深圳龙岗项目定位报告69p 共70页
深圳横岗富华居项目前期定位分析报告
多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。
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第一部分 项目概况 交通分析
相知多年 值得信赖
片区交通规划——项目周边的交通主要有深惠路和地铁三号线
深惠路改造：深惠路改造扩建工程始于深圳市布吉联
检站，经过龙岗区的布吉、横岗、龙城、龙岗和坪地街 道，止于深圳市与惠州市交界处。全长为35.99公里， 宽70米，全线双向8车道行驶，整个道路设计有机动车 快速车道、人行道、辅道、两侧分割带和中央分割带。
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第一部分 项目概况
相知多年 值得信赖
横岗经济
根据数据统计，2007年横岗全年实现地区生产总值103.5亿元，同比增长13.5%； 完成财政收入4.63亿元，同比增长16.7%；完成税收12.6亿元，同比增长16.2%。
120
100
80 62.38
60
40
20
0 2004年
地区生产总值（单位：亿元）
项目处于横岗最大规模的工业区改造范围内，在良好的市政规划的指导下，片区将大 大改善既有的“工业区”的面貌，城市化进程加快，片区形象提升。
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第一部分 项目区位总结
相知多年 值得信赖
横岗的规划发展将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新 兴热点片区
n经济的迅速增长，全新的市镇； n大刀阔斧的市政建设； n轨道交通/快速干道形成系统性的路网； n规划良好的城中村改造； n不同于传统市中心的全新立意的实现；
1990
2000
2005
2008
市场萌芽期
初步发展期 快速发展期
阶段划分的依据是以产品的更新换代为依据，萌芽期：满足居住的产品、初步发展 期：产品品质＋配套设施、快速发展期：高端产品(house) 。
深圳龙岗坂田项目市场调研报告(50页)
龙岗坂田项目市调报告报告时间：年日目录第一部分: 项目基本情况前言...........................................................................................................................一、龙岗坂田简介 ......................................................................................................二、商圈范围第二部分: 市场调查报告三、项目周边交通情况 ..............................................................................................四、项目周边情况一览表 ..........................................................................................五、商圈的强势与弱势项目 ......................................................................................六、主要竞争对手分布及基本情况 ..........................................................................七、主要竞争对手各类别经营情况分析八、周边商场、街铺租金调查报告 ..........................................................................第三部分: 项目分析及周边近期发展规划九、项目分析十、项目周边近期发展规划第四部分：建议及总结十一、项目经营定位十二、坂田项目市调小结附件：顾客问卷调查前言市调时间：年日至日市调地点：整个坂田管辖范围及龙华部份区域。
深圳龙岗区片区发展分析报告
