万达商业订单地产模式.ppt
万达商业模式分析.ppt
• 2、企业转型、摸索、调整阶段 • 1999 年，傍大款“沃尔玛”“订单地产”的最初
模式思考
• 2001 年，万达第一个商业地产项目建成 • 2002 年，在长春、长沙、济南、南昌、南京、北京、
天津、武汉、沈阳等15 个大中城市展开投资 • 2002 年5 月，与港资（新鸿基公司）、太平洋百货
• B.公关能力： • a:就业工程 • 购物中心里最大可以新增 1 万人就业 • b:税收工程 • 购物中心每年几千万的纳税 • c:提升城市商业水准 • 500 强企业引进 • d：提升城市形象
• 新地标，购物中心再加五星级酒店、写字 楼，相当于小型的商务区
4.完善的项目管控体系
• 总结： • 1、万达集团组织架构按照业务发展流程，划分入
八、发展战略
• 1.整合产业链条上游的资源，打造竞争力 • A.产业链上游： • a土地：黄金位置—低地价—地价款分期 • b资金：核心部分（销售回款+银行资金+自
有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私 • 募） • c品牌：连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量 • d资源：订单模式—整合土地资源、商户资源 • e规 划设计：国际一流设计机构设计
• 新城市战略：
• （1）以二类地区中心城市为重点的区域发 展战略
• （2）两大地产产业统筹发展与互动的策略
• 一条线是把万达商业地产、住宅房地产、万 达商业三个支柱产业的品牌展战略统筹考虑， 形成联动，
• 第二条线是以中心城市的中心商业房地产为
龙头和核心，带动万达住宅房地产和商业的发 展。
十、总结
• F.建筑设计特点： • 1）多功能的城市开发 • 2）街坊式的街区布局 • 3）大型市民广场 • 4）地标式的城市建筑
解读万达商业地产模式
解读万达商业地产模式万达商业地产模式是由中国最大的商业地产开发商和运营商之一，万达集团所创建的一种商业地产开发和运营模式。
该模式的核心是将商业地产开发与运营相结合，打造一个集购物中心、主题公园、酒店、写字楼、住宅等多种业态的综合地产项目，旨在为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮、居住、办公等多元化的商业服务和生活体验。
万达商业地产模式的核心理念是打造生活中心。
它通过优质的地理位置和便利的交通条件，将购物中心等商业场所建立在人流量大的区域，为周边社区居民和游客提供便利的购物和娱乐场所。
同时，万达商业地产模式注重打造一个集中、方便、舒适的购物环境，通过高品质的服务、多样化的品牌和产品，吸引消费者前来购物，迎合消费者的多变需求。
万达商业地产模式的成功离不开优质的租户合作伙伴。
万达商业地产通过与全球知名品牌和本地优质品牌的合作，引入优质的租户，提供多样化的产品和服务。
这些租户包括国际一线奢侈品牌、百货公司、国际连锁餐饮品牌等。
与此同时，万达商业地产也注重与当地文化和品牌的合作，推广本土优秀品牌和文化。
万达商业地产模式还注重运营和管理。
为了提供更好的服务和体验，万达商业地产建立了完善的运营和管理体系，包括商场管理、品牌合作、市场推广、客户服务等。
通过实施严格的管理措施和提供个性化的服务，万达商业地产致力于满足消费者的不同需求，提供高品质的购物和娱乐体验。
总之，万达商业地产模式是一个以购物中心为核心，多元化业态布局，与租户合作和优质服务为基础的商业地产开发和运营模式。
该模式通过多样化的业态布局，引入优质的租户合作伙伴，并通过严格的管理和个性化的服务，为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮和居住体验，满足消费者的不同需求。
这一模式在中国的万达商业地产项目中取得了巨大的成功，并在全球范围内产生了广泛的影响和复制。
万达商业模式分析PPT课件
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
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二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
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• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
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四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
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• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
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• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
