土地估价报告评审标准
土地估价报告三级审核制度指导意见
土地估价报告三级审核制度指导意见土地估价报告三级审核制度是指在土地估价工作中实行的一种审核制度，旨在确保土地估价报告的准确性、科学性和公正性。
该制度通常包括三个层级的审核，即一级审核、二级审核和三级审核。
下面我将从不同角度详细介绍这一制度的指导意见。
首先，就土地估价报告三级审核制度的设置而言，一级审核通常由编制土地估价报告的单位内部进行，主要是对报告的数据、计算方法等进行初步审核，以确保报告的基本准确性。
二级审核一般由地方土地管理部门或者相关行业协会进行，主要是对土地估价报告的编制过程和结果进行审查，以保证其符合相关法律法规和行业标准。
三级审核则通常由国家土地管理部门或者专业的土地估价机构进行，主要是对土地估价报告的科学性和公正性进行最终评估，以确保其符合国家标准和政策要求。
其次，针对土地估价报告三级审核制度的指导意见，需要从以下几个方面进行考虑。
首先是审核程序的规范化和标准化，包括审核的时间节点、审核的程序步骤、审核的文件材料等方面的规定，以确保审核工作的有序进行。
其次是审核人员的专业化和素质要求，要求审核人员具有相关的土地估价专业知识和丰富的实践经验，能够客观、公正地进行审核工作。
再次是审核结果的公开透明，要求审核结果能够及时向相关单位和社会公开，接受社会监督。
最后是对审核工作的监督和评估，建立健全的审核工作考核机制，对审核工作进行定期评估，发现问题及时纠正，确保审核工作的质量和效果。
总的来说，土地估价报告三级审核制度的指导意见主要包括审核程序的规范化、审核人员的专业化、审核结果的公开透明和审核工作的监督评估等方面的内容。
只有建立健全的审核制度和规范的审核程序，才能有效保障土地估价报告的准确性和公正性，促进土地市场的健康发展。
土地评估报告的估价依据
土地评估报告的估价依据土地评估报告的估价依据包括以下几个方面：1. 土地市场调研：土地评估师需要对土地所处的市场环境进行调研，了解土地相关的供需关系、市场价格走势以及土地用途等情况。
通过分析土地市场的整体情况，可以判断土地的市场价格水平，作为估价的基础。
2. 土地所在地区的规划和政策：土地评估师需要了解土地所在地区的规划和政策情况，包括土地用途规划、土地利用政策、土地供应政策等。
这些规划和政策的调整会对土地的价值产生重要影响，因此需要对其进行仔细分析，并将其纳入估价依据中。
3. 土地属性和特征：评估师需要对土地的地理位置、面积、形状、地形、土地质量、自然资源和环境情况等进行详细的调查和分析。
这些土地属性和特征的状况将直接影响土地的使用价值和开发价值，因此对其进行准确判断，对估价起到决定性的作用。
4. 同类土地交易数据：评估师需要收集并分析同类土地的交易数据，包括同地区、同用途、同属性的土地买卖成交情况。
通过对同类土地交易数据的分析，可以了解土地在市场上的实际成交价格，进而辅助进行估价。
5. 相关市场调查和经验判断：评估师可以通过相关市场调查和经验判断的方法来确定土地价格。
这包括与具有类似性质的专业人士、经济学家、开发商等进行讨论和咨询，并结合自身的经验和专业知识，对土地的估价进行综合判断。
综上所述，土地评估报告的估价依据主要包括土地市场调研、土地所在地区的规划和政策、土地属性和特征、同类土地交易数据以及相关市场调查和经验判断。
通过综合分析这些依据，评估师可以给出一个相对准确的土地估价。
当然，在实际应用中，不同的估价师可能会根据自己的经验和专业水平，用不同的方法来确定土地估价，因此在评估报告中也应包含对估价方法的描述和解释。
中估协土地估价报告评审规则
中估协土地估价报告评审规则《中估协土地估价报告评审规则》是一份关于土地估价报告评审的规定，旨在规范土地估价行业的工作流程，保障估价报告的准确性和可靠性。
这份规则共分为五个部分：总则、报告评审程序、报告评审要求、评审结论和附则。
以下是对每个部分的详细介绍：一、总则在总则部分，规则首先对评审的目的进行了解释，即通过评审过程对土地估价报告进行质量检验和监督，确保报告的真实性和准确性。
对于相关的法律法规和标准进行了引用，为后续的评审程序提供法律依据和技术支持。
二、报告评审程序报告评审程序部分明确了土地估价报告的评审流程和方法。
规则要求评审程序应包括资料审查、现场核实和专家评审等环节，以确保评审过程全面、客观和细致。
对评审人员的资格和职责也做出了具体要求，保障评审工作的专业性和公正性。
三、报告评审要求在报告评审要求部分，规则对土地估价报告的内容、格式和提交要求进行了详细规定。
