某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告
上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
杨浦区新江湾尚景园公共租赁住房项目的分析与思考_徐栋耀
July 201242新江湾尚景园项目是上海市公积金管理中心利用增值资金投资的首个公共租赁房项目,位于上海市杨浦区新江湾城国权北路1450弄，房源总计2201套，经市公积金管理中心委托，由杨浦区公共租赁房住房运营管理有限公司负责项目的运营与管理。
作为上海首批市级筹措公共租赁住房，该项目面向杨浦、虹口、闸北、黄浦区、静安5 个区的各类单位及其职工（职工家庭）提供出租。
一、项目开展情况新江湾尚景园项目自2011年12月30日正式启动以来，杨浦区住房保障中心、区公共租赁房住房运营管理有限公司（以下简称区运营公司）已顺利完成了政策咨询、房源推介、准入资格申请审核、选房以及首批签约入户等项工作，目前正处于常态化供应阶段。
（一）申请审核阶段公租房申请对象的准入资格申请和审核分为3个阶段，即单位集中申请阶段（2012年1月9日—2月1日），个人（家庭）申请阶段（2012年2月2日—2月22日），延长申请受理阶段（2012年2月23日—3月10日）。
考虑到全区房源申请需求较大，为避免申请人员过分集中，杨浦区充分利用原有的三级住房保障服务网络体系，在12个街道（镇）的住房保障机构中分别开设受理窗口，采用属地化申请受理的方式，实施申请队伍的有效分流。
在该阶段全区共受理将近600余户。
（二）集中选房阶段杨浦区公开选房为期一天（2012年4月21日），审核通过符合选房条件的480户（其中单位申请的为97户），实际有效选房332户，选房未到或超时以及当场放弃选房的148户。
（三）签约入住阶段4月21-28日，新江湾尚景园公租房项目共签约560户，其中杨浦区占到一半以上，为53.2%，虹口区占22.5%，闸北区占6.8%，黄浦区占16.3%，静安区占杨浦区新江湾尚景园公共租赁住房项目的分析与思考1.2%。
（四）常态化运营阶段从5月7日起转入常化态供应阶段。
区运营公司在尚景园现场成立公租房管理中心，安排人员现场办公。
截至5月下旬，已有30余户新签约并办理了入户手续。
[建筑]上海新江湾城规划文本
![[建筑]上海新江湾城规划文本](https://img.taocdn.com/s3/m/606bc4b5856a561252d36fad.png)
[建筑]上海新江湾城规划文本新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划(文本、说明、图集)新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划文本目录1. 总则 ..................................................................... ........................................................................ ............ 2 1.1. 规划范围 ..................................................................... (2)1.2. 规划依据 ..................................................................... (2)1.3. 规划原则 ..................................................................... (3)2. 功能布局和结构 ..................................................................... ................................................................. 3 3. 人口规模...................................................................... ........................................................................ .... 4 4. 土地使用规划 ..................................................................... (4)4.1. 保留用地与可开发用地 ..................................................................... .............................................. 4 4.2. 土地使用 ..................................................................... (5)5. 建筑容量控制 ..................................................................... (6)5.1. 住宅建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 5.2. 商业办公建筑量 ..................................................................... ......................................................... 6 5.3. 其他建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 6. 