解读万达订单式商业地产开发模式
解读万达订单式商业地产开发模式文/花儿信徒偶然读到张天彦先生发表的《商业地产——定单模式解码》一文，引发了我很多的思考，总结一下订单式商业地产开发模式.订单式商业地产在国内应该是万达的首创。
万达所创的这种开发模式曾经很成功，现在看来炸弹颇多。
万达订单式商业地产开发成功的几点优势：1、王健林胜人一筹的战略眼光和决策力。
2、万达与所在开发地政府建立了良好的关系，保证其拿到最好地块。
3、与沃尔玛的战略合作关系令其无往不利，通过与其合作取得了项目号召力的提升、商业价值的提升、投资风险的减小等等好处。
4、万达本身强大的营销能力使其地段的卖点发挥得淋漓尽致，直接的结果是售价高出当地商业地产售价很多，但是百姓热情高涨。
5、万达所高举的连锁经营大旗让万达商业广场开遍了中国广袤的土地。
而且这几点优势又是可以相互促进的，因为拿地多，令其和政府保持了和谐的关系，因为拿地多，与沃尔玛的战略合作关系更紧密，因为和政府关系和谐，与沃尔玛关系紧密，令其开发的万达商业广场备受市场追捧。
但是王健林胁天子以令诸侯的想法在其划小销售的主导思想下埋下了失败的祸根。
失败的地方结如下：1、一卖了之，缺乏合理的商业规划。
典型的例子就是将主力店（沃尔玛等）放置在二、三层，一层划小卖高价，造成租金压力倍增，商户不堪重负，导致经营不善。
2、过分追求利润最大化。
3、重主力店、轻散户。
一切由着沃尔玛的结果是沃尔玛轻装上阵，经营红红火火，原本想借大树乘凉的小三户们门可罗雀。
4、战略核心失误的地方在于缺乏后期管理。
商业地产不同于住宅地产，销售进入终端，而商业地产，销售只是开端。
销售热招商冷的现状严重的挫伤了商户的信心，使得万达品牌、社会形象大打折扣。
订单式商业地产开发模式的未来:1、尊重地产开发规律，重视业态定位和规划设计。
2、增持开发物业的产权。
3、扩大经营收益而非销售收益。
4、统一招商、统一管理。
还望与各位朋友探讨，请多多指教。
万达商业地产盈利模式深度解析与二三线商业54页PPT
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
万达商业地ห้องสมุดไป่ตู้盈利模式深度解析与二三 线商业
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
(最新)标杆企业万达研究之一万达商业模式研究课件
理大 有连 限万 公达 司房 地 产 管
财 务 部
行 政 办 公 室
人 力 资 源 部
审 计 部
月 刊 编 辑 部
网 站 编 辑 部
院 线 部
投 资 部
法 律 事 务 部
有大 限连 公万 司达 商 业 发 展
万达集团实行严格的集权管理和制度化管理，各地的项目公司， 包括商业地产，酒店，百货，院线，均实行从上而下的垂直管理 体系。 战略委员会、提名委员会、审计委员会
万达
是竞争对手，也是学习榜样！
万达集团商业地产发展的年尺：
企业转型、摸 索、调整阶段 企业创立阶段
企业发展与 扩张期
• 2005-2009
• 2005 ：开始与麦格理合作
REITs探索，管理组织结构 调整
• 1998-2004
• 1988-1998
• 1988 ：万达公司成立
• 1992 ：改制为万达集团股
商业地产
商业地产是万达集团的第一支柱产 业，现已在全国开业27个万达广场， 计划到2012年开业80个万达广场
酒店业
万达集团拥有中国唯一的专业酒店 投资建设团队——万达酒店建设有 限公司，目前公司已经开业运营7家 五星级酒店，计划到2012年拥有45 家已开业的五星级或超五星级酒店
万达的四大支 柱产业
项目
万达的倒 金字塔管理模式
万达集团总裁王健林的履历：
1992—1993
1989 1986 1970—1982 1954
• 1992 年8 月， • 同年1月任西岗
区住宅开发公 司总经理(借钱、 老城改造掘首 • 1993 年3 月至 金——胆识过 今，任大连万 人) 达集团股份有 限公司董事长、 总裁 任大连万达房 地产集团公司 总经理
万达集团的订单商业模式
万达集团的订单商业模式万达集团独创了“订单商业”的模式，从而一跃成为中国商业地产的领军企业。
但自2004年国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，万达集团也遭遇到了宏观调控带来的资金和土地困局。
2005年对于万达来说注定是不寻常的一年。
确立经济型连锁酒店将成为集团新的支柱产业，与其他强势企业联手竞夺土地，通过结盟海外基金成功融得巨资，并寻求打包旗下购物中心以REITS (房地产信托投资基金)的形式境外上市……种种努力表明，万达集团也由此迈上了向资本与商业地产捆绑运作模式转化的探索之路。
只租不售独创订单商业地产模式万达集团的巨额融资入袋，无疑是久旱逢甘霖。
巨额融资解决了万达两个事关生死的问题：顺利完工与继续扩张的资金需求、解决问题物业的资金需求。
而两大困局也正是万达集团从事商业地产开发以来一直想走出的误区。
大连万达在运作商业地产之初，沿用了住宅地产的做法——“产品出售”。
以出售一些分割产权的小商铺来获利，打平与品牌零售商的收益损失，这是万达商业广场盈利奥秘的核心。
这一惯性思维来自于住宅物业的开发和信贷周期。
即以两年期银行贷款，做购物中心的开发。
