调研报告万科棠樾
万科棠樾研究报告
万科棠樾研究报告1万科·棠樾项目研究报告2深圳开发管理部-10-14目录1．万科棠樾项目概况 (3)2．土地属性研究 (5)2.1地块属性分类说明 (5)2.2 适合此地块的开发理念 (5)3．项目客户定位 (6)4．项目产品定位与产品分析 (6)4.1 产品定位 (6)4.2产品分析 (6)34.2.1规划思想 (6)4.2.2文化主题分析 (7)4.2.3景观环境分析 (9)4.2.4建筑规划实体分析 (10)5.项目可借鉴之处 (10)5.1合适的开发模式与理念 (10)5.2 明确、精准的定位 (11)5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11)6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13)5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14)5.6 低开高走的价格策略 (14)6．项目的反思 (14)6.1”地王”之困 (14)6.1.1高价格拿地 (14)6.1.2 面向未来的风险意识不强 (14)6.2成本之高 (14)6.3产品之憾 (14)6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (14)6.3.2 户型设计不尽合理 (15)6.4外围导示包装缺点 (15)附件:万科棠樾户型图 (15)4万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名”双城水岸”,是一个现代居住高端项目。
融入浓厚的中式徽派建筑底蕴,伴有深厚的风水学理论,万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。
万科·棠樾概况表该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块,距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里,没有直达公交,公共交通不方便。
交通区位图5。
调研报告万科棠樾(精品课件)
悦茗庄
悦茗庄是万科最新研发的新一代山地叠拼别墅产品，单套建筑面积约 174-190平米，首层层高3.6米，2层LOFT空间，可观5万平米私家内湖及高尔 夫球会景观。 下叠户型从沿湖岸道路底层入户，上叠户型通过山顶道路入户，垂直交 通通过景观电梯连接。上下叠户型依托山坡地形退台布置。
规划设计
顺应地形的交通组织 交通道路由一条顺应地形曲蜒而上的主干路和多
条入户的支路组成，主干道由双车道、人行道以及绿 化种植组成，是二期的主动脉，入户支路则和户前的 绿化种植形成次动脉，级别分明，交通组织方便合理 且高效，可以预留更多的绿化空间让业主瞰图
ppt课件，可编辑
观景客厅采用落地玻璃窗，主卧位 于三层，前面亲水，后接屋面大露台； 大开间厨房与餐厅合理连接，烹饪的 同时也可纵览窗外美景。
地下层包括服务空间（佣人间、设 备房、洗衣房、储藏间）以及娱乐空 间（健身房、家庭影院）。出于景观、 通风和消防的要求，地下室设有下沉 花园。
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陶山居
89.28㎡户型：户型方正，实用性强，大面积阳台可观湖山 风景。主卧全套房设计，入户花园，空间功能分区明确。
然环境相协调，尽可能提供开放空间和保持基地现状 的自然生态。二期组团的特色为依山而建的大型别墅 群，别墅掩映在绿林中，可俯瞰河流走廊，并具有高 度的私密性。共29栋豪华双拼别墅，依地形布置，高 低错落有致，避免了视觉上的单调感和压抑感。同时 为每一户争取了良好的景观视线和采光通风条件。
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万科棠樾
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高层住宅区
小区入口：简单实用、朴素、基本 没有景观点缀。
万科棠樾
ppt课件，可编辑
高层住宅区
单元入口 •交通便利：3米宽通路或10*10米广场。 •人性化设计：周边均可供人坐下休息。
天津东丽湖万科城深度调研报告(doc 21页)
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