报告必须包括土地估价的基本信息、方法和依据，以及评估人员的专业背景和资质证明。
在格式和提交上也有具体的要求，确保评审工作的高效和有序进行。
四、评审结论在评审规则明确了对土地估价报告的评审结论和处理程序。
在评审结束后，评审人员需要对报告的真实性和准确性进行评定，并提出评审结论。
根据评审结论，可以对报告进行合格、需修改或不合格的处理，保障报告的质量和可靠性。
五、附则附则部分包括了对规则实施过程中可能遇到的问题和处理方法的说明，以及对规则的适用范围和解释等内容。
也对规则的实施和监督进行了明确要求，保障规则的执行和效果。
《中估协土地估价报告评审规则》从总则到附则对土地估价报告的评审工作进行了全面、系统的规定，为保障估价报告的质量和可靠性提供了有效的制度保障。
通过评审程序的严格执行和规范化管理，有助于提高土地估价行业的专业水平，增强估价报告的市场竞争力和信誉度。
土地估价报告评审规则及标准修订-钟玉燕
三、新评审标准及使用说明
评审标准
一、封面 （1%）
（一）封面标题 重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交
报告日期、电子备案号是否齐全。 （二）关键字：
重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、 估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。
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二、各等级报告的判定标准
各等别报告划分标准
机构得分≥90，一等； 85≤机构得分<90，二等； 80≤机构得分<85，三等； 70≤机构得分<80，四等； 60≤机构得分<70，五等； 机构得分<60，六等。
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一等报告的质量要求
一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价 格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依 据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充 实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。
（一）估价对象描述（7%）
重点审查：
①土地登记状况（2%）：包括估价对象来源（简述土地取得和流转过
程）、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、土地使用证
编号等；
②土地权利状况（3%）：包括权属、权利、年期、他项权利，分析实际
使用与证载状况是否一致；
③土地利用状况（2%）：重点说明地上建构筑物及其用途、容积率等，
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评审标准
（四）地价定义（4%） 重点审查：地价定义应该符合国家法律法规的规定并与评估目的相一致，
土地使用权性质、年期，估价期日，价格类型（公允市场价格或抵押价格或 清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）， 实际与设定开发程度、用途、容积率等，以及设定理由；
土地估价报告评审标准
土地估价报告评审标准土地估价报告是土地估价工作的重要成果，对土地的真实价值进行客观、科学的评估，是保障土地交易、征收、抵押等活动顺利进行的重要依据。
因此，土地估价报告的评审工作显得尤为重要。
为了确保土地估价报告评审工作的科学性和规范性，制定土地估价报告评审标准是必不可少的。
首先，土地估价报告评审标准应当明确土地估价报告的编制要求和程序。
评审标准应当规定土地估价报告编制的法律依据、技术要求、程序步骤等内容，明确土地估价报告编制的基本要求和流程，确保土地估价报告的编制符合相关法律法规和技术标准。
其次，土地估价报告评审标准应当规定土地估价报告的内容要求。
评审标准应当明确土地估价报告应包括的内容，如土地基本情况、估价方法、估价结果、估价师意见等，确保土地估价报告的内容完整、准确、清晰。
此外，土地估价报告评审标准应当规定土地估价报告编制人员的资质要求。
