西安市临潼区土地基准地价研究报告

西安市临潼区基准地价评估

技术报告

一、基准地价评估的历史

早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。

二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围

（一）基准地价的内涵

根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。

法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年；

临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整；

各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。

县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4；

各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据

此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：

1、《城镇土地估价规程》

2、《陕西省城镇地价体系实施技术方案》

（三）基准地价的评估范围

此次基准地价更新是以地籍调查图作为底图，所涉及的范围主要是城市建成区的范围，比地籍调查的范围稍微有所扩大，主要考虑地籍调查后城市的发展状况，面积约22.76个平方公里。

（四）基准地价评估原则

1、因地制宜原则：土地市场的发育状况不同，采用的方法也有区别，在临潼区土地估价的过程中，充分考虑到该区土地市场的特点，依据规程和陕西省技术方案的要求，选取适当的方法评估地价。

2、真实性原则：调查土地市场的实际交易价格，来测算基准地价。

3、现时与预期结合原则

通常基准地价是根据现时的土地交易资料测算，但是由于城市土地价格受城市规划及其基础设施等因素的影响很大，因而基准地价的确定应充分考虑近期城市的发展对地价的影响。

4、代表性原则，即所选取的样本能代表该区域地价的一般水平。

5、先进性原则，即利用现代手段收集和处理数据，主要是利用计算机手段来评估基准地价。

（五）基准地价评估的技术路线

根据《城镇土地定级与估价的规程》的要求，基准地价的更新主要采用三种方法，一是在土地定级的基础上，运用级差收益评估法更新基准地价，二是利用市场交易地价更新基准地价；三是利用地价指数更新基准地价。临潼区此次基准地价的评估，利用凯立德提供的《土地定级与基准地价动态更新系统》软件，在综合定级的基础上，利用市场交易资料评估基准地价。对收集到的资料按样本类型进行归类，选取市场样点，做成Excel表格，导入Foxpro数据库，编写程序

对样点交易地价进行计算和修正，结合定级成果，计算各用途各级别土地的平均价格，利用凯立德软件将样点点入临潼定级底图，确定基准地价，编制基准地价修正系数表。技术路线如图6-1所示。

图6-1 临潼区基准地价评估技术路线图

三、资料的收集与整理

资料的收集与整理是估价中最基础、最主要、也最费力、费时的一项工作。资料是否准确、完整直接关系到估价的结果的科学性，因此，在临潼区地价体系建设中，我们高度重视此项工作，对资料的收集与整理进行了精心的组织与安排。一是确定调查内容和调查方式，二是设计表格，三是制定调查计划，确定调查人员，安排调查进度，四是调查的组织与实施。

（一）确定调查内容

估价所需要的资料主要包括三个方面，一是收集市场交易样点，二是对影响地价的宏观因素进行调查，三是调查有关计算参数，四是相关图件资料的收集。

1、市场交易样点资料：根据规程，市场交易的类型主要有11种，根据资料的获取的途径，确定调查方式，详见表6-1。

表6-1 市场交易样点资料一览表

2、影响地价因素调查：主要通过统计年鉴的摘录及对市政、建设等局委办的调查获得相应资料，见表6-2。

表6-2 影响地价因素一览表

3、地价测算有关参数资料的调查：主要有征地、拆迁的政策与规章，商品房开发的有关政策及收费标准，房地产交易的税费，不同开发程度的和不同区位土地开发的费用，土地开发程度，容积率等资料与参数的调查与确定，这些资料主要是在国土、城建等部门查阅得到的。

（二）设计调查表格

为了增强调查资料的可信度、提高调查效率，在进行实地调查前，对调查表格进行了精心的设计，使调查表格不仅内容齐全，而且便于操作，尽量使调查者直接选择答案，减少判断的时间。为了便于计算和对样点进行准确的定位，在调查表格中的样点地址栏中，增加了路段、路侧等内容。

（三）人员培训

为了顺利完成资料的调查，由西北大学和临潼区国土资源管理局共26人组成的调查队伍，参加此次调查工作。为了能够明确调查的目的、任务及调查的技

术路线与方法，对调查组人员进行了为期两天的培训。培训内容主要内容包括调查的技巧、如何填写调查表格、以及开展外业调查和内业操作应该注意的事项等。（四）调查的组织

根据调查工作的任务及所需资料的来源，将参与调查的人员3组，第一组负责城区估价样点资料的调查，共10个人，第二组负责各镇资料的调查，共8个人，分为两组；第三组为8人，负责委办局资料的调查与查阅。

第一组全为西北大学的学生，按道路分配调查任务，先集中精力调查商业比较集中的重点路段，然后调查其它区域。调查的内容包括：

1、画出所调查区域的简图，了解土地利用的变化情况，及时更新工作底图。

2、调查公用设施状况，如各类学校、幼儿园、医院诊所、银行、邮局、农贸市场、娱乐设施等的的分布状况及其规模，并及时标注在草图上。

3、调查房屋出租样点、柜台出租样点，填写调查表格。

4、收集商品房销售广告，了解各个小区商品房开发的总体情况。

第二组负责各镇估价样点资料的调查，共8个人，分为两组；一组负责渭河北岸的几个建制镇，另一组负责渭河南岸的几个建制镇，主要的调查各镇区房屋出租等交易情况。

第三组为8人，负责委办局资料的调查与查阅，也分为两组，一组负责在国土局查阅近三年土地出让、土地转让、征地等资料，另一组负责在房屋交易中心查阅商品房交易资料。

（五）资料的整理

为了保证实地调查资料的真实性，在调查过程中，一般不直接填写调查表格，而是根据调查内容，将调查的资料详细地记录在调查笔记本上，晚上调查回来，将调查数据填入调查表格。并按照计算要求，设计数据库格式，将调查数据直接录入计算机，做成Excel数据库。

对国土局及其它部门资料的查阅，根据资料的实际情况，设计更加简单、实