房屋修缮管理和设备管理讲座
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2020/5/3
（五）房屋完好率、危房率的计算
房屋完好率=
完好房建筑面积+基本完好房建筑面积
×100%
总的房屋建筑面积
整幢危险房屋的建筑面积
危房率=
×100%
总的房屋建筑面积
2020/5/3
• 六、白议防治 • 白议的灭治方法： • 1、药物灭治法 • 2、挖巢法 • 3、诱杀法
2020/5/3
SS NS SS
三、机电设备设施的发展
• 机电设备设施的发展，与建筑水平的 发展有着相互联系、互为前提的密切 关系。一方面建筑业的发展对设备设 施的配套能力提出了更高的要求，促 进了设备设施技术水平的提高。例如 ，正是由于楼宇内部较安全、便捷的 立体交通工具（即电梯）在美国首次 出现并得到应用，才促进了高层建筑 在美国的大量出现
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工 程和主体结构工程，为设计文件规定的该 工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、 房间和外墙面的防渗漏，为5年；
2020/5/3
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; 4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工
程，为2年； 5、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定
2020/5/3
2020/5/3
• 机电设备是物业重要的组成部分， 机电设备的管理是物业管理最基础 的重要工作之一。了解认识机电设 施的分类、作用、特点，对于我们 更好地把握其管理十分重要。
2020/5/3
一、机电设备设施的作用
• 1、满足房屋安全方面的要求 • 2、为楼宇的使用提供保障性的资源和环境 • 3、为物业的使用提供辅助性的支持：
2020/5/3
四、楼地面
• 楼地面是人们生活中经常接触行走 的平面，如果在底层（第一层）无 地下室，通常称之为地面，二层以 上通常称为楼面，楼地面一般由基 层和面层组成。
2020/5/3
五、门窗
• 门窗均属围护构件。门主要是起内外交 通和分隔房间的作用，窗主要是起采光 、通风以及分隔和围护的作用。除了以 上这些实用价值外，门窗还是现代建筑 不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰 功能。
• 房屋主体的管理包括房屋的日常管理、房屋的 应急管理和房屋的维修。
2020/5/3
一、房屋的日常管理
• 从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应 包括以下主要内容：
• （一）沉降观察管理
• 对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异 常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可 分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不 同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉 降控制，其倾斜量宜小于4‰，超过7‰则构成 危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中 在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡 道等处。
• 1、信息化：现代计算机技术和现代通讯 技术推动建筑机电设备和设施朝着信息 化的方向发展，具体表现在各类信息的 采集、集中和控制上。
• 2、综合性：现代物业设备设施的联系越 来越紧密，单个设备的结构和功能越来 越复杂，集成度越来越高。
2020/5/3
• 房屋主体的管理是根据房屋组成部分的性质和 特点，正确引导住户，合理规范使用房屋，保 证房屋安全，使其达到最大的经济效益和社会 效益，是物业管理的主要内容之一，其管理水 平直接反映了物业管理企业的专业技术水平， 也反映出物业本身发挥正常功能，维持自身价 值，并在其使用年限内保持良好的耐久性和可 靠性的能力。同时对维护公共形象、公共秩序 、促进邻里和睦，都有十分重要的意义。
2020/5/3
• 屋面的管理主要是保证屋面正常使用 ，不改变使用功能，免使屋面防水层 在一些非正常的使用下遭到破坏。其 次要定期加强对屋面排水坡道、管道 的清淤工作，免使排水路径被堵塞。 长期的水泡也可能导致防水层的老化 和隔热层的膨胀和变形。