评审标准应当明确土地估价报告编制人员应具备的专业知识、技术能力和职业操守，确保土地估价报告编制人员具备足够的资质和能力。
另外，土地估价报告评审标准应当规定土地估价报告的审查程序和标准。
评审标准应当明确土地估价报告的审查程序，包括审查内容、审查要求、审查方法等，确保土地估价报告的审查程序科学、规范。
最后，土地估价报告评审标准应当规定土地估价报告的审查结果和处理意见。
评审标准应当明确土地估价报告的审查结果应如何处理，对于符合要求的土地估价报告应给予通过，对于存在问题的土地估价报告应给予修改意见或者不通过，确保土地估价报告的审查结果客观、公正。
总之，土地估价报告评审标准的制定对于规范土地估价报告编制和评审工作具有重要意义。
只有制定科学、规范的土地估价报告评审标准，才能保障土地估价报告的质量和真实性，为土地交易、征收、抵押等活动提供可靠的依据，促进土地市场的健康发展。
土地估价报告评审标准
土地估价报告评审标准土地估价报告是评估土地价值的重要依据，对土地估价报告的评审标准具有重要意义。
土地估价报告评审标准的制定和执行，不仅关系到土地资源的合理利用和保护，也关系到土地市场秩序的健康发展。
因此，对土地估价报告评审标准的建立和完善，需要我们认真对待，确保其科学合理，客观公正。
首先，土地估价报告评审标准应当明确评审的程序和要求。
评审程序应当包括资料的准备、评审人员的选拔、评审会议的召开等环节，确保评审的客观性和公正性。
评审要求应当明确土地估价报告的内容和格式，确保土地估价报告的真实性和准确性。
其次，土地估价报告评审标准应当明确评审的内容和标准。
评审的内容应当包括土地估价报告的数据来源、估价方法、估价结果等方面，确保土地估价报告的科学性和可靠性。
评审的标准应当明确土地估价报告的合理性和合法性，确保土地估价报告符合相关法律法规和政策规定。
再次，土地估价报告评审标准应当明确评审的程序和要求。
评审程序应当包括资料的准备、评审人员的选拔、评审会议的召开等环节，确保评审的客观性和公正性。
评审要求应当明确土地估价报告的内容和格式，确保土地估价报告的真实性和准确性。
最后，土地估价报告评审标准应当建立健全评审的监督和管理机制。
评审的监督应当包括内部监督和外部监督，确保评审的公正性和透明性。
评审的管理应当包括评审人员的管理和评审程序的管理，确保评审的规范性和效率性。
综上所述，土地估价报告评审标准的建立和完善，对于保障土地估价报告的科学性和可靠性具有重要意义。
我们需要加强对土地估价报告评审标准的研究和制定，不断提高评审的质量和水平，为土地资源的合理利用和保护提供有力支撑。
同时，我们也需要加强对土地估价报告评审标准的执行和监督，确保评审的公正性和透明性，促进土地市场秩序的健康发展。
希望各有关部门和单位能够高度重视土地估价报告评审标准的建立和完善，为土地资源的可持续利用和保护作出积极贡献。
土地估价报告评审标准
土地估价报告评审标准土地估价报告是指对土地价值进行评估的文件，其编制需要遵循一定的评审标准，以确保评估结果的准确性和可靠性。
土地估价报告评审标准是评估人员在编制土地估价报告时应当遵循的一系列规范和要求，下面将对土地估价报告评审标准进行详细介绍。
首先，土地估价报告的编制应当符合国家相关法律法规的规定，包括土地管理法、土地使用权法等。
评估人员在编制土地估价报告时，应当严格遵守法律法规的规定，确保评估过程的合法性和规范性。
其次，土地估价报告的编制应当基于充分的调查和研究。
评估人员在进行土地价值评估时，应当对土地的位置、土地用途、土地面积、土地所有权、土地周边环境等因素进行全面的调查和研究，确保评估数据的真实性和完整性。
另外，土地估价报告的编制应当采用科学合理的评估方法。
评估人员在进行土地价值评估时，应当根据土地的实际情况选择合适的评估方法，如比较法、收益法、成本法等，确保评估结果的科学性和客观性。
此外，土地估价报告的编制应当具有合理的论证和解释。
评估人员在编制土地估价报告时，应当对评估过程中所采用的数据、方法和假设进行合理的论证和解释，确保评估结论的可信度和可靠性。
最后，土地估价报告的编制应当具有独立性和客观性。
评估人员在进行土地价值评估时，应当保持独立客观的态度，不受任何利益关系的影响，确保评估结果的真实性和客观性。
综上所述，土地估价报告评审标准是评估人员在编制土地估价报告时应当遵循的一系列规范和要求，包括遵守法律法规、充分调查研究、科学合理评估、合理论证解释、独立客观态度等方面。
评估人员在编制土地估价报告时，应当严格遵守这些评审标准，以确保土地估价报告的准确性和可靠性。
土地估价报告评审标准
