土地成本构成及分配方法
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法天津土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本宁波土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法青岛成本、费用：建筑面积法广州清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法/其他合理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%海南建筑面积法浙江同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法福州土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法广西建筑面积法北京原则建筑面积法四川建筑面积法安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）重庆转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]1 19号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地开发成本核算
土地开发成本的核算目录目录一、知识必备（一）核算重点1.土地开发费用的归集与分配2.完工土地开发成本的结转（二）核算科目二、土地开发成本核算示例一、知识必备（一）核算重点土地开发也称建设场地开发。
通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。
自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
1.土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。
分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
（1）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等土地开发支出可直接记入各土地开发成本明细分类账，这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。
（2）配套设施费的归集与分配。
配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：①与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。
②与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。
土地成本是什么 房企土地成本分摊方法及其适用范围
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及其适用范围土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。
有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。
各地规定不一而足、五花八门。
土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。
房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。
涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。
房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。
因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。
土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。
采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。
房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。
房地产开发企业土地开发的成本核算
房地产开发企业土地开发的成本核算2008-08-21 18:06土地开发也称建设场地开发。
通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。
自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。
分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。
这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。
2，配套设施费的归集与分配。
配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。
（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。
如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。
预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
地产项目土增成本的归集与分配
地产项目土增成本的归集与分配为了更好地了解房地产项目土地增值税的成本归集和分配，做好成本归集和分配环节的税务规划和分控，本期《地产项目土增成本的归集和分配》就房地产项目土增成本归集与分配相关国家层面、广东省层面和广州市层面的涉税政策进行了汇总梳理，对合同签订对土地成本和开发成本归集的影响、项目划分对土地成本和开发成本分配的影响进行了分析，并对不同归集和分配方法对土增税负的影响进行了探讨。
一、现场答疑问：广州目前对房地产项目土增税成本分摊方式具体是怎么规定的？答：可以参考穗地税含[2012]198号、穗地税函[2014]175号和国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号等政策的规定。
目前广东、广州对土增成本分配方法的规定是区分了同一清算单位和不同清算单位：对于同一清算单位，土地成本及其他开发成本按建筑面积法分摊；如是占地相对独立的不同类型房地产，土地成本可按占地面积法计算分摊；对于不同清算单位，土地成本按占地面积法分摊；其他开发成本先按建筑面积法计算分摊，不能按建筑面积分摊的按占地面积法分摊。
问：目前税局是如何确认地产项目清算单位的？答：2014年广东省土地增值税清算管理规程，土增清算单位是以“修建性详细规划批准文件”为主要判断依据。
2019年广东省土地增值税清算管理规程，政策没有规定统一、明确的清算单位判断标准，需要具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。
因为不同清算单位的划分会影响项目土地成本和开发成本对不同分配方法的运用，从而影响项目土增税。
实操中企业可以根据上述文件规定，准备好可以证明企业清算单位如何划分的证明依据材料，后续向税局做争取。
问：企业对“受益性”原则该如何运用？答：目前政策对“受益性”原则的规定有：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）：第二十一条纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
土地成本构成
土地成本构成土地成本构成地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及相关税费（1）土地取得费（Ea）土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。
通过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定土地取得费。
目前征用待估宗地所在区域的耕地，需支付的费用主要有：①土地取得费根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定“征用土地按下列标准进行补偿：（一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍；（二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍；（三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍；（四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍；（五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。
另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定为：一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：1、耕地A、粮食作物田平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）；B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）；C、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。
房地产开发成本项目构成与成本分配的具体方法!财务人都在看!