东方文化意境别墅—从万科棠樾探讨中式风格建筑
东方文化意境别墅——从万科棠樾探讨中式风格建筑万科棠樾项目拥有丰厚的生态资源景观，四周均为山水田园，借助周边山水环境所打造的江南水乡的建筑风格，是万科在华南区域规模最大、定位最高的项目；其次项目产品特色主要在于体现东方文化的徽派建筑，将东方文化与建筑结合，打造出在自然环境，建筑文化上都独具特色的现代中式风格。
项目档案建筑类型：联排别墅占地面积：约60万m²建筑面积：约40万m²容积率：大一期容积率0.8，大二期容积率0.5楼层状况：一期均为三层双拼、三拼别墅价格说明：起价：23000元/平方米最高价：26000元/平方米（为一期首批和二批价格）项目地址：塘厦•大坪•观澜高尔夫（东莞）球会旁开盘时间：2008年7月开发商：深圳市万科房地产有限公司代理商：深圳中原物业顾问公司插图01(效果图)一、新中式别墅开发要点当前市场风向也在转变。
“中国别墅指数”研究公布数据显示：近年来市场在别墅的购买倾向上，选择欧陆风格从过去的100%已经回落到25.8%，而愿意选择中式等东方风格产品的群体则上升到20%左右。
1、中式别墅特点（1）规划一是取材于大都市的城市轴线规划。
尤以唐宋时期的城市规划较为成熟，道路交通交错布置成网格状，两旁高强大院围合，或以云墙围合，入口设置月亮门。
二是取材于传统民居的前街后河的平行模式规划。
江南一带河网纵横，形成许多前街后河的水乡城镇。
小区内部规划布局往往借水景点缀成网，依山之势，傍水之旁，组团的大小分合，房屋的前后错落等等都在规划中被借鉴和采纳，形成典型的“水乡住宅”布置方式。
（2）住宅设计设计表现形式有两种：一种是在传统的复古建筑中加入现代设计元素。
这种产品无论是在大的院落规划，建筑布局，还是在小的建筑装饰、庭院植栽等方面均遵循中国传统的格局营造，保留大量的中式建筑元素，是比较容易被识别的中式建筑。
比如：常见的四合院式或三合院式布局、宅前有平台、筒瓦制的曲线屋脊、影壁、山墙头、房角屋边的游廊和平台设计、住宅中庭，富有寓意的庭院植栽：书房前种植芭蕉，厅前植海棠，屋后种枣树等。
[张唐]万科棠樾六期BC景观概念设计
![[张唐]万科棠樾六期BC景观概念设计](https://img.taocdn.com/s3/m/175049cb49649b6648d747f4.png)
入口区透视
上 海 张 唐 Z + T S t u d i o ，
景 观 设 计 事 务 所 L a n d s c a p e A r c h i t e c t s
台地处理方式由上而下及由下而上的视觉效果将会 远远强烈与通常的自然放坡方式。
Bluesteps, Naumkeag, MA 上 海 张 唐 Z + T S t u d i o ， 景 观 设 计 事 务 所 L a n d s c a p e A r c h i t e c t s
+52.9
绿地空间及竖向关系
上 海 张 唐 Z + T S t u d i o ， 景 观 设 计 事 务 所 L a n d s c a p e A r c h i t e c t s
1
2
3
4
5 1 2 3 4 5 6 入口景墙/台地
中心花园
台地花园 东观景台 街头小花园 南观景台
6
景观总平面图
上 海 张 唐 Z + T S t u d i o ，
景 观 设 计 事 务 所 L a n d s c a p e A r c h i t e c t s
4 街头花园
步行系统的梳理， 行走VS停留空间 细微高差处理：坡道VS台阶 南端观景平台
上 海 张 唐 Z + T S t u d i o ，
配电房屋顶作为观景 平台，可远观内湖
配电房设备吊装口
沿小路布置休息停留 小空间，可考虑一定 文化主题。
+62.9
+52.8 台地花园-配电房观景台
上 海 张 唐 Z + T S t u d i o ， 景 观 设 计 事 务 所 L a n d s c a p e A r c h i t e c t s
深圳中原最佳策划项目决赛报告：万科棠樾
为什么客户下定时很冲动，回头就后悔？
短暂的价格策略能实现目标，但客户的预期只会 动周期时，不能只通过价格调整来解决销售困局？
棠樾作为一个千亩大盘，目前开发体量仅1/4，面对波
越来越低！
揭开销售迷局——不买棠樾的三大理由
使用效率低——不能作为第一居所，短期不具备投资价值，近千万买来做什么？ 土地属性抗性大——东莞盘、深圳价卖给深圳客？ 景观资源配置不匹配——客户对景观资源最敏感，但棠樾迄今为止最贵的二期
但是， 进入2010年，我们发现
棠樾存在四大难题。
1、区位认知尴尬