深圳龙岗区⽚区发展分析报告深圳龙岗区⽚区发展分析报告⽬录第⼀章、龙岗环境分析⼀、龙岗概况⼆、龙岗区经济发展现状三、居民⽣活⽔平四、商业五、⼯业六、发展成就概况第⼆章、龙岗街道⽚区概况平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪⼭、坪地、坑梓、葵涌、⼤鹏、南澳第三章、龙岗区各功能⽚区分析⼀、五⼤城市规划组团⼆、五⼤⾼新技术产业⽚区三、三⼤⼯业园区四、三⼤商圈五、四⼤房地产⽚区第四章、龙岗区⽚区⽀柱产业分析⼀、⾼新技术和先进制造业⼆、物流产业三、旅游产业四、⽂化产业第五章、龙岗中⼼城定位及发展分析⼀、英国及韩国卫星城的发展⼆、深圳中⼼区的发展三、龙岗中⼼城发展及前景第六章、龙岗⽚区发展利弊因素分析第七章、龙岗⽚区发展预测第⼀章、龙岗环境分析⼀、龙岗概况龙岗区是深圳市的市辖区，1993年1⽉1 ⽇正式建⽴，位于深圳市东北部，东临⼤亚湾、⼤鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，地理位置得天独厚。
全区总⾯积844.07平⽅公⾥，占深圳市的41.8%，总⼈⼝133万⼈，其中常住⼈⼝27.2万⼈，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪⼭、坪地、坑梓、葵涌、⼤鹏、南澳11个街道办。
全区2004年末总⼈⼝1241042⼈，⽐上年增长10.5%。
其中户籍⼈⼝246769⼈，⽐上年增长8.1%；外来⼈⼝994273⼈，⽐上年增长11.2%。
⼆、龙岗区经济发展现状龙岗区2005年上半年经济增长速度为24.5％，增速居全市六区第⼀位。
2004年，龙岗区国民经济⽣产总值597.9亿元，⽐上年增长20.1%；⼯业总产值1208亿元，增长26.0%；全社会固定资产投资218.5亿元，增长29.4%；社会消费品零售总额119.7亿元，增长18.5%；城镇居民⼈均可⽀配收⼊2.7万元。
2004年，龙岗区⼤多数经济指标增幅⾼于全市平均⽔平。
尤其是固定资产投资，全年累计超过200亿元，增长29.4%，⾼出深圳市14.4个百分点，位居六区之⾸，成为深圳市名副其实的投资热点。
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案(2021整理)
龙岗宝龙工业区商业配套工程定位方案类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2021-09-24 11:39标签：筹划推广营销筹划一、宝龙工业区商业需求分析一〕宝龙工业区经济开展及企业现状分析1、宝龙工业区根本概况宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组宝龙工业城遥感图成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。
至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。
目前，宝龙工业城土地根本平整完毕。
同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，根本实现“七通一平〞，开展初具规模。
碧岭工业区作为片区开展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。
宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。
2、片区公交体系和道路交通规划宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1〕内外交通路网健全宝龙工业城对外交通路网兴旺，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。
园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。
宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承当着重要的交通运输功能。
2〕公共交通匮乏与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能到达该站点，不利于消费者出行。
中原-深圳龙岗坑梓旧改项目定位策略案-69PPT
工业/农民房的旧城拆迁改造
发展前景
坑梓街道3年来引进外资企业158家，实际利用外资达20多亿港元，投 资过亿元的项目就有8个 。 高新技术产业加快提升步伐。用地23万平方米、投资额8000万美元的 莹展电子科技工业园，首期工程开发10万平方米即将竣工投产，将成 为大型IT产业生产基地；租厂1.5万平方米、投资2000万美元的西铁 城科润液晶电子制品厂，用地3.7万平方米、投资1500万美元的韩国 世模铁钢有限公司等相继建成投产，使坑梓的高新技术产业迅速扩张， 如虎添翼。 优势传统产业“强势集聚”。占地56万平方米、计划总投资1.8亿美 元的震雄工业园，又投资2.5亿港元扩建二期工程，为建成全球最大 的注塑机生产基地奠定了基础；首期工程占地70万平方米、总投资40 亿元的深圳家具产业集聚基地已经进入前期开发阶段，未来2至3年内 将建成国内领先、国际一流的产业园区；占地50万平方米、总投资33 亿元的深圳自行车产业集聚基地也选址落户坑梓街道，将建成全球最 大的自行车产业基地。
