个城市的效用水平都是72美元，最初 的区位均衡：没有工人会有激励去改变自己的区 位。
9.1.5 开放空间的供给



有些城市将大块土地中的一部分划分为“开放空间”、 “绿化带”或者“农业保护区”。这种分区类型不允许 土地所有者完全耗用土地，以给城市居住者提供开放空 间。 开放空间分区有效率吗？ 这种分区制的一种替代方案是政府购买土地作为开放空 间。假如某市计划通过购买土地而不是通过分区的方式 取得开放空间，那么只有当开放空间的边际收益超过其 边际成本时，该市才会保留这些土地。 当该市面对开放空间的总成本时，那么它会选择最佳数 量的开放空间。相反，如果城市仅仅通过分区划出开放 空间，这极可能占用过多开放空间。

有限的建造许可的效果


分配有效许可的方式

建造许可限制的效果
$ 250 住 房 200 价 160 格 ($ 千)
如果限制建筑 供给限制到60个许可 许可证的数量为 80，住宅供给曲 d 最初供给曲线 线变为图上黄色 折线。点d是新 i 均衡点。 点c表示建造住 房的边际成本。 c 住宅价格与边 需求 际成本之间的差 距是开发商为获 得建筑许可证而 80 愿意支付的货币 120 额。 每年新建住房
9.3 无分区城市又会怎么样呢?




休斯敦的情况： 工业的分散性：与实行分区制的城市类似，工业 企业位于交通网络附近，为实现地方化经济，企 业往往集聚在一起。 零售商：很少位于安静的住宅区内。 带状发展区：比实行分区的城市有更多带状发展 区。 公寓住宅：低收入住宅数量非常大。但公寓住宅 密度有很大浮动空间，富人住在开放空间大、低 密度公寓里，穷人则居住在密度较高的公寓里。
开放空间的边际成本是某一用途土地的市场价值(如图的横直线)。 点e表示开放空间的社会有效规模，其中边际收益等于边际成本。 如果土地仅仅被划分为开放空间而没有任何补偿，城市将选择点 z。 阴影部分的三角形代表净损失。
9.3 无分区城市又会怎么样呢?


未实行分区制的城市会是什么样？胶水 厂和比萨店会侵人安静的住宅区周边吗 ？土地利用会是混乱无序、丑陋的吗？ 休斯敦案例：其利用限制性的契约和土 地所有者之间自愿达成限制土地利用和 布局的协议，对该市的土地利用进行管 理。



产业革命后，城市中出现了大工业、铁路枢纽等新的物 质要素，但由于城市建设的无计划性，城市中往往是工 厂、住宅、商场、仓库等混杂相处，生活、生产都不方 便。城市的功能分区问题开始引起重视。 现代城市土地分区制，最早于1870年开始于德国，美国 1916年也执行了分区制。 1933年的《雅典宪章》--提出城市应按居住、工作、游 憩进行分区和平衡的布置，建立把三者联系起来的交通 网，以保证居住、工作、游憩、交通四大活动的正常进 行。这使城市功能分区的思想更为明确。
9.5 其它增长控制政策

9.5.1 限制发放建筑许可证

通过限制新建房屋供应来限制人口增长
减少了新住房的供应 新住房价格较高 新住房建设数目少 居住土地地价较低 获得许可的开发商有较大利润 拍卖许可给最高标价者 地方政府额外的收入 对建议中的项目进行排序，按照美学、绿地、密度 28 等等.
9.5.2 开发费




限制城市人口的另一种方法是对新住宅征收开发 费。征收开发费也能为地方公共产品融资。 当征收的不动产税不足以抵消提供公共产品所支 付的成本时，那么就必须征收开发费来弥补成本 缺口。 洛杉矶的Westchester地区，开发商将为新商业建 筑所引发的每个旅游高峰期一次性支付2010美元 的费用。这些影响费收入常被用于拓宽道路等。 开发费事实上起到了控制人口增长的作用。
9.1.1 分区制早期的历史




分区制诞生的重要物质条件：交通技术创新扩大 了人们对商业区为的选择范围。 在卡车出现之前，工业和商业所带来的外部性（ 污染、噪音、拥挤）仅限于城市中心地区，郊区 房屋所有者并不受其影响。 而卡车应用后（大约1910年），企业可以迁离城 市中心交通节点选址，并把厂址悬在与城郊工人 居住地很近的地区。 当企业选址变得更加自由时，城市将实行分区制 ，以将工业与住宅分离。
9.1.4 最小地块分区制与空间外部性




推动最小地块分区制的另一因素是住宅空间外部 性的内部化（Evenson 和Wheaton，2003） 大地块意味着住宅之间有较大的空间，会给社区 内每个人带来较高的效用。 但正外部性会导致人们在选择地块时，忽视邻居 的利益，因此地块面积变得非常小。 最小地块分区制即是为应对空间外部性而采取的 政策。
9.3 无分区城市又会怎么样呢?



从休斯敦的经验中的两个结论： １、没有分区制，激励土地所有者对土地利用的规定进 行谈判。 科斯定律：如果市场交易成本为零，不管权利初始安排 如何，市场机制会自动使资源配置达到帕累托最优。一 旦考虑到市场交易的成本，合法权利的初始界定以及经 济组织形式的选择将会对资源配置效率产生影响。 ２、没有分区制，使大部分工业厂商聚集在易于进到交 通网的地方，大部分的零售商聚集在购物中心和零售业 带。
Common apartment 普通公寓
9.1.2 分区制等同于环境政策吗




分区可以将污染源（污染、噪音、拥挤）与住宅 区分离。污染不单指工业，商业区和高密度住宅 区带来的交通拥堵、阻挡视线和阳光也是污染。 之所以把分区制看作是一项环境政策，是因为它 易于操作。其实质是在污染者和受损者之间设置 一个缓冲区。 但分区制并不能使污染降低到与社会效率相一致 的水平，而仅仅是将污染转移到了周边地区。 只有通过分区，将污染者转移到工业区内，同时 征收污染税，使其污染降低到与社会效率相一致 的水平，污染才能被控制。
制定增长边界又限制最小地块面积
初始均衡可用点i表示：两个城市每个都有400万人口。一项增长 控制政策使受控制城市人口下降到300万（点c），而不实行增长控 制政策的城市人口则增加到500万。 该增长政策使两城市的效用差距达到了20美元。 其结果是导致执行控制政策的城市土地价格上涨，并使城市效用 曲线向下移动到实现均衡为止。点e和点n是均衡点。
9.1.3 财政分区




假设一个城市仅有一个家庭，住宅价格为 200000美元，家庭税收义务等于该市提供的公 共服务的成本。每英亩土地价格为80000美元 根据经验法则（美国），不动产价值是土地价值 的5倍 v*=5×r×s v*代表不动产的目标市场价值，r代表每英亩土地 价格，s代表目标地块面积。 s=200000/(5×80000）=0.5
思考:中国有哪些类似分区的政策？
1. 中国18亿亩的耕地“红线” 2. 城市土地利用规划
历年城市人口规模