沈阳龙湖天宸原著4217-4(上会修改反馈)
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大筹167组，认购113套；
4月25日 案名发布
活动节点 会（开盘前117天）
6月17日产品发布 会（开盘前62天）
4月26日-7月1日外展活 动（每周末）参考外展
7月1日 售楼处 7月2日联排示范区开放
（开盘前50天）
6月17日-7月1日原 著行（2-3次）
7月29日 叠拼示范区 开放（开盘前23天）
8月20日 开盘
6月17日 一级客储13734
护照1800组
7月1日
7月29日
一级客储15000，护照2268组；
一级客储16500组
二级客储1000组；小筹75组； 二级客储2500组；小筹209组；
8月5日（开始收大筹） 一级客储17000组，二级客储2800组
小筹247组；大筹137组；
8月20日 一级客储18500组，二级客储3600组
铁西已形成一核两翼的新格局，本案位于经济开发区与老城区的内核中央高端居住区
支撑点2：铁西内城 稀缺墅区
城市内最中心、最纯粹的一个内城别墅区板块
支撑点3：成熟区位 极致配套
地铁一号线+全区最优教育配套+四大公园覆盖+五大商圈环绕
支撑点1：TOP原著系--天宸原著第四子，别墅专家龙湖的顶级产品系 支撑点2：自有全龄高质量教育配套：教工幼儿园、勋望小学、杏坛中学 支撑点3：原著升级产品
客户关注点（结合客研）：
叠拼客户关注点：总价、交通、配套、教育、物业 联排客户关注点：居住圈层、产品力、配套、教育、物业
逻辑选型：土地逻辑 + 产品逻辑
推广主线：城市首席高端居住区 + 全区最优教育（分阶段释放）
人群 5
逻辑
BUY
1 城市
逻辑
2 土地
逻辑
品牌 4
逻辑
3 产品
逻辑
支撑点1：铁西中央居住区
市场热度极高，寸土寸金，土地稀缺；
为什么要买铁西中央高端居住区？ 1. 高端墅区：沈北、棋盘山、于洪等郊区别墅配套匮乏；和平、沈河等
一环别墅，人口密度大，交通拥堵吵闹；唯铁西高端居住区别墅才能满足 高端别墅产品对环境和配套的双需求。 2. 极致配套：地铁一号线+全区最优全龄教育+三大公园+五大商圈
为什么在铁西中央高端居住区买龙湖·天宸原著？ 1. 自有全龄高质量教育配套：教工幼儿园、勋望小学、杏坛中学 2. 极致景观：一园五院双门庭，皇制营园经典布设+人车分流墅区 3. 极致产品： 联排：三面宽+大赠送（地下+4露台+花园+双车库）+全套房+超豪主卧套 叠拼：五面宽+独立入户+有天/有地墅居生活+超大赠送+同总价高业态
部部门门 – 文件名 7
3、营销推广策略方案
3.1 推广传播节点与思路（制定截止开盘前4个月推广传播思路）
4月25日
6月10日
7月1日
8月13日
8月20日
传播媒介+ 核心主题：
户外+网络+自媒体+外展 传播主题 铁西高端居住区土地价值炒作及 落地；再次落子后的原著品牌调 性拔升
户外+网络+自媒体+阵地+ 外展 传播主题 持续土地价值热炒，同步天 宸原著产品价值分解释放
景观：一园五院，皇制营园经典布设+人车分流墅区 联排：罕见三面宽（大面宽短进深），绝佳采光、宽阔视野+超大赠送（地下一层+4 个露台+花园+双车库）+全套房，户户尊享+超豪主卧套，彰显主人身份 叠拼：罕见五面宽，绝佳采光，宽阔视野+户户独立入户，安全私密+有天/有地墅居 生活+超大赠送（最高赠送率达86%）
247个 联排：57组 叠拼：190组
3600组 联排：1100组 叠拼：2500组
18500 联排：5500组 叠拼：13000组
3级整体落定率：71% 2级客储整体落定率：3%
联排3级落定率：60% 联排2级客储落定率：2%
叠拼3级落定率：70% 叠拼2级客储落定率：4%
2.5级转3级整体转化率：67.6% 联排2.5级转3级转化率：59.6% 叠拼2.5级转3级转化率：70%
部部门门 – 文件名 6
2、项目价值体系
2.2 建立价值体系
3个问题
挖
为什么来此区域买？
掘 别
墅
客
为什么在此地段买？
户 价
值
需
求
为什么要买本项目？
痛
点
为什么现在购买？
价值体系建立
为什么要买铁西？ 1. 城市向西：“一主三副”城市格局使铁西成为城市未来副中心，其高端
