案例美国次贷危机和房地产泡沫
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不出去了；最终银行找到了美国经济的领头 羊——对冲基金——也就是投行。
22.07.2020
18Hale Waihona Puke Baidu
所谓对冲基金就是那些在国际上流通，哪里 收益高就跑到哪里去的资金。投行向来是以 高风险投资获取高回报的，经过一番审核评 估后，投行买下了银行手里那些卖不出去的 次级债券。出乎银行意料的是：此后房价依 旧高歌猛进，投行大赚了一笔，银行又岂能 罢休？于是乎，银行设计了专门针对投行的 高风险次级债券。投行虽然赚了不少，但毕 竟次级债券风险太大，总是不踏实的，当然 愿意投保，这样银行也赚了。
22.07.2020
13
剩下的是那些买不起房的穷人，于是房地产 开发商打起了这些人的主意。于是，他们推 出极具诱惑力的广告。那个时候贷款公司漫 天的广告就出现在电视上、报纸上、街头， 抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：“你想 过中产阶级的生活吗？买房吧！”
22.07.2020
14
“积蓄不够吗？贷款吧！” “没有收入吗？找XX贷款公司吧！” “首付也付不起？我们提供零首付！” “担心利息太高？头两年我们提供3%的
20
当大批的延期还贷或者断供的情况出现时— —也就是很多穷人还不起房贷的时候，资金 链的底部开始断裂，房地产泡沫轰然破灭， 银行放出去的贷款收不回来，投行虽然前期 赚钱，但后期全赔了，另外还有众多投资基 金的资金，统统被拉下水。
22.07.2020
21
2007年8-9月，不少于次债相关的金融机构破 产， 2007年末-2008年初，花旗、美林、瑞银 等主要金融机构出现严重亏损，美联储注入
22.07.2020
17
他们必然要找人来一起承担这个风险，因为
如果贷款收不回来，即便把房子收回也未必
还能卖到现在的价钱。于是，银行把这些贷 款设计成债券——也就是金融债券；在美国，
金融债前根据风险的程度是有级别之分的，
有能力偿还贷款的金融债券风险级别低，自 然也容易卖出去，而广大穷人的贷款——后 来事实证明这些是根本不可能偿还的贷款— —风险级别高，也就是所谓的次级债，就卖
在2001年到2004年4年间，受益于低利率政策， 美国人买房的热情不断高涨
投资者的热情刺激了房价的上扬，自2001年 到2005年，美国全国平均房价翻了一番。
自2005年到2006年，为了抑制房地产过热， 美联储17次加息
22.07.2020
24
通常来讲，房地产市场泡沫破裂分为两个阶段，第 一阶段房地产交易量减少，第二阶段房价下跌。美 国权威机构公布的数据显示，美国房地产泡沫破裂 已经进入第二阶段。
22.07.2020
11
由于 房地产 价 格 往 往 是 由对 资产 价 格 更 高 和信用 扩 张更快 的预期 来支 持 的 ， 而 信用 扩张 的 顺 周期性 也 就容易 强化这 种 预 期 ， 从 而 不断 推高 房地产价格。但是当 外部环境变化，房地产泡沫就会暴露出来。
22.07.2020
22.07.2020
9
在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房 人、放贷人、各大投行、对冲基金、评 级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。 但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的 风险都显露了出来。而且这种无限放大 的风险则成了一个无永无止境的黑洞， 也是压倒美国金融市场最后的一根稻草
22.07.2020
融资危机；六大央行联合注资，美国政府通 过7000亿美元金融援救计划，AIG被政府接 管。(American International Group)是一家在
美国和全球范围内开展多种保险和保险相关 业务的控股公司
22.07.2020
23
2001年，随着网络泡沫的破裂和9·11恐怖袭击 的发生，美国经济面临衰退的危险。为了刺 激经济增长，美联储实施低利率政策，
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为： 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续 的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人 们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸 引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本 的持续增加，房地产的价格远远高于与之对 应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫 过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和 价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可 持续性。
10
从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现 得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化， 总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基 即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等 环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些 金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大 有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的 方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得 次按证券化产品的风险越来越放大。还有，在巨大 的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短 视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个 人都是如此。
22.07.2020
32
从2004年6月起，美联储的低利率政策开始了 逆转；到2005年6月，经过连续13次调高利率， 联邦基金利率从1%提高到4.25%。到2006年8 月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着这轮 扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋
22.07.2020
4
事件的导因是美国911事件及纳斯达克股 市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件 对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取 完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦 基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。
22.07.2020
5
而货币政策的宽松从而使得住房贷款
公司及商业银行制造各种各样的住房按揭 利率的产品，让一些还款能力不高的次级 信用的贷款人进入房地产市场。然后将这 些次级贷款证券化及衍生化。在这次贷危 机的过程中，每一个环节看上去都有其合 理性及正当性，但是实际上每一个环节都 在放大风险与聚集风险。
22.07.2020
1
我们不可颠倒了美国次贷危机的原因_易宪 容
最近有媒体报道，说中央政府正在准备放 开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过 这些政策来救房地产市场。那么政府为什么 要这样做？原因就在于，美国次贷危机为什 么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要 通过美国政府来救金融市场？
22.07.2020
2
就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于 美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此 巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此， 中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危 机，政府就得要采取相应的政策来保证国内 房地产市场价格不能下跌。
22.07.2020
3
这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷
