律师工作的必要性

一、律师代理土地出让的主要作用和必要性

1、律师代理土地出让的必要性。

随着我国对土地调控力度的加强，公开、公平、公正的交易原则土地交易过程中越来越得到体现，土地交易暗箱操作的空间越来越小，取而代之的是程序更为规范、更加复杂的土地交易规则。而这些规则又牵涉到我国多部门的法律法规，如合同法、土地管理法、行政许可法、房地产管理法、城市规划法、招标投标法、拍卖法以及大量的土地方面的法律法规。面对这些法律法规及复杂的交易程序，无论是专业的地产商，还是一些需工业用地的企业，都需要有律师，特别是专业的地产律师的参与，才能使其合法权益在土地出让过程中的每个环节中都得到充分的保障，从而顺利的达到取地目标，为下一步顺利的开发或生产经营打下坚实的基础。

2、律师代理土地出让的主要作用。

（1）、保证各种合同及有关法律文件合法有效

在有关土地交易开发过程中，经常要起草各种各样的合同及其他相关文件。这些合同既是确定当事人双方或多方权利义务关系的法律文件，也是在发生纠纷后主张权利的凭证。但是要想有效地维护自身的合法权益，并防止对方违约，前提是这些合同必须合法有效，否则对当事人不会的任何约束力。有关土地的各种法律关系本身就非常复杂，而法律规定中有关限制性、禁止性的规定又较多，作为专业律师必须帮助当事人建立起法律关系清晰，权利义务明确，不违反法律规定的合同关系。

（2）、克服法律障碍

我国的土地制度的一个突出特点就是，特别强调行政机关对土地和当事人的行政管理职能，因此在有关土地利用的法律规定

中，限制性、禁止性的内容非常多。律师帮助当事人进行土地项目的实务操作尤其要注意这些禁止性、限制性的规定，在合法操作的前提之下，要学会绕过这些障碍。当然绕过这些障碍并非“钻法律空子”，而是在不触犯法律的前提下，为当事人争取最大的利益。

1、为烟草公司竞地方案进行策划，提供法律意见，解答相关的法律问题，建言献策，协助完成相关的法律行为，尽力保证以较低价格竞得意向土地。

2、积极参与房地产评估、投标、竞标，对出让程序进行跟踪，保障烟草公司在招投标、拍卖或挂牌过程的合法权益得到保障；

3、协助委托人处理与政府有关部门的关系，处理与国土资源局、房地产评估中介机构的联络和沟通事宜。协助烟草公司与国土资源局协商供地条件、确定土地供应的经济指标、协助编制投标文件。

4、代为起草审查一系列土地使用权出让法律文件，起草、修改相关请示文件等。协助烟草公司整理相关评估、投标、竞标材料，制作评估、投标、竞标卷等法律文书；

二、律师代理土地出让的主要工作

1、土地储备阶段。协助烟草公司与土地部门签订土地收储合同，确定合适的收储范围及收储价格，维护烟草公司利益。

2、编制确定出让方案阶段。与国土资源部门、城市规划等有关部门沟通，依据国有土地使用权出让计划、城市规划等，拟定招标拍卖挂牌出让方案。

3、地价评估，确定出让底价（标底）阶段。与土地部门及评估机构确定评估范围及评估价格。

4、编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让有关文件阶段。与土地部门沟通为烟草公司量身编制出让文件。

5、发布出让公告阶段。与土地部门沟通确定发布公告的最佳时间。

6、竞买申请受理及资格审查阶段。协助审查竞买人资格，调查竞买人资料，提供给土地部门。

7、土地招标拍卖挂牌活动的实施阶段。参与土地交易，监督招标拍卖挂牌活动的合法性，确定合适的竞价方案，代理进行竞价，填制竞价文书。

8、签订出让合同阶段。招标拍卖挂牌出让活动结束后，协助签订《成交确认书》及《国有土地使用权出让合同》。

9、核发《建设用地批准书》，交付土地阶段。协助缴纳土地出让金和各项规费，申请核发《建设用地批准书》，按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》确定的时间和条件接受土地。

10、办理土地登记阶段。协助烟草公司按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，整理编制土地登记资料，代理申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》取得国有土地使用权。

11、资料归档阶段。国有土地使用权出让手续全部办结后，协助烟草公司对宗地出让过程中的用地申请、审批、招标拍卖挂牌活动签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按要求归档留存。

三、律师代理土地出让的主要作用