装备制造业和汽车产业作为城市支柱产业，已形成城市经济发展极。 2. 土地稀缺：铁西“一核两翼” 格局中，中央高端居住区价值凸显，土拍
4月25日外展包装、
物 料 折页、护照完成
6月16日前发布会的物 料、产品视频、效果图、
产品手册制作完成
6月30日售楼处包装 （沙盘、品牌墙、户型 图、宣传展板等）完成
8月19日开 盘物料完成
开盘及客储目标构成分解
开盘签约目标 供货业态
供货套数及面积 开盘签约转化率（签约/认购）
开盘认购转化率（认购/排卡）
沈阳龙湖【 天宸原著项目4217-4 】营销汇报 会议纪要修改反馈
2017年4月24日
1
沈阳-天宸原著项目（4217-4）开盘前汇报
会议纪要
部部门门 – 文件名 2
2、营销节点时间轴（第一次汇报回顾）
wk.baidu.com
时间轴
开盘前4月
开盘前3月
17周 16周 15周 14周 13周 12周 11周 10周
9周
开盘前2月 8周 7周 6周 5周
3级客储目标 2.5级客储目标 二级客储目标 一级客储目标
3亿（114套）
联排20套 1亿 叠拼94套 2亿
联排+叠拼
联排： 28套、 5707㎡ 叠拼：135套、19882㎡
114套签约/119套认购=95%
119套 联排：21套认购/34套排卡=60% 叠拼：98套认购/133套排卡=74%
167个 联排：34个 叠拼：133个
4周
开盘前1月 3周 2周
1周
开 盘 日
工程节点
6月25日售楼处 别墅样板间交付
7月20日叠拼 样板间交付
预售证取 得8月15日
营销节点
4月26日 外展开 放（开盘前116天）
6月17日 产品发布 会（开盘前 62天）
7月1日 售楼处（收小筹） 7月2日联排示范区开放
（开盘前50天）
7月29日 叠拼示范区 开放（开盘前23天）
2级转2.5级整体转化率：6.8% 联排2级转2.5级转化率：6% 叠拼2级转2.5级转化率：7%
1级转2级整体转化率：19.5% 联排1级转2级转化率：20% 叠拼1级转2级转化率：19%
部部门门 – 文件名 4
沈阳-天宸原著项目（4217-4）开盘前汇报
会议纪要
部部门门 – 文件名 5
项目价值推广逻辑
4月25日 案名发布
活动节点 会（开盘前117天）
6月17日产品发布 会（开盘前62天）
4月26日-7月1日外展活 动（每周末）参考外展
7月1日 售楼处 7月2日联排示范区开放
（开盘前50天）
6月17日-7月1日原 著行（2-3次）
7月29日 叠拼示范区 开放（开盘前23天）
8月20日 开盘
6月17日 一级客储13734
护照1800组
7月1日
7月29日
一级客储15000，护照2268组；
一级客储16500组
二级客储1000组；小筹75组； 二级客储2500组；小筹209组；
8月5日（开始收大筹） 一级客储17000组，二级客储2800组
小筹247组；大筹137组；
8月20日 一级客储18500组，二级客储3600组
铁西已形成一核两翼的新格局，本案位于经济开发区与老城区的内核中央高端居住区
支撑点2：铁西内城 稀缺墅区
城市内最中心、最纯粹的一个内城别墅区板块
支撑点3：成熟区位 极致配套
地铁一号线+全区最优教育配套+四大公园覆盖+五大商圈环绕
支撑点1：TOP原著系--天宸原著第四子，别墅专家龙湖的顶级产品系 支撑点2：自有全龄高质量教育配套：教工幼儿园、勋望小学、杏坛中学 支撑点3：原著升级产品
客户关注点（结合客研）：
叠拼客户关注点：总价、交通、配套、教育、物业 联排客户关注点：居住圈层、产品力、配套、教育、物业
逻辑选型：土地逻辑 + 产品逻辑
推广主线：城市首席高端居住区 + 全区最优教育（分阶段释放）
人群 5
逻辑
BUY
1 城市
逻辑
2 土地
逻辑
品牌 4
逻辑
3 产品
逻辑
支撑点1：铁西中央居住区
市场热度极高，寸土寸金，土地稀缺；
为什么要买铁西中央高端居住区？ 1. 高端墅区：沈北、棋盘山、于洪等郊区别墅配套匮乏；和平、沈河等
一环别墅，人口密度大，交通拥堵吵闹；唯铁西高端居住区别墅才能满足 高端别墅产品对环境和配套的双需求。 2. 极致配套：地铁一号线+全区最优全龄教育+三大公园+五大商圈