寻找我们的客户
我们的客户 坑梓主要人口构成
企业员工
＋
本地居民 （原居民、私营业主、公务员）
＋
私营业主
总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万
本地居民
户籍人数约在1.2万左右，户数近3000户。 目前大多数住自建房，一般是楼下出租，楼上自己用。一 般一家人住在一起。 主要收入为物业租金+ 分红，一部分人自己做生意。2005 年人均可支配收入达到27072元。 有较好的资金实力。有部分人会购买龙岗中心城的高档物 业，但是数量较少。 比较习惯于本区域的生活环境，有一定的本地情节。
发展前景
天时达产业园，3园合一
家具及自行车产业基地，占地130万㎡
深圳龙岗房地产项目投资分析报告
深圳龙岗目录第一章：项目背景第二章：项目投资环境和市场研究一、深圳市投资宏观背景二、龙岗房地产发展及前景预测三、区域市场房地产市场分析及结论第三章：项目分析与评价一、地块解析二、项目SWOT分析三、项目评价第四章：项目投资及收入测定一、土地利润二、项目总投资估算三、物业销售收入估算四、销售利润第五章：项目风险及防范建议第一章项目背景一、项目基础资料根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表：二、康纳公司简介深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。
公司经营范围：房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。
公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。
公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。
第二章：项目投资环境和市场研究一、2006深圳市房地产投资宏观背景1：角色转变，调控谋求软着陆2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显著下降。
2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。
2：税收调控政策趋严逃税难据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。
此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。
深圳龙岗项目定位报告69p 共70页PPT文档共72页
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
中原--深圳龙岗爱联名居项目定位报告【地铁、综合体】
——名居爱联项目发展报告
中原地产· 五部出品
……
龙城地产就是一场棋局……
对弈的有市场、有对手、有政府，还有自己
引 言
爱联项目就是名居地产手中一枚棋子 这局棋该如何下？ 名居地产在思考 中原，也在Thinking ……
1 3
2 3 4 5 3
开局篇 析局篇 破局篇 创局篇 立局篇 谋局篇
2007年第一季度龙岗各片区住宅销售面积
1% 3% 11% 1% 5% 42%
布吉 平湖
中心城 龙岗 坪地 葵涌
坂田 大鹏
横岗 坪山
22%
布吉 平湖
中心城 坪地
龙岗 坑梓
坂田
横岗
由于2006年布吉存量较大，因此2007年一季度市场销售量仍然最大；但中心城的
销售量所占的比例在不断上升，必将超过布吉成为需求量最大的区域！
国
旋
花
御
上
罗湖
福田
南山
宝城
香港
其他镇
风
临
州
龙城房地产之变——龙华二级拓展区客户变化
交通发展
城市化进程
福龙路建设 南坪快速通车 梅林关改造 梅龙路通车 地铁四号线延长线 建设
03年
04年
05年
06年
07年
2005年，龙华交通开始快速发展。2006年，梅林关改造完成，梅龙路一期通车，
福田和龙华的交通瓶颈被打破，带动二线拓展区内楼盘销售旺盛。
面积比
19%
面积比
47%
特 区 外
宝安
龙岗
24.6 万套
19.9 万套
2205 万平方米
1783 万平方米
45%
深圳横岗某房地产项目商业定位报告-106PPT.ppt
PartⅠ 宏观市场 交通网络现状与规划
未来路网规划改善横岗片区交通
横岗周边未来道路交通规划图
清平高速二期
深惠路改造
龙沙路改造
本项目
龙盐路
横坪路
东部过境通道
• 如图所示，未来横岗的公路交通网络 主要会形成“三纵三横”的局面。
