物业管理第二章物业管理机构设置

• 业主大会做出制定和修改管理规约、业主大会议 事规则、选聘解聘物业服务企业、专项维修基金 的使用、续筹方案的决定，必须经过物业管理区 域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
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–（1）物业已经竣工并交付使用； –（2）新建商品房物业交付使用后，已售出建筑面积的
50%，或超过50%； –（3）公有住宅出售建筑面积达到或者超过30%；（4）
自本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之 日起已满两年。
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第二章 物业管理机构设置
• 第三节 业 主 大 会 • 二、业主大会召开的程序及议事规则
– 业主委员会的义务
• 1、成立业主委员会，依法维权 • 2．监督双方活动，确保各方权益
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第二章 物业管理机构设置
• 第二节 业主委员会 • 二、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ定业主委员会所需资金的来源 • 三、业主委员会与物业服务企业的关系
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第二章 物业管理机构设置
• 第三节 业 主 大 会 • 一、业主资格的确定 • 据《重庆晚报》2003年10月报道，鹅公岩大
桥头一房地产公司传出消息，一套240平方米，价 值70多万元的跃层商品房，业主竟然是一名3岁儿 童[ ① 曹阳．父母宠爱孩子有新招，3岁娃“买” 下70万豪宅．重庆晚报，2003-10-20]。
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第二章 物业管理机构设置
• 第三节 业 主 大 会 • 二、业主大会召开的程序及议事规则
–《业主大会规程》中规定了业主大会首次召开业主大 会必须满足下列条件：
第二章 物业管理机构设置
• 第一节 物业服务企业 • 二、物业服务企业的业务运作
– 物业服务企业目标的确立
• 1、以人为本，服务业主 • 2．促物业增值，创管理品牌
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第二章 物业管理机构设置
• 第一节 物业服务企业 • 二、物业服务企业的业务运作
– 物业服务企业工作的依据
• 1、做好公共服务，维护业主公共利益 • 2、列明工作规范，尊重业主私权
律依据。
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第二章 物业管理机构设置
• 第一节 物业服务企业 • 第二节 业主委员会 • 第三节 业主大会
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第二章 物业管理机构设置
• 第一节 物业服务企业 • 一、物业服务企业的进入
• 前期介入
• 1、确定规则，合理约定开发商对业主的承诺 • 2．摆正位置，不介入开发商与业主的纠纷
• 应聘进入
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• 2007年修订实施的《物业管理条例》第十 三条规定：业主大会会议可分为定期会议 和临时会议。
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第二章 物业管理机构设置
• 第三节 业 主 大 会 • 三、业主大会的权限
• 业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业 主具有约束力。
• 业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；
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第二章 物业管理机构设置
• 第一节 物业服务企业 • 三、物业服务企业的退出
– 按规则办事，尊重市场的选择 – 进行盘点，迅速移交相关材料 – 友善面对继任，做到“扶上马，送一阵”
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第二章 物业管理机构设置
• 第二节 业主委员会 • 一、明确业主委员会的权利和义务
– 业主委员会的权利
• 1、改变生存状态，确保作用发挥 • 2、业主委员会地位争议重重，难以保证业主利益
第二章 物业管理机构设置
• 学习目标：
– 对本章重点介绍了物业管理活动中物业服务企 业进入、退出的方式原则，以及服务过程中运 作标准；业主委员会、业主大会的相互关系以 及各个权利、义务，运作规范等。
• 学习要求：
– 了解物业管理活动中所涉主体及职责。 – 掌握不同主体的运作规范。 – 理解不同主体处理具体物业服务业务的基本法