危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生 的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理 中国的房地产市场问题，来改变中国当前的 房地产市场政策，那么美国式的金融危机也 就真的要在中国出现了。所以的事实都证明， 美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为 什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所 导致的。
22.07.2020
6
首先，从政府来看，由于政府的短视或短
期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲 击降低到最小的程度，但是这些政府的政策 仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经 济战略角度来制定货币政策。同时，在对金 融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金 融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金 融工具及产品进行有效的监管，金融创新工 具的风险及危机越来越大。
策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利 率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从 2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年 可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下 降到2003年的3.8%
22.07.2020
31
引起： 1、 过度投资 2、 过度消费 引起： 严重的通货膨胀
8
其主要原因就在于这些证券产品以多种衍
生工具的方式在金融市场上大规模地进行交 易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作 用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放 大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。 但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之 相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证 券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛 售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速 下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在 这种情况下崩塌。
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹 豫地选择了贷款买房。
22.07.2020
16
于是，很多原本没能力贷款买房的人纷纷加 入了买房的行列，房地产商的业绩像火箭一 样窜了上去，看似繁荣的房地产泡沫已然形 成。
业绩虽然不错，但贷款公司（或者银行） 手上这些贷款都是信用级别非常低的，他们 自己非常清楚这些贷款的风险是相当大的— —因为穷人毕竟是穷人，万一还不起贷款怎 么办（应该说还不起贷款的可能性是非常大 的
22.07.2020
7
美国房地产市场泡沫为什么会这样快的
吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过 银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供 过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么 这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要 原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的 方式在金融市场上大规模地进行交易。
22.07.2020
22.07.2020
25
房地产泡沫破灭是美国金融危机的导火索。
——中央经财大学财经研究院 昌忠泽（国家社 科基金项目）
22.07.2020
26
房 地 产 泡 沫 与 金 融 危机
大量文献的研究表明，无论是发达国 家，还 是发展中国家，无论其制度 安 排 如 何 ， 房 地 产 泡 沫 与金 融 危 机 之 间 都 具 有 非 常 显 著 的 关 联 性 。 信用 扩 张 过度 既是房 地产泡 沫 的根 源 ， 也 是现 代 金融 危机 的根源 。
22.07.2020
27
22.07.2020
28
22.07.2020
29
美国房地产泡沫源于中央银行的错误政策和 不当干预。
1、以低利率和信贷扩张为特征的宽松货币政 策
2、联邦政府的不当干预
22.07.2020
30
从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点
开始，美联储的货币政策开始了从加息转变 为减息的周期。此后的13次降低利率之后， 到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达 到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政
优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，头24个
月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年 后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工 作或者被提升为经理了，到时候还怕付不 起！”
22.07.2020
15
“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太 小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少， 到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年， 还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱， 我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不 敢借？”
资金并加大降息力度，五大央行联手救市， 美联储注入2000亿美元资金；美国政府和六 大房贷商提出“救生索计划”。
22.07.2020
22
2008年7月，房地美和房利美两大房贷公司严 重亏损陷入困境，7月23日，美国财政部宣布 斥资3000亿美元救助“两房”，9月7日宣布 接管“两房”。2008年9月，雷曼兄弟申请破 产保护，美林被迫售予美国银行，AIG出现
12
房地产泡沫引发的经济危机 美国次贷危机 发生始末
大约10年前，得益于克林顿政府的宽松的经 济政策，美国的经济欣欣向荣，房地产市场 自然也跟着欣欣向荣，房价是一路飞奔。房 地产开发商为了扩大利益，玩命提高业绩， 四处拉人买房。首先是那些有钱人，然后是 一般买的起房的人，那时候房价已经高的离 谱了，买的起房的人都买房了，怎么办？
在美国各地，房地产泡沫破裂的滞后效应还在继续 显现，一方面是房地产价格开始下滑，另一方面是 新楼盘不断竣工。在市场需求明显下降的趋势下， 投资者对房地产价格的走向感到悲观，不少炒房族 开始割肉斩仓。相比而言，中低收入的贷款者处境 更加艰难，因为无法偿还贷款，不少人只能看着贷 款公司上门拍卖自己的房子。有报告称，美国全国 有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。
22.07.2020
19
请注意，这一切都是在房价稳定上涨的前提 下进行的，只要泡沫不破灭，他们就有大把 大把的钱可以赚。
当一切都看似正常的时候，上面这些都是没 有问题的，次级债券和基金也确实是高回报 的。 但泡沫终究是要破灭的，房价也不会没边的 一直涨下去，总会有跌的时候。
22.07.2020
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18Hale Waihona Puke Baidu
所谓对冲基金就是那些在国际上流通，哪里 收益高就跑到哪里去的资金。投行向来是以 高风险投资获取高回报的，经过一番审核评 估后，投行买下了银行手里那些卖不出去的 次级债券。出乎银行意料的是：此后房价依 旧高歌猛进，投行大赚了一笔，银行又岂能 罢休？于是乎，银行设计了专门针对投行的 高风险次级债券。投行虽然赚了不少，但毕 竟次级债券风险太大，总是不踏实的，当然 愿意投保，这样银行也赚了。
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剩下的是那些买不起房的穷人，于是房地产 开发商打起了这些人的主意。于是，他们推 出极具诱惑力的广告。那个时候贷款公司漫 天的广告就出现在电视上、报纸上、街头， 抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：“你想 过中产阶级的生活吗？买房吧！”