这一模式在房地产市场情况好时尚能应对开发、销售、还贷的时间要求。
但是，商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不是代表一个购物中心的最后成功。
王健林说：“目前国内商业地产面临的根本问题就在这里。
开发商还一直以住宅开发的模式来运作商业地产，以为分割出售，成本与利益收回就是成功。
这种心态和做法都会最终使项目走入困局。
”在最初开发的10多个购物中心里，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。
王健林说，按照原先做的市场调查，购买商铺的50%是用户，50%是投资者，但在销售时发现，购买商铺的业主，80%是投资客户，有很多业主和租户进去以后，收不到合理的回报就跑了。
任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。
万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业54页PPT
万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
万达集团介绍-34页PPT资料
商业地产 文化产业 五星酒店 连锁百货 旅游度假
商业地产 Commercial Real Estate
万达商业地产股份有限公司是中国 商业地产行业的龙头企业，万达广 场是中国商业地产第一品牌。万达 商业地产公司拥有全国唯一的商业 规划研究院、全国性的商业地产建 设团队、全国性的连锁商业管理公 司，形成商业地产的完整产业链和 企业的核心竞争优势。万达商业地 产公司持有开业收租物业面积566 万平方米，计划到2019年开业70 个万达广场，持有收租物业面积 1300万平方米，年租金收入70亿 元，规模排名全球行业前列。
• 2019年，万达集团获得第二届“中华慈善奖”、“最具爱心内资企业”称号。
• 2019年，王健林被中央统战部、全国工商联等部委授予首届“光彩人物”奖， 被全国工商联、全国总工会等部委授予“全国关爱员工优秀企业家”称号。
• 2019年，王健林获得“中华慈善奖”“最具爱心慈善捐赠个人”称号，受到中 共中央总书记胡锦涛的接见，万达集团因此成为全国近800万家企业中唯一三 获“中华慈善奖”的企业。
发行 REITs失 败。
发行 CMBS
万达集 团已在全 国开业33 个万达广 场、15家 五星级酒 店、600 块电影银 幕、26家 连锁百货 店、30家 量贩KTV。
王健林，1954年生，任大连万 达集团股份有限公司董事长。
• 由于在企业经营和承担社会责任方面取得突出成就，2019年，王健林被国家民 政部授予首届“中华慈善奖”；同年，王健林还被中华慈善总会等十几家全国 性社团组织授予第二届全国“十大社会公益之星”称号。
• 大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产、高 级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业， 企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95 亿元。万达集团已在全国开业33个万达广场、15家 五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、 30家量贩KTV。计划到2019年，企业资产2000亿 元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世 界级的企业。
万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业(PPT52页)
万达三代产品的突破与成熟
代表作
上海五角场万达广场
主要主力店情况： 沃尔玛购物广场：约2.8万平米 香港巴黎春天百货：约4.3万平米 第一食品广场：约2.1万平米 万达国际影城：共10个放映厅 其余主力业态有：新华书店、黄金珠宝城、和
核心解读
对政府的吸引力: ◇每个综合体为社会新增近万个就业岗位 ◇每个综合体每年创造几千万甚至超亿元税收 ◇城市综合体是一站式消费场所,全方位满足群
众的消费需求 ◇每个城市综合体都创造一个城市新中心 ◇改善城市产业结构
二.商业规划与定位
三.建筑规划设计
建筑规划设计
建筑规划设计
建筑规划设计
购物中心成功的核心要素
运营工作的主线
客户关系
服务准则
一. 以客为师 二. 以客为尊 三. 以客为亲 四. 以客为友
直接带来效果
运营管理评价的核心指标
购物中心运营管理的工作模块
THE END
•
1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.1 0.1420. 10.14W ednesday, October 14, 2020
乐国际家居广场、青少年购物中心等
目前60%的合作品牌商家是通过这个项目积累起来的。
代表作
鄞州万达广场
主要主力店情况： 沃尔V、万达影城、银泰百一.选址策略
二.商业规划与定位策略（万达2010年开 始，改变开发公司为主导的情况）
