房产税与物业税的区别和联系

房产税与物业税的区别和联系

以及在我国的可是施行性

一 .定义

1.房产税

又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

特点

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

2.物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

所以物业税一旦开征，征收的数额要远远大于房产税的征收额度。对房产拥有者影响很大，但我想物业税开征立法一定有税收优惠，比如对只拥有居住有唯一住房应该是免税的等等，对于只用有一套住房的无产者来所说没有实质影响。

二．房产税与物业税有区别

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行房产税是第二步利改税以后开征的。1986年9月15日，国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

房产税征收范围包括城镇经营性房屋和出租房屋。按房产余值征税的，房产税按房产原值一次减除10-30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%；对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据，税率为12%。

物业税与房产税的区别在于，物业税应缴纳税值会随着房屋价值的升高而提高。三．物业税开征的可行性分析

1.开征物业税要求推进物业税立法物业税开征涉及税收制度的改革和调整，需要有法律提供依据和保障。一是将相关税种进行合并，这是需要解决的征收技术问题。开征物业税需要将城市房地产税、土地增值税、印花税、契税以及土地出让金合并为物业税范畴分摊到房屋保有阶段。二是建立健全公示与申诉制度。通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询并有权申请复议。通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权①。三是明确永久物业的权利。中国城市土地全部属于国家所有，物业税征收需要扩展土地使用权利，明确住宅70年建设使用权自动续期，赋予业主永久性使用权。

2.开征物业税要求产权清晰开征物业税是一种政府行为，它不是一种经济活动。不像有些人所说的“物业税开征就必然使房价下降30％～40％”，这种说法是缺乏科学根据的，因

为物业税与出让金是两个不同的概念，税是政府行为，而出让金是经济活动，两者不能等同。虽然出让也由政府官员出面，那是以土地产权代表身份出现的。当然，如果房地产开发流通过程中大量减税，几个税种合并，税率降低，会对房地产开发成本产生影响。但不是绝对要降价，因为决定房价高低的主要要素还有建筑成本、价值规律和供求关系及有效需求。开发商开发房地产的目的是追求最大利润，只要能卖掉，就是土地一分钱不收他也不会降价。这个税种开征后，不管你有钱无钱，从法律上讲有不动产都得交税。征税要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用征。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态，因此，乡长、村长都可以说了算。

3.开征物业税要求对房产价值有一个公平、公正的评估开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是：谁来评估？怎么评估？现在我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量，有的相差40％以上。在这种情况下怎样开征物业税？其次，怎么评估？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产(在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家有没有这笔钱，让哪类机构来评估?这需要花多大的成本？都有待研究。由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。

4.开征物业税要求明确并建立健全物业税税收要素物业税的征收需要明确以下重要税收要素：一是税基，开征物业税必须明确以什么作为税基；二是税种，开征物业税必须明确物业税的税种组成；三是纳税人，开征物业税必须有明确的纳税人；四是税率，开征物业税之前必须设计好物业税税率；五是税收优惠，六是差别税收政策。

5.开征物业税物要求确定物业税的调节主体物业税调节主体定位，是开征物业税成败的关键所在。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，这些中低收入阶层，大都是辛苦多半辈子才购买了住宅，现在除了交物业费外，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。反过来，如果把调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大，是正确的，应尽快启动

物业税并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈，必然会遭遇各种阻力。在实施层面，开征物业税也有很多相当复杂的问题有待解决。比如，我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，评估人才匮乏，纳税人的抵触等也将是一个很大的障碍。此外，如何与现有的房地产税费对接？征收范围应该如何界定，是新房与旧房区分对待还是“一刀切”？自住物业与经营性物业是否区分，又如何区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套房与第二套、第三套房应如何区别？征收方式是什么？按什么基数征收？是否随市场价变动？这些问题都有待明确和解决。

10建筑2班

赵雅琪

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