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“积蓄不够吗？贷款吧！” “没有收入吗？找XX贷款公司吧！” “首付也付不起？我们提供零首付！” “担心利息太高？头两年我们提供3%的
20
当大批的延期还贷或者断供的情况出现时— —也就是很多穷人还不起房贷的时候，资金 链的底部开始断裂，房地产泡沫轰然破灭， 银行放出去的贷款收不回来，投行虽然前期 赚钱，但后期全赔了，另外还有众多投资基 金的资金，统统被拉下水。
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2007年8-9月，不少于次债相关的金融机构破 产， 2007年末-2008年初，花旗、美林、瑞银 等主要金融机构出现严重亏损，美联储注入
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他们必然要找人来一起承担这个风险，因为
如果贷款收不回来，即便把房子收回也未必
还能卖到现在的价钱。于是，银行把这些贷 款设计成债券——也就是金融债券；在美国，
金融债前根据风险的程度是有级别之分的，
有能力偿还贷款的金融债券风险级别低，自 然也容易卖出去，而广大穷人的贷款——后 来事实证明这些是根本不可能偿还的贷款— —风险级别高，也就是所谓的次级债，就卖
在2001年到2004年4年间，受益于低利率政策， 美国人买房的热情不断高涨
投资者的热情刺激了房价的上扬，自2001年 到2005年，美国全国平均房价翻了一番。
自2005年到2006年，为了抑制房地产过热， 美联储17次加息
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通常来讲，房地产市场泡沫破裂分为两个阶段，第 一阶段房地产交易量减少，第二阶段房价下跌。美 国权威机构公布的数据显示，美国房地产泡沫破裂 已经进入第二阶段。
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由于 房地产 价 格 往 往 是 由对 资产 价 格 更 高 和信用 扩 张更快 的预期 来支 持 的 ， 而 信用 扩张 的 顺 周期性 也 就容易 强化这 种 预 期 ， 从 而 不断 推高 房地产价格。但是当 外部环境变化，房地产泡沫就会暴露出来。
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在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房 人、放贷人、各大投行、对冲基金、评 级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。 但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的 风险都显露了出来。而且这种无限放大 的风险则成了一个无永无止境的黑洞， 也是压倒美国金融市场最后的一根稻草
22.07.2020
融资危机；六大央行联合注资，美国政府通 过7000亿美元金融援救计划，AIG被政府接 管。(American International Group)是一家在
美国和全球范围内开展多种保险和保险相关 业务的控股公司
22.07.2020
23
2001年，随着网络泡沫的破裂和9·11恐怖袭击 的发生，美国经济面临衰退的危险。为了刺 激经济增长，美联储实施低利率政策，
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为： 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续 的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人 们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸 引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本 的持续增加，房地产的价格远远高于与之对 应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫 过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和 价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可 持续性。
10
从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现 得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化， 总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基 即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等 环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些 金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大 有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的 方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得 次按证券化产品的风险越来越放大。还有，在巨大 的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短 视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个 人都是如此。
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32
从2004年6月起，美联储的低利率政策开始了 逆转；到2005年6月，经过连续13次调高利率， 联邦基金利率从1%提高到4.25%。到2006年8 月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着这轮 扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋
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4
事件的导因是美国911事件及纳斯达克股 市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件 对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取 完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦 基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。
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而货币政策的宽松从而使得住房贷款
公司及商业银行制造各种各样的住房按揭 利率的产品，让一些还款能力不高的次级 信用的贷款人进入房地产市场。然后将这 些次级贷款证券化及衍生化。在这次贷危 机的过程中，每一个环节看上去都有其合 理性及正当性，但是实际上每一个环节都 在放大风险与聚集风险。
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我们不可颠倒了美国次贷危机的原因_易宪 容
最近有媒体报道，说中央政府正在准备放 开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过 这些政策来救房地产市场。那么政府为什么 要这样做？原因就在于，美国次贷危机为什 么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要 通过美国政府来救金融市场？
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就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于 美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此 巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此， 中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危 机，政府就得要采取相应的政策来保证国内 房地产市场价格不能下跌。
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这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷
