万达商业订单地产模式.ppt

订单商业地产
4、借助强势企业降低开发成本和机会损失。
例如，每个强势企业都有自己的年度拓展 计划，他们会把自己的拓展要求提出来， 与万达共同研究，利用各自不同的角色与 地方政府谈判，减少开发成本和运营过程 中的阻力。因为地方政府对于大型零售商 业公司进入城市，优化当地的商业经营环 境持积极态度，在很多方面打开绿灯，予 以支持，这也是各地购物中心顺利发展的 前提。
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从大连万达战略合作伙伴中可以看到，战略 合作伙伴选择遵循如下原则：
（1）具有强大的吸引力和凝聚力的世界500 强企业；例如与沃尔玛、肯德基的合作。
（2）社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流 企业，如与大食代、百盛餐饮等亚洲一流 企业。
（3）国内相关行业的前三名。例如与国美电 器的战略性合作就符合这一标准。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开 发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
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2、技术对接。完成选址后，即展开规划设计 。根据零售商的意见和要求，进行技术对 接，修改完善设计方案，最后进入图纸设 计阶段。
订单商业地产的内涵之二
什么叫技术对接？
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。
3、重视前期运作，前期把一切问题都解决掉 。四个关键步骤都发生在前期，形成一套 行之有效的办法，减少建设过程的变更成 本和招商成本，表面上看浪费了时间，实 际上节约了时间和金钱。为了强调前期运 作的重要性，特举一首诗共勉：
手把青秧插稻田，低头方见水中天。 身心清净方为道，退步原来是向前。
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双赢模式—订单式商业地产
万达商业地产模式 招商一部 王岩
订单商业地产
起于1999年的大连万达商业地产在全国 首创了商业和地产相结合的“订单地产”的全 新模式，迄今开发的大型购物中心遍及大江南 北、长城内外，是国内商业地产开发和运营的 标杆企业，开发过程经历了风风雨雨，经验与 教训是中国房地产行业的宝贵财富。经过专门 分析，以期对从事商业地产开发和研究工作的 人士有所启发。
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二、明修栈道，暗渡陈仓—销售小店回笼开 发建设资金 在资金运作上，大连万达也取得了巨大 成功。他选址在城市核心地段，把底层商 业和沿街门市房分割出售，回笼开发建设 所需资金。根据报道，济南万达购物广场 公开销售的第一天成交额达7000多万元。
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3、平均租金。为了节约谈判时间，万达把全 国城市划分为三等，每一等租金多少钱事 先确定下来，合作双方不用就租金进行旷 日持久的谈判。而把工作重点放在业态组 合、商场规划方面。
订单商业地产的内涵之三
什么叫平均租金？
将全国的城市分三等租金： ✓ 一等是北京、上海、广州 ✓ 二等是省会城市 ✓ 三等是其他城市
即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定 信息共享等双方的权利和义务。 万达选择战略合作伙伴有三个标准：
• 1 – 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业
• 2 – 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业
• 3 – 国内相关行业的前三名
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
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一、订单式商业—招商与无形，合作双赢 商业地产运营关键环节是招商，如果事
先确定了目标买家或者目标商家，那么开 发建设过程就比较轻松了。大连万达在这 方面有独到性，拓展了商业地产的经营空 间，凝练了订单商业地产模式。什么是订 单商业地产？万达集团总结如下四点：
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什么是万达商业地产的最大特色？——订单模式
确定每一等城市的平均租金。
好处：
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而 保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
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4、先租后建。当面积、租金确认后，先签租 约，交保证金后再开工建设，量身定做。
订单商业地产的内涵之四
什么叫先租后建？
即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一 起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成 后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能 收到租金 。
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2、以强带弱，共同发展。大连万达在全国各 地发展的购物中心都是以强势经营企业为 龙头发展起来，中小商家依附于大商家引 来的人流而生存。在商铺分类中有旺铺、 分享型商铺和借势型商铺之分，大商家就 是旺铺，中小型商家就是分享型和借势型 商铺。值得注意的是，弱势商铺反而是公 司的利润源泉。
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万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫 “订单商业地产”？
联合发展
平均租金
订单商业 地产
技术对接
先租后建
订单商业地产
1、共同选址、联合发展。合作双方事先约定 发展的目标城市，然后由公司到这个城市 找项目，双方共同评价，在规定时间期限 内决定是否可行。
订单商业地产的内涵之一
什么叫联合发展？
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从实践来看，大连万达公司在订单模式运作 中还有独到之处，就是:
1、强强联合、强中纳强。他们引进七大国际 知名品牌主力店：沃尔玛、欧倍德、百盛 购物广场、灿坤3C数码广场、红星—美凯龙 国际家居广场、新加坡大食代美食广场以 及时代华纳。与时代华纳的谈判相当艰难 ，聘请最优秀律师，仅协议书就有一千多 页。