2009年，棠樾区位价值认同度仍然偏低，屡屡成为制约客
户最终决策的瓶颈。
如何分享土地红利，始终是横亘在棠樾面前待解决的重要课
题。
2、产品推盘节奏密集、复杂
主要集中在2010年下半年发售，各期产品推售之间的市场 预热和推广期都非常有限，而且产品线复杂，总价段涉及 150万的高层——3000万的独栋。
2010年7月，二期悦然庄入伙；2010年12月，四期澜山居入伙……
不解决“亮灯”问题，棠樾只会是一座空城。 老带新做不起来（客户不愿意介绍、客户不愿意回来） 没有人气（周六日旺场的人都没有） 居住落地只会是一纸空谈。
亮灯计划——让更多的人住进来
“亮灯计划”让开发主题落地
通过优化产品力提升销售附加值
通过优化配套服务能力提升客户居住信心
A、通过优化产品力提升销售附加值
7月，别墅精装修试点启动——花园精装修
基于棠樾家庭养生度假式居住开发主题，着眼解决短期度假需求 的落地，启动别墅精装修试点。 7月份在二期悦然庄双拼率先试行别墅花园精装修。 一方面也创造了销售节点，同时也让一度冷却的棠樾再度成为市 场关注的焦点。
优秀楼盘考察报告万科城
优秀楼盘考察报告万科城
•社 区 风 格
关于设计
• 建筑设计糅合了改良西班牙、地中海及有机建筑等 多种建筑风格 形——西班牙风情+地中海气息 意——南加州意境
• 开发的城市规划理论基础：多元化区域中心理论
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优秀楼盘考察报告万科城
•愿望湖景观(社区级公共空间)
•愿望湖 •观光塔
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优秀楼盘考察报告万科城
• •
•组 团 级 公 共 空 间
健 身 设 施
儿 童 乐 园
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优秀楼盘考察报告万科城
•
•
•邻 里 级 公 共 空 间
组休 团闲 入空 口间
•等候空间
•
•
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单组 元团 入小 口径
优秀楼盘考察报告万科城
•缺 点
缺点二：
二期北部 TOWNHOUSE区密度 较高，尤其是地形呈坡 形，更加显得楼阁密布。
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优秀楼盘考察报告万科城
•缺 点
缺点三：
情景洋房二层户型中入 户处缺乏过渡空间，使起居 厅比较局促。
• 销售完全没有受到 施工的影响。 • 1、动线相错 • 2、相交接处通过广 告牌特别处理 • 3、关键：意在笔先
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•施工与销售同步进行
优秀楼盘考察报告万科城
•缺 点
缺点一：
整体规划中东西向房型略 多，尤其是多层洋房区为了形 成围合院落造成很多纯东西向 户型。
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优秀楼盘考察报告万科城
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优秀楼盘考察报告万科城
•社 区 风 格
调研报告——万科1精品文档
万科棠樾
高层单体标准层
内天井
万科棠樾
高层单体标准层
入户门内景
万科棠樾
高层单体
自来水、弱电井
万科棠樾
高层单体标准层
样板间
万科棠樾
高层单体标准层
•门厅、客厅、餐 厅
•温馨、储物空间 丰富
万科棠樾
高层单体标准层
•主卧室、主卫生 间
万科棠樾
高层单体标准层
高层单体小区
小区入口
万科棠樾
高层单体小区
小区出入口
•功能齐全 •建筑与园林和谐共 处
万科棠樾
别墅区
小区交通设施 •功能齐全 •材料种类少、效 果丰富
万科棠樾
别墅区
•园林与建筑风格 统一
•材料种类少、效 果丰富
万科棠樾
别墅区会所
•环境风格：现代 中式、清新自然
•会所环境延伸至 市政道路
万科棠樾
万科棠樾
别墅区会所
•建筑风格：现代 中式、清新自然
•建筑环境有机结 合
万科棠樾
别墅区会所-洞石广泛应用
万科棠樾
体会 设计思路：水边的灰房子，新中式的设计；
万科棠樾
洞石的应用广泛，窗子细部的处理；
会所其中一部分采用进口木屋架；
会所对高差运用巧妙，会所屋面采用的是现代材质做出的坡、
屋顶；
高层公寓部分充分利用首层架空层来做景观及休闲，户型中