房地产开发成本项目构成与成本分配的具体方法！财务人都在看！房地产开发企业进行经营活动的时候前期投入是十分的，如果做极成本规划处理不好有可能在前期工程正在进行的时候公司就会支撑不住负债的压力导致破产，生活中这种例子很罕见。
那房地产开发企业成本项目是如何构成的呢？怎么分配才是最好的呢？快来一起看下吧！一、房地产开发成本项目投资构成1）土地征用及拆迁补偿费是指为取得官地土地合作开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
2）前期工程费是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期市场费用。
3）建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的酿成建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
4）基础设施建设费是开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
5）公共配套设施费是指对开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或拨用赠与地方政府、政府公共事业单位的市政开支配套设施费用等。
6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
7）借款费用是指符合资本化条件的借款费用。
二、成本分配的具体方法《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业处理办法>的通知》（国税发〔2021〕31号）：第二十九条企业开发、建造的开发产品产品应按制造成本法实施计量与核算。
土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理土地成本分摊方法是指将一块土地的总成本按照一定的规则和原则分摊到多个项目或者多个时期中的一种方法。
根据分摊的基准、准则以及分摊的原则，土地成本分摊方法可以分为七大类，包括：1.按产出比例分摊法：按产出比例分摊法是根据不同项目或不同时期的产出比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地投资与产出直接相关的行业，例如农业、矿业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的产出比例而定。
2.按面积比例分摊法：按面积比例分摊法是根据土地使用的面积比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用面积较大的行业，如房地产开发、工业制造等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用面积比例而定。
3.按时间比例分摊法：按时间比例分摊法是根据土地使用的时间比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用的时间较长的行业，如能源开发、交通基础设施建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用时间比例而定。
4.按投资额分摊法：按投资额分摊法是根据不同项目或时期的投资额来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与投资额相关的行业，如城市基础设施建设、公共事业建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的投资额而定。
5.按税负分摊法：按税负分摊法是根据不同项目或时期的税负来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与税负相关的行业，如税收收入分成、经济特区建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的税负而定。
6.按效益分摊法：按效益分摊法是根据不同项目或时期的效益来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与效益相关的行业，如旅游景区开发、文化创意产业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的效益而定。
7.按公平性原则分摊法：按公平性原则分摊法是根据公平性原则来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本的分摊需要考虑多个利益相关者的行业，如城市土地利用规划、自然资源保护等。
房企土地成本分摊方法及其适用范围
房企土地成本分摊方法及其适用范围随着城市化进程的快速推进，房地产市场的竞争越来越激烈。
在开发房地产项目时，土地成本往往是房企的主要支出之一。
为了降低土地成本对项目盈利能力的影响，房企通常采取土地成本分摊的方法。
本文将探讨房企土地成本分摊的常见方法及其适用范围。
一、分摊方法1. 直接分摊法：直接分摊法是指将土地成本直接均摊到项目的各个单元中。
一般情况下，房企会根据不同单元的面积比例或销售价格确定分摊比例，然后按照比例将土地成本分摊到各个单元中。
2. 按建筑面积分摊法：按建筑面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑面积进行分摊。
这种方法适用于单元之间建筑面积相对均衡的项目，能够确保每个单元分摊的土地成本相对公平。
3. 按销售面积分摊法：按销售面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的销售面积进行分摊。
这种方法适用于销售面积与建筑面积存在较大差异的项目，可以更准确地反映土地成本分摊情况。
4. 按建筑价值分摊法：按建筑价值分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑价值进行分摊。
这种方法适用于项目中存在多种类型或级别的建筑物，可以更准确地反映土地成本的分摊情况。
二、适用范围1. 多层住宅项目：多层住宅项目一般由多个相对独立的单元组成，每个单元的面积相对均衡，且销售面积与建筑面积差异不大。
因此，按建筑面积或销售面积进行分摊较为合适。
2. 别墅项目：别墅项目一般由单独的别墅单元组成，每个别墅的面积和价值可能差异较大。
因此，按建筑价值进行分摊可以更准确地反映土地成本的分摊情况。
3. 商业综合体项目：商业综合体项目通常包含住宅、商业、办公等多种用途，各个单元的建筑面积、销售面积和价值各异。
因此，综合考虑各个单元的特点，采用合适的分摊方法更能满足土地成本的分摊需求。
值得注意的是，房企在选择土地成本分摊方法时需要综合考虑各个单元的特点，确保分摊的公平性和准确性。
同时，分摊方法的选择也需要考虑项目的实际情况，以及市场需求和竞争情况。
土地一级开发整理成本及收益分配方式103755946
一、土地整理成本1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。
2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。
3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。
投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。
4、拆迁安置由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。
二、收益分配方式1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。
在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。
单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。
项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。
2、对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分配。
在实施整理前，双方对板块的单位整理成本进行预测；在每宗土地交易完成后，按照预测的单位整理成本计算宗地净收益，并实行宗地梯度预分配。
宗地净收益除扣除整理成本外，还需扣除国家提留的各种基金及费用。
谈土地增值税筹划土地成本分摊方法
关键词：土地成本；土地增值税；房地产开发企业1土地成本概述土地作为房地产开发企业的重要资源，是构成房地产开发成本的重要组成部分。
土地增值税中的土地成本包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用、土地征用及拆迁补偿费、为取得土地使用权所支付的契税。
2各地税收政策中的土地成本分摊方法各地方有关土地增值税的分摊政策主要源于中央下发的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，分摊方法包括占地面积法、建筑面积法和税务机关确认的其他合理方法，分摊原则是按照受益对象、采用合理方法分摊共同的成本费用。
由于不同地区不同项目差异较大，无法统一规定一个适用于所有项目的合理的分摊方法，实际工作中基本采用占地面积法、建筑面积法以及其他方法。
占地面积和建筑面积分摊方法属于常规方法，而税务机关确认的其他方式给了各地税务机关和企业较大的选择空间。
2.1占地面积法占地面积法是按清算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
其中分期开发的，按本期成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象的占地面积占该分期的占地总面积的比例进行分配。