• 三条横线主要解决横岗与关外区域的 交通连接、三条纵线主要解决横岗和 关内区域的交通连接。
50000
44101 20% 居第五，与排名第一的南山区有近一倍的
40000 30000 20000
36657
30100 25325 16247 18474 20348 21384 22473
15% 差距，较同为关外区域的宝安区高出44
10%
％
10000
5% • 对商业而言，按照世界银行《世界发展报
地块号 区域分发布展商
现状
G0720912,G07214-13, G07202-16
振业地产
振业城
G08211-4
卓越地产
卓越城市 中心花园
• 横岗土地供应的这种特点决定了横岗的项目 必然以大社区+社区配套商业为主。
资料来源：深圳市国土局统计
未来旧改项目分布图
2006-2010年龙岗区部分旧改项目位置图
截至2005年末，横岗街道的人口数量为253417，居全龙岗区第三。横岗片 区外来人口数量较多，其占总人口的比例为91。流动人口用于购房上的花费 应大于其服务性消费支出。总体而言，人口的增加将刺激横岗住宅、商业的 需求。
根据政府规划和未来旧改项目的信息显示，横岗未来的商业和住宅供应主要 集中在横岗中心区，即横岗镇政府和横岗大厦周边地区，显示横岗未来发展 的重心在该片区。
龙岗项目全程策划
龙岗项目全程策划 RUSER redacted on the night of December 17,2020第一部分区域市场分析一、周边区域概况1、龙岗区综述龙岗区位于深圳市东北部，属二线关外, 整个区分为十个镇分别是：平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳，总占地面积平方公里，总人口96万人，其中户箱人口仅有19万，另有77万的外来暂住人口。
人口密度远比罗湖、福田小，其中布吉镇由于紧靠罗湖。
经济发展及人口数都较好，另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐田区和龙岗中心城的联系也不大。
龙岗区的基建设施完成较好，道路网四通八达，距离东莞及惠州均较近，区内主要以工业为主，配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”企业较多，属于产业较为单一，经济类型较为简单的区域，区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。
2、龙岗镇、中心城综述龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地，是龙岗区的行政中心，全镇125万平方公里，是整个龙岗区面积最大的镇，总人口约为21万人，其中户籍人口约5万人，外来暂住人口约16万人。
下辖龙岗，龙东、龙西、五联、爱联、南联、五约、回龙埔、新生、盛平、同乐等11个行政村，其中鹏达花园三期项目属于吓岗村范围，属于龙岗老城区与中心城之间的地带，紧靠镇政府。
龙岗镇在近几年中心城的快速发展带动下，城市综合功能日趋完善但整体状况仍然略差于布吉。
龙岗镇目前市政建设较为先进、到位。
道路网便捷、畅通。
配套设置在龙岗区也属较好的状况，整体工业规划虽然较好，但全面实施仍需一段时间，目前的工业区较为散乱，没有形成象坂田等地一样的规模，另外绝对距离及相对时间较长，限制的收费站较多，也在一定程度上制约了经济的发展。
房地产市场方面，目前中心区附近在售项目众多，市场竞争异常激烈，使得客户在挑选时有很多选择余地，平均售价低于布吉片区。
3、平湖镇综述位于深圳市北部，毗邻东莞市，位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点，全镇面积平方公里，总人口约20万人，其中户籍人口仅万，其余为暂住人口，由于独特的地理位置，使得平湖有了得天独厚的优势，形成了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。
中原-深圳龙岗大鹏某旅游度假公寓项目定位报告
项目分析
• • 项目紧跟全国、深圳滨海经 济发展契机; 项目位于大鹏，以及大鹏－ 南澳组团滨海旅游度假基地 的双核心区域； 项目是大鹏－南澳门户，也 是大鹏－南澳交通枢纽；
•
从 一 则 新 闻 说 起 ……
2007年3月21日，上午10:00，深圳市浙江产权交易所交 易大厅，万科以10.05亿元，拍得富春东方70%的股权，
深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位
形象定位
价格定位
三亚 · 山水国际
• 位于三亚市区，非海景盘，定位为度假
休闲生活社区！ • 均价7500元/㎡，一期推出时，3000 余位来自全国各地的客户到场抢购。
滨 海 物 业 如 此 热 销
为 什 么?!