陶山居【美境高层】： 万科迄今最大手笔千亩别墅区、亿元配套珍 稀高层，无极山湖景观，城中罕有，全板楼 设计，采光通风一流，精装修交楼。
悦茗庄【凌湖小双拼】： 最新研发的新一代别墅产品，创新户型设计， 采用大宅尺度、全端户设计。
万科地产深圳某项目初步市场调查报告(doc 21页)
万科地产深圳某项目初步市场调查报告(doc 21页)万科地产深圳沙嘴项目初步市场调查报告目录一、深圳房地产总体市场状况分析二、项目所在区域市场状况三、本项目主要可比性物业分析四、深圳客户群体置业需求分析五、项目分析一、深圳房地产总体市场状况分析1.总体市场状况分析从目前深圳楼市销售热点上看，深圳楼市的主要热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选，其次是沿滨河大道走廊的海岸住宅，也是买家考虑的主要对象，相对罗湖区住宅销售仍显清淡。
从户型销售情况来看，旺销的单位仍属中等户型，即二房二厅、三房二厅两种户型为主，面积介于70－120平方米之间。
购买这类房型者多为白领阶层，其目的也主要是自住。
另一方面，住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们观注，这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。
由于近年来政策和市场对房地产业的双重调整作用，使得深圳房地产开发日趋规范和理性，重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。
深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展最快的地方，今年以来一直保持着旺销市头。
2、深圳楼市热点分析1）2000年深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展，楼市热点从城市规划上主要集中在三大区域。
★中心区二、此区域为跨世纪的焦点，大规模启动实质性施工的福田五、项目所在区域市场状况1.沙嘴-新洲南片区概况沙嘴-新洲南片区位于深圳福田中心区南部，东起新洲路，西至广深高速竹子林段，北起深南大道，南至深圳湾红树林自然保护区。
片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住用地、商业用地、市政用地及道路用地等。
沙嘴-新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的优势，在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。
自1997年后公开发售的商品房项目有近30个，在建及待建项目也为数不少。
2.区域市场发展状况沙嘴-新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区，空气清新，自然环境优势明显。
且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路及福荣路等多条干道连接罗湖、南山两区，使之与外界的联系极为便利与顺畅。
深圳万科棠樾项目研究报告
万科·棠樾项目研究报告2008-10-14目录1．万科棠樾项目概况 (3)2．土地属性研究 (5)2.1地块属性分类说明 (5)2.2 适合此地块的开发理念 (5)3．项目客户定位 (6)4．项目产品定位与产品分析 (6)4.1 产品定位 (6)4.2产品分析 (6)4.2.1规划思想 (6)4.2.2文化主题分析 (7)4.2.3景观环境分析 (9)4.2.4建筑规划实体分析 (10)5.项目可借鉴之处 (10)5.1合适的开发模式与理念 (10)5.2 明确、精准的定位 (11)5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11)6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13)5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14)5.6 低开高走的价格策略 (14)6．项目的反思 (14)6.1“地王”之困 (14)6.1.1高价格拿地 (14)6.1.2 面向未来的风险意识不强 (15)6.2成本之高 (15)6.3产品之憾 (15)6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (15)6.3.2 户型设计不尽合理 (15)6.4外围导示包装缺点 (15)附件：万科棠樾户型图................................................................ 错误!未定义书签。