道路交通规划 ..................................................................... (7)6.1. 城市道路系统规划...................................................................... .. (7)6.2. 轨道交通规划 ..................................................................... ............................................................. 9 6.3. 交通设施规划 ..................................................................... ........................................................... 10 6.4. 交通组织规划 ..................................................................... ........................................................... 12 7. 绿地规划...................................................................... ........................................................................ .. 12 8. 公共服务设施规划 ..................................................................... ........................................................... 13 8.1. 市级、地区级公共服务设施 ..................................................................... .................................... 13 8.2. 社区级公共服务设施 ..................................................................... ................................................ 13 8.3. 基础教育设施 ..................................................................... .. (15)9. 市政公用设施规划 ..................................................................... ........................................................... 16 9.1. 市政设施系统规划...................................................................... ................................................... 16 9.2. 市政设施设置要求...................................................................... ................................................... 19 9.3. 市政控制线规划 ..................................................................... ....................................................... 20 10. 水系规划 ..................................................................... .......................................................................20 11. 景观风貌规划 ..................................................................... ............................................................... 21 12. 其他特定要素规划 ..................................................................... . (21)11. 总则1.1. 规划范围新江湾社区位于北分区杨浦次分区内，包括新江湾城的全部，殷行街道的部分，以及宝山区淞南镇的部分，由闸殷路,淞沪路,政立路,国权北路,何家湾路,区界,军工路所围合的区域，总用地面积973.1公顷。
上海新江湾城板块专题研究
曾经。新江湾城原是空军江湾机场，紧邻上海现代工业发源地，同样存在工业污染
现在。新江湾城是继古北虹桥、碧云联洋后“上海第三代国际社区”。
石破天惊逗秋雨，有着上海市区内唯一一块湿地的新江湾城，如今，以“绿色生态港、国际智慧城”的高尚定 位，为上海描绘出世界的新亮点。 地王频出： 2005年初踏入商品房市场后短短5年内，先后诞生了6块地王，四年间地价上涨幅度高达478% 。 巨头云集：仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、保利地产、美国汉斯等国内外地产巨头争先进入。 价格飙涨：单价4.5万元/平米起，最高达到10万元/平米（目前上海均价为22000元/平米左右），与市中心 价格齐头并进。
