大理海东新城控制性详细规划

大理海东新城控制性详细规划■项目回顾本项目历经半年的规划编制经过四次汇报与深入讨论根据前几次汇报意见进行完善与提升围绕六个核心内容展开本次评审汇报前期分析从大理看海东基地解读发展思路判断城市用地结构与布局目标理念用地规划功能选择案例分析规划理念整体城市设计方案城市设计设计理念风貌分区高度控制重点片区设计指引控制性详细规划用地布局工程规划从海东看基地任务解读整体定位建设目标规划实施控制图则开发时序●大理印象●从大理看海东●从海东看基地●基地解读●判断与总结1、前期分析山、海、城构成完美画卷流传千古的历史文化从古至今大理在历史上占据着独特而重要的地位孕育和创造了丰富而深厚的地域民族文化。

胜似仙境的山海风光下关风吹上关花苍山雪映洱海月大理绝美的风光早已在全国乃至世界范围内拥有极高的知名度。

独具魅力的宜居乐土大理气候宜人、景色秀美独特的魅力不断吸引着周边甚至五湖四海的人们。

大理已成为许多人梦想中的安居之地。

●大理是唯一的——独特的山海风光与文化资源造就不可复制的旅游胜地●大理是宜居的——宜人气候与充满魅力的城市形成绝佳的人类栖居环境●大理是世界的——重要的历史地位与文化价值构成世界级的城市影响力国际化发展之路苍山海东群山●观大势——两大山脉手捧千里碧池属于横断山脉的苍山和属于哀牢山脉的东南群山如双臂将洱海如明珠般捧在手中。

●识大局——众多城镇环绕洱海而建历经千年的大理不断围绕洱海展开建设呈现出众星捧月之势。

●辨左右——海东海西的差异明显海西——大山大坝、空间宽阔、建设不断增多、古城面临威胁大山大坝造就了海西的繁华以大理古城为核心的海西是大理的历史发源之地、民众安居之地、旅游繁荣之地。

海东特征——山多地少空间局促、建设稀少、新城开发启动山多地少使海东长期被人忽视但随着城市发展海西保护压力骤增可建设空间愈发紧张海东不可避免被纳入城市建设开发的视野中。

1、城市格局差异化的发展之路2、城市定位在新的城市定位下大理却面临三重压力根据2007年大理市城市总体规划规划大理的城市定位是——滇西中心城市、交通枢纽国家级历史文化名城国际性休闲度假胜地大理需要新的城市拓展空间创新突破的平台大理需要新的发展建设动力大理需要新的发展建设模式3、大格局中海东与各组团的关系海东新城的功能判断城市公共功能的延展和提升旅游服务功能的突破与完善产业配套功能的补充与促进城市功能联系产业功能联系旅游功能联系三城鼎立园城互动在未来的城市格局中海东新城与其他组团之间功能联系十分重要拥有不可或缺的地位对分区规划重新解读一体规划基地北翼旅游圈以金锁岛旅游区为主的城市组团南翼产业圈以凤仪产业园为主的城市组团●呼之欲出的“海东时代” 分区规划对海东新城的整体定位是生态新城、活力海东、创业乐土、宜居家园。

●功能多元的“海东新城” 未来的海东应当是一个集城市功能、产业功能、旅游功能于一体的现代化城区在这里将实现城市与产业的拓展升级、保护与开发的统筹平衡。

●“一体两翼”的整体结构被山、海相拥的规划基地是整个海东的中心对周边的旅游、产业、城市等不同功能的组团发展起到推动与支撑的作用形成一体两翼的总体结构。

海东之心山海东之心规划基地1、基地初步认识76 ——山地占总规划面积3800米——基地迎海面总宽度3800M 76山地基地现状建设是7个分散的村落传统的建设均选址于“谷地”。

当铁路、环海路、1、2号路穿越基地海东将迎来山地建设格局。

1、基地的核心优势■区位优势●紧邻下关主城区、凤仪工业区、金锁岛旅游区周边组团的发展为海东的提供最直接的开发动力。

规划基地位于海东新城中央位置。

西至环海路东至大丽高速公路。

南靠大理机场北临金锁岛。

整个规划范围面积17平方公里。

约10分钟车程约5分钟车程■景观优势与古城隔海相望成为对景主山坐山白虎青龙护山外护朱雀案山从海西看海东背山面水、山环水抱符合风水堪舆学中最佳建城选址从海东看海西山、海、城风光一收眼底成为大理绝佳的观景平台俯瞰基地周边山体呈环抱之势将基地包裹其中犹如一把太子椅纵观山海扶手扶手靠背1、基地的核心优势■交通优势●大理机场近在咫尺基地将成为进入大理的门户与窗口●大丽高速公路、铁路相继修建区域交通逐渐成熟。

