某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告
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❖ 地块及所在规划的新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾 城新的核心地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。
❖ 伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价 值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块 成为了各大知名开发商重点关注的对象。
随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际 经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。
2.1上海经济发展环境分析
❖ 人口及人均可支配收入情况
❖ 上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来 人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业 增加会带动房地产市场的刚性需求。
★ 用地条件分析 ★ 项目背景
1.1用地条件分析
位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6 地块）五角场商业区以北4公里。
四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政 和路；北至过秀路。
1.1用地条件分析
❖ 规划指标
❖ 交通条件 1.1用地条件分析
1)公路： 通过外环线A20高架（距项目2900米），
可方便到达城市各个区域。
2)轨道交通： 距离8号线市光路站1.6公里； 距离3号线淞发路站2公里； 距离规划中的10号线新江湾城站500米。
通过目前的条地铁线路可方便到达城市各 中心区域，未来开通的地铁10号线， 紧邻项目地块，更可方便到达五角场 、复旦大学的重要商业、文教中心。
3号线
10号线 中环线
8号线
❖ 环境与景观条件1.1用地条件分析
• 项目用地条件分析结论： 地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新
江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车 、使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密， 给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。
1.2项目背景
地块北侧为待挂牌C6地块；
地块西侧为汉斯国际公寓（加州 水郡）；
地块东侧为绿地；
地块南侧为仁恒怡庭（待售在建 项目）；
另外，地块西北侧紧邻新江湾城 公园，自然景观良好。道路绿化 情况良好。
地块北侧情况 地块西侧在建项目 地块东侧绿化带 地块西北侧公园
❖ 用地现状 1.1用地条件分析
1.1用地条件分析
共生的生存环境。
❖ 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条
❖ 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批
件 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在
❖ 1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示
本项
目
范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、
景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造
出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨
架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大
学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐
建设之中。 ❖ 新江湾城拥有在建轨道交通8号线、10号线，规划7条公交线路，加上已通车的中环线，将使未来的出行非常便捷。
本项目
2.1上海经济发展环境分析-规划建 设与发展前景 ❖ 新江湾城以“绿色生态港、国际智慧
城”为战略定位。总体规划共分为江 湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城 公园、自然花园、都市村庄、知识商 务中心六大板块，其中由90万平方米 知识商务中心，与五角场核心商务区、 创智天地的娱乐区共同构筑起上海东 北部的核心区———五角场城市副中 心。新江湾城区域建设有50万平方米 的生态走廊、新江湾城公园等集中绿 地，及世界上最大、功能最全的滑板 公园，同时规划了安徒生儿童公园、 游艇港湾等，可满足不同年龄段、不 同生活方式的居住人群、商务人群的 生活需求。
2.1上海经济发展环境分析
❖ 数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消 费实力。
2.1上海经济发展环境分析 ❖ 新江湾城区域经济发展环境
❖ 区域概述
❖ 新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路， 南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达 9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司 实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公 里）。
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 就目前所获得数据来看，预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势
较好。
❖ 截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大。
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本 持平甚至超过07年的成交量。 ❖ 09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，
2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅市
前言
2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区 委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。
我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和 调研，并进行了可行性分析。
报告提纲：
提纲
1
项目概况
2
市场研究
3
总体规划及产品设计
4Leabharlann Baidu
项目销售计划
6
综合分析与建议
1、项目概况
❖ 该地块已于2009年11月20日公告。
1.2项目背景
2、市场研究
❖ 上海经济发展环境分析
❖ 上海市房地产市场分析
❖ 区域房地产市场环境
❖ 项目定位
2.1上海经济发展环境分析
❖ 宏观经济发展环境
❖ GDP情况 ❖ 据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，
❖ 伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价 值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块 成为了各大知名开发商重点关注的对象。
随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际 经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。
2.1上海经济发展环境分析
❖ 人口及人均可支配收入情况
❖ 上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来 人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业 增加会带动房地产市场的刚性需求。
★ 用地条件分析 ★ 项目背景
1.1用地条件分析
位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6 地块）五角场商业区以北4公里。
四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政 和路；北至过秀路。
1.1用地条件分析
❖ 规划指标
❖ 交通条件 1.1用地条件分析
1)公路： 通过外环线A20高架（距项目2900米），
可方便到达城市各个区域。
2)轨道交通： 距离8号线市光路站1.6公里； 距离3号线淞发路站2公里； 距离规划中的10号线新江湾城站500米。
通过目前的条地铁线路可方便到达城市各 中心区域，未来开通的地铁10号线， 紧邻项目地块，更可方便到达五角场 、复旦大学的重要商业、文教中心。
3号线
10号线 中环线
8号线
❖ 环境与景观条件1.1用地条件分析
• 项目用地条件分析结论： 地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新
江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车 、使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密， 给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。
1.2项目背景
地块北侧为待挂牌C6地块；
地块西侧为汉斯国际公寓（加州 水郡）；
地块东侧为绿地；
地块南侧为仁恒怡庭（待售在建 项目）；
另外，地块西北侧紧邻新江湾城 公园，自然景观良好。道路绿化 情况良好。
地块北侧情况 地块西侧在建项目 地块东侧绿化带 地块西北侧公园
❖ 用地现状 1.1用地条件分析
1.1用地条件分析
共生的生存环境。
❖ 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条
❖ 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批
件 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在
❖ 1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示
本项
目
范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、
景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造
出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨
架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大
学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐
建设之中。 ❖ 新江湾城拥有在建轨道交通8号线、10号线，规划7条公交线路，加上已通车的中环线，将使未来的出行非常便捷。
本项目
2.1上海经济发展环境分析-规划建 设与发展前景 ❖ 新江湾城以“绿色生态港、国际智慧
城”为战略定位。总体规划共分为江 湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城 公园、自然花园、都市村庄、知识商 务中心六大板块，其中由90万平方米 知识商务中心，与五角场核心商务区、 创智天地的娱乐区共同构筑起上海东 北部的核心区———五角场城市副中 心。新江湾城区域建设有50万平方米 的生态走廊、新江湾城公园等集中绿 地，及世界上最大、功能最全的滑板 公园，同时规划了安徒生儿童公园、 游艇港湾等，可满足不同年龄段、不 同生活方式的居住人群、商务人群的 生活需求。
2.1上海经济发展环境分析
❖ 数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消 费实力。
2.1上海经济发展环境分析 ❖ 新江湾城区域经济发展环境
❖ 区域概述
❖ 新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路， 南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达 9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司 实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公 里）。
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 就目前所获得数据来看，预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势
较好。
❖ 截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大。
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本 持平甚至超过07年的成交量。 ❖ 09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。
2.2上海市房地产市场分析 ❖ 上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，
2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅市
前言
2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区 委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。
我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和 调研，并进行了可行性分析。
报告提纲：
提纲
1
项目概况
2
市场研究
3
总体规划及产品设计
4Leabharlann Baidu
项目销售计划
6
综合分析与建议
1、项目概况
❖ 该地块已于2009年11月20日公告。
1.2项目背景
2、市场研究
❖ 上海经济发展环境分析
❖ 上海市房地产市场分析
❖ 区域房地产市场环境
❖ 项目定位
2.1上海经济发展环境分析
❖ 宏观经济发展环境
❖ GDP情况 ❖ 据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，