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
总体规划
复旦江湾新校区
滨江休闲带
江湾城公园
自然花园
都市村庄
知识商务中心
新江湾城总体规划分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市 村庄及知识商务中心6大板块。庞大的造城规划除了商住外，还包括道路、景观、水系 工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。
市政配套
华润橡树湾
项目信息介绍 紧邻游艇码头及江湾天地、湿地、名校、轨道环绕。 开 发 商：坚实置地（上海）有限公司 产品形态：高层公寓，联庭别墅 建筑面积：230782平米 容 积 率：1.6 销售进度：80平米精装公馆 180平米、280平米超 大平层即将升级上市。 销售均价：40000-55000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：国浩路88号（近政和路） 售楼电话：55250998
上海新江湾城板块专题研究
保辉•香景园 加州水郡二期 祥生•御江湾
华润•橡树湾三期
均价4-5.5万元/ ㎡（精装）
仁恒怡庭
均价5-8万元/ ㎡（精装）
三湘•七星府邸
九龙仓•玺园
均价4.5万元/ ㎡（精装）
盛世新江湾 银亿•领墅 旭辉•江湾墅 江湾尊堡
建发•江湾萃
均价3.5万元/ ㎡
保利维拉家园
均价3.5万元/ ㎡（精装）
代表楼盘
代表楼盘
华润橡树湾
项目推广画面
代表楼盘
华润橡树湾
大平层中央官邸，广告诉求多以产品面为主。
项目推广画面
代表楼盘
九龙仓玺园
项目信息介绍 新江湾城核心 轨交10号线殷高东路站旁。 开 发 商：上海绿源房地产开发有限公司 产品形态：小高层（12幢12-13层） 建筑面积：10.07万平米 容 积 率：1.7 销售进度：即将新推137-334平米阔绰房型，位于 社区前排视野宽阔。 销售均价：45000-50000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：殷行路1000号（近淞沪路） 售楼电话：65068888
医疗
海江医院、华佳医院、安康医院、安泰医院、蓝 鹰医院、社区医院等，目前医疗配套较弱。
商业——14万平米商业区
新江湾城商贸中心、主干道沿街商业等，商业配 套薄弱，但前往五角场商圈比较方便。
公园
生态植物园、水上公园、水生植物园、邻里中心 公园、抗战纪念公园等。板块内规划建有众多生 态休闲型公园，景观资源丰富、生态环境优良。
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
新江湾城目可行性研究报告
Hale Waihona Puke 2.2上海市房地产市场分析
• 09年上海联体别墅成交量不断上扬，价格稳中有升。受惠于09年房地产市场的强势 反弹，尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃，上海别墅市场表现十分抢眼；
• 09年7月份，上海别墅成交量创历史新高，共成交1699套，其中85%为联排和叠加产 品；9月份联体别墅成交量有所下滑，但价格继续上扬。
新江湾城目可行性研究报告
2.2上海市房地产市场分析
• 2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到14315151平 米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。
• 此外，2009年上海二手房市场同样火爆，二手房与新房的成交比例超过1：1。二手 房市场的活跃成交将进一步推升上海一手房市场的价格。
新江湾城目可行性研究报告
2.3区域房地产市场环境
• 项目基本情况考察 • 区域样本项目规模大多数在20万平米以上，分期开发。容积率区间集中在1.6-2之间，
只要创智坊超过了3，区域样本项目公寓产品的市场报价集中在25000-30000元/㎡之 间。
项目名称 华润橡树湾
项目地址
杨浦区新江湾城政 和路1088号
• 近两年，新江湾板块的土地供给日益紧缺，土地价值提升更加迅猛，区域内房源供不应求 ，价格节节攀升，作为新江湾城板块仅存的优质住宅用地，本项目已成为众多知名开发商 角逐的目标。
• 杨浦区历来作为上海中低档住宅市场的集聚地，缺乏高端供应。然而区内众多高等院校如 复旦、同济等一大批高收入的教授、学者不满足于现有的住房现状，出于对更高居住品质 的追求。随着新江湾城规划的实施进展、配套日益完善，以及得天独厚的自然生态景观资 源，更多的高端消费群体看好该板块的升值空间，如加州水郡这样的高端公寓项目开盘即 售罄，充分说明了区域高端产品的需求十分旺盛。
房地产上海新江湾城的初步思考
现有的交通规划仍不能满足
“三线一隧四路”的格局可部分缓解，但 没有解决根本问题
轨道交通“三线”：即西侧明珠一号线延伸段、中部 M1线、东侧M8线。 大连路越江隧道 淞沪路道路拓宽工程/周家嘴路（黄兴路—军工路）拓 宽工程/政立路（逸仙路—淞沪路）道路辟通拓宽工程。 /大连路（霍山路一四平路）道路拓宽工程
研究可以给新江湾启示
8,000的市场在这里！
静安寺板块 老黄浦中心区板块
湖南路板块 华山路丁香兴国板块
徐家汇板块 打浦桥板块 小陆家嘴板块 世纪公园板块 太平桥板块
古北板块
存在必有合理性
历史的积累 商业的带动 特殊的政策 政府的扶持 规划的导向
新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?
他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车 横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在 这里吗?
这里，肯定有什么吸引他们的独特之处。
如何克服困难，实现
从航空城到生态居住城的 超音速腾飞?
我们相信， 丑小鸭真的可以变成
白天鹅!
