湖北孝感市城市商业地产市场调查报告

周边建成楼盘入住率不高，周边人流量不高。

本项目挨近学校，学生消费群体不可小视，商业消费人群较多；

项目周边无大型商业体，区域商业发展空间巨大；

消费档次还没有一个主题定位，产品的选择余地较大；

随着航空路以南的联通以及政府的整体规划布局的实施和孝感城市化规模 的加速，其商业价值提升空间值得期待；

从目前的市场来看，开发商在商业地产项目上的投入明显加强，在政策的引 导之下，房地产市场的产品结构发生转变，以住宅为工具的投资需求逐步转 向以商业产品。

随着人们生活水平的提高，城市居民对于商业消费的需求会越来越大，商业 地产将具有更大的发展前景。

在住宅市场被限制以后，商业地产的投资有比较好选择的。
国家对房地产市场的进一步调控使得住宅地产处于薄利微销的时代，在住宅地 产的“疲软”下，以特色营销作为项目的杠杆，撬动项目，使之实现我司整体
战略和针对性支撑。
孝感商业地产本身基础优势明显，对于后期营销策划有着强力支撑，我司 建议通过对项目特色的挖掘，针对性的寻找营销策划方面的突破点，实现项目
的利润和社会效应最大化。

商业地产是未来房地产主要方向，现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”， 尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本 性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。——调控助行业 产品转型.
1：住宅部分：

10月当月，全国商品房销售面积 9278万平方米，同比增长16.0%， 绝对量比9月份减少1167万平方米， 下降11.2%；全国商品房销售额 5076亿元，增长27.0%，绝对额比9 月份减少423亿元，下降7.7%。

房地产市场调控政策的出台限贷政策、税收政策、土地规划政策等等限制了 住宅的投资，它会让中国经济、中国的房地产市场发生根本性的变化。

所谓的变化，就是产品的转变。调整涉及的地产产品主要有三个方面，一是 高端地产，二是租赁市场，三是商业地产。如果前两个方面的前景不好，商 业地产投资就成为未来中国房地产发展的根本所在。

1：整个房地产市场还处于发展和上升期，后续的增长还会继续，这无疑将带 动整个商业地产的发展。

2：随着经济的快速增长，人们的消费增长，也给商业的发展提供了很大的空 间。

3：城市化的进一步加速，给商业提供了大量的消费人群。

4：随着人们消费水平的提高，给商业氛围和商业品质的提升，以及商家带来 更大利润，促进了商业持续稳定快速的发展。

孝感作为紧临武汉的三线城市，同时也是武汉8+1城市圈副中心城市之一，其 商业发展潜力更是不可估量。

1：孝商商圈：以孝感商场为核心， 辐射整个孝感城区及乡镇，最老的 商业发源地，历史悠久，影响深远， 产品以中低档日用品为主，包括服 装，家用电器，食品，日杂，等等。 以孝感商场为主，店面经营为辅助。 有主题街，和主题商业板块。如 “北正街”，“一条龙服饰城等， 附近也有次商业圈“大东门服装专 业市场”以及“大东门调料市场” 和“汤加商业地产市场成交情况看出，由于部分住宅投资者的 涌入，大大增加了商业地产投资性需求，投资性需求的增强，无疑对商业市 场的发展起到了推波助澜的作用。市场前景看好。

商业地产作为房地产业的重要一部分，在目前的房地产市场大趋势下，有着 巨大的潜力与发展空间，武汉作为中部特大城市，更不例外，相信未来的市 场还会超出我们的想象，值得期待。
1.房地产宏观政策
2.全国房地产总体市场分
3.武汉、孝感商业地产分析
4.项目商业基本情况分析
5.项目商业SWOT分析
6.总结

国务院总理温家宝表示：“对于房 地产一系列的调控措施，决不可有 丝毫动摇，我们的目标是要使房价 回归到合理价格”。由此可见，国 家在未来几年内对于房 地产调控的 政策是不会改变的，使房价回到理 性是一个长期的目标，国家是有信 心的。

周边新项目小区较多，居住氛围浓厚，学校等潜在消费能力巨大；

建筑规划规整，建筑柱网布局方正实用，空间格局较规范；

周边商业租金普遍不高，对于项目后期商业运作有一定利润空间。

项目所在区域商业氛围还未形成，商业分布较散乱；

周围的整体环境还跟不上现代商业的发展步伐；人们的消费观念也有待加 强；

周边在建楼盘较多，现场施工环境恶劣，影响整体商业形象；

因此，可以预见，未来的3—5年内，孝感会迎来新一轮的商业发展高峰期，带 动当地的消费档次和整个商业氛围，改善和提高人们的生活水平，同时，也 会让城市的面貌大大改观，生活指数也得以提高。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增 加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57 个，比9月份增加了8个。