地估价报告评审标准一、封面格式（2分）1、 封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报 告编号、提交报告日期是否齐全，少 1项减0.5分，少2项以上则不得分；2、 关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。
估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、 课税等。
出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的;（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收 征用的土地，不能出现相对应的评估目的。
2、 估价依据（3分）。
重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件， 技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、 法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有 针对性。
每少一项减1分，少3项以上者不得分。
3、 估价基准日与估价日期（1分）。
一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日， 涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估 报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的， 应当在“估价的前提条件和假设条件”中明 确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报 告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准 日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
4、价格定义（4分）。
重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的 开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价 格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
土地估价报告评审标准及典型问题
格式规范与内容合规
格式问题：格式不规范，有缺漏项。 格式问题：格式不规范，有缺漏项。极个别报告 存在此类问题。 存在此类问题。 一般问题：依据（理由）不充分、内容不全面。 一般问题：依据（理由）不充分、内容不全面。 多数报告存在这类问题。 多数报告存在这类问题。 严重问题：对象界定错误、前后矛盾、 严重问题：对象界定错误、前后矛盾、方法选择 和应用错误等。不合格的报告多数存在。 和应用错误等。不合格的报告多数存在。
四、报告评分细则
(一)土地估价报告(5分) 土地估价报告(5分 (5
摘要(1 (1分 第一部分 摘要(1分) 审查要点： 估价结果。总地价、单位面积地价、 审查要点：①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价 大写、币种、估价结果一览表等； 估价师签字、机构盖章等。 大写、币种、估价结果一览表等；②估价师签字、机构盖章等。 估价对象界定(1 (1分 第二部分 估价对象界定(1分) 审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、 审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地 使用者、土地用途说明等。 使用者、土地用途说明等。 (1分 第三部分 土地估价结果及其使用 (1分) 审查要点：估价的前提条件和假设条件， 审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价 报告的使用限制、有效期限等。 报告的使用限制、有效期限等。 (2分 第四部分 附件 (2分) 审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片， 审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证 及权属证明、 及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件 等。