启示：突变！
跳跃的发展，需要跳跃的思维 先地产营销，再房产推广
我们的思考（1）
1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作 为的有力条件
交流是学校与社会/学校与产业/学校与居 住的最佳纽带
1-2交流改变性质，营造独特优势
“交流”：国内的交流/国际的交流，可 迅速拔高定位 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾 城的低档定位，大幅抬升地价 以教育为依托，将全上海国际国内双向 交流一站式服务中心集中设在新江湾城 土地属性无法改变，但软体可重新塑造： 国际居留地 INTERNATIONAL SETTLEMENT
新江湾城区域及商办项目市场评估报告XXXX0528
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
湿地公园
地块价值分析 板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用
浦东区
地块价值分析 地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利
交通属性
公共道路：
三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环 线 三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接 黄兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）
轨道交通：
地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25 分钟） 地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）
配套支撑
本案
新江湾城板块
五角场城市副 中心
五角场城市副中心：
➢五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公 园等商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木 高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五 角场将成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综 合型城市公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为 标志的城市商业中心。
价值点总结
区域属性 区位属性 交通属性 配套支撑 区域规划
地块价值分析
区域规划
本案
板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐 饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体
主体功能划分 板块划分
江湾天地 复旦江湾新校区
新江湾公园
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索1. 引言1.1 背景介绍新江湾城是上海市杨浦区的一个重要城市开发项目，占地面积约为16平方公里，是上海市区最大的城市更新项目之一。
近年来，随着城市发展和人口增长，交通拥堵和环境污染等问题日益突出，为改善居民的生活质量，提升城市形象，新江湾城开展了一系列道路绿化改建实践探索。
作为上海市的示范性城市更新项目，新江湾城在道路绿化改建方面积极探索创新，提高城市绿化水平，改善空气质量，打造宜居的城市环境。
通过对道路绿化改建的实践探索，新江湾城取得了一定的成效，为其他城市提供了有益的经验和借鉴。
本文旨在介绍新江湾城12条道路绿化改建实践探索，从项目介绍、改建方案、绿化成效、道路设计和社会影响等方面进行深入分析和探讨，总结成功经验，展望未来发展。
通过对新江湾城道路绿化改建实践的研究，可以为其他城市的绿化改造工作提供借鉴和参考。
2. 正文2.1 项目介绍新江湾城是上海市杨浦区的一个重要地标，也是一个繁华的城市社区。
为了改善城市环境和提升居民生活质量，新江湾城进行了一系列道路绿化改建实践探索。
这些实践探索的目标是通过对道路和街道的重新设计和改建，打造一个更加宜居、宜游、宜商的城市环境。
在项目介绍中，新江湾城12条道路绿化改建实践探索的初衷是为了提高城市绿化覆盖率，改善空气质量，促进居民身心健康。
这些道路跨越商业区、居民区和公共区域，是连接整个社区的重要通道。
改建的初衷是通过提升道路绿化水平，提升城市形象，打造宜居宜游城市空间。
项目涉及的道路改建主要包括道路的隔离带、人行道、绿化带和交通标识等。
通过重新规划道路空间，增加绿化植被，提升景观效果，改善交通流线，打造一个安全、便捷、美观的城市道路。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索是一项全面提升城市品质的项目，为城市绿色发展提供了有益经验和借鉴。
通过这些实践探索，新江湾城将成为一个更加宜居宜游的城市，为居民和游客提供更好的生活体验。
2.2 改建方案改建方案是新江湾城道路绿化改建工程的核心部分，通过科学规划和合理设计，使道路更加美观、环保和舒适。
环境影响评价报告公示：新江湾城D...
新江湾城D7地块住宅项目（暂名）-62#楼社区活动中心及居委会建筑玻璃幕墙光反射影响分析报告建设单位：上海泰瓴置业有限公司编制单位：钦覃（上海）环境工程有限公司2017年4月效果图上海环境热线1.工程概况1.1工程名称及项目由来项目名称：新江湾城D7地块住宅项目（暂名）-62#楼社区活动中心及居委会建设单位：上海泰瓴置业有限公司项目由来：由于大楼功能、建筑风格、建筑材料等方面的要求，项目外墙采用玻璃幕墙。