(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市有19 个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市 中，环比价格涨幅均未超过0.5%。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增 加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市 有51个，比9月份增加了1个。

商业地产是未来房地产主要方向：
现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整 之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要 的趋势和方向将是商业地产。

2：乾坤商圈：近几年新崛起的商
业中心，随着孝感城市及经济发展 的整体东移，高档的商业体也应运 而生，乾坤是比较成功的一家，同 时带动周围的商业升级，是孝感新 生活区的主导商业中心，产品以中 高档为主，包括服装，电器，娱乐， 餐饮等，适合城市新新人群的消费。 商业氛围浓厚超前，发展潜力很大。

3：文化路商圈：仅次于“孝商商圈”，其影响力和历史都不及“孝商商圈”， 商业范围不大，以中高档品牌服装为主，辅以娱乐，餐饮等，适合都市白领和 高档人群消费。
经济 2% 商品 31% 高档 39% 商品 普通 高档 经济
普通 28%

10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点； 环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。
10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9 月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。

由于土地财政的重要性依然不减， 为实现供地计划的完成率，下半年 各地有望迎来土地供应的增加。为 促进土地成交，近期部分城市政府 纷纷提供各种优惠条件吸引开发商， 因此，房企入市购地的时机已经到 来。
10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市 有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上 涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。


项目对面临街商铺租金大约在14-20元/平米，商业业态分布散乱，没有进行详 细规划。

此项目的容积率为2.2，绿化率为3.6，商业三层的总面积为7013.7㎡。项目的楼 层共16层，有地下室，为停车场，可停车50辆；1-3层为商铺，4.8米/层；4-16 层为住房，共13层，3米/层。商业朝向分布在项目东面和南面，两面都临街， 地理位置较佳。

东面：项目东面临街，沿街对面是锦绣后湖项目，对面沿街基本以建材商业 业态为主，大多以50-100平米小型商铺为主；

西面：西面为项目背后，主要以私房为主，环境一般；

南面：项目南面临街，街对面为在建楼盘，街道环境较差；

北面：项目北面为以建成的多层住宅小区，现在还未入住。

项目区域位置交通便利，区位较好，两面临街，商业条件充足；

5：国家的刺激消费政策，促进整个经济的发展和国民经济的提升同时也会推 波助澜，刺激商业的良性快速发展。

6：政府也会大力加强地方经济发展，投资和消费首当其中，更会给商业的发 展注入新的活力，并且会全力配合与扶持。

随着新一轮经济的快速发展和城市化步骤的加快，在国家“十二五规划”的 大力推动下，孝感城市的新发展新前景值得期待，商业的腾飞更是如虎添翼， 迎来其发展的黄金时期，现在切入商业地产可以说是一种前瞻性的眼光，切 合实际，放眼未来，是使命，是责任，更是机遇，做到了就一定可以赢到。

产品及消费档次可能不高，利润空间有限；

如果产品定位不好，可能引不起消费兴趣，带动不了商业氛围；

区位和消费人群的优势不太明显，后期的维护与市场提升可能需要很长的 时间；

纵观以上宏观政策及市场面貌和走势，无论从全国来看，还是从大中城市， 特别是武汉的市场前景来看，都存在很大的需求空间和市场潜力，回到孝感 这样的中小城市，又有其自身的特色。

综上所述，可以看出，目前全国的房地产走势稳中有降，投资的增长与需求 的下降成反比，房价的波动也逐步走下行趋势，未来的整个前景是不乐观的。

2011年下半年，土地市场出现分化。居住用地成交量显著下跌，地价结构性 下降，市场总体表现冷清。同时商业用地则表现良好，供求总量稳中有升。 相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市。
125000 120000 115000 110000 105000 100000 95000 90000 写字楼 商铺 套数 销售面积

在商铺项目的带动下，11月份武汉商业地产冲破9、10月份低迷期，逐渐回暖 并恢复至上半年的高成交量。从11月份整体成交情况来看，武汉商业地产大 有年底翘尾势头。

从整体上看，住宅市场并不太适宜用来投资炒作。但商业地产怎么炒都没有 关系。商业地产的投资可把周边整个住宅和商业市场都带动起来。最重要的 是开发商能够提供好的投资产品。