滨海楼盘热销原因分析 —— 政府对滨海区域的重新交价格对比表 （元/ ㎡） 11000 9000 7000 5000 3000 1000
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39标签：一、宝龙工业区商业需求分析一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析1、宝龙工业区基本概况宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组宝龙工业城遥感图成，其中宝龙工业城规划面积平方公里，碧岭工业区规划面积为平方公里。
至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。
目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。
同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。
碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。
宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。
2、片区公交体系和道路交通规划宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。
园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。
宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
2）公共交通匮乏与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。
龙岗项目全程策划
第一部分区域市场分析一、周边区域概况1、龙岗区综述龙岗区位于深圳市东北部，属二线关外, 整个区分为十个镇分别是：平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳,总占地面积８4４．07平方公里，总人口9６万人,其中户箱人口仅有19万,另有７7万的外来暂住人口。
人口密度远比罗湖、福田小,其中布吉镇由于紧靠罗湖。
经济发展及人口数都较好，另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐田区和龙岗中心城的联系也不大。
龙岗区的基建设施完成较好,道路网四通八达,距离东莞及惠州均较近，区内主要以工业为主，配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”企业较多，属于产业较为单一,经济类型较为简单的区域，区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。
2、龙岗镇、中心城综述龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地,是龙岗区的行政中心,全镇125万平方公里，是整个龙岗区面积最大的镇，总人口约为21万人，其中户籍人口约5万人，外来暂住人口约16万人。
下辖龙岗，龙东、龙西、五联、爱联、南联、五约、回龙埔、新生、盛平、同乐等１1个行政村,其中鹏达花园三期项目属于吓岗村范围，属于龙岗老城区与中心城之间的地带,紧靠镇政府。
龙岗镇在近几年中心城的快速发展带动下，城市综合功能日趋完善但整体状况仍然略差于布吉。
龙岗镇目前市政建设较为先进、到位。
道路网便捷、畅通。
配套设置在龙岗区也属较好的状况，整体工业规划虽然较好，但全面实施仍需一段时间，目前的工业区较为散乱，没有形成象坂田等地一样的规模，另外绝对距离及相对时间较长，限制的收费站较多，也在一定程度上制约了经济的发展。
房地产市场方面,目前中心区附近在售项目众多,市场竞争异常激烈,使得客户在挑选时有很多选择余地，平均售价低于布吉片区。
3、平湖镇综述位于深圳市北部，毗邻东莞市，位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点，全镇面积４0.７7平方公里，总人口约２0万人，其中户籍人口仅１.5万，其余为暂住人口,由于独特的地理位置，使得平湖有了得天独厚的优势，形成了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。
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坑梓房地产发展概况
交通位置上处于龙岗中心城、坪山、惠阳之间，4者之间的通 达性非常好。
长期以来以工业为主的发展模式，19年来房地产的发展为零。 直到2019年1月，坑梓的第一个房地产旧改项目——金田风