2020/5/3
• （四）面层装饰管理
• 在不同的时期流行不同的做法，每一种 做法是和当时的材料和工艺程序联系在 一起的，各有其优点和缺陷。现在越来 越多的暴露出的问题就是随着时间的推 移，一些块材所做的墙面如马赛克、面 砖、大理石等，它们与主体的粘结层强 度降低，逐步开始松动、剥落，造成了 很大的安全隐患，因此凡对于上述面层 材料的房屋，应当加强观察并建立定期 的巡查制度，发现问题及时解决，必要 时可在人行密集的道常上搭设防护篷。
• 基础的形式很多，根据上部结构类型和 受力特点，可设计为条形基础、独立基 础、片筏基础、箱形基础和桩基础。
2020/5/3
二、主体结构
• 房屋的主体结构是指承受结构主要荷载 的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传 来的竖向荷载以及自然界的水平荷载（ 如风荷载、地震作用），并将荷载经由 其组成部分板、梁、柱（墙）传至基础 。主体结构按组成的材料的不同可分为 木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、 钢结构，按承重受力方式不同可分为墙 承重结构、框架结构、框架—剪力墙结 构、筒体结构等等。
2020/5/3
• （三）其它 • 物业管理中可能遇到的其它紧急情
况还包括大风、暴雨、构筑物倒塌 等等，它们都可能会对人员、财产 造成一定的损害，也必须加以防范 管理。
2020/5/3
三、房屋维修
房屋交付使用后，即开始损坏，这是自然规 律。房屋受到外界各种自然因素的侵袭，如 日晒、雨淋、冰冻、地下水、热胀、冷缩等 ，产生一系列老化、氧化和人为损坏,这都会 影响各房屋组成部分使用的稳定性和可靠性 ，给人们的工作、生活带来不利。因此，有 必要根据不同的部分制定周密的维修计划， 实施正确的维护。
混合宽调
采 热水供暖 暖 蒸汽供暖
热风供暖
20管20/道5/3煤气
NO NO NO OO NS NS NO NS SS NO OO
SS NS OO
工商
物业类别 多 高
业业
层层
厂楼 房宇
工程
设备种类
住住 宅宅
S O 电 载人电梯 S O 梯 载货电梯
SO NN
SO
手扶电梯
NS
OO
杂物电梯
NS
S O 电 电话
2020/5/3
二、机电设备设施的分类
• 各类物业可能涉及的机电设备可用下表反映。O ：通常具备 S：有时具备 N：一般不具备
物业类别 多 高 工 商
物业类别 多 高
层 层业 业
层层
住 住厂 楼
住住
设备种类
宅 宅 房 宇 设备种类
宅宅
变压器 O O O O
水泵
SO
工商 业业 厂楼 房宇
SO
供 配电柜
2020/5/3
2020/5/3
2020/5/3
2020/5/3
• 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其 它用途的建筑，主要可分为工业与民用建筑。 其中民用建筑是指供人们生活、文化娱乐、医 疗、商业、旅游、办公、居住的建筑；工业建 筑是指用于工业生产的单层工业厂房、多层工 业厂房及其配套的配电房、锅炉房、空压站等 建筑。物业管理以民用建筑为主，民用建筑中 又以住宅为主，但越来越多的工业建筑也正在 逐步纳入物业管理的范围。
• 不论工业建筑或民用建筑，其主体一般由以下 六个部分组成：基础、主体结构、屋面、楼地 面、门窗及各种装饰，它们也称为房屋的土建 组成部分
2020/5/3
一、基础
• 基础是位于建筑物最下部的承重构件， 承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载 传给地基，而地基则是承受基础传来荷 载的土层，它虽然不是房屋的组成部分 ，但对于保证基础和上部结构的安全起 着十分重要的作用。地基土的物理性能 和力学指标参数直接影响到基础的形式 和大小。
2020/5/3
二、房屋的应急管理
• 房屋的紧急状态通常是指火灾、地 震等突发事件发生时的情况。这些 情况发生的概率非常小，通常是十 几年一遇或几十年一遇，但一旦发 生时造成的损失一般都很大。房屋 的设计均要考虑这些不利情况出现 ，那么对这些罕遇情况出现时也应 有对应的管理措施。
2020/5/3
• （一）火灾
• 门窗按其所用材料的不同分为木门窗、 钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用 玻璃做成的无框厚玻璃门窗。
2020/5/3
六、装饰
• 装饰是增加建筑美感，体现建筑艺 术的一种手段。它像人的服饰和美 容一样，是现代建筑学中不可缺少 的内容。装饰分为外装饰和室内装 饰。外装饰是对建筑物外部如墙面 、屋顶、柱子的美化；内装饰是对 内墙面、顶棚、门窗的美化。
