资产评估师考试(假设开发法)整理和复习资料
2018年房地产估价师《理论与方法》考点：假设开发法的基本原理
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点：假设开发法的基本原理一、假设开发法(剩余法、预期开发法、开发法)的含义含义：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
二、假设开发法的理论依据□理论依据与收益法相同：预期原理□开发法与成本法的区别。
开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。
主要区别是：成本法中土地价值(土地取得成本)为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
□更深的理论依据：类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
三、假设开发法适用的对象和条件㈠假设开发法适用的估价对象□适用对象：具有开发或再开发潜力且其开发完成后价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产。
包括：①可供开发建设的土地;②在建工程;③可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。
统称为“待开发房地产”。
□城市规划设计条件不明确的待开发房地产估价：咨询规划部门和专家意见，或参照周边土地的城市规划设计条件等方式，推测其最可能的城市规划设计条件，然后据此进行估价，但须将该最可能的城市规划条件作为估价的假设和限制条件，并估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的(即可靠性)，它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性(包括它的变化会导致的估价结果的变化)。
㈡假设开发法估价需要具备的条件假设开发法估价的2个预测：①是否根据房地产估价的合法原则及最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第八章假设开发法及其运用
第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。
第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。
（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。
（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。
③起点和终点（已知和未知）刚好相反。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。
（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。
（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
资产评估师《建筑工程》知识点：假设开发法的操作步骤
资产评估师《建筑工程》知识点：假设开发法的操作步骤知识点：假设开发法的操作步骤
（一）调查房地产的基本情况
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式
（三）预测房地产售价
1.出售的，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.出租的，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。
估计以下要点：单位建筑面积月租金或年租金、房地产出租费用水平、房地产还原利率、可出租的净面积。
（四）估算各项成本费用
【利息的计算】
预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算。
开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。
若有分年度投入数据，则可进一步细化。
如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。
开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。
（五）确定开发商的合理利润
开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。
计算基数：
投资回报利润率：一般为地价、开发费和专业费三项。
销售利润率：一般为房地产售价。
（六）估算待估对象价值
在运用公式求取待估对象价值时需注意待估对象所对应的时点。
资产评估复习提纲
可确指与不可确指的概念 P20可确指：可确指的资产是指能独立存在的资产，所有的有形资产和除商誉以外的无形资产都是可确指的资产。
不可确指：不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。
资产评估的几个特点 P8现实性：以资产评估基准日为时间参照，按该时点资产的实际状况对资产进行评定估算 市场性：在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，并接受市场的直接检验专业性：正确的资产评估要求评估人员既要掌握一套科学严谨的评估理论与方法，又要掌握与资产评估相关的专业知识预测性：用资产在未来的潜能说明现实公正性：资产评估行为对于评估当事人具有独立性咨询性：资产评估是为资产业务提供专业化估价意见，其本身并无强制执行的效力时效性：资产评估反映的是资产在特定时点的价值成本法中几种贬值的概念 P38-P40实体性损耗：也称有形损耗，是指由于使用和自然力的作用而使资产实体发生的损耗功能性损耗：指由于技术进步，被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。
功能性损耗= 年超额运营成本 ×（1 - 所得税率）×（P/A ，r ，n ） 经济性损耗：指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。
对于因资产率用率下降所导致的经济性损耗，%100]-1[--⨯⨯=x ）资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生（功能性损耗）实体性损耗（重置全价经济性损耗额 （x 为规模经济效益指数）；对于因收益额减少所导致的经济性损耗，经济性损耗额= 年收益损失额 ×（1 - 所得额率）×（P/A ，r ，n ）收益法中的几个参数（每期收益额、收益期限、折现率）是什么意思？P50每期收益额：未来每个收益期资产的预期收益收益期限：资产能够产生资产净收益的年限折现率：将未来有限期的预期收益（收入流）折算成现值的比率实体性贬值有哪些估算方法？ P38-P39观察法：实体性损耗=重置成本 ×（1-成新率） 使用年限法：实际已使用年限尚可使用年限资产利用率名义已使用年限预计残值重置成本实体性损耗⨯+⨯=-%100⨯=间截至评估基准日利用时计实际利用时间截至评估基准日资产累资产利用率 加权更新成本= 已使用年限×更新成本（或购建成本）∑∑=）更新成本（或构建成本成本）加权更新成本（或构建加权平均已使用年限用市场法时怎么选参照物？ P551.参照物的基本数量要求：我国一般要求至少有三个交易案例；国外在正常情况下要求至少有四至五个；2.参照物的成交价必须真实；3.参照物的成交价应是正常交易的结果；4.参照物与被评估资产之间大体可替代企业价值评估的范围界定 P2661.从产权的角度：企业价值评估的范围应该是企业全部资产，包括企业产权主体自身占有和经营的部分以及企业产权主体所能控制的部分，以及非控股公司中的投资部分。
房地产估价师理论与方法要点：假设开发法
房地产估价师理论与方法要点：假设开发法房地产估价师理论与方法要点：假设开发法房地产估价师理论与方法要点有很多。
下面是店铺精心为大家整理的房地产估价师理论与方法要点：假设开发法，希望对大家有帮助，更多内容请关注应届毕业生网!假设开发法及其运用本章介绍假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。