• 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。14-Oct-2014 October 202020.10.14
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Wednesday, October 14, 202
万达定制式商业地产模式分析及启示 图文
万达定制式商业地产模式分析及启示图文万达定制式商业地产模式分析及启示一、序言二、商业地产的概念及其在中国的发展（一）商业地产的概念（二）商业地产在中国的发展三、万达商业地产模式研究及启示（一）万达商业地产的发展历程（二）万达定制式地产模式介绍（三）万达定制式地产模式推广（四）万达集团的优势分析（五）万达定制式模式的问题分析（六）万达给我们的启示四、如何成功运营商业地产五、结束语万达定制式商业地产模式分析及启示一、序言商业地产作为房地产业的一枝奇葩，以商业和地产结合的新型模式受到高度的关注。
提起商业地产，我们第一个要研究和学习的对象就是万达，而且非常有必要研究万达的定制式商业地产模式。
二、商业地产的概念及在中国的发展（一）商业地产的概念商业地产的概念理论上对其没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说。
前者在英文里叫做“retail real estate ”,意指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、商业步行街以及社区商业等等；后者则除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产，英文里称之为“commercial real estate”或“commercial property”。
由此我们可以看出“商业”和“地产”在国外是两个名词。
商业地产是很中国化的说法，它实际上是以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是房地产开发。
然而真正让商业地产处处扬名的，是一个至今说起来仍叱咤风云的新概念：Shopping Mall，中文译名叫“摩尔”或“销品茂”。
但是Shopping Mall并不等同于商业地产的概念。
简单的来说，商业地产其实就是整合商业的过程。
通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足地域性，全龄层，各种档次消费者的消费需求，尽可能的实现一站式消费的商业组合。
（二）商业地产在中国的发展商业地产在中国的发展分为三个阶段：第一个阶段为____年以前最初的阶段是开发公司阶段，也称之为“商铺地产”阶段；第二个阶段为____年－____年中级的阶段是投资公司的阶段，也称之为“商业＋地产”简单叠加阶段；第三个阶段为____年开始的最高级的阶段就是金融公司的阶段，也称之为“商业与地产实现价值融合和提升”阶段；真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段。
万达广场商业地产专题研究报告PPT课件
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简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……
第一代
产品种类 纯商业
选址
核心商圈黄金地段
规模 业态
5万方 单体式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15万方 购物功能组合
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 40-80万方
注册资金:500万元 成立时间:2007年 总经理:丁遥
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最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有
人了解呢？
万达总部
让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业 发现到今天的帝国的呢？
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看看：万达发展中一路走的历程……
1、企业创立阶段
1988 年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金 1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近 1994 年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源 1995 年-1998 年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探
第三代城市综合体
宝庆寺地块
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第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？
聚集人气，带动周边商铺的旺盛