2020/5/3
• （二）地震
• 地震是由于地质构造作用，内部岩层产生 很大的应力，当应力超过岩层的强度极限 时，岩石破坏，应变能转化为波动能，这 种振动波传到地面而引起地面的运动。
• 地震作用在房屋上的惯性力就是地震力。 地震时，首先到达的是纵波，表现为房屋 的上下颠簸，使房屋受到垂直地震力。随 之而来的是横波，表现为左右摇晃，使房 屋受到水平地震力。由于地震力的特殊性 ，先上下运动，再左右运动，它对房屋造 成的破坏是十分严重的。
2020/5/3
Fra Baidu bibliotek
• （一）房屋损坏的原因分为二类: • 1、自然损坏：（气候、生物、地理
、灾害） • 2、人为损坏：（使用不当、设计
和施工质量的低劣、预防保养不善）
2020/5/3
（二）房屋的保修年限及养护 房屋各组成部分根据其本身材料的耐久性 和使用的频度有不同的使用年限和保修期 限。
一、在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：
OO
S S 讯 有线卫星电视 O O 和
S O 智 闭路电视监控 S S
S O 能 对讲报警
SO
SS
化 系
公共信息服务 S
S
N O 统 网络专线接入 S S
SS
周界防越系统 S S
SO SS NS
电子巡更系统 S S 室内报警系统 S S 车场管理系统 S S
工商 业业 厂楼 房宇
SO OS NS NS OO NO SO NS NS SO NS
2020/5/3
三、屋面
• 屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。 围护是指其必须具有良好的防水、排水 、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵 袭的能力。同时屋面还必须具有足够的 强度以承受屋面上的荷载。
• 屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可 以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层 做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度 一般大于10%。屋面的构造从上而下由面 层、防水层、保温隔热层、结构层和顶 棚组成。
; 6、建设工程的保修期由发包方约定。
（三）房屋修缮工程的分类
一般根据房屋损坏的先后顺序和损坏的轻 重程度可分为翻修、小修、中修、大修、综 合维修五种方式。
2020/5/3
（四）房屋修缮的目的--是为了满足人的需 要，人对房屋的需要包括：
A、使用需要： 安全性、适用性、耐久性、舒适性、 私密性、艺术性等 B、投资需要： 房屋的保值、增值、转让、租金回报等
2020/5/3
• （二）主体维护管理 • 对主体的维护就是要保证主体的受
力在其设计的合理范围之内。主体 每一部分的设计都是经过荷载组合 分析、计算其截面和配筋的，其安 全可靠性在规定的范围内，住户在 使用过程中不允许对主体结构修改 或超出范围改变使用功能。
2020/5/3
（三）屋面的管理
• 屋面的重要功能是防水与隔热，而 防水因直接影响到人们的生活则更 显得重要。防水的问题看似简单， 但却是工程上常见的老大难问题， 也是物业管理中投诉最多的问题之 一。据统计，全国每年用于防水补 漏维修的费用就高达数十亿元人民 币。
2020/5/3
• 另一方面机电设备设施在技术和 功能上的突破，又很大程度上促进 了建筑业的发展。例如，由于自动 喷洒灭火系统的研发成功并使成本 降到合理水平，使人员稠密或结构 复杂的建筑物内的火险威胁得到抑 制，极大地促进了现代商业楼宇的 发展。
2020/5/3
• 从当前的物业建筑分析，现代设备设施 的发展具有以下几个显著特点：
配 电
发电机
公共照明
2020/5/3
O OO O 给
N
OS
O
排 水
O OO O
水箱水池 S O S O
阀门和管 O O 网
沙井和化 O O 粪池
OO OO
设备种类
物业类别 多 高 层层 住住 宅宅
烟感、手动报警 消防控制中心
消 消防水泵 联 消火栓
喷淋系统 自动灭火系统 防排烟系统
空 中央空调 调 局部空调
• 现代的建筑材料绝大部分是由非燃烧体 和难燃烧体组成，有些耐火等级不高的 建筑，可采用一些燃烧体如木材等，其 表面也要做防火处理。建筑物各构件根 据材料、使用功能和重要性不同，要求 具备有不同的耐火极限，其时间通常是 以小时为单位计算，从0.25小时至4小时 不等，所以建筑物失火燃烧后到失去支 撑能力是需要一段时间的，一般的允许 疏散时间从2—6分钟不等，因此应做好 有序疏散和应急管理工作。