为分析和避免使用玻璃幕墙对周围可能产生的影响，建设方委托我单位对玻璃幕墙的环境影响进行分析与评价。
在对项目资料的分析和实地调查的基础上，按照《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》（2011年12月28日上海市人民政府令第77号）以及《上海市环境保护局关于进一步规范开展建筑玻璃幕墙光反射影响论证工作的通知》（沪环保评[2015]522号）的有关规定，对该建设项目使用玻璃幕墙可能对周围环境产生的影响进行客观的分析与评价。
1.2工程所处位置，周边环境情况本报告评价对象为62#楼(社区活动中心)，地处新江湾城D7地块内部。
D7地块东至江湾城路、西至淞沪路、南至殷高路、北至国泓路。
1.3建筑物性质、高度、层数62#楼：建筑性质为社区活动中心及居委会，建筑高度13.7m，层数为4层，标准层高为3.6m。
1.4建筑平面形状和尺寸62#楼：建筑平面形状均为不规则形状。
1.5项目单体的主体结构形式：62#楼：主体结构形式为框架结构。
2.玻璃幕墙类型和玻璃的光学性能指标本项目玻璃幕墙如下：系统1：80系列全明框玻璃幕墙系统2：采光顶玻璃幕墙2.1玻璃的光学性能指标：玻璃的光学性能指标如下：表2.1 玻璃的光学性能指标序号类型可见光U值（W/m2.K）遮阳系数（S C）透光率反射率16(半钢化)+1.52PVB+6(半钢化)Low-E+12A+6(钢化) 透明夹胶中空玻璃60%《7% 1.7 0.382 8(钢化)Low-E+12A+6(半钢化)+1.52PVB+ 6(半钢化)夹胶中空钢化玻璃60%《15% 1.7 0.383.建筑所在区域情况分析3.1项目周边环境情况和区域环境特点本报告评价对象为62#楼(社区活动中心)，地处新江湾城D7地块内部。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索【摘要】新江湾城作为上海的城市更新项目之一，对道路绿化的改建实践进行了探索。
本文首先介绍了改建的背景，包括城市更新需求和提升市民生活品质的目标。
接着阐述了改建的具体内容，包括绿化植被、景观设计等方面的实践措施。
随后分析了改建的成效，如提升空气质量、改善居住环境等方面的效果。
最后探讨了改建过程中的难点，如资金投入、施工难度等问题。
在分析了改建的启示和建议，同时展望了未来在城市绿化改建方面的发展趋势。
通过这些实践探索，新江湾城为其他城市提供了有益的经验和借鉴。
【关键词】新江湾城, 道路绿化, 改建实践, 探索, 改建背景, 改建目的, 改建内容, 改建成效, 改建难点, 改建启示, 改进建议, 未来展望1. 引言1.1 新江湾城12条道路绿化改建实践探索新江湾城位于上海市虹口区，是一个拥有浓厚历史文化底蕴和现代城市气息的地区。
为了改善城市环境、提升市民生活质量，新江湾城进行了12条道路绿化改建实践探索。
这一举措旨在通过绿化改建，美化城市道路环境、增加绿色植被、改善交通畅通性，为市民创造更宜居宜业的环境。
改建背景新江湾城位于上海市的核心位置，是一个重要的城市门户和商务中心。
但由于城市快速发展和人口增加，城市道路绿化严重不足，环境质量下降，市民生活受到影响。
进行道路绿化改建成为当地政府亟需解决的问题。
改建目的通过道路绿化改建，提升城市道路环境，增加绿色植被，改善空气质量，提升市民生活质量。
也为城市注入新的活力和文化氛围，提升城市形象和吸引力。
改建内容新江湾城12条道路的绿化改建主要包括绿化植被的更新和增加、道路景观的设计和优化、道路照明系统的改进、道路交通组织的优化等内容。
通过多方面的改建举措，使得道路环境更加美观，交通更加便利。
改建成效经过改建，新江湾城的道路绿化得到了明显改善，市民生活环境得到了提升，城市形象也更加美好。
道路绿化改建也为周边商业、居民区域带来了新的发展机遇。
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
㎡
-
-
-
2.5-3元/㎡/
天
（物业费3元
/㎡/天 ）
五角场办公市场总结
五角场板块办公市场特点：
区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。
区域产品出售价格在23000元/㎡左右，比大柏树区域略高，但差距不大。
区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。
亡率7.81‰，户籍人口自然增长率为-2.15‰。
户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人
杨浦区高等教育资源
本项目
杨浦区内集聚了复旦大
学、同济大学、上海财经大
学、上海理工大学、第二军医
大学、上海水产大学、上海体
育学院、上海远程教育集团等
众多高校。
杨浦区内聚集66个国家级
重点学科、22个国家级重点实
专题（四） 文化建设
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
报告目录
一、地块分析
二、经济与人口研究
三、、项目主题定位
一、地块分析
区位介绍
地块分析
区位介绍
本地块位于上海市杨浦区。
杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新
区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯
25000
100000
20000
80000
15000
60000
10000
40000
5000
20000
0
鞍山板块
东外滩板块
黄兴板块
五角场板块
新江湾城板块
供应面积（㎡）
30524.34
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索1. 引言1.1 背景介绍新江湾城作为上海市的重要城市副中心，具有着重要的地位和作用。