小户型居住/写字楼卖掉 视觉效果好,增强方向感,容易找到位置
得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率
外围一圈商铺选择卖掉
只租不卖 万达自己管理
不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接
从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲
2011年持有的收租物业面积约 700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米
万达商业订单地产模式.ppt
把散铺整合起来打造中型商场、超市 等，缓解与沃尔玛的不对称现象，结果经 营效果明显改善。
订单商业地产
五、租售变法—战略大调整 我国商业地产开发和运营的传统模式是先销
售，后租赁，再招商。通过销售回笼资金重新投 入开发。
第一，房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使 用 耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想 实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。
第二，城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可 能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的 现金流。
2003年底万达商业地产进行一种战术调整： 只租不售，并且伴以业态的重新组合。在主力店 和单点的构成比例方面，原来购物中心的主力店 占面积的85%，单店只占15%，后来调整为主力店 、单店各占50%。扩大单店的构成比例，在单店 中适当发展中型品牌店，增加单店的竞争能力， 形成较为平衡的市场竞争结构。
双赢模式—订单式商业地产
万达商业地产模式 招商一部 王岩
订单商业地产
起于1999年的大连万达商业地产在全国 首创了商业和地产相结合的“订单地产”的全 新模式，迄今开发的大型购物中心遍及大江南 北、长城内外，是国内商业地产开发和运营的 标杆企业，开发过程经历了风风雨雨，经验与 教训是中国房地产行业的宝贵财富。经过专门 分析，以期对从事商业地产开发和研究工作的 人士有所启发。
商业地产开发领域拓展到酒店领域。万达集团表 示要把经济型连锁饭店列为集团新的支柱产业， 使饭店业、商业地产、住宅地产形成三足鼎力。
某地产公司商业地产模式(ppt 28页)
黄金分割线
低收益 高安全性
主力店
1. 万达如何选择商家 如何解决三对矛盾
租 金 与 品 牌
1. 万达如何选择商家 如何解决三对矛盾
连 锁 品 牌 与 当 地 商 家
2. 招商实施中的几大要素
时间
人员
地域
流程
四、如现真正的 “订单地产”
战略伙伴 先租后建
万达商业地产模式
一、万达商业地产的发展历程
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
济南泉城路万达广场
南京新街口万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
武汉万达广场
南宁万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
4. 第三代产品——突破与成熟
项目位于北京 石景山区，面临长 安街，总建筑面积 30万平方米，其中 商业和五星级酒店 面积20万平方米。
北京石景山万达广场
5. 总结
万达的发展史代表了中国商业环境下 商业地产的必经之路
二、万达广场的产品模式
1. 选址
2. 定位
目标客群 档次定位
项目规模 辐射范围
3. 规划设计
交 通 优 先
3. 规划设计
突出商业
3. 规划设计
功
能
分
超市楼
区
综合楼
娱乐楼 百货楼 步行街
3. 规划设计
强 调 空 间
4. 业态组合
主力店的作用 比例控制 空间分布
三、万达的招商模式
定单是怎样炼成的----以万达商业地产为例
位置等。
•
需要商务部提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。
•
建筑设计基础资料要求工作指引:PDG201A
•
2.2 商业定位、交付标准与物业管理方面的相关条件
•
商业布局方面的相关条件与要求；
•
销售物业的交房标准；
•
商业物业管理上的相关要求。
•
需要住宅项目部、商业管理公司提供这部分资料，并经过集团领导讨论确定其可行性。
万达主要商业合作伙伴一览
名称 沃尔玛 时代华纳
百安居
乐华梅兰 欧尚 HOLA
百胜餐饮 麦当劳 大食代
百盛百货 大洋百货 新世界百货
国美 东方家园
国家 美国 美国
业态 购物广场
影院
说明 世界最大的零售企业，500强排名第一 全球最大的文化娱乐集团
英国
家居
欧洲第一，世界第三，其母公司Kingfisher 为世界500强
七.综合性设计:
1.机电,结构等系统比较住宅而言,复杂很多,且需要优化,专项设计,例如
供电,主力店供电系统是独立设置,独立计费.空调系统的设计,方案选择, 机组选用,室内温度标准26__24度.