万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。
融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。
万科·棠樾概况表物业类别别墅建筑类别低层、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯物业地址东莞塘厦·大坪·观谰高尔夫球会旁价格 2.3万元/m2 占地面积60万平米绿化率40% 建筑面积40万平米大一期容地率0.8 大二期容地率0.5该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。
万科棠樾项目介绍
东莞万科塘厦棠樾景观设计项目位置：东莞市塘厦镇项目面积：10Ha项目委托：东莞市万科房地产有限公司项目设计：深圳市北林苑景观及建筑规划设计院北京清华城市规划设计研究院张唐景观设计事务所新加坡Tierra设计时间：2009年建成时间：2010年一、项目背景万科棠樾双城水岸项目位于东莞市塘厦镇林坪大道，地块北临仙水湖，西接观澜湖高尔夫球场及企洞水库。
大屏障森林公园环抱西南，通过林坪大道联接观澜湖高尔夫球场莞深高速大坪出口及塘厦镇中心。
大屏嶂森林公园是国家一级森林公园，面积约2700万平方米，森林覆盖率约96%，珍稀植物约668 种及百余种野生动物，将建成为集观光旅游、休闲度假、康乐健身于一体的综合开放式森林公园。
项目周边还有有观澜湖高尔夫球场(东莞会场)，216洞，为片区综合提供商业餐饮娱乐会议健身设施。
该地块整体呈现出高低起伏地形，现状高差高达数十米，依山傍水，位置优越，自然条件得天独厚，总用地为298,367.00㎡。
该区建成后成为一个高档的生态住宅区,并与当地的自然环境相协调。
拥有各种联排别墅、双拼别墅及高层住宅,配备商业、幼儿园等设施，并结合商业布置少量生活服务设施。
空间布局中尽可能提供开放空间和保持库区的自然生态。
万科·棠樾项目特色主要在于体现东方文化的徽派建筑，将东方文化与建筑结合，打造出在自然环境、建筑文化上都独具特色的现代中式风格。
项目以营造东方气质的低调奢华别墅社区为设计理念，其前期设计在材质上主要采用灰色无釉面转与海南洞石相互配合，使用不同的材质表达统一的灰色基调，体现中国传统的自然、沉稳气息。
二、景观设计概况：在整个设计过程中，我们遵循以下设计原则：环境景观设计方面，设计对中国传统文化进行了传承和发展，一是庭院设计将东方文化与建筑结合，打造出在自然环境、建筑文化上都独具特色的现代中式风格，以营造东方气质的低调奢华别墅社区为设计理念，应和新棠樾“风水林”的设计概念，通过景观手法营造山林、溪谷的风格，体现清幽、静谧的氛围。
万科棠樾中式贵族思考
在普罗大众的上层有一种人叫做贵族
他们是谁？
西方贵族
1，德意志和普鲁士公国的皇帝统治 家族-霍亨索伦家族 霍亨索伦家族 2，意大利文艺复兴的始者，教皇氏 族——美第奇家族 美第奇家族 3，法兰西古老的帝国家族,统治帝国 愈百年——波旁家族 波旁家族 4，罗马帝国统治者和霍亨索伦家族 是近亲——霍亨斯陶芬家族 霍亨斯陶芬家族 5，法国著名的贵族世家，成员几乎 都是大公，侯爵——吉斯家族 吉斯家族 6，德国的传统贵族世家，家族的一 个分支成为英国王室（汉诺威王 朝）——韦尔夫家族 韦尔夫家族 7，统治英国将近400年的家族——都 都 铎家族
中式贵族
• 他们实力雄厚 • 他们尊老储优 • 他们隐居私宅 • 他们往来鸿儒 • • • • 一.影响力深厚 二.谨遵祖训 三.家传宅邸 四.圈层社交
在普罗大众之外
中式贵族以中国的方式默默传承着
而如今，国宅里，新的贵族重新聚集……
棠族
棠族族谱
棠族族徽
一.棠族
国宅
国宅里的夙愿
上了年纪， 上了年纪，过往的纷扰已经和我这个老人家说了声再见 而子女们似乎也都和我说了再见 小济一家虽说守在我们老两口身边，住在一个房子里，但也得有些时日才能见上一面 小济一家虽说守在我们老两口身边，住在一个房子里， 小汾在美国也不知道过的怎么样 现在的孩子真是 难道一定要我这个老头子要他们回来，他们才会想起回家吗…… 难道一定要我这个老头子要他们回来，他们才会想起回家吗 唉,还是去老宅子打太极吧 还是去老宅子打太极吧 ————棠麟 棠麟