第一节假设开发法概述假设开发法的含义假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的`情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。
具体如下：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。
我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少?首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件(如用途、容积率、建筑高度、绿地率等)。
其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估相关知识》会计知识第一章总论高频考点讲义整理版
第一部分会计知识——第一章总论第一部分会计知识第一章总论考情分析本章阐述的是会计基本理论知识，分值通常在1～3分左右，均为客观题目。
知识点主要涉及财务会计的基本假设、会计信息质量特征、会计计量属性。
本章难度不大，但是有部分考点会涉及到后面章节中具体的核算规定，因此建议学员在掌握了本章的基本原则规定后，在学习后面章节的有关内容时，应当注意基本原则的具体应用。
知识点一：财务会计的基本假设及会计记账基础（★）（一）财务会计的基本假设财务会计的基本假设包括会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。
1.会计主体进行会计核算，首先要明确其核算的空间范围，即为谁记账。
会计主体假设是指假设会计所核算的是一个特定的企业或单位的经济活动，而不是漫无边际的。
会计主体与经济上的法人不是同一概念，一般，会计主体可以是法人，也可以不是，如独资企业及合伙企业。
【注意】会计主体与法律主体（法人）并非对等的概念。
一般来说，法律主体必然是一个会计主体。
但是会计主体不一定是法律主体。
【思考题】企业集团（在编制合并报表时）、企业独立核算的车间均是会计主体而非法人。
2.持续经营持续经营，是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。
如果判断企业不会持续经营下去的，就应当改变会计核算的原则和方法，并在企业财务报告中做出相应披露。
（比如，会计核算方法随即改为破产清算会计。
）持续经营假设也是会计分期假设的前提。
3.会计分期会计分期，是指将一个企业持续经营的生产经营活动期间划分为一个个连续的、长短相同的期间。
在会计分期前提下，企业应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。
会计期间分为年度和中期。
由于会计分期，才产生了当期与其他期间的差别，才使不同类型的会计主体有了记账的基准，进而出现了折旧、摊销等会计处理方法。
【注意】持续经营是会计分期的基础。
会计分期是会计核算（如折旧摊销、权责发生制等）的基础。
房地产估价师《案例与分析》复习指导(1)
房地产估价师《案例与分析》复习指导（1）假设开发法（上）一、大纲要求：考试目的：测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。
考试基本要求：掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。
熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。
了解：假设开发法的其他用途。
要点说明：1.假设开发法的基本原理假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产；适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。
运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2.假设开发法的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。
3.现金流量折现法和传统方法根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值；传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。
二、内容讲解：7.1 假设开发法的基本原理7.1.1 假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用要点背记(最新版).doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用要点背记（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 选择最佳的开发利用方式包括（ ）方面。
A.最佳的用途 B.建筑规模 C.档次 D.大小 E.区位 本题答案：A, B, C 本题解析：暂无解析 2、判断题 在对房地产开发项目进行投资分析，测算开发项目的预期利润时，应当事先确定场地购置费。
（ ） 本题答案：对 本题解析：利润是用预计总收入扣除场地购置费、开发成本投资利息等之后得到的余值，所以要测算开发利润需要事先确定场地购置费等。
3、单项选择题 假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的”倒算法”。
A.比较法 B.收益法 C.成本法姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.长期趋势法本题答案：C本题解析：暂无解析4、单项选择题在假设开发法的动态分析法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
A.取得待开发房地产的时间B.开发经营期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间本题答案：B本题解析：动态分析法中，开发完成后价值对应的时间应是价值时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。
5、判断题假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)
第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。
一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。
（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
（3）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。
（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。
具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。
2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。
4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。
【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。
（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。
经济师考试中级房地产专业复习参考资料 房地产估价的假设开发法
经济师考试复习参考资料房地产估价的假设开发法为了帮助您更好的通过中级经济师考试，全面了解经济师考试的相关重点，我们中华会计网校特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料，希望对您有所帮助！第四节房地产估价的假设开发法一、假设开发法概述概念：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
适用范围：适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