2.城市设计的综合,和地铁的连接等
八.规范突破:单店四层院线改造时遇到超高(24)米不能满足消防问题,
宁波,重庆等地超长,不能满足消防规范,对策:组织专家论证,采取技术措 施.
济南购物广场
Jinan Shopping Mall
位于济南市最繁华的 泉城路商业步行街西侧 与趵突泉北路交汇处， 占地约2.3万平方米， 总建筑面积约4.3万平 方米。项目引入沃尔玛、 红星美凯龙家居广场、 必胜客等主力店进驻经 营。项目已开业。
万达商业地产模式
• 中国商业地产模式探索
•
____城市综合体解读
一、商业地产运作的几个关键要素
• 金融模式盈利模式 • 产品类型 • 人力资源 • 商业资源
二、中国商业地产发展目前面临的形势
城市化是中国未来核心发展动力
中国城市化进程及未来发展预测
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
四、如何通过招商实现真正的 订 单地产
四、如何通过招商实现真正的 订单地产
战略伙伴 先租后建
共同选址 技术对接
购物中心运营管理的最终目标
购物中心 开业运营
吸引客流
购物中心的运营管理是商业管理 的重要组成部分，它的最终目标 是使资产升值。
运营管理承载着企业主体利润的 创造和服务价值的实现。
商户经营 业绩增长
主 小商铺 力 店 与 小 商 铺
高收益 低安全性
黄金分割线
低收益 高安全性
主力店
1. 如何解决三对矛盾
租 金 与 品 牌
1. 如何解决三对矛盾
连 锁 品 牌 与 当 地 商 家
• 高端购物中心受欢迎的品牌： • 服装服饰: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、
• 按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种.主 动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱乐 城以及大型专业店,这类商家一般也属于主力店.另一类是依附型,即 指不能主动创造客源,需要依附于主动店生存的业态
主动型与依附型业态的互动
• 主动型业态确定商圈和基调： • 1、综合型零售商业：大型百货、大型超市核心商圈 • 2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、
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订单商业地产
2、技术对接。完成选址后，即展开规划设计 。根据零售商的意见和要求，进行技术对 接，修改完善设计方案，最后进入图纸设 计阶段。
订单商业地产的内涵之二
什么叫技术对接？
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。
订单商业地产
从实践来看，大连万达公司在订单模式运作 中还有独到之处，就是:
1、强强联合、强中纳强。他们引进七大国际 知名品牌主力店：沃尔玛、欧倍德、百盛 购物广场、灿坤3C数码广场、红星—美凯龙 国际家居广场、新加坡大食代美食广场以 及时代华纳。与时代华纳的谈判相当艰难 ，聘请最优秀律师，仅协议书就有一千多 页。
订单商业地产
3、平均租金。为了节约谈判时间，万达把全 国城市划分为三等，每一等租金多少钱事 先确定下来，合作双方不用就租金进行旷 日持久的谈判。而把工作重点放在业态组 合、商场规划方面。
订单商业地产的内涵之三
什么叫平均租金？
将全国的城市分三等租金： ✓ 一等是北京、上海、广州 ✓ 二等是省会城市 ✓ 三等是其他城市
万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫 “订单商业地产”？
联合发展
平均租金
订单商业 地产
技术对接
先租后建
订单商业地产
1、共同选址、联合发展。合作双方事先约定 发展的目标城市，然后由公司到这个城市 找项目，双方共同评价，在规定时间期限 内决定是否可行。
订单商业地产的内涵之一
什么叫联合发展？
订单商业地产
二、明修栈道，暗渡陈仓—销售小店回笼开 发建设资金 在资金运作上，大连万达也取得了巨大 成功。他选址在城市核心地段，把底层商 业和沿街门市房分割出售，回笼开发建设 所需资金。根据报道，济南万达购物广场 公开销售的第一天成交额达7000多万元。