二. 棠族
国宅
国宅“棠”家族计划 国宅“
国宅“ 国宅“棠”家族计划
• 一.目的：以棠族为线索，为国宅定位铺排明确的营销思路 • 二.方法：理清营销线索，为二期销售创造营销价值 1.营销宣传：将国宅的推广形象落地为棠族国宅 ，让二期以更 清晰的推广思路和更易理解的方式被目标客户接受 2.现场包装：为现场会所进行“棠”家族主题式的包装，营造家 族宅邸的现场气氛 3.现场活动：根据营销思路和推广内容举办以“棠族”为主题， 配合二期销售节点，促进成交
万科上海高端项目物业管理调研报告ppt(共41张PPT)
2022/9/20
16 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
• 世茂滨江花园
世茂滨江花园由“第一太平戴维斯”提供国际专业水准的全权委托式物业管理。
• 世茂湖滨花园物业管理
由“戴得梁行”提供全权委托式物业管理。
2022/9/20
17 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园物业管理费
• 世茂湖滨花园：高层元/平方米 别墅元/平方米
6、大型会所提供球场、健身房、咖啡厅、桑拿。 7、社区提供中餐、茶艺。
2022/9/20 22
第三部分：
值得我们借鉴之处
2022/9/20
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值得我们借鉴之处
设计定位
世茂滨江花园、世茂湖滨花园的设计一个突出江景，一个突出湖景， 充分利用水景给楼盘增色，只是侧重点不同罢了，但是楼盘定位是高端 物业，其公用设备设施、智能化系统、室内装饰都走的高端路线，客户 群定位较高，物业管理是外请国外知名物业第一太平戴维斯与戴德梁行。 物业管理费在上海地区属中等偏上。
2022/9/20
20 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园特色服务
1、大型会所提供体育、娱乐、咖啡厅、中西餐厅、瑜珈、美容等服务。
2、社区提供银行交费系统。
3、地下停车场提供代洗车业务。 4、地下停车场洗衣服务。 5、为业主提供免费外出采购、订票服务。 6、中英文双语服务。
2022/9/20
2022/9/20
14 世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨花园客户
世茂湖滨花园以水景见长，山水相依“四峰四岛，一湖一湾”的小桥流水 的特点，此生态水景社区吸引了众多外籍住户，其比例高达70%，因此 该社区聚集了上海地区众中高级白领人士。
南昌万科棠樾项目整体营销策划报告
基本生活配套已成熟，但档次普遍偏低，整体城区破旧感较 重
景区初建成，本地来访量有限，为项目增加的实际吸引力不 高
项目经济指标——拥有多样化产品线，独树一帜赖特建筑风格的 中小型居住社区
项目位 臵 占地面 积 建筑风 格
行政区
地段 净地面 积
江西南昌青云谱区
距市中心八一广场约 9KM 97109 （平米） 草原赖特式
森林溪 地
4677
8092
342
99
本案
恒茂英伦国 际
项目小区域——处新建成的梅湖景区内，周边仿古建筑已成规模，
八大山人等名人文化纪念馆分布周边
梅湖景区
宗地
青云佳 苑
程允贤雕 塑纪念馆
项目大环境分析
区域文化底蕴 工业企业集聚区 往日的老城区 梅湖景区资源 强盗文化背景、总体品味相对较低，主打文化对南昌人吸引 力低 考虑到区域人口向北分流发展的趋势，本区域企业带来的客 户有限
0
39.1 32.1 44.1 49.4 41.5 34.1 24.3 36.9 31.4 29.9 36.3 30.4 28.13 9.45 19.98
5024 4561 4650 5410 5332 5381 5208 4818 4994 4650 4587 4277 3536 4157 4370 4609 4525 4914 4952 4792 4832 4884 5212 5514 5660 4364 5497 新增供应面积 成交面积 均价
4.19-4.25 中国主要城市楼市成交面积环比变化图
2.5 2 1.5
哈尔滨
海口 1 0.5 0 -0.5 -1 重庆 杭州 深圳 苏州
39.87%
北京 昆明 蚌埠 扬州 徐州
