市场比较法在房地产评估中的应用

吉林工商学院

毕业论文

题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用院系：财税学院

专业：资产评估

学生姓名：***

学号：************

指导教师：**

2017 年4 月30 日

毕业论文原创性声明

本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

论文作者签名：年月日

市场比较法在房地产评估中的应用

摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。

关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策

Application of market comparison method in real estate appraisal

Abstract:In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation.

Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution

目录

一、我国房地产市场概况 (1)

二、房地产评估的基本理论 (1)

（一）房地产评估的含义与特点 (1)

（二）房地产评估的基本方法 (1)

三、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评估

为例 (2)

（一）评估对象的概况 (2)

（二）市场比较法的测算过程 (3)

四、市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策 (8)

（一）市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 (8)

（二）存在问题的解决对策 (9)

参考文献 (11)

致谢 (12)

市场比较法在房地产评估中的应用

一、我国房地产市场概况

经调查显示，我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大，而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额。据中国指数研究院所统计的数据显示，2016年第一季度，北京的二手房成交面积为791700平方米，大概为新房成交面积的2倍，深圳二手房成交面积4217400平方米，约为新房成交面积的2.3倍，可以看出，二手房的交易量已经明显超过了新房。从房地产交易的敏感度来看，二手房也是可以最先预知房地产的市场状况的。在2016年，部分城市二手房交易市场出现了非理性上涨的现象，据数据显示，2016年第一季度，北京、广州、上海以及杭州的二手房价格分别同比上涨了17.96%、6.64%、28.78%%和5.73%，分别超过新房上涨价格的10.03%、0.47%、20.38%和1.99%。由此可见，一线城市率先步入存量市场，专家认为二手房市场的活跃度与存量房源的数量的提升有很大的关系，故而迎来“存量时代”，楼市或将步入健康发展轨道。在房地产交易市场发展如此迅速的今天，二手房的交易最关键的环节就是对房屋价格的评估，也可以说房地产评估在二手房的交易中起到了承前启后的作用。

二、房地产评估基本理论

（一）房地产评估的含义与特点

1．含义

房地产评估也可以称作房地产价格评估，是指具有专业技能的评估人员根据特定的评估目的，遵守相应的评估准则，根据评估程序，选择并应用科学的评估方法，根据综合的影响房地产价格因素的调整，对房地产的现时价格进行估算与评定。房地产评估要符合合法原则、最高最佳使用原则、房地综合考虑原则以及区域与地段原则，一般情况下，评估房地产的价值也会涉及到非市场价值的评估。

2．特点

房地产评估，评估的是房地产的价值而非价格，价格仅是价值的外在表现，根据价值上下波动，评估报告使用者可以将房地产评估结果作为参考。虽然房地产评估在评估时会存在误差，但这种误差应在合理的范围内，如果形成较大的差异会导致评估结果的不准确。房地产评估不仅对评估人员有比较高的要求，而且依赖于科学的评估理论和方法，将评估人员评估经验与影响房地产价格的各种因素相结合，最终评估出房地产的市场价格。

（二）房地产评估的基本方法

房地产评估中基本的评估方法包括市场比较法，成本法以及收益法。评估时，要根据评估对象的实际情况来选取合适的与其匹配的评估方法。