3、重视前期运作，前期把一切问题都解决掉 。四个关键步骤都发生在前期，形成一套 行之有效的办法，减少建设过程的变更成 本和招商成本，表面上看浪费了时间，实 际上节约了时间和金钱。为了强调前期运 作的重要性，特举一首诗共勉：
手把青秧插稻田，低头方见水中天。 身心清净方为道，退步原来是向前。
订单商业地产
订单商业地产
从大连万达战略合作伙伴中可以看到，战略 合作伙伴选择遵循如下原则：
（1）具有强大的吸引力和凝聚力的世界500 强企业；例如与沃尔玛、肯德基的合作。
（2）社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流 企业，如与大食代、百盛餐饮等亚洲一流 企业。
（3）国内相关行业的前三名。例如与国美电 器的战略性合作就符合这一标准。
即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定 信息共享等双方的权利和义务。 万达选择战略合作伙伴有三个标准：
• 1 – 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业
• 2 – 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业
• 3 – 国内相关行业的前三名
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
订单商业地产
2、以强带弱，共同发展。大连万达在全国各 地发展的购物中心都是以强势经营企业为 龙头发展起来，中小商家依附于大商家引 来的人流而生存。在商铺分类中有旺铺、 分享型商铺和借势型商铺之分，大商家就 是旺铺，中小型商家就是分享型和借势型 商铺。值得注意的是，弱势商铺反而是公 司的利润源泉。
订单商业地产
双赢模式—订单式商业地产
万达商业地产模式 招商一部 王岩
订单商业地产
起于1999年的大连万达商业地产在全国 首创了商业和地产相结合的“订单地产”的全 新模式，迄今开发的大型购物中心遍及大江南 北、长城内外，是国内商业地产开发和运营的 标杆企业，开发过程经历了风风雨雨，经验与 教训是中国房地产行业的宝贵财富。经过专门 分析，以期对从事商业地产开发和研究工作的 人士有所启发。
订单商业地产
4、借助强势企业降低开发成ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ和机会损失。
例如，每个强势企业都有自己的年度拓展 计划，他们会把自己的拓展要求提出来， 与万达共同研究，利用各自不同的角色与 地方政府谈判，减少开发成本和运营过程 中的阻力。因为地方政府对于大型零售商 业公司进入城市，优化当地的商业经营环 境持积极态度，在很多方面打开绿灯，予 以支持，这也是各地购物中心顺利发展的 前提。
确定每一等城市的平均租金。
好处：
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而 保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
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4、先租后建。当面积、租金确认后，先签租 约，交保证金后再开工建设，量身定做。
订单商业地产的内涵之四
什么叫先租后建？
即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一 起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成 后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能 收到租金 。
订单商业地产
一、订单式商业—招商与无形，合作双赢 商业地产运营关键环节是招商，如果事
先确定了目标买家或者目标商家，那么开 发建设过程就比较轻松了。大连万达在这 方面有独到性，拓展了商业地产的经营空 间，凝练了订单商业地产模式。什么是订 单商业地产？万达集团总结如下四点：
订单商业地产
什么是万达商业地产的最大特色？——订单模式