房地产司法鉴定估价解析

2012102012年第10期总第55期行政事业资产与财务□盘小霞房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的案例。

此类工作看似易，行却难。

故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。

本例看点，是对此次司法鉴定估价中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析及其应采取的举措。

案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为2008年8月19日，评估期限为15个工作日。

委托方仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。

后某评估机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评估结果为7060元/㎡。

报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人）于2008年9月22日提出异议。

异议认为“评估结果偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违法；要求重新评估或更换评估人”。

后某评估机构针对异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及价值定义下的公开市场价值。

”后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依据法院转交的某房地产开发有限公司（被执行人）补充提供的《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》复印件，因租赁合同租金、租赁合同期限、土地用途及土地剩余使用年限与原报告中估价的假设条件不一致，故根据补充资料对估价结果进行了相应调整，估价结果调整为7370元/㎡。

案由：工程款纠纷执行案件。

估价对象基本情况（摘自某评估公司出具的评估报告）：某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房地产，至估价时点,估价对象尚未办理《房屋所有权证》，所在建筑物也未办理大产权证；房屋用途以委托方提供的《委托书》记载用途和估价人员实际查看用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准。

估价假设在办理估价对象的《房屋所有权证》时不存在任何司法和行政障碍，也未考虑该过程中所产生的费用对估价结果的影响。

截止估价时点，估价对象尚未办理分户的《国有土地使用证》，委托方也未提供估价对象所在宗地的《国有土地使用权证》。

房地产司法鉴定估价解析资产评估ZICHAN PINGGU根据本次评估的《委托书》及估价对象已取得《商品房预售许可证》，估价假设估价对象应分摊的土地使用权以出让方式取得、用途为商业用地。

估价假设在办理估价对象的分户《国有土地使用证》时不存在任何司法和行政障碍，也未考虑该过程中所产生的费用对估价结果的影响。

在估价时点估价对象已经出租，但是委托方未能提供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该租约事项对估价结果的影响，至估价时点，估价对象尚未办理分户的《国有土地使用证》。

估价人员也未查询到所在宗地的土地权属状况。

而估价对象所在建筑物为开发的商品房，已经取得预售许可，《商品房预售许可证》记载用途为综合楼，估价对象的实际用途为商业，因此假设估价对象占用的土地为出让商业用地，土地使用权人与房屋所有权人保持一致；根据国家相关规定，出让商业用地的法定最高使用年限为40年，同时通过了解，估价对象所在楼盘的开发期周期约为2 年，估价对象建成于2007年5月，故至估价时点估价对象剩余的土地使用年限约为36.81年。

估价对象技术路线（摘自某评估公司出具的评估报告）：估价对象位于某市棉兴路54号，属于城市新区，该区域内近年来新建房屋较多，市场上类似房屋的出售情况较为普遍，且资料较容易收集，故可以采用市场比较法进行估价；同时该区域内类似商业用房出租情况较为普遍，客观收益资料容易收集，故具备采用收益法的条件；因此本次选用市场比较法及收益法进行估价。

解剖（存在的问题）：通过对以上评估案例的介绍，结合被执行人对评估报告的异议，可以看出本次司法鉴定估价中确实存在以下几个问题：一、现场查看的问题《房地产估价规范》明确规定，估价人员在进行房地产估价时，估价人员都必须进行现场查看，亲临现场感受估价对象的物质实体状况等，而作为房地产司法鉴定评估项目时，估价人员的身份就由一名普通的房地产估价师转变成一名司法鉴定人员，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。

不管从评估的程序上还是估价的依据上的要求都更加严格。

依据《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定实行鉴定人负责制度。

鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意见负责并在鉴定书上签名或者盖章。

多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。

可见，作为要在鉴定书上签名的鉴定人，理所当然的应该亲临现场进行现场查看，如果作为签名的鉴定人不到现场进行查看，而委派评估助理进行现场查看，只是审核评估结果并签字，是对自己不负责任，也是对当事人利益的一种侵犯，对法律的不尊重。

针对签字的房地产估价师不到现场进行现场查看的情况，当事人当然有理由可以推翻整个评估报告，难以想象一个鉴定人员在进行严肃的司法鉴定的时候，不对估价对象进行现场查看，怎么可能得出让人信服的、公正、公平、客观的鉴定结论呢？因此，本案中的签字估价师没有到估价对象的现场进行查看，而仅评估助理进行现场查看，是一个非常致命的程序错误。