危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生 的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理 中国的房地产市场问题，来改变中国当前的 房地产市场政策，那么美国式的金融危机也 就真的要在中国出现了。所以的事实都证明， 美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为 什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所 导致的。
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首先，从政府来看，由于政府的短视或短
期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲 击降低到最小的程度，但是这些政府的政策 仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经 济战略角度来制定货币政策。同时，在对金 融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金 融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金 融工具及产品进行有效的监管，金融创新工 具的风险及危机越来越大。
策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利 率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从 2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年 可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下 降到2003年的3.8%
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引起： 1、 过度投资 2、 过度消费 引起： 严重的通货膨胀
8
其主要原因就在于这些证券产品以多种衍
生工具的方式在金融市场上大规模地进行交 易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作 用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放 大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。 但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之 相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证 券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛 售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速 下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在 这种情况下崩塌。
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹 豫地选择了贷款买房。
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于是，很多原本没能力贷款买房的人纷纷加 入了买房的行列，房地产商的业绩像火箭一 样窜了上去，看似繁荣的房地产泡沫已然形 成。
业绩虽然不错，但贷款公司（或者银行） 手上这些贷款都是信用级别非常低的，他们 自己非常清楚这些贷款的风险是相当大的— —因为穷人毕竟是穷人，万一还不起贷款怎 么办（应该说还不起贷款的可能性是非常大 的
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美国房地产市场泡沫为什么会这样快的
吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过 银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供 过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么 这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要 原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的 方式在金融市场上大规模地进行交易。
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房地产泡沫破灭是美国金融危机的导火索。
——中央经财大学财经研究院 昌忠泽（国家社 科基金项目）
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房 地 产 泡 沫 与 金 融 危机
大量文献的研究表明，无论是发达国 家，还 是发展中国家，无论其制度 安 排 如 何 ， 房 地 产 泡 沫 与金 融 危 机 之 间 都 具 有 非 常 显 著 的 关 联 性 。 信用 扩 张 过度 既是房 地产泡 沫 的根 源 ， 也 是现 代 金融 危机 的根源 。
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美国房地产泡沫源于中央银行的错误政策和 不当干预。
1、以低利率和信贷扩张为特征的宽松货币政 策
2、联邦政府的不当干预
22.07.2020
30
从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点
开始，美联储的货币政策开始了从加息转变 为减息的周期。此后的13次降低利率之后， 到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达 到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政
优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，头24个
月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年 后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工 作或者被提升为经理了，到时候还怕付不 起！”
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“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太 小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少， 到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年， 还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱， 我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不 敢借？”
资金并加大降息力度，五大央行联手救市， 美联储注入2000亿美元资金；美国政府和六 大房贷商提出“救生索计划”。
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2008年7月，房地美和房利美两大房贷公司严 重亏损陷入困境，7月23日，美国财政部宣布 斥资3000亿美元救助“两房”，9月7日宣布 接管“两房”。2008年9月，雷曼兄弟申请破 产保护，美林被迫售予美国银行，AIG出现
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房地产泡沫引发的经济危机 美国次贷危机 发生始末
大约10年前，得益于克林顿政府的宽松的经 济政策，美国的经济欣欣向荣，房地产市场 自然也跟着欣欣向荣，房价是一路飞奔。房 地产开发商为了扩大利益，玩命提高业绩， 四处拉人买房。首先是那些有钱人，然后是 一般买的起房的人，那时候房价已经高的离 谱了，买的起房的人都买房了，怎么办？
在美国各地，房地产泡沫破裂的滞后效应还在继续 显现，一方面是房地产价格开始下滑，另一方面是 新楼盘不断竣工。在市场需求明显下降的趋势下， 投资者对房地产价格的走向感到悲观，不少炒房族 开始割肉斩仓。相比而言，中低收入的贷款者处境 更加艰难，因为无法偿还贷款，不少人只能看着贷 款公司上门拍卖自己的房子。有报告称，美国全国 有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。
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请注意，这一切都是在房价稳定上涨的前提 下进行的，只要泡沫不破灭，他们就有大把 大把的钱可以赚。
当一切都看似正常的时候，上面这些都是没 有问题的，次级债券和基金也确实是高回报 的。 但泡沫终究是要破灭的，房价也不会没边的 一直涨下去，总会有跌的时候。
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