第4讲_先抵押后出租VS先出租后抵押、抵押权VS质权VS留置权、双务合同履行中的抗辩权、代位权VS撤销权

专题一民事法律制度

【考点8】先抵押后出租VS先出租后抵押

先抵押

后出租

抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押

权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

①抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物

造成承租人的损失承担赔偿责任

②抵押人已书面告知承租人该财产已抵押，损失由承租人自己承

担

先出租

后抵押

订立抵押合同前抵押财产已出租，原租赁关系不受该抵押权的影

响

抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效【例题·案例分析题（2014年节选）】2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年。A公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。

2008年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，租期5年，月租金5万元，每年1月底前一次付清全年租金。

后A公司无力清偿对B银行的借款，经B银行同意，A公司于2009年年底与E公司签订买卖合同，以2000万元的市场价格将房屋售与E公司，并约定2010年1月初办理过户登记。

A公司与E公司于2010年1月6日依约办理了房屋过户手续。E公司要求C公司腾退房屋，C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C公司进而向A公司主张，A公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A公司和E公司之间的买卖合同因此无效，E公司并未取得房屋所有权。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题。

（1）C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立？并说明理由。

【答案】C公司的主张不成立。

根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

（2）C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求？并说明理由。

【答案】C公司不能拒绝E公司腾退房屋的要求。

根据规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

【考点9】抵押权VS质权VS留置权

抵押权质权留置权

性质意定担保物权意定担保物权法定担保物权

担保物动产、不动产动产、权利动产

设立动产—-合同生

效时

不动产—登记

动产---交付

权利---交付、

登记

具备法定条件即可成立，当事人可

以特约排除

孳息物收取自抵押物被扣押

之日起抵押权人

有权收取该抵押

财产的孳息

质权人有权收

取质押财产的

孳息，合同另有

约定的除外

留置权人有权收取留置财产的孳

息

担保范围未约定→主债权

及其利息、违约

金、损害赔偿金

和实现担保物权

的费用

未约定→主债

权及其利息、违

约金、损害赔偿

金、保管质押财

产和实现质权

的费用

主债权及其利息、违约金、损害赔

偿金、留置物保管费用和实现留置

权的费用

效力等级留置权＞登记的抵押权＞质权＞未登记的抵押权

【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，以下列权利出质的，质权自交付权利凭证时设立的有（）。

A.基金份额

B.注册商标专用权

C.仓单

D.存款单

【答案】CD

【解析】（1）选项A：以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自市场监督管理部门办理出质登记时设立；（2）选项B：以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自有关主管部门办理出质登记时设立；（3）选项D：以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付之日起设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

【例题2·多选题】根据物权法律制度的规定，债务人或第三人有权处分的下列权利中，可以出质的有（）。

A.支票

B.土地承包经营权

C.可以转让的基金份额

D.应收账款

【答案】ACD

【解析】选项B：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以设定抵押，但不能设定质押。

【例题3·多选题】根据担保法律制度的规定，下列情形中，债权人甲企业享有留置权的有（）。

A.甲企业为乙修理汽车，乙拒付修理费，待乙前来提车时，甲企业将该汽车扣留

B.甲企业为了迫使丙偿还欠款，强行将丙的一辆汽车拉走

C.甲企业为丁建造房屋，丁未支付到期工程款，甲企业不向丁交付房屋

D.甲企业因戊企业未支付到期货款而扣留其保管的设备

【答案】AD

【解析】（1）选项B：债权人非法占有（强行拉走，骗回）债务人的动产，不适用留置；（2）选项C：不动产不适用留置。（3）选项D：企业间留置权行使不受同一法律关系限制。

【考点10】双务合同履行中的抗辩权

类型权利人事由及权利

同时履行抗辩权双方双务合同，没有先后履行顺序：一方未履行或履行不符合约定，对方可拒绝其相应的履行要求

先履行抗辩权

后履行

一方

双务合同，有先后履行顺序：先履行一方未履行

或履行不符合约定，后履行方可拒绝其相应的履

行要求

不安抗辩权

先履行

一方

有确切证据证明后履行一方：①经营状况严重恶

化；②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；③丧

失商业信誉

当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通

知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行

对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适

当担保的，中止履行的一方可以解除合同【例题1·案例分析题（2017年节选）】2016年4月7日，甲公司与自行车生产商丁公司正式签署买卖合同。合同约定：“丁公司为甲公司提供A型号自行车1000辆，总价100万元，甲公司应于4月9日、4月20日分别支付价款50万元，丁公司应于4月16日、4月27日分别交付A型号自行车500辆。”

4月9日，甲公司向丁公司支付第一期自行车价款50万元。4月16日，丁公司交付A型号自行车500辆。4月20日，丁公司请求甲公司支付第二期自行车价款50万元，甲公司调查发现，丁公司经营状况严重恶化，可能没有能力履行合同，遂告知丁暂不履行合同并要求丁在15天内提供具有足够履约能力的保证，丁公司未予理会。

5月6日，丁公司发函告知甲公司：如果再不付款，将向人民法院起诉甲公司违约。甲公司收到函件后，了解到丁公司经营状况继续恶化，便通知丁公司解除未交付的500辆自行车买卖合同。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）甲公司是否取得已受领自行车的所有权？并说明理由。

【答案】甲公司已经取得已受领自行车的所有权。

根据规定，动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。

（2）甲公司中止履行向丁公司支付第二期自行车价款的义务，是否构成违约？并说明理由。

【答案】甲公司中止履行向丁公司支付第二期自行车价款的义务不构成违约。

根据规定，双务合同中应当先履行义务的一方当事人，有确切证据证明相对人经营状况严重恶化的，可以行使不安抗辩权，中止合同履行。

（3）甲公司是否有权就未交付的自行车解除合同？并说明理由。

【答案】甲公司有权就未交付的自行车解除合同。

根据规定，当事人行使不安抗辩权中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

【例题2·案例分析题（2011年）】2016年7月10日，甲与乙订立买卖合同，以500万元的价格向乙购买一套精装修住房。当日，甲支付了40万元定金，乙将房屋交付给甲。双方约定：甲应于8月1日前付清余款；乙应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。

7月15日，当地突降特大暴雨，该房屋被淹没，损失额达60万元。甲认为该损失应当由乙承担。8月1日，甲向乙支付余款时直接扣除60万元，仅付400万元，同时要求乙办理房屋过户手续。乙收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商，甲于8月20日再向乙支付30万元，同日，乙将房屋过户至甲的名下。

2018年4月1日，甲与丁订立房屋买卖合同，约定价款600万元。丁依约于4月5日付清了全部价款，甲将房屋钥匙交给丁。但甲与丁在办理过户登记时，登记机构因电脑系统发生故障停止办公，申请未被受理。因丁需紧急出差，双方遂约定待丁回来之后再办理房屋过户登记手续。

2018年4月10日，不知甲、丁之间已签订房屋买卖合同的戊向甲表示愿以650万元的价格购买其房屋。甲同意，即刻与戊订立了房屋买卖合同。戊于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。