步骤：⑴调查了解待开发房地产的状况⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；⑷预测开发完成后的房地产价值；⑸预测开发所必要的支出及应获得的正常利润⑹进行具体计算，求出待开发房地产的价值二、公式（六公式）基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费求生地价值公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费求毛地价值公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费求熟地价值公式：熟地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得毛地的税费求在建工程价值的公式：在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费求旧房地产价值公式：旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用―销售费用―投资利息-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费三、两种方法假设开发法的种类现金流量折现法-考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点传统方法-不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息两种方法的三大区别对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同一时点上再加减传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出。
资产评估复习资料
资产评估复习资料资产评估复习资料第一章一、资产评估的假设：持续使用假设、公开市场假设、清算假设1、在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（ C ）。
A、清算假设B、公开市场假设C、持续使用假设D、持续经营假设2、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（ A ）。
A、清算假设B、公开市场假设C、持续使用假设D、持续经营假设3、适用于资产评估的假设有（ ABD ）A、持续使用假设B、公开市场假设C、持续经营假设D、清算假设E、交易假设二、资产评估的工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则1、资产评估的工作原则有（C）A、独立性B、客观性 C替代性 D科学性2、下列不属于资产评估的科学性原则是指( ACE) 。
A.选择适用的价值类型和方法B.由包括科技专家组成的资产评估队伍C.制定科学的评估方案D.以充分科学的事实为依据E.遵循科学的评估程序第二章资产期望回报率=无风险利率+资产风险补偿=无风险利率+资产市场风险补偿*β=无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）*β第三章一、机器设备的经济寿命：指机器设备从开始使用，到因继续使用会造成经济上不合算而停止使用所经历的时间。
所谓经济上不合算是指使用该设备不能继续获得纯收益。
经济寿命与其本身的物理性能、技术进步速度、设备使用情况、维护状况，以及外部经济环境有关。
二、机器设备的物理寿命：指机器设备从开始使用起，到由于有形磨损的原因造成不能够继续正常工作而予以报废为止所经历的时间，其大小取决于机器设备本身的制造、使用状况、保养和正常维修情况。
1、机器设备的经济寿命是指（B ）。
A．机器设备从使用到报废为止的时间B．机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间C．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间D．机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间2、影响机器设备物理寿命的因素有（ABE）A.机器设备的使用强度B.机器设备的维修保养水平C.同类设备的使用强度D.机器设备的经济用途E.设备的自身质量3、机器设备的的经济寿命受下列因素影响的有（ABCD）A物理性能 B技术进步速度 C设备生产产品的市场情况D设备使用人员的技术水平 E设备配套情况4、机器设备寿命按其性质可分为（ＣＤＥ）Ａ法定寿命Ｂ市场寿命Ｃ物理寿命Ｄ经济寿命Ｅ技术寿命三、机器设备的复原重置成本评估：重置成本=重置直接费用+重置间接费用设备的购建成本资料保存完整，可直接找到其直接费用和间接费用，调整为现时价格或费用标准来确定其重置成本。
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
注册资产评估师：假设开发法在房地产评估中应用（2）
（四）估算各项成本费⽤1.估算开发建筑成本费⽤—建筑费2.估算专业费⽤指测量、设计等专业技术费⽤，该费⽤通常可以按建筑费的⼀定⽐例计算，即：专业费⽤=建筑费× i （ i为⼀定的百分率）3.确定开建设⼯期，估算预付资本利息。
⑴利息的计算采⽤复利，⽽不⽤单利。
⑵预付地价款的利息已经全部预付的地价款×【（1+利率）开发建设期-1】⑶建筑开发费和专业费的利息①分清期初⼀次性投⼊、均匀投⼊、分段均匀投⼊。
②期初⼀次性投⼊：全期计息③均匀投⼊：计息期为开发期的⼀半④分段均匀投⼊（例如：第⼀年投⼊30%，第⼆年投⼊70%）：计息期为各段时间⼀半附加剩余占⽤期间。
⑤建设竣⼯以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4.估算税⾦⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。
5.估算开发完成后的房地产租售费⽤（即销售费⽤）⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。
（五）确定开发商的合理利润投资回报利润率的计算基数⼀般为地价、建筑费和专业费三项。
（六）估算待估对象价值五、应⽤举例［例5—11］有⼀宗七通⼀平的待开发建筑⽤地，⼟地⾯积为2 000平⽅⽶，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费⽤为3 000元/平⽅⽶，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000 元/平⽅⽶，销售费⽤为楼价的2.5% ，销售税费为楼价的6.5% ，当地银⾏年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地⽬前的单位地价和楼⾯地价。
（⼀）确定评估⽅法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费⽤，可⽤剩余法评估，计算公式为：地价 = 楼价（价值）—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润（⼆）计算楼价楼价 =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（元）提⽰：容积率=建筑物⾯积/⼟地⾯积（三）计算建筑费和专业费建筑费 =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（元）专业费 = 建筑费× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000（四）计算利息利息=地价×［（1+6%）2—1］+（15 000 000+1 500 000）×［（1+6%）1—1］=0.1236 ×地价 + 990 000提⽰：建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊，所以，计息期按照建设期的⼀半计算（五）计算销售费⽤和税费销售费⽤ =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（元）销售税费 =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（元）。
上半年湖南省房地产估价师理论与方法假设开发法总结和运用举例考试题