（五）房屋完好率、危房率的计算
房屋完好率=
完好房建筑面积+基本完好房建筑面积
×100%
总的房屋建筑面积
整幢危险房屋的建筑面积
危房率=
×100%
总的房屋建筑面积
2020/5/3
• 六、白议防治 • 白议的灭治方法： • 1、药物灭治法 • 2、挖巢法 • 3、诱杀法
2020/5/3
SS NS SS
三、机电设备设施的发展
• 机电设备设施的发展，与建筑水平的 发展有着相互联系、互为前提的密切 关系。一方面建筑业的发展对设备设 施的配套能力提出了更高的要求，促 进了设备设施技术水平的提高。例如 ，正是由于楼宇内部较安全、便捷的 立体交通工具（即电梯）在美国首次 出现并得到应用，才促进了高层建筑 在美国的大量出现
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工 程和主体结构工程，为设计文件规定的该 工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、 房间和外墙面的防渗漏，为5年；
2020/5/3
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; 4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工
程，为2年； 5、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定
2020/5/3
2020/5/3
• 机电设备是物业重要的组成部分， 机电设备的管理是物业管理最基础 的重要工作之一。了解认识机电设 施的分类、作用、特点，对于我们 更好地把握其管理十分重要。
2020/5/3
一、机电设备设施的作用
• 1、满足房屋安全方面的要求 • 2、为楼宇的使用提供保障性的资源和环境 • 3、为物业的使用提供辅助性的支持：
2020/5/3
四、楼地面
• 楼地面是人们生活中经常接触行走 的平面，如果在底层（第一层）无 地下室，通常称之为地面，二层以 上通常称为楼面，楼地面一般由基 层和面层组成。
2020/5/3
五、门窗
• 门窗均属围护构件。门主要是起内外交 通和分隔房间的作用，窗主要是起采光 、通风以及分隔和围护的作用。除了以 上这些实用价值外，门窗还是现代建筑 不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰 功能。
• 房屋主体的管理包括房屋的日常管理、房屋的 应急管理和房屋的维修。
2020/5/3
一、房屋的日常管理
• 从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应 包括以下主要内容：
• （一）沉降观察管理
• 对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异 常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可 分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不 同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉 降控制，其倾斜量宜小于4‰，超过7‰则构成 危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中 在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡 道等处。
• 1、信息化：现代计算机技术和现代通讯 技术推动建筑机电设备和设施朝着信息 化的方向发展，具体表现在各类信息的 采集、集中和控制上。
• 2、综合性：现代物业设备设施的联系越 来越紧密，单个设备的结构和功能越来 越复杂，集成度越来越高。
2020/5/3
• 房屋主体的管理是根据房屋组成部分的性质和 特点，正确引导住户，合理规范使用房屋，保 证房屋安全，使其达到最大的经济效益和社会 效益，是物业管理的主要内容之一，其管理水 平直接反映了物业管理企业的专业技术水平， 也反映出物业本身发挥正常功能，维持自身价 值，并在其使用年限内保持良好的耐久性和可 靠性的能力。同时对维护公共形象、公共秩序 、促进邻里和睦，都有十分重要的意义。
2020/5/3
• 屋面的管理主要是保证屋面正常使用 ，不改变使用功能，免使屋面防水层 在一些非正常的使用下遭到破坏。其 次要定期加强对屋面排水坡道、管道 的清淤工作，免使排水路径被堵塞。 长期的水泡也可能导致防水层的老化 和隔热层的膨胀和变形。
2020/5/3
