关于珠海当前的房地产市场的调查与分析

关于珠海当前的房地产市场的调查与分析

目录

一、前言

（一）调查的目的、意义

（二）调查的范围、对象

（三）调查的类型与方法

（四）调查的地点、时间

（五）调查的主要内容

二、主体

(一)国内社会经济环境分析：

1、国家的法律、法规、政策等分析

2、广东省与珠海市的本地政策情况与分析

（二）当前珠海市房地产市场的基本情况与分析：

1、供应情况与分析

2、需求情况与分析

3、购买行为分析

4、二手楼市场情况分析

（三）珠海房地产市场的特点与存在的问题

1、基本特征

2、存在问题

（四）珠海房地产市场发展的趋势

三、结语（对以上内容进行概述或感想）

前言

房地产业是一个资源密集型的行业，过去企业将过多精力放在了对土地资源的获取上。而近两年越来越多企业开始关注到融资这个领域，一方面是房地产市场在整个市场所占的地位，另一方面则是房地产的政策调控。

从2010年开始。我国房地产行业就进入了政治频发年。对购房者而言，限购、房产税、加息、等不仅打压了其投机需求，而且加强了观望情绪，购房计划开始推迟。造成的后果就是开发商的销售回款严重放稳，现金流深度不足。对开发商而言。除了销售回款受阻之外，其他传统融资渠道，如银行贷款、上市融资也遭到了进一步打压，这样对房地产开发商也是一个打击，所以楼房必须得降价，这是最好的解决方法。如今楼价已经有所降价了，但是降的幅度并不大，但是值得高兴的是现在楼价已经没有像之前那样疯狂的升价了。通过对房地产的调查可以使我们更加深入的了解房地产的最新消息，还可以提出一些更好的建议，让他们进一步的改进。

（一）调查目的：

通过客观深入房地产市场调查和科学统计分析，让我们充分了解珠海市房地产市场价格趋势和供需空间的情况。然而确定了房地产的目标客户群。之后对房地产的现有规划提出一些实际的建议，更加准确的定位和发挥地块环境特质和经济指标。从而为项目的效益规划出一个更完美的结论。

（二）调查的范围、对象：

范围：这次调查的范围主要珠海地区的房地产市场，主要区域：珠海市香洲地区、珠海西部金湾区、斗门区房地产项目及销售情况价格方面进行调查。

对象：珠海的房地产龙头企业：华发股份、万科集团、时代地产、仁恒置地等地产企业，其次结合二手的物业公司的情况分析二手房市场。

（三）调查方法

访谈法：对销售人员进行沟通，最好以聊天的方式，到各个项目的销售中心收集需要的资料。有些可以在网上查找。

（四）调查的地点、时间：

只要调查时间：5月-6月

地点：主要调查香洲区、金湾区、斗门区等三个区。

（五）调查的主要内容：

1、对珠海市宏观环境的调查；

2、项目自身情况调查；

3、需求市场调查；

4、竞争市场调查。

二、主体

(一) 国内社会经济环境分析

1、国家的法律、法规、政策等分析

一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任

(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合

理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）我国经济社会发展的物质技术基础将更为雄厚

劳动力资源丰富，劳动者素质不断提高。我国是劳动力资源丰富的国家。2009年末，我国15—64岁的劳动适龄人口达到9.75亿人，占全部人口的比重为73%。

劳动适龄人口基数大、占比高，决定了未来一定时期我国劳动力总量将继续增加，劳动力资源数量优势仍将保持。同时，随着教育事业的发展，劳动者素质将得到明显提高。2009年，我国就业人员中受教育程度为初中以上的比重达68.9%，比

2006年提高5.6个百分点。

基础设施不断完善，基础产业生产能力和水平大幅提高。“十一五”时期是我国基础设施和基础产业大发展的时期。2006—2009年，我国能源生产总量由23.2亿吨标准煤增加到27.5亿吨标准煤；铁路营业里程由7.7万公里增加到8.6万公里；公路里程由345.7万公里增加到386.1万公里。信息通信和邮政基础网络、环境管理和保护、城市公共设施等也得到进一步加强。这有效缓解了我国经济增长的瓶颈制约，为“十二五”时期平稳较快发展创造了有利条件。

（三）制度环境不断完善和社会大局稳定为经济社会发展提供新的动力和保障社会主义市场经济体制将不断完善。“十二五”时期将是社会主义市场经济体制不断完善的重要时期。农村综合改革将进一步深化。财税体制改革将向深层次迈进，转移支付制度和公共财政体系将会趋于完善。金融体制改革力度会加大，国有商业银行股份制改革可望基本完成。政府职能将加快转变，国有资产管理体制和制度进一步完善，垄断行业改革继续推进。收入分配制度改革力度会不断加大。

社会保障体系建设将进一步深化。基本养老保险省级统筹基本实现，企业退休人员基本养老金、失业保险金、工伤保险金标准继续提高，城乡低保、农村五保等保障水平进一步提高。新型农村养老保险制度基本建成。城镇居民基本医疗保险制度全面实施，新型农村合作医疗实现全覆盖。城乡最低生活保障制度全面建立，低保标准和补助水平的动态调整机制逐步形成，城乡医疗救助制度不断完善。

二、严格住房用地供应管理

增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

三、合理引导住房需求

加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

四、建立健全约谈问责机制