占地面积法主要适用于占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后分期分批开发、转让的房地产。
对于占地面积有两种理解，第一种是建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，一般按楼体底层建筑面积计算；第二种是地块总面积。
在实际操作中，由于有明确的土地合同、相关规证等文件支持，再加上抽取数据相对简单，对占地面积的理解更倾向于第二种，即地块总面积、分期总面积等。
占地面积法是实际操作中较为合理的分摊方法，房地局在办理产权过程中，将土地面积分割给各产权人时，采用的就是将所在楼栋投影占地面积分摊给该楼栋中各房间的方法。
2.2建筑面积法建筑面积法是按清算对象建筑面积占开发项目总建筑面积的比例进行分配。
其中分期开发的，按期内成本对象总建筑面积占项目总建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象的建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法
2.四川省规定。 《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题 的公告》（四川省地方税务局公告 2015 年第 5 号）第三条 第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开 发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的 金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转 让土地使用权总面积的比例）进行分摊。” 3.厦门市规定。 《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局 2015 年公告第 3 号发布）第三十一条第（六）项第二款规 定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各 个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各 个分期项目取得土地使用权所支付的金额。” 对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、 土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理 机关批准。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法 答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分 配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分 批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土 地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法 优先）。各地具体规定举例如下： 1.山西省规定。 根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省 地方税务局公告 2014 年第 3 号发布）第十八条第（二）项 的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支 付金额分摊比例如下： （1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占 地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划 分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地 总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积 的比例计算分摊不同项目的土地成本。 （2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开 发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合 房地产开发企业提供的土地使用
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]1 04号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]1 52号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[200 7]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔20 10〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔20 06〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008] 207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006] 99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]9 6号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007] 134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
房地产企业土地成本核算方法
国家税务总局于2009年3月印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009］31号）对土地成本的分配作了如下规定：土地成本一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先整。
在实际工作中，一次性取得土地并开发房地产时，不存在土地成本分配问题，但一次性取得土地分期开发房地产时，土地成本如何在各期分配问题较多。
故本文对房地产企业一次性取得土地分期开发房地产的土地成本分配问题作一探讨.房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况:情况一：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同，最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
情况二：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符,但这只是各期开发楼宇间的局部调整，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同.这样的差异可定义为时间性差异。
情况三：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。
少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建，待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符，这样的差异可定义为永久性差异。
一、土地成本分配的方法公共用地不需分配土地成本。
公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。
公共用地是为全体小区业主共有或服务的，其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中。
如果分配公共用地土地成本,必然存在二次分配问题，因此公共用地不需分配土地成本。
根据以上三种情况合理分配土地成本，应按照会计准则的基本要求及税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配：第一大类，按各期占用土地面积分摊。
有三种方法可供选择：①以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率，按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本；②以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率，按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；③以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率,按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本。
土地成本构成及分配方法
10000万，其中获得相关土地票据7500
万，其中大部分票为村委会的收入，其
中付给物业公司费用2000万，问如何扣
除？
•
必须是按国家规定的有关费用。Leabharlann 案例（7）成本分摊•
某房地产公司获得200000方土地，分四
期开发，如何计算土地成本？
•
纳税人成片受让土地使用权后，分期分
批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确
土地成本构成及分配方法
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土地来源渠道
• 1、无偿划拔的土地成本的确认 • 2、转让方式获得土地成本的确认 • 3、以土地投资入股方式土地成本的确认 • 4、参加拍卖土地成本的确认 • 5、股权方式获得土地的成本确认 • 6、以地换房的土地成本的确认 • 7、政府置换土地成本的确定