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月8日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6开工时间：2010年12月01日产品均价：30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；开发信息：产品定位：城市豪宅,低密居所；客群定位：企业主、高薪层、富人区物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团；开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息：地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线周边配套：医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育：幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
时光十年，翻卷而来，万科棠樾
时光十年，翻卷而来，万科棠樾走进棠樾，迈着石阶，在五进中，窥见300年前的历史。
棠樾二字出自安徽黄山歙县的棠樾村，完整地体现了鲍氏家族上千年的发展，代表家族世代传承。
我的心先于我的人回来，它的心先于它的形来回，棠樾初期的传世国宅，是家族的传承，更是游子的牵挂。
所谓家宅，不过就是你在的时候你就是一切，你不在的时候一切就是你，归来时，棠樾的草木，都在诉说儿时的故事。
漫步棠樾，从进门开始东方仪式礼成，以徽派建筑汲取灵感，初期的青砖白墙，就是原汁原味的岭南味道。
五进国宅，每一方石头都是一个故事，每一寸木头都令人思量。
五进国宅：一进曰尚林园、二进曰闲庭阁，三进曰清影轩，四进曰五德堂，五进曰泰和院。
于棠樾，醉心湖山中，亦仰望历史。
一进曰尚林园，植奇株美卉，卧出云之岫。
黄山自然风光有黄山三奇，奇松、怪石、云海。
初见棠樾，门前两棵百年罗汉松和假山塑形，取自安徽黄山，意为出云之岫，与黄山三奇有异曲同工之妙，让人仿佛置身安徽黄山，可障凡尘，静身心。
二进曰闲庭阁，引碧水清潺，周围方丈之榭。
阁内整体架构采用进口的加拿大交合梁大堂。
阁外碧水莲花，阁内闲庭漫步，午后有闲，可以流连徜徉于书中。
闲庭阁三进曰清影轩，轩中古井，冥冥通南海之深沉，坦坦无波澜之惊扰。
拾阶而上，台阶覆上丹陛石，两道夹墙庭院深深。
清晨鸟鸣，倒影于古井之间，为静谧，更为灵动。
四进曰五德堂，昼回廊庑，檐桷高啄，春秋台上婉转曼妙之音。
五德堂原为安徽的古徽州祠堂，始建于18世纪康熙年间，历经风霜300余年的五德堂，为徽派建筑中最具代表性的祠堂。
上世纪80年代被当地人整体拆毁，面貌损毁严重，辉煌已不复存在，万科在打造棠樾之时，为传承国宅匠心，于2006年将其原封不动地在棠樾复原重建。
由此，我们如今才能看到那个熟悉的巍巍厅堂。
在这里，仰望文化的印记，总会感慨万千。
五德堂五德堂宽30米、南北长16米、总占地480平方米，主体建筑高8.2米，分为戏台、廊庑、享堂三个部分。
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万科棠樾
高层单体首层架空
特色小品
万科棠樾
高层单体首层架空
特色铺装
万科棠樾
高层单体首层架空
信报箱
万科棠樾
高层单体首层架空
儿童活动区
万科棠樾
高层单体首层架空
儿童活动区
万科棠樾
高层单体单元入口
特色水墙
万科棠樾
高层单体单元入口
【全境小双拼】：建筑面积约190平米，配置 私家庭院，创意地下室，，俯瞰约5万平米私 家内湖，凌湖高台，绝佳视野。
户型设计
一期悦水庄联排别墅，主力户型约340平 米。
社交礼仪空间与家庭起居空间分设，符合 中国居家文化“礼制”传统。
悦然庄（户型面积大约282平方米）
建筑临水一侧为三层，临街一侧为 二层，在保持最多空间亲水，扩大街 道尺度感的同时，形成了错落有致、 富有情趣的建筑体块关系。
•项目所在地周边坐落着，观澜高尔 夫（东莞）球会，大屏障国家森林 公园 ，仙女湖水库，三正半山酒店。
区位图
项目概况
万科棠樾总占地约66万平米，建面约40万 平米，容积率仅0.6，是达千亩规模的别墅 社区。
项目方圆一公里以内，有13个湖泊水库、14座 山岭、9座岛屿环绕 ，原生自然非常丰富。
一期为联排，二期为双拼，三期为联排，四 期为大宅、高层 。
建筑风格：现代中式
万科棠樾
联排产品模型
建筑风格：现代中式 立面材料：褐色铝板装饰构件、灰色面砖、白色涂料
万科棠樾
联排产品模型