• （四）面层装饰管理
• 在不同的时期流行不同的做法，每一种 做法是和当时的材料和工艺程序联系在 一起的，各有其优点和缺陷。现在越来 越多的暴露出的问题就是随着时间的推 移，一些块材所做的墙面如马赛克、面 砖、大理石等，它们与主体的粘结层强 度降低，逐步开始松动、剥落，造成了 很大的安全隐患，因此凡对于上述面层 材料的房屋，应当加强观察并建立定期 的巡查制度，发现问题及时解决，必要 时可在人行密集的道常上搭设防护篷。
• 基础的形式很多，根据上部结构类型和 受力特点，可设计为条形基础、独立基 础、片筏基础、箱形基础和桩基础。
2020/5/3
二、主体结构
• 房屋的主体结构是指承受结构主要荷载 的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传 来的竖向荷载以及自然界的水平荷载（ 如风荷载、地震作用），并将荷载经由 其组成部分板、梁、柱（墙）传至基础 。主体结构按组成的材料的不同可分为 木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、 钢结构，按承重受力方式不同可分为墙 承重结构、框架结构、框架—剪力墙结 构、筒体结构等等。
2020/5/3
• （三）其它 • 物业管理中可能遇到的其它紧急情
况还包括大风、暴雨、构筑物倒塌 等等，它们都可能会对人员、财产 造成一定的损害，也必须加以防范 管理。
2020/5/3
三、房屋维修
房屋交付使用后，即开始损坏，这是自然规 律。房屋受到外界各种自然因素的侵袭，如 日晒、雨淋、冰冻、地下水、热胀、冷缩等 ，产生一系列老化、氧化和人为损坏,这都会 影响各房屋组成部分使用的稳定性和可靠性 ，给人们的工作、生活带来不利。因此，有 必要根据不同的部分制定周密的维修计划， 实施正确的维护。
混合宽调
采 热水供暖 暖 蒸汽供暖
热风供暖
20管20/道5/3煤气
NO NO NO OO NS NS NO NS SS NO OO
SS NS OO
工商
物业类别 多 高
业业
层层
厂楼 房宇
工程
设备种类
住住 宅宅
S O 电 载人电梯 S O 梯 载货电梯
SO NN
SO
手扶电梯
NS
OO
杂物电梯
NS
S O 电 电话
2020/5/3
二、机电设备设施的分类
• 各类物业可能涉及的机电设备可用下表反映。O ：通常具备 S：有时具备 N：一般不具备
物业类别 多 高 工 商
物业类别 多 高
层 层业 业
层层
住 住厂 楼
住住
设备种类
宅 宅 房 宇 设备种类
宅宅
变压器 O O O O
水泵
SO
工商 业业 厂楼 房宇
SO
供 配电柜
2020/5/3
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2020/5/3
• 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其 它用途的建筑，主要可分为工业与民用建筑。 其中民用建筑是指供人们生活、文化娱乐、医 疗、商业、旅游、办公、居住的建筑；工业建 筑是指用于工业生产的单层工业厂房、多层工 业厂房及其配套的配电房、锅炉房、空压站等 建筑。物业管理以民用建筑为主，民用建筑中 又以住宅为主，但越来越多的工业建筑也正在 逐步纳入物业管理的范围。
• 不论工业建筑或民用建筑，其主体一般由以下 六个部分组成：基础、主体结构、屋面、楼地 面、门窗及各种装饰，它们也称为房屋的土建 组成部分
2020/5/3
一、基础
• 基础是位于建筑物最下部的承重构件， 承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载 传给地基，而地基则是承受基础传来荷 载的土层，它虽然不是房屋的组成部分 ，但对于保证基础和上部结构的安全起 着十分重要的作用。地基土的物理性能 和力学指标参数直接影响到基础的形式 和大小。
2020/5/3
二、房屋的应急管理
• 房屋的紧急状态通常是指火灾、地 震等突发事件发生时的情况。这些 情况发生的概率非常小，通常是十 几年一遇或几十年一遇，但一旦发 生时造成的损失一般都很大。房屋 的设计均要考虑这些不利情况出现 ，那么对这些罕遇情况出现时也应 有对应的管理措施。
2020/5/3
• （一）火灾
• 门窗按其所用材料的不同分为木门窗、 钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用 玻璃做成的无框厚玻璃门窗。
2020/5/3
六、装饰
• 装饰是增加建筑美感，体现建筑艺 术的一种手段。它像人的服饰和美 容一样，是现代建筑学中不可缺少 的内容。装饰分为外装饰和室内装 饰。外装饰是对建筑物外部如墙面 、屋顶、柱子的美化；内装饰是对 内墙面、顶棚、门窗的美化。