国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念所涉及的是两个不同数值一般来说按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70
土地评估标准
土地评估标准土地评估是指对土地进行经济、社会、环境等方面的调查、分析和评价，以确定其适宜用途和价值的过程。
土地评估标准是指在土地评估过程中所遵循的一系列规范和要求，以确保评估结果的客观、公正和科学性。
下面将介绍土地评估标准的相关内容。
首先，土地评估标准应当包括土地的基本情况调查和分析。
这包括土地的位置、面积、地形、土壤、水资源等基本情况的调查和分析，以全面了解土地的自然特征和资源状况。
其次，土地评估标准应当包括土地的社会经济条件的调查和分析。
这包括土地所处的区域的经济发展水平、人口密度、交通条件、用地政策等因素的调查和分析，以全面了解土地所处的社会经济环境。
另外，土地评估标准应当包括土地的环境条件的调查和分析。
这包括土地所处的区域的气候、生态环境、环境保护政策等因素的调查和分析，以全面了解土地的环境质量和生态状况。
此外，土地评估标准还应当包括土地用途和价值的评价方法和标准。
这包括根据土地的基本情况、社会经济条件和环境条件，确定土地的适宜用途和价值，并制定相应的评价方法和标准，以确保评估结果的客观、公正和科学性。
最后，土地评估标准还应当包括评估报告的编制要求和审核程序。
这包括编制评估报告的内容和格式要求，以及评估报告的审核程序和程序，以确保评估报告的真实性和可靠性。
总之，土地评估标准是土地评估过程中必须遵循的一系列规范和要求，它涵盖了土地的基本情况调查和分析、社会经济条件的调查和分析、环境条件的调查和分析、土地用途和价值的评价方法和标准，以及评估报告的编制要求和审核程序。
只有严格遵循土地评估标准，才能确保土地评估结果的客观、公正和科学性，为土地的合理利用和保护提供可靠的依据。
中估协土地估价报告评审规则
中估协土地估价报告评审规则为了规范土地估价报告的评审工作，中估协制定了一系列的规则，以确保评审工作的科学性、公正性和严谨性。
本文将对中估协土地估价报告评审规则进行详细的分析和解读，以帮助评审员和相关工作人员更好地理解和遵守这些规定。
第一部分：评审范围和程序根据中估协的规定，土地估价报告的评审范围主要包括报告的编制过程、数据的真实性和完整性、估价方法和假设的合理性、以及报告的结论和建议的科学性。
评审程序包括对报告的文件资料进行审核、现场勘察和实地核实、以及专家评审会议讨论等环节。
第二部分：评审标准和要求中估协规定了土地估价报告的评审标准和要求，主要包括但不限于以下几个方面：1. 估价方法的选择和应用：评审员要求根据土地估价的具体情况，合理选择和运用不同的估价方法，如比较法、收益法和成本法，并对其合理性和适用性进行评估。
2. 数据的真实性和完整性：评审员要求核实土地估价报告所使用的相关数据的真实性和完整性，包括土地的权属情况、土地的规划和用途、土地的自然特征和现状情况等。
3. 假设的合理性和论证：评审员要求对土地估价报告中所作的假设进行审查，确保这些假设的合理性，并要求报告编制人对这些假设进行充分的论证。
4. 结论和建议的科学性：评审员要求对土地估价报告的结论和建议进行综合评估，确保其基于充分的数据和科学的估价方法得出，对土地价值的合理判断并提出科学的建议。
第三部分：评审员的资质和职责中估协规定了土地估价报告的评审员应具备相应的资质和经验，包括专业的土地估价和勘测背景、相关的资格认证和培训经历等。
评审员的主要职责包括对报告进行审查和评估、组织现场勘察和实地核实、参与专家评审会议等工作。
第四部分：评审结果和处理中估协规定了土地估价报告的评审结果应形成书面报告，并提出评审意见和建议。
如果评审员对报告存在异议或发现问题，应及时与报告编制人进行沟通和交流，要求其进行修订和完善。
对于严重违规或不合格的报告，评审员可以提出停止报告使用、申请重新评审或其他处理建议。
中估协土地估价报告评审规则
中估协土地估价报告评审规则
中估协土地估价报告评审规则主要针对土地估价报告的质量和准确性进行评价，以确保报告符合相关法律法规、技术规范和职业道德要求。