●环海路、一号线、二号线动工建设内部交通骨架日趋明晰。

一号路环海路大理客厅1、基地的核心优势■资源优势●优越的自然环境山、海、湾、谷、岛、湿地构成绝佳人类栖居地。

●丰富的历史人文白族、大理古国、茶马古道……丰富的文化元素构成大理精彩历史文脉●城市品牌优势旅游业的大力发展使大理成为享誉国际的著名旅游胜地之一。

国际居所魅力生境天赋灵犀1、基地的核心优势2、基地的挑战制约■山地限制多山少地、山形复杂的地形环境加大城市建设难度。

沟壑密布的山体开采后留下的山体创伤基地内部山地多、平地少■空间分割铁路、高压走廊、机场、旧村等因素对基地建设空间造成分割与制约。

大竹园下和村中和村上和村上登村南村石头村旧村高架铁路高压电线2、基地的挑战制约■灾害威胁基地面临地震、滑坡、内涝等自然灾害威胁。

多重制约因素使基地的建设更需要寻求科学的建设模式。

下河村因排泄水道受阻形成的内湖基地山体边坡普遍较陡加上人为建设的破坏容易发生滑坡等地灾2、基地的挑战制约三大层面对基地的要求摩纳哥尼斯戛纳类似旅游城市案例●基地定位●建设目标●功能选择●案例分析●规划理念2、目标理念具有国际影响力、充满活力、功能完善的旅游之城游艇海钓康体养身高尔夫高端居住现代产业配套服务旅游地产城景具有山海特色、人文与自然和谐相融的宜居之城基地整体定位国际化的发展之路差异化的发展之路突破创新基地核心优势围绕海东如何发展的核心问题建立基地建设目标■基地功能选择交通优势机场铁路高速汇聚景观优势观山揽海的绝佳平台大理客厅国际居所康体疗养文化创意度假会所高端居住酒店公寓休闲度假主题游乐居住配套服务科教文化物流中转民俗会展商业贸易教育培训娱乐休闲区位优势旅游圈与产业圈之间海东之心旅游服务产业配套旅游集散接待度假酒店形象展示旅游度假住宅开发旅游会所创意文化酒店住宿主要功能板块基地支撑条件资源优势珍稀的生态环境资源高端居住特色旅游公共服务产业配套高端特色居住半山观海别墅、康体疗养社区、度假酒店公寓、山顶花园洋房山景观海公园、湿地海岛公园、大型主题式游乐园行政办公中心、商业金融中心、旅游服务中心创意产业孵化园、科研教育中心、职业培训基地、会展商务中心■基地功能选择案例之一深圳东部华侨城——大梅沙功能结构资源禀赋差异赋予海边、山腰、山顶不同功能的功能主题形成特色鲜明但又联系紧密的功能组团是东部华侨城的最大特点。

海边山腰山顶中心区平地开发模式山腰开发模式山顶开发模式案例之二法国尼斯开发模式山底平地尺度大、密度大、布局严整、以公共性较强的城市功能为主山上坡地尺度小、密度低、布局灵活、以私密性较强的城市功能为主山地路网密度结合山体坡度保持高密度的山地道路网络。

山地道路线形因地制宜沿山坡等高线呈人字形、之字形展开并构筑垂直等高线的人行步道实现人车分流。

山地道路断面形式为每条道路预留绿带宽度控制在10米以内并预留停车道通过高差处理使建筑拥有较好的朝向。

坡地道路断面示意〈10M 〈10M 道路建筑案例之三美国旧金山路网形式. 坎城CANNES没有哪个城市可以坎城一样多姿多采全年不愁寂寞这里气候温和阳光灿烂海岸与山林浑然一体蓝天碧海映衬繁花盛开的花园幽香处处坎城是集万千宠爱在一身的城市它有一条中轴线串联影展的中心节庆宫、会议中心、酒店、市民广场、游艇码头等地标而山地城市正需要一条刚性的轴线来统一蜿蜒的盘山道路。