在城市化进程中，随着城市建设的不断扩张，道路占据了大量的土地资源，导致城市绿地面积不足，生态环境逐渐恶化。
为了改善城市环境质量，提升市民的生活品质，新江湾城开展了12条道路绿化改建实践探索。
通过对城市绿化改建方案的设计与实施，新江湾城在道路两旁增设了大量的绿化植被，打造了宜居的城市绿廊。
水系规划与生态修复工作也得到了重视，通过对水系的治理和保护，提高了城市的生态系统功能，改善了环境的整体质量。
多功能绿地的建设，不仅提供了市民休闲娱乐的场所，还为城市注入了更多的文化氛围。
景观效果与社会评价表明，新江湾城道路绿化改建实践取得了显著的成效，得到了市民的一致好评。
这一系列的绿化改建实践探索，不仅为新江湾城的可持续发展提供了重要的支持，同时也对其他城市的绿化建设工作具有一定的借鉴意义。
通过对新江湾城12条道路绿化改建实践的总结和分析，可以更好地启示未来城市绿化建设的方向，推动城市生态环境的进一步改善和提升。
1.2 目的目的是通过对新江湾城12条道路绿化改建实践探索的深入研究和总结，从实践中总结经验，为城市绿化改建提供可行的方案和参考。
同时，通过这个研究，我们可以了解绿化改建在城市规划和生态环境方面的重要性，为城市可持续发展提供支持和引导。
通过对新江湾城道路绿化改建实践的调查和分析，我们可以发现其中的问题和挑战，为今后类似项目的实施提供经验和建议。
此外，我们也希望通过这篇文章的撰写，为更多的城市管理者和规划者提供借鉴和启示，促进城市绿化改建工作的开展和提升。
通过对这个实践案例的深入研究，我们可以更好地理解城市绿化改建的重要性和必要性，为城市建设和环境保护贡献力量。
1.3 意义道路绿化改建在城市建设中具有重要的意义。
通过对道路绿化的改建，可以有效改善城市环境，提升市民的生活质量。
道路两旁的绿化带可以净化空气、降低温度、吸收噪音，为市民提供一个舒适宜人的生活环境。
上海新江湾城C5地块研展报告住宅部分76页
房型：基本以经济型为主，二 房占据比重最大，其次为三房 。四房和复式比重较小。
面积：二房主力面积92-106平 方米，三房主力面积124-140平 方米。
学习改变命运,知 识创造未来
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一、住宅市场分析
（三）竞争市场研究
•1、杨浦区竞争市场分析
学习改变命运,知 识创造未来
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一、住宅市场分析
（一）上海宏观市场研究
•4、价格走势分析——近三年成交价格比重重心向高端价格（10000 元以上）移动
近三年价格的持续上涨，导 致万元以上比重持续放大， 万元以下的比重则逐渐缩小 。
其中环线内均价普遍上万。
单价15000以上集中在市中心 ，杨浦、普陀、闸北较难找 到。
商业用地比重呈逐年上 升趋势。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•3、供求关系分析——长期供求趋势平衡，05年内受宏观调控影响， 供大于求明显
从2000年到2005年六年商品房 供求数据看，总体供求趋于平 衡。
04年到05年初“惜售”心理引 发“抢购”风潮，导致供求关 系矛盾加大。
•2、供应量分析——供应量历来偏低，未来将有较大的供应量。
未来五年将有200万平方米的住宅供应，主要来自新江湾城、平凉路改造及 近三年出让的土地。 新江湾城：未来5年内可上市住宅供应量达126.26万平方米。 平凉路改造：改造面积约33万平方米，可建住宅面积约60-70万平方米。 公告出让土地：从2003年杨浦区公告出让地块来看，商业比重占据了 50%，住宅可建设总量不会超过30万平方米。
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2.1上海经济发展环境分析
❖ 数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消 费实力。
2.1上海经济发展环境分析 ❖ 新江湾城区域经济发展环境
❖ 区域概述
❖ 新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路， 南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达 9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司 实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公 里）。
前言
2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区 委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。
我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和 调研，并进行了可行性分析。
报告提纲：
提纲
1
项目概况
2
市场研究3总体规划及产品计4项目销售计划
6
综合分析与建议
1、项目概况
建设之中。 ❖ 新江湾城拥有在建轨道交通8号线、10号线，规划7条公交线路，加上已通车的中环线，将使未来的出行非常便捷。
本项目
2.1上海经济发展环境分析-规划建 设与发展前景 ❖ 新江湾城以“绿色生态港、国际智慧
城”为战略定位。总体规划共分为江 湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城 公园、自然花园、都市村庄、知识商 务中心六大板块，其中由90万平方米 知识商务中心，与五角场核心商务区、 创智天地的娱乐区共同构筑起上海东 北部的核心区———五角场城市副中 心。新江湾城区域建设有50万平方米 的生态走廊、新江湾城公园等集中绿 地，及世界上最大、功能最全的滑板 公园，同时规划了安徒生儿童公园、 游艇港湾等，可满足不同年龄段、不 同生活方式的居住人群、商务人群的 生活需求。