华苑才正式推出（目前销售商业部分，销售状况比较理想.住 宅和公寓还没有推出）。 目前客户基本为坑梓本地客户，近7成以上为自用，近3成为 投资。
建筑以小高层为主，并有别墅高档产品的出现（棕榈岛）。 在惠州的房地产大开发的背景下，房地产发展逐步受到市场的
关注。 房地产开发企业63家，目前启动的项目近20个，拥有大量的
土地储备。 以本地客户为主，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分
是龙岗、淡水、坪山、坑梓、东莞、关内以及香港客户。特别 受到深圳客户的关注。 各大知名品牌开发商对该区域高度关注，结合深圳各大媒体对 其宣传，极大的提升了该地区的知名度。
较大的空间
整体区域市场不成熟，处于起步阶段 整体区域档次形象较差，没有形成市场关注 龙岗、惠阳等周边区域竞争激烈，尤其是龙
岗，分流部分高端客户
关于项目的思考
由于区域市场发展的极度不成熟，常规的房地产区域性研究可行吗？ 仅仅通过对本地考察就足够了吗？
我们在思考。。。。
我们的项目究竟面临怎样的市场环境？ 未来的市场发展趋势如何？ 我们的项目所拥有得核心资源是什么？ 我们应该采用什么样的开发策略来赢得市场？ 我们的客户在哪里，他们需要怎样的产品？ 未来项目价格能够是多少？ 如何结合开发策略，合理利用地块资源，做到价值最大化利用？
态组团（葵涌、大鹏、南澳）
发展前景
总投资75亿元的外环高快路，全长85.3公，设计速度100公里／小时，预计06年底动工， 09年底通车。
地铁三号线有望延长，经过坑梓，直通惠州。目前在轨道建设上已经预留了与惠州城 际铁路接驳的条件。
“龙二线”和“复合通道2”、“复合通道4”的建设，标志着坑梓交通状况得到改善。 “南坪快速路”、横坪公路改扩建、沙湾连接大工业区宝荷路段的沙荷路、正在施工
年人均可支配收入达到27072元。 有较好的资金实力。有部分人会购买龙岗中心城的高档物
业，但是数量较少。 比较习惯于本区域的生活环境，有一定的本地情节。
品进行全新打造。
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我们的客户 坑梓主要人口构成
企业员工＋ຫໍສະໝຸດ 本地居民 （原居民、私营业主、公务员）
＋
私营业主
总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万
本地居民
户籍人数约在1.2万左右，户数近3000户。 目前大多数住自建房，一般是楼下出租，楼上自己用。一
般一家人住在一起。 主要收入为物业租金+ 分红，一部分人自己做生意。2019
项目开发策略
项目开发策略
以本地客户资源为主体，挖掘引导潜在客户。 以大量住宅作为短期资金的回收点。 以商业作为开发商的未来长期收益以及增值点。 细化目标客户群体，对1#和2#地分别定位规划，达到市场
细分。 抢占坑梓市场空白点，尽早启动项目，占领市场先机。 在市场竞争策略上，可采用“市场追随者”的方式，对产
定位策略案
坑梓印象
地理位置：坑梓位于深圳龙岗东北部，被坪地、龙城、坪山包围，东部与惠州接 壤。是深圳市东北部的工业重镇。
行政划分：1986年建镇。2019年，撤销坑梓镇，设立坑梓街道办事处。下辖坑 梓、龙坑、秀新、龙田、金沙、沙田6个社区。
面积人口：总面积40.49平方千米，总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万。 交通状况：坑梓交通发达，深汕高速、深汕公路横贯全镇，周边有机荷高速、惠
房地产尚未形成规模，开发处于空白，目前不被外 界市场所关注
高
龙岗中心城
片
房地产区 房市场重点 惠价阳、惠州
低
城市规划发展前景、 发展速度、可发展空间
高
坪地
坪山 市 场 关 注 度
坑梓
低
综合城市规划发展前景、房价、发展速度、市场关注度、购买客户群体、发展空间
坑梓房地产未来发展前景
坑梓用地规划（2019—2020）
客户有部分是龙岗、淡水、坪山等。受到关内投资 客户的关注。 从发展前景来看，深圳特区外8大组团分区规划草案 公布后，坪地正式被纳入到龙岗中心组团中去，作 为东部发展州综合服务中心的一部分 。重点发展商 业服务业、房地产业、金融业等，就房地产远景来 看，受益于相对成熟的龙岗老镇及龙岗中心城的带 动。
莞、坪山、坑梓），同时吸引了关内投资客户的 关注。 片区氛围日益成熟，交通便利，片区形象高档。 高起点规划，片区未来发展潜力巨大。
惠阳房地产概况
在沉寂了10年之后，随着南海壳牌项目的开工和大亚湾开发区 的建设，再次成为人们的关注焦点。
距离龙岗中心城15公里，2019年成交均价达到2500元/㎡，具 有一定的价格优势。但同时也具有10000元/平米的产品，区域 可塑空间较大。
市近期建设规划（2019－05）》，全市重点配套建设后海、横岗、 龙岗、坪山、新安、光明、龙华七大居住区。）