立面特色： •体块穿插、灵动的建筑外轮廓线； •在中式风格基调下，不同颜色、不同肌理的材质 对比； •重点装饰门窗洞口； •层次丰富的灰空间；
万科棠樾
高层住宅区
小区入口：简单实用、朴素、基本 没有景观点缀。
规划设计
顺应地形的交通组织 交通道路由一条顺应地形曲蜒而上的主干路和多
条入户的支路组成，主干道由双车道、人行道以及绿 化种植组成，是二期的主动脉，入户支路则和户前的 绿化种植形成次动脉，级别分明，交通组织方便合理 且高效，可以预留更多的绿化空间让业主游玩。
一期鸟瞰图
项目概况
陶然岛【凌湖大宅】： 位于麒麟湖龙头，户户临水，风水极佳 ， 5+1全套房设计，设计理念以养生度假式居 住为主导，下沉式庭院拥有一如地上的采光 以及通风，精工精心雕琢，选用进口石材。
陶山居【美境高层】： 万科迄今最大手笔千亩别墅区、亿元配套珍 稀高层，无极山湖景观，城中罕有，全板楼 设计，采光通风一流，精装修交楼。
悦茗庄【凌湖小双拼】： 最新研发的新一代别墅产品，创新户型设计， 采用大宅尺度、全端户设计。
【亲湖小双拼】：建筑面积约174平米，双车 位配置，一线临湖亲园，2层LOFT空间。
总平面图
物业类别 ：别墅、住宅。 建筑类别 ：联排 ，双拼。 项目特色 ： 宜居生态地产,旅游地产。
占地面积:600000平方米 建筑面积:400000平方米
开盘时间:2008-12-29 开工时间:2009-12-01 竣工时间:2010-12-14
容 积 率 0.67 绿 化 率 60%
价格:高层15000元/平方 米,别墅50000元/平方米
悦茗庄
悦茗庄是万科最新研发的新一代山地叠拼别墅产品，单套建筑面积约 174-190平米，首层层高3.6米，2层LOFT空间，可观5万平米私家内湖及高尔 夫球会景观。
下叠户型从沿湖岸道路底层入户，上叠户型通过山顶道路入户，垂直交 通通过景观电梯连接。上下叠户型依托山坡地形退台布置。
联排产品模型
项目三大优势： 1) 同时拥有湖泊、山岭、岛屿三种稀缺资源， 2) 具有原生态自然资源及顶级高尔夫配套， 3) 适合长期养生度假式居住。
投资商: 深圳市万科房地产有限公司 物业管理公司: 万科物管顾问 物业顾问公司: 万科物管顾问 建筑单位: 深圳市万科房地产有限公司 代理商: 深圳中原物业顾问公司
物业费:5.80元/月/平方米
规划设计
总体布局 建筑布局在保留自然山体的基础之上充分的与自
然环境相协调，尽可能提供开放空间和保持基地现状 的自然生态。二期组团的特色为依山而建的大型别墅 群，别墅掩映在绿林中，可俯瞰河流走廊，并具有高 度的私密性。共29栋豪华双拼别墅，依地形布置，高 低错落有致，避免了视觉上的单调感和压抑感。同时 为每一户争取了良好的景观视线和采光通风条件。
万科棠樾
高层住宅区
单元入口 •交通便利：3米宽通路或10*10米广场。 •人性化设计：周边均可供人坐下休息。
万科棠樾
高层单体
室外环境 •优化成本：豆石混凝土铺装仿石材铺装。 •趣味节点：树池外墙转角的石材护坡
万科棠樾
高层单体
一层架空坐公共配套空间
万科棠樾
高层Байду номын сангаас体首层架空
入口
万科棠樾
高层单体首层架空
万科棠越
项目考察报告
考察时间：2011年1月中旬
区位图
•位于东莞-深圳-香港经济大走廊之 间；深圳城市发展的中轴线上。
•距福田CBD仅27公里，车程仅30分 钟左右。距离皇岗口岸车程约40分 钟。约45分钟可至深圳宝安国际机 场，往来香港国外均非常便捷。
•项目离莞深高速塘厦镇大坪出入口 约2公里；东深一级公路、广深、京 九铁路贯穿全镇，莞深高速公路使 得塘厦成为东莞市直通香港最快的 交通要道之一。
观景客厅采用落地玻璃窗，主卧位 于三层，前面亲水，后接屋面大露台； 大开间厨房与餐厅合理连接，烹饪的 同时也可纵览窗外美景。
地下层包括服务空间（佣人间、设 备房、洗衣房、储藏间）以及娱乐空 间（健身房、家庭影院）。出于景观、 通风和消防的要求，地下室设有下沉 花园。
陶山居
89.28㎡户型：户型方正，实用性强，大面积阳台可观湖山 风景。主卧全套房设计，入户花园，空间功能分区明确。
89.94㎡户型：户型采光面宽，南向俯视即可观小区园林景 观，主卧全套房设计，舒适度强。房间每一分区的面积适度， 其中客厅与主卧面积宽敞。
90.26㎡户型：户型进深短、面宽更宽，因而采光面加宽， 室内更透亮。阔景阳台设计，湖山风光尽收眼底，俯望可见 小区园林景观。卧室全套房设计，提升舒适度。
128.8㎡户型：户型南北通透，270°景观阳台，观赏室外 湖山风光更优。同时，客厅面积大，宽敞，主次卧也可同时 享受室外优越景观。