为什么在铁西中央高端居住区买龙湖·天宸原著？ 1. 自有全龄高质量教育配套：教工幼儿园、勋望小学、杏坛中学 2. 极致景观：一园五院双门庭，皇制营园经典布设+人车分流墅区 3. 极致产品： 联排：三面宽+大赠送（地下+4露台+花园+双车库）+全套房+超豪主卧套 叠拼：五面宽+独立入户+有天/有地墅居生活+超大赠送+同总价高业态
部部门门 – 文件名 7
3、营销推广策略方案
3.1 推广传播节点与思路（制定截止开盘前4个月推广传播思路）
4月25日
6月10日
7月1日
8月13日
8月20日
传播媒介+ 核心主题：
户外+网络+自媒体+外展 传播主题 铁西高端居住区土地价值炒作及 落地；再次落子后的原著品牌调 性拔升
户外+网络+自媒体+阵地+ 外展 传播主题 持续土地价值热炒，同步天 宸原著产品价值分解释放
景观：一园五院，皇制营园经典布设+人车分流墅区 联排：罕见三面宽（大面宽短进深），绝佳采光、宽阔视野+超大赠送（地下一层+4 个露台+花园+双车库）+全套房，户户尊享+超豪主卧套，彰显主人身份 叠拼：罕见五面宽，绝佳采光，宽阔视野+户户独立入户，安全私密+有天/有地墅居 生活+超大赠送（最高赠送率达86%）
247个 联排：57组 叠拼：190组
3600组 联排：1100组 叠拼：2500组
18500 联排：5500组 叠拼：13000组
3级整体落定率：71% 2级客储整体落定率：3%
联排3级落定率：60% 联排2级客储落定率：2%
叠拼3级落定率：70% 叠拼2级客储落定率：4%
2.5级转3级整体转化率：67.6% 联排2.5级转3级转化率：59.6% 叠拼2.5级转3级转化率：70%
部部门门 – 文件名 6
2、项目价值体系
2.2 建立价值体系
3个问题
挖
为什么来此区域买？
掘 别
墅
客
为什么在此地段买？
户 价
值
需
求
为什么要买本项目？
痛
点
为什么现在购买？
价值体系建立
为什么要买铁西？ 1. 城市向西：“一主三副”城市格局使铁西成为城市未来副中心，其高端
装备制造业和汽车产业作为城市支柱产业，已形成城市经济发展极。 2. 土地稀缺：铁西“一核两翼” 格局中，中央高端居住区价值凸显，土拍
4月25日外展包装、
物 料 折页、护照完成
6月16日前发布会的物 料、产品视频、效果图、
产品手册制作完成
6月30日售楼处包装 （沙盘、品牌墙、户型 图、宣传展板等）完成
8月19日开 盘物料完成
开盘及客储目标构成分解
开盘签约目标 供货业态
供货套数及面积 开盘签约转化率（签约/认购）
开盘认购转化率（认购/排卡）
沈阳龙湖【 天宸原著项目4217-4 】营销汇报 会议纪要修改反馈
2017年4月24日
1
沈阳-天宸原著项目（4217-4）开盘前汇报
会议纪要
部部门门 – 文件名 2
2、营销节点时间轴（第一次汇报回顾）
wk.baidu.com
时间轴
开盘前4月
开盘前3月
17周 16周 15周 14周 13周 12周 11周 10周
9周
开盘前2月 8周 7周 6周 5周
3级客储目标 2.5级客储目标 二级客储目标 一级客储目标
3亿（114套）
联排20套 1亿 叠拼94套 2亿
联排+叠拼
联排： 28套、 5707㎡ 叠拼：135套、19882㎡
114套签约/119套认购=95%
119套 联排：21套认购/34套排卡=60% 叠拼：98套认购/133套排卡=74%
167个 联排：34个 叠拼：133个
4周
开盘前1月 3周 2周
1周
开 盘 日
工程节点
6月25日售楼处 别墅样板间交付
7月20日叠拼 样板间交付
预售证取 得8月15日
营销节点
4月26日 外展开 放（开盘前116天）
6月17日 产品发布 会（开盘前 62天）
7月1日 售楼处（收小筹） 7月2日联排示范区开放
（开盘前50天）
7月29日 叠拼示范区 开放（开盘前23天）
2级转2.5级整体转化率：6.8% 联排2级转2.5级转化率：6% 叠拼2级转2.5级转化率：7%
1级转2级整体转化率：19.5% 联排1级转2级转化率：20% 叠拼1级转2级转化率：19%
部部门门 – 文件名 4
沈阳-天宸原著项目（4217-4）开盘前汇报
会议纪要
部部门门 – 文件名 5
项目价值推广逻辑