2020/5/3
• （二）地震
• 地震是由于地质构造作用，内部岩层产生 很大的应力，当应力超过岩层的强度极限 时，岩石破坏，应变能转化为波动能，这 种振动波传到地面而引起地面的运动。
• 地震作用在房屋上的惯性力就是地震力。 地震时，首先到达的是纵波，表现为房屋 的上下颠簸，使房屋受到垂直地震力。随 之而来的是横波，表现为左右摇晃，使房 屋受到水平地震力。由于地震力的特殊性 ，先上下运动，再左右运动，它对房屋造 成的破坏是十分严重的。
2020/5/3
Fra Baidu bibliotek
• （一）房屋损坏的原因分为二类: • 1、自然损坏：（气候、生物、地理
、灾害） • 2、人为损坏：（使用不当、设计
和施工质量的低劣、预防保养不善）
2020/5/3
（二）房屋的保修年限及养护 房屋各组成部分根据其本身材料的耐久性 和使用的频度有不同的使用年限和保修期 限。
一、在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：
OO
S S 讯 有线卫星电视 O O 和
S O 智 闭路电视监控 S S
S O 能 对讲报警
SO
SS
化 系
公共信息服务 S
S
N O 统 网络专线接入 S S
SS
周界防越系统 S S
SO SS NS
电子巡更系统 S S 室内报警系统 S S 车场管理系统 S S
工商 业业 厂楼 房宇
SO OS NS NS OO NO SO NS NS SO NS
2020/5/3
三、屋面
• 屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。 围护是指其必须具有良好的防水、排水 、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵 袭的能力。同时屋面还必须具有足够的 强度以承受屋面上的荷载。
• 屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可 以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层 做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度 一般大于10%。屋面的构造从上而下由面 层、防水层、保温隔热层、结构层和顶 棚组成。
; 6、建设工程的保修期由发包方约定。
（三）房屋修缮工程的分类
一般根据房屋损坏的先后顺序和损坏的轻 重程度可分为翻修、小修、中修、大修、综 合维修五种方式。
2020/5/3
（四）房屋修缮的目的--是为了满足人的需 要，人对房屋的需要包括：
A、使用需要： 安全性、适用性、耐久性、舒适性、 私密性、艺术性等 B、投资需要： 房屋的保值、增值、转让、租金回报等
2020/5/3
• （二）主体维护管理 • 对主体的维护就是要保证主体的受
力在其设计的合理范围之内。主体 每一部分的设计都是经过荷载组合 分析、计算其截面和配筋的，其安 全可靠性在规定的范围内，住户在 使用过程中不允许对主体结构修改 或超出范围改变使用功能。
2020/5/3
（三）屋面的管理
• 屋面的重要功能是防水与隔热，而 防水因直接影响到人们的生活则更 显得重要。防水的问题看似简单， 但却是工程上常见的老大难问题， 也是物业管理中投诉最多的问题之 一。据统计，全国每年用于防水补 漏维修的费用就高达数十亿元人民 币。
2020/5/3
• 另一方面机电设备设施在技术和 功能上的突破，又很大程度上促进 了建筑业的发展。例如，由于自动 喷洒灭火系统的研发成功并使成本 降到合理水平，使人员稠密或结构 复杂的建筑物内的火险威胁得到抑 制，极大地促进了现代商业楼宇的 发展。
2020/5/3
• 从当前的物业建筑分析，现代设备设施 的发展具有以下几个显著特点：
配 电
发电机
公共照明
2020/5/3
O OO O 给
N
OS
O
排 水
O OO O
水箱水池 S O S O
阀门和管 O O 网
沙井和化 O O 粪池
OO OO
设备种类
物业类别 多 高 层层 住住 宅宅
烟感、手动报警 消防控制中心
消 消防水泵 联 消火栓
喷淋系统 自动灭火系统 防排烟系统
空 中央空调 调 局部空调
• 现代的建筑材料绝大部分是由非燃烧体 和难燃烧体组成，有些耐火等级不高的 建筑，可采用一些燃烧体如木材等，其 表面也要做防火处理。建筑物各构件根 据材料、使用功能和重要性不同，要求 具备有不同的耐火极限，其时间通常是 以小时为单位计算，从0.25小时至4小时 不等，所以建筑物失火燃烧后到失去支 撑能力是需要一段时间的，一般的允许 疏散时间从2—6分钟不等，因此应做好 有序疏散和应急管理工作。