2015年上半年湖南省房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】A:80％B：82％C:83%D：92％E：工业用地的监测点评估价格2、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（)。
A．10。
0％B．14.0%C．25.0％D．35。
0％3、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。
A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同4、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。
A:政府政策性资金B：国内外企业入股的资金C:个人人股的资金D：资产变现的资金E：借款合同5、土地增值税以为计税依据.A:纳税人继承房地产所取得的土地增值额B:纳税人出租房地产所取得的土地增值额C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额E:执行层的组织协调6、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％,安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为．【2004年考题】A:368万元B:552万元C:561万元D：920万元E：工业用地的监测点评估价格7、城市总体规划的期限一般为年.A:5B:10C：15D：20E：房地产估价机构必须加盖公章8、必须经承兑才能生效的金融工具是__.A．本票B．商业汇票C．银行券D．支票9、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)
第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。
一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。
（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
（3）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。
（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。
具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。
2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。
4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。
【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。
（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。
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假设开发法
一.假设开发法公式(开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错)
待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费
(一).开发完成后的价值：
1.用于销售：⑴采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势
⑵市场法和长期趋势法求取
2.用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取
(二).后续开发成本(续建成本各项取值是否说明理由)
后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费
1.勘察设计和前期工程费(专业费)
2.建筑安装工程费
3.基础设施建设费(如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施费已部分或全部包含在土地取得成本中)
4.公共配套设施建设费
5.其他工程费 (包括工程监理费、竣工验收费等)
6.开发期间税费
(三).管理费用
管理费=(后续开发成本)×管理费率 (管理费率确定要有依据)
(四).销售费用
销售费用=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)
(五).投资利息 (传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息)
应计息项目：⑴待开发房地产价值
⑵取得待开发房地产的税费
⑶后续的开发成本、管理费用
⑷销售费用( ①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)
*销售税费不计息
(六).销售税费
销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)
销售税费包括⑴销售税金及附加①营业税②城市维护建设税③教育费附加
⑵其他销售税费①印花税②交易手续费
(七).开发利润 (传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润)
投资利润率，计算基础待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费
(八).取得待开发房地产的税费
取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率
二．折现率
折现率 = 资金的利率+ 开发利润率
假设开发法常见错误
1. 应采用现金流量折现法计算，如采用传统方法，不在报告中说明不采用现金流量折现法的理由算错
2. 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费
-开发利润-取得待开发房地产税费
3. 待开发房地产价值（7项目）是否漏计
4. 开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错
5. 续建成本各项取值是否有依据
6. 后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费
+其他工程费+开发期间税费
7. 后续开发成本各项内容是否计算
8. 管理费是否计算，管理费=(后续开发成本)×管理费率，管理费率确定要有依据
9. 销售费用是否计算，销售费用=开发完成后房地产价值×销售费率，销售费率确定要有依据
10.传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息
11.投资利息应计息项目：⑴待开发房地产价值
⑵取得待开发房地产的税费
⑶后续的开发成本、管理费用
⑷销售费用(①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)
12.销售税费不计息
13.开发利润不计息
14.销售税费是否计算，销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率，销售税费率确定要有依据
15.传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润
16.投资利润率计算基础：待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费
17.非XX 公司的直接成本利润率，而是客观行业平均利润率
18.取得待开发房地产的税费是否计算，取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率
19.出让土地，建筑物晚于土地结束，按建筑物经济寿命减去晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命计
算折旧时，应说明土地出让合同已约定不可续期
20.折现率取值应为同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率
21.折现率取值是否有依据。