土地价值评估案例

基地价值及开发市场价值分析

2.1 基地价值计算

2.1.1基地价值计算原则和方法

现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。

在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。

2.1.2基准地价系数修正法计算地价

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

公式为：待估宗地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值）

2.1.3基准地价的确定如下表

现行昆明市城区各类用地基准地价表表2-10

Ⅳ级2450元/平方米

163.33万元/亩

1069元/平方米

71.27万元/亩

1560元/平方米

104万元/亩

Ⅴ级1368元/平方米

91.2万元/亩

611元/平方米

40.73万元/亩

960元/平方米

64万元/亩

Ⅵ级

439元/平方米

29.27万元/亩

458元/平方米

30.53万元/亩

51元/平方米

30.07万元/亩

住宅用地基准地价拟涨35％

2.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价

图2-15

级别：I级基准地价：4186元/平方米（279万元/亩）

分布范围：1区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域；

2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙

江，盘龙区向北至东风东路所围成的区域及双龙商场、省邮电局，省农机局，盘龙法院片区。

级别Ⅱ级基准地价：3072元/平方米（205万元/亩）

分布范围：1区域：北起人民中路与西昌路的交叉点，沿人民中路至人民中路与东风西路的交叉点小西门，小西门向西北沿东风东路至东风东路与翠湖南路的交叉点，此交叉点沿翠湖南路至翠湖南路与圆通街的交叉点，此交叉点沿圆通街至圆通街与盘龙江的交叉点，此交叉点沿盘龙江至盘龙江与环城南路的交叉点双龙桥，双龙桥向西至环城南路与西昌路的交叉点，此交叉点沿西昌路至人民中路与西昌路的交叉点所围成的的区域除一级地外。

2区域：北起人民东路与盘龙江的交叉点，向东沿人民东路至人民东路与白塔路交叉点，此交叉点向南沿白塔路至春城路与永平路的交叉点，此交叉点向西沿永平路至永平路与盘龙江的交叉点，此交叉点向北沿盘龙江至人民东路与盘龙江的交叉点所围攻成的区域除一级地外；

级别：Ⅲ级基准地价：2304元/平方米（154万元/亩）

分布范围：1区域：北起一二一大街的西站立交桥，沿一二一大街至小菜园立交桥，小菜园立交桥沿环城北路至环城北路与北京路的交叉点，此交叉点沿北主洋路至圆通路的交叉点，由此向西沿圆通路至圆通路翠湖东路的交叉点，此交叉点沿翠湖东路至东风西路的交叉点，此交叉点沿环城西路至一二一大街与环城北路的交叉点西站立交桥所围成的区域。 2区域：北起北京路与昆明北站铁路的交叉点，沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎阳路的交叉点，此交叉点向西沿黎阳路至环城东路，沿环城东路至环城东路与春城路的交叉点，此交叉点向北沿春城路至白塔路与人民东路的交叉点，此交叉点向西沿人民东路至人民东路与北京路的交叉点，此交叉点沿北京路与北京路与昆明弱站铁路的交叉点所围成的区域。

3区域：北起环城西路与人民西路的交叉点，向东至人民西路与西昌路的交叉点，此交叉点向南沿西昌路与环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与环城西路的交叉点，此交叉点向北沿环城西路于环城西路与人民西路的交叉点所围成的区域。

级别：Ⅳ级基准地价：1560元/平方米（104万元/亩）

分布范围：1区域：二环北路与颐华路的交叉点，沿颐华路至颐华路与联盟路的交叉点，此交叉点向东沿联盟路至联盟路与昆明北站铁路线的交叉点，此交叉点沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎明路的交叉点，此交叉点向西沿黎明路至环城东路，沿环城东路至环城东路与春城路的交叉点，此交叉点向南沿春城路至春城路与二环南路的交叉点至福德桥，福德立交桥向东沿二环南路至二环南路与二环东路交叉点石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至二环北路与颐华路的交叉点所围成的区域。

2区域：由二环西路与昆明北站铁路线的交叉点，向东沿铁路线至铁路线与环城北路的交叉点小菜园立交桥，小菜园立交桥向西顺一二一大街沿环城西路至环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与西园路的交叉点，交叉点向北沿西园路至西园路与人民西路的交叉点，此交叉点向西至人民西路与二环西路的交叉点西宛立交桥向北沿二环西路至二环西路与昆明北站铁路线的交叉点所围成的区域。

3区域：二环南路从福海立交桥至福德立交桥这一区段向北200米与向南200米的区域。

级别：Ⅴ级基准地价：960元/平方米（64万元/亩）

分布范围：1区域：北起黄土坡立交桥沿学府路向东至教场中路，教场中路赂北至二环北路，二环北路至盘龙江，盘龙江向南至盘龙江与昆明北站铁路线的交叉点，此交叉点沿西沿昆石铁路线至昆石铁路线与二环西路交叉点，此交叉点向北至黄土坡立交桥所围成的区域；

2区域：由石闸立交桥向东经迎溪村———沐东村———太平村

黑土上凹的联线经关通路、民航东路接民航路，民航路沿关上南路至关上南路与春城路的交叉点日新立交桥，日新立交桥向北沿春城路至福德立交桥，福德立交桥向东沿二环南路至石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至石闸立交桥所围成的区域。

3区域：由金星立交桥向东沿二环北路，二环东路至石闸立交桥，石闸立交桥沿白龙路至白龙路与园博路的交叉点，此交叉点沿园博路向西北向的延长丝至北