二、估价人员与一方当事人单独接触的问题本案中被执行人仅因为评估人员与申请执行人某建筑公司在没有法院人员陪同的情况下，乘坐同一辆车前往估价对象现场，就质疑估价人员单独接触一方当事人，有缺乏公正之嫌疑。

可见，估价人员保持中立，不私下接触任何一方当事人从程序上来说是多么的重要。

只有程序合法，才能保证实体公正。

本案中，作为估价人员，在实务操作中必须要注意细节，一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估报告被推翻，即使我们的评估报告的结果非常的客观公正，但是只要程序上出了问题，引起了当事人的质疑，评估报告的结果客观公正在程序的差错下就会显得非常的苍白无力，轰动全球的美国世纪大案——辛普森杀妻案不就是因为司法鉴定的程序上的失误导致了辛普森在铁证面前也被判无罪的一个很好的例子吗？可见程序的重要性。

在具体的从事房地产司法鉴定项目时，实践操作中确实会出现执行法官或技术室的经办人员因种种原因不配合估价人员进行现场查看，要求我们估价人员自己与双方当事人联系进行现场查看的情况。

笔201210 2012年第10期总第55期行政事业资产与财务者认为，如果双方当事人都能够到达估价对象现场，委托人（法院）也能对估价人员在双方当事人同时到场的情况下进行现场查看事宜进行书面签字确认时，估价人员也可以在没有法院人员陪同的情况下进行现场查看；但是如果仅有一方当事人配合进行现场查看的情况下，估价人员就应该坚持要求法院配合一同前往，这样才能避免出现私自接触当事人的嫌疑。

而且根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号），评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。

当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。

评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。

勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。

因此，估价人员要求在法院工作人员到场的情况下进行现场查看是程序合法的必不可少的条件，也是有法可依的。

三、评估资料提供的问题本案中，估价对象为商业用房，《国有土地使用证》是评估的必不可少的资料，而估价人员在被执行人不配合提供资料的情况下，对估价对象的土地使用权的性质、用途、剩余使用年限进行假设出具房地产司法鉴定评估报告是不恰当的。

笔者认为，针对本案的情况，估价对象的《国有土地使用证》、《房屋租赁合同》在估价机构出具《房地产估价报告》后，被执行人才补充提供，说明被执行人主观上是不愿意配合的，这个就好比诉讼中当事人在一审的时侯不提供证据，等待二审的时侯才补充提供作为新证据来推翻一审的判决，这个是不被法律所允许的，也应该借鉴《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4月1日起施行），制定有关房地产司法鉴定估价指导意见，规定当事人必须在规定的期限内通过法院向估价机构提交估价依据，除因正当理由，依据有关规定向人民法院申请延长期限且经人民法院批准同意延长期限外，当事人在规定期限内不提交估价依据的，视为不提交，如果当事人不能提交充分、有效的估价依据，将承担鉴定估价不能的风险，应当对案件事实承担举证不能的法律后果。

从估价机构的角度来说，在当事人确实不配合提供估价所必须的资料的情况下，估价机构可以申请人民法院调取相关的资料，比如：本案估价机构可以要求人民法院到国土局调取估价对象的《国有土地使用证》，只要被执行人办理了《国有土地使用证》，是一定能够调阅得到的。

当然，由于法院的工作人员不是专业的评估人员，对某些评估资料的敏感度及查阅部门不一定清楚，就需要估价人员配合法院一同进行评估资料的查阅，有利于及时的进行评估，保证诉讼的继续进行。

评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。

如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带来不便。

在法院的配合下，能与房屋、土地行政主管部门协调工作，查阅资料的工作将更为顺畅。

当然，实践操作中也可能出现经过估价人员与法院的共同努力，某些评估需要的关键性数据还是无法确定的情况，而作为法院，每一个案件都必须结案，不可能悬而不决，在这种情况下，如果法院要求必须出具评估报告，应针对关键性数据（国有土地使用权的用途、性质、收益年限）取得双方当事人的一致认可或由委托人来确定一个合理的数据后提供给评估机构，否则，评估机构可以终止鉴定。