案例之四法国戛纳城市空间案例启示围绕如何将“功能落实于空间”这一核心问题不同的案例为基地的建设提供以下启示■结合山海构建科学的空间功能结构■优化空间针对山地不同空间层次选择合适建设开发模式■科学开路尊重山形以高效、经济、生态的思想组织交通系统■塑造特色以丰富的空间组织手段形成富有变化与层次的城区形态■理念之一构筑“山环海抱”的生态城市格局■理念之二山下高强度、山上低密度依山就势合理选择近山建设范围结合地形划分台地、预留廊道纵横交错选择适合交通组织方式有机布局有机组织山地建设空间剖面示意■理念之三依山就势分台建设海东模式「S �6�1 M �6�1 I �6�1 L �6�1 E」�6�1营造休闲式度假旅游�6�1体验心灵之“乐活”生活implify your Journey 璞实之旅ind your Earth 珍爱之地lluminate your Dream 成真之梦ohas your Heart 乐活之心ase your Life 慢活之情■理念之四构建SMILE的城市品质●空间选择●用地评价●空间判断●用地规划●旧村改造●市政规划3、用地规划基地地貌基地三面环山谷地交错西缓东陡水文分布水渠蜿蜒、水量稀少东南形成内泄水塘村落分布七个村落分布较散建设情况复杂。

冲沟分布多集中在中部山谷对建设制约较大现存水渠现状村落现有冲沟现有陡坡陡坡分布边坡较陡是基地山体普遍特征。

林带分布山体植被分布不均山顶密、山腰稀山顶制高点视线最优的三个制高点应作为公共开放空间景观价值分析朝西的坡向成为景观价值最高区域视线景观廊道以主要标志物为线索控制视线廊道现存林带主要制高点控制次要制高点控制次要制高点控制坡面视线价值好坡面视线价值一般坡面视线价值较差预留视线廊道■用地适宜性评价适宜建设用地保留自然山体现存冲沟适宜建设用地967.3公顷不适宜建设用地761公顷根据用地因子叠加选择出的适宜建设用地并非为最终建设用地还应根据用地价值、开发可行性进行评定■用地适宜性评价山地建设用地功能价值评定景观区位交通地质坡度规模坡向地块功能判断■山地功能价值评定山地建设用地需要从区位、交通、景观、坡度、坡向、地质、规模七个方面进行功能价值的判断山顶用地条件评价编号图洱海下和村中和村上和村上登村石头村南村大竹园水井村大理机场■山地功能价值评定A地块用地条件评价编号属性绩效1 区位优2 交通好临环海路 3 景观优观山临水 4 坡度好7-15 5 坡向优西南坡6 地质好7 规模约43公顷8 综评优观苍山赏洱海洱海现状照片现状照片■山地功能价值评定功能判断高尚住区B地块用地条件评价编号属性绩效1 区位好2 交通差暂无交通3 景观优观山、临水水、望岛4 坡度好7-10 5 坡向优四面坡 6 地质好7 规模约10公顷8 综评好洱海南村湾南村现状照片现状照片现状照片■山地功能价值评定功能判断高尚住区C地块用地条件评价编号属性绩效 1 区位差 2 交通好一号路 3 景观较好眺望洱海 4 坡度差15-20 5 坡向好西南坡6 地质好7 规模约7公顷8 综价好一号线南村湾大竹园现状照片现状照片现状照片■山地功能价值评定功能判断康体疗养D地块用地条件评价编号属性绩效 1 区位好2 交通差暂无路 3 景观较好 4 坡度好10-15 5 坡向好东南坡 6 地质差7 规模约32公顷8 综价好功能判断山地度假住区南村湾中和村水井村现状照片现状照片■山地功能价值评定E/F地块用地条件评价编号属性绩效1 区位差2 交通差机耕道3 景观差眺望洱海4 坡度差10-15 5 坡向好西南坡6 地质差地质松软7 规模约43公顷8 综价差上和村石头村现状照片现状照片现状照片■山地功能价值评定功能判断山地住区G地块用地条件评价编号属性绩效1 区位优2 交通优一号环海3 景观优背山面海4 坡度好3-6 5 坡向优西南坡 6 地质好7 规模约67公顷8 综价好下和村中和村现状照片现状照片现状照片马尾山机场高速一号路■山地功能价值评定功能判断教育培训综合条件评定建标地块、南山后村、马尾山地块是基地内综合条件最为优越的山地建设用地■山地功能价值评定特征坡度较缓、景观视线良好、用地完整特征坡度变化大一般边坡较陡、由于冲沟分隔用地较为零碎。