坪地房地产概况
以工业为经济支柱产业发展，房地产起步较晚。 西湖苑是坪地开发的第一个商品房项目，目前销售
到3期。 目前小高层销售价格为4200元左右。别墅7800元。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。目前的
福万佳购物广场
永泰百 货
2#
1# 5分钟生活圈
光祖中学
金田风华苑
项目SWOT分析
优势S（Strength）
劣势W(Weekness)
靠近坑梓传统商业街区（步行5分钟） 周边配套齐全 项目周边道路交通便利 位于深汕公路旁，又处于坪山—坑梓的首站，
昭示性强 发展商
1、具有开发经验。
2、拥有大量的物业投资，进行出租收益，比较擅 长长期投资收益。
3、企业处于稳定发展及扩张阶段。
4、有较多土地储备，可持续性发展。
项目地块被龙兴南路分割成两块，不利形成 规模，地块周边整体规划较差
1#较小，不利于住宅的布置 2#沿深汕公路有近250米，不利于噪音的规避 紧靠深汕公路，噪音干扰非常大 深汕公路一路之隔，商业氛围差距巨大 旧城改造，2#地块需要拆迁，1、2#在开发时
坪山房地产概况
长期以工业为支柱产业发展，房地产起步 较晚，发展速度较快。
产品发展多样化，有商业也有住宅。 目前销售价格已经攀升至4000元左右。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。
目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山、 坑梓等。 从规划的角度看，坪山深圳是7大住宅配套 区之一，片区房地产开发前景较好；（《深圳
间的协调上有一定困难
旧改的成本相对较高
机遇O(Opportunity)
威胁T(Threaten)
高新技术、家具和自行车基地、沃尔玛物流的 入驻带来的机遇
外环高快路即将开工，地铁3号线可能延长带 来新的机会
地产市场供应的紧缺 第二个旧城改造项目，借鉴成功经验，规避市
场风险 项目所在片区未来规划为住宅区，商业发展有
宝 沙井松岗福永北 156.5㎞2
安 公明光明石岩
221.2㎞2
区
新安西乡福永南 龙华观澜扳雪岗
162.1㎞2 20.35㎞2
98万 74万 50万 25万 76万 75万 100万 99万
83.3㎞2 82.4㎞2 68.3㎞2 40.9㎞2 91.4㎞2 87.4㎞2 84.6㎞2 199.4㎞2
优势传统产业“强势集聚”。占地56万平方米、计划总投资1.8亿美 元的震雄工业园，又投资2.5亿港元扩建二期工程，为建成全球最大 的注塑机生产基地奠定了基础；首期工程占地70万平方米、总投资40 亿元的深圳家具产业集聚基地已经进入前期开发阶段，未来2至3年内 将建成国内领先、国际一流的产业园区；占地50万平方米、总投资33 亿元的深圳自行车产业集聚基地也选址落户坑梓街道，将建成全球最 大的自行车产业基地。
深高速和惠盐高速，镇内已实现村村通道路 。且开通了到罗湖火车 站和香港直通巴士。镇内主要有龙兴路、光祖路、以及人民路构成全 镇内部主交通网络。 生活配套：坑梓配套设施较为成熟，中行、农行在内的金融、保险、商贸服务等 第三产业发展迅速。商业、金融、医疗、教育、文娱等配套基本能满 足人们的居住、生活要求。 经济发展：坑梓经济发展主要依靠加工制造业。工业主要以零散厂房和工业园区 构成。目前主要有三大工业园区，同富裕工业园区、宝梓工业园区、 沙田工业区。另外还有其他大型工业项目正在建设当中。发展产业从 电子、电器到五金、塑胶、化工，从制革、服装、玩具到机械、纺织、 印染、酿造，形成了较强大的工业阵容。外商主要来自于香港、日本、 台湾及南韩等国家和地区。
20分钟生活圈，将我们的思维触角向四周延伸
看看市场
龙岗中心城房地产概况
目前是深圳房地产最为热点的区域之一。 各大品牌开发商云集（招商、天健等）。 目前销售价格在6000—7000之间。 建筑多为小高层和高层，户型以大面积的3房和4
房为主。 90%以上的本地客户，辐射周边区域（横岗、东
坑梓印象
成片的工业区+厂房+农民房 19年来没有开发过商品住宅 2019年，第一个商住项目——金田风华苑问世
项目概况
项目位置：深汕路和龙兴南路交汇。 项目性质：旧城改造。 用地面积：总用地面积为31676.2㎡，分为2个地块。 1# 用地面积——9718.3 ㎡，可用占地6000 ㎡。 2#用地面积——21957.9 ㎡，可用占地18500 ㎡。 容积率——未确定。
龙兴路
深汕高速
1#地块
2#地块
深汕公路
2019年10月，深圳规划部门结合东部工业组团分区规划， 对坑梓进行了重新的整体规划。可以看到，这次规划将居住、 商业、工业区域作了较好的有机结合。使得居住生活，商业区 域与工业区域基本分开，较大的改善了居住环境，提升了片区 的形象和档次。以深汕路为界，分为南北2个片区。