万科营运能力分析

万科营运能力分析

万科股份有限公司情形概述：万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域, 同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始进展跨地域房地产业务, 同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公布上市的企业之一。1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993 年, 4500 万股B 股发行并在深交所上市, 募集资金要紧用于房地产开发, 核心业务突显。1997 和2000 年, 共增资配股募集资金10.08 亿元, 实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化。2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元, 进一步增强了资金实力。1984 至2005 年, 万科营业收入从0.58 亿元到105.6亿元, 增长182 倍; 净利润从0.05 亿万元到13.5 亿元, 增长27 0 倍, 业务扩展到19 个大中都市, 树立了住宅品牌,分不于2000 和2001 年入选世界权威财经杂志———福布斯的全球最优秀300 家和200 家小型企业, 获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳固增长的回报, 受到市场广泛认可。

2009年，万科共猎取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益运算的建筑面积为2436万平方米。实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分不增长19.2%和32.1%，各项经营指标也全面超越2007年分不增长了37.6%和10%，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并2009年获得全球住宅企业销售冠军。

万科股份有限公司营运能力分析

营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则能够用较少的投入猎取较高的收益。下面以具体指标来分析万科的营运能力:

1、万科股份有限公司营运能力指标分析

（1）存货周转率

存货对企业经营活动变化具有专门的敏锐性, 操纵失败会导致成本过度, 作为万科的要紧资产, 存货的治理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降（见表1）。若该指标过小, 则发生跌价缺失的风险较大, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范畴, 但仍应提升存货治理水平和资产利用效率, 注重猎取优质项目, 加快项目的开发速度, 提升资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。

表1 万科股份有限公司2004-2008年存货周转率

年份2004 2005 2006 2007 2008 存货周转率0.65 0.63 0.55 0.54 0.49

（2）应收账款周转率

5年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表2) , 缘故是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

表2 万科股份有限公司2004-2008年应收账款周转率

年份2004 2005 2006 2007 2008 应收账款周转率13.9 16 23.79 28.07 48.11 （3）总资产周转率

固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 讲明万科保持了高度的固定资产利用率和治理效率, 同时也反映了其固定资产与要紧业务关联度不高。

总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见图3) 近年的下降趋势要紧是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提升使其下降幅度较小, 万科要提升总资产周转率, 必须改善存货的治理。

表3 万科股份有限公司2004-2008年总资产周转率

2、万科企业股份有限公司目前存在的咨询题及计策

(1)资金需求的压力日益增大。为了满足以后的资金需求，建议万科连续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，主动查找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

(2)现金流的治理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人中意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃进展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的治理。

(3)存货的治理。万科拥有数额庞大的存货量，这既是以后进展的保证，又是万科风险的要紧来源，从目前万科治理现状来看，建议进一步优化存货治理结构，适度操纵存货数量。此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。

3、万科企业股份有限公司以后展望

房地产行业存在两个全然特点: 第一, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于都市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入

和购房信贷业务的健康进展将推动住宅需求长期连续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，进展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，制造了庞大的需求量。同时随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提升，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也制造了条件。

2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上看起来无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线都市的战略部署。在2009年地产企业意外经

历了“量价齐升”的“不差钞票”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。

二、整体企业营运能力分析中存在的咨询题及有关建议

1、营运能力分析中存在的咨询题

上述这四个比率差不多上在分析企业营运能力经常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的运算口径，运算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。

(1)由于现行应收账款周转次数运算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，运算出的结果与事实明显不符。同时，应收账款周转率(次数)运算公式中，分子是赊销净额，但在实际运算中，由于企业公布发表的会计资料专门少标明赊销数字，因此往往就用销售总额来取代赊销净额，如此的运算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。

(2)总资产周转率的运算中，现行运算公式拿销售收入与企业平均资产总额直截了当相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必定联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比运算所显示的要好。

(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评判。企业资产营运能力状况评判指标体系中,差不多指标是流淌资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流淌资产和总资产营运方面的补充。尽管增设了不良资产比率、资产缺失比率等指标来评判企业的不良资产和潜在缺失,但缺乏对固定资产、无形资产使用成效的分析、评判,忽视了这些资产对企业长期进展的阻碍,其评判的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转使用的流淌资产外,还应包括无形资产等要紧的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期进展过程中,通过经营治理和技术创新形成的重要经济资源,而且差不多成为21 世纪资产治理的重点。但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业

经济效益的阻碍具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运能力