案例（1） 无偿划拔
财税[2004]134号
案例2土地投资入股
A为自然人，2005年10月将其名下 的土地投资到B房地产公司，拥有70% 的股份。该土地购买原价为1000万元， 评估价为2000万元，股东确认价为 2000万元，B房地产公司以2000万元做 为土地成本入帐。2007年B房地产公司 开发的房地产销售完毕，进行土地增值 税清算。
国家税务总局一九九九年年三月五日
分摊七种方法适用比较
• 收入分摊法 • 等高系数法 • 占地面积法 • 房地价值法 • 建筑面积法 • 基准地价法 • 楼面价修正法 • 评估价值法
定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比
例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。
•
1999年国税函〔1999〕112号
国税函[1999]112号关于广西土地增值税 计算问题请示的批复
• 广西壮族自治区地方税务局： • 你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》
土地成本构成
土地开发成本构成要点如下：1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。
养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。
包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
①场地平整②勘察设计③临时设施④桩基工程⑤土建安装⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。
包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。
所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。
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案例（4）参加拍卖
某房地产开发公司通过拍卖公司获得 某破产企业委托拍卖的一块土地，支付 土地款600万，支付给拍卖公司费用50 万？
思考：
1、如何取得票据？ 2、支付拍卖公司的费用能否进土地成本
案例（5）股权方式
• 某房地产开发公司于2005年初与甲 房地产公司谈判，因甲公司有一块地， 该地购入时共付款3000万，该公司注册 资本金2000万，最后谈判成功，以 10000万获得甲公司的全部股权。
• 问：土地成本如何确认？
案例（5）以房换地
某房地产开发公司于2003年1月获得一 块土地，当时双方协定：前期不支付任 何款项，待项目开发完毕之后将3000平 方的房屋做为土地价款。
1、问土地成本如何确认？ 2、各期之间如何划分？
案例（6）通过中介人获得
•
某房地产开发公司于2004年委托某
物业公司购买土地，共支付给物业公司
财税[2004]134号
案例2土地投资入股
A为自然人，2005年10月将其名下 的土地投资到B房地产公司，拥有70% 的股份。该土地购买原价为1000万元， 评估价为2000万元，股东确认价为 2000万元，B房地产公司以2000万元做 为土地成本入帐。2007年B房地产公司 开发的房地产销售完毕，进行土地增值 税清算。
定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比
例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。
•
Hale Waihona Puke 1999年国税函〔1999〕112号
国税函[1999]112号关于广西土地增值税 计算问题请示的批复
• 广西壮族自治区地方税务局： • 你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》
（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土 地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》） 第九条“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地 使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的 含义，现答复如下： •
10000万，其中获得相关土地票据7500
万，其中大部分票为村委会的收入，其
中付给物业公司费用2000万，问如何扣
除？
•
必须是按国家规定的有关费用。
案例（7）成本分摊
•
某房地产公司获得200000方土地，分四
期开发，如何计算土地成本？
•
纳税人成片受让土地使用权后，分期分
批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确
•
某国有房地产开发企业于1996年初
无偿划拔获得某块地，1998年初进行评
估为1000万，并按1000万入账，2006
年初对该土地进行评估，评估值为
10000万？问开发后在清算如何确认土
地成本？
案例2转让方式
以协议方式出让的，其契税计税价格为 成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补 偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付 的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
根据土地增值税立法精神，《细则》 第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的 土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等 公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七 条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的 费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算 转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积 占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让 土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公 共设施用地面积后的剩余面积。
国家税务总局一九九九年年三月五日
分摊七种方法适用比较
• 收入分摊法 • 等高系数法 • 占地面积法 • 房地价值法 • 建筑面积法 • 基准地价法 • 楼面价修正法 • 评估价值法
政策链接（1） 根据《财政部、国家税务总局关于土地增
值税一些具体问题规定的通知》（财税字 1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规 定，以房地产进行投资、联营的一方以土地 （房地产）作价入股进行投资或作为联营条件， 将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂 免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房 地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。
所得税方面的政策
按照国税发[2006]31号文件的规定： 接受土地使用权的开发方在投资交易发 生时，可按投资交易额计算确认土地使 用权的成本，并计入开发产品的成本。
总局答复
我们认为：以土地作价入股进行投资或作 为联营条件，后又将房地产再转让的，在土地 增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得 土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用 权所支付的金额。
土地成本构成及分配方法
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土地来源渠道
• 1、无偿划拔的土地成本的确认 • 2、转让方式获得土地成本的确认 • 3、以土地投资入股方式土地成本的确认 • 4、参加拍卖土地成本的确认 • 5、股权方式获得土地的成本确认 • 6、以地换房的土地成本的确认 • 7、政府置换土地成本的确定
案例（1） 无偿划拔
政策链接（2）
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若 干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，自2006 年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进 行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产 开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行 投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关 于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字 1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，应 按规定缴纳土地增值税。