❖ 地块及所在规划的新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾 城新的核心地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。
❖ 伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价 值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块 成为了各大知名开发商重点关注的对象。
★ 用地条件分析 ★ 项目背景
1.1用地条件分析
位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6 地块）五角场商业区以北4公里。
四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政 和路；北至过秀路。
1.1用地条件分析
❖ 规划指标
❖ 交通条件 1.1用地条件分析
1)公路： 通过外环线A20高架（距项目2900米），
可方便到达城市各个区域。
共生的生存环境。
❖ 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条
❖ 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批
件 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，
2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅市
❖ 该地块已于2009年11月20日公告。
1.2项目背景
2、市场研究
❖ 上海经济发展环境分析
❖ 上海市房地产市场分析
❖ 区域房地产市场环境
❖ 项目定位
2.1上海经济发展环境分析
❖ 宏观经济发展环境
❖ GDP情况 ❖ 据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，
• 项目用地条件分析结论： 地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新
江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车 、使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密， 给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。
1.2项目背景
2)轨道交通： 距离8号线市光路站1.6公里； 距离3号线淞发路站2公里； 距离规划中的10号线新江湾城站500米。
通过目前的条地铁线路可方便到达城市各 中心区域，未来开通的地铁10号线， 紧邻项目地块，更可方便到达五角场 、复旦大学的重要商业、文教中心。
3号线
10号线 中环线
8号线
❖ 环境与景观条件1.1用地条件分析
地块北侧为待挂牌C6地块；
地块西侧为汉斯国际公寓（加州 水郡）；
地块东侧为绿地；
地块南侧为仁恒怡庭（待售在建 项目）；
另外，地块西北侧紧邻新江湾城 公园，自然景观良好。道路绿化 情况良好。
地块北侧情况 地块西侧在建项目 地块东侧绿化带 地块西北侧公园
❖ 用地现状 1.1用地条件分析
1.1用地条件分析
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 就目前所获得数据来看，预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势
较好。
❖ 截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大。
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本 持平甚至超过07年的成交量。 ❖ 09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。
❖ 1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示
本项
目
范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、
景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造
出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨
架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大
学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐
随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际 经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。
2.1上海经济发展环境分析
❖ 人口及人均可支配收入情况
❖ 上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来 人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业 增加会带动房地产市场的刚性需求。