评审规则通常包括以下几个方面：
1. 报告格式：评审报告的格式是否符合规定，包括报告结构、标题、章节设置、文字描述等。
2. 估价依据：评审估价依据的充分性和可靠性，如法律法规、技术规范、市场数据、历史数据等。
3. 估价方法：评审估价方法的适用性、科学性和准确性，如市场法、成本法、收益法等。
4. 估价过程：评审估价过程的严谨性和完整性，如数据收集、参数选择、测算过程等。
5. 估价结果：评审估价结果的合理性和准确性，如与市场价格、最低价标准等相比的偏差。
6. 底价决策建议：评审底价决策建议的合理性和针对
性，如与实际价格、最低价标准等相比的偏差。
7. 技术细节处理：评审报告在处理技术细节方面是否充分、清晰，如参数选择、测算思路等。
8. 报告质量：评审报告的整体质量，包括文字描述、数据呈现、表格设计等。
在评审过程中，根据报告的具体情况，评审人员可以提出修改意见或建议，以帮助估价机构和估价师提高报告质量。
同时，对于不符合要求的报告，评审人员可以要求估价机构和估价师进行整改，以确保土地估价报告的质量和准确性。
土地估价报告评分标准
估价的前提条件和假设条件（本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件）：估价报告和估价结果发生效力的法律依据，使用的方向和限制条件。估价结果有效期。违规使用的法律责任。需特殊说明的问题
第二部分估价对象描述及地价影响分析１４分
土地登记状况
２分
估价对象来源及历史沿革，地理位置、用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质、土地登记证书号（土地权属证号）、登记时间、图号、地号等
区域因素修正体系２０％
修正是否恰当相互权重是否合理，系数与基准地价修正系数是否差距很大，修正是否搞反
个别因素修正体系１０％
地价计算１０％
说明具体的地价确定的方法
基准地价系数修正法
基准地价简介
基准地价内涵10%
具体说明采用的基准地价的公布（或指定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内容及其利用基准地价计算宗地价格的公式等
基准地价内涵内容主要包括：基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、年限等
宗地级别的确定及对应的修正体系２０％
宗地位置所对应的土地级别及价格及对应的修正体系内容
基准地价修正
编制待估宗地因素条件说明表３０％
因素指标与前面个别因素描述是否一致与基准地价修正体系表一致，待估宗地因素说明，优劣度，修正系数等
编制待估宗地因素修正说明表２０％
其他因素修正10%
主要指开发程度，期日，年限等
地价计算１０％
剩余法
最佳开发利用方式１０％
包括确定的土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等。主要依据应为有关规划文件
不动产总价估算２０％
估算时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定
中估协土地估价报告评审规则
中估协土地估价报告评审规则中估协（中国土地估价师协会）是中国土地估价行业的专业组织，其土地估价报告评审规则是该行业的重要标准之一。
土地估价报告评审规则旨在规范土地估价师的行为，保证估价报告的准确性和透明度，保护广大当事人的合法权益。
下面将从规则的背景、主要内容和应用意义等方面进行详细介绍。
一、背景随着土地利用规划、房地产开发和土地市场的不断发展，土地估价作为土地使用权交易和土地征收补偿的重要基础工作，越来越受到重视。
而土地估价报告的质量直接关系到土地交易和征收的各方利益，因此有关主管部门和行业组织相继出台了一系列规范和标准，其中中估协土地估价报告评审规则就是其重要组成部分。
二、主要内容1. 评审对象中估协土地估价报告评审规则主要适用于土地估价师和有关单位提交的土地估价报告。
这些报告包括土地征地、土地出让、土地收储等不同类型的估价，涉及商业、工业、农业、旅游等各种土地用途。
2. 评审标准规则对土地估价报告的编制要求、方法论、数据来源、技术应用等方面提出了具体的标准和要求。
如对于估价过程中的数据采集和分析，规则规定了需要采用的标准化方法和模型，保证了估价过程的客观性和科学性。
3. 评审程序具体包括评审申请、评审资料提交、评审费用缴纳、评审委员会组织、评审时限等方面的程序和流程。
评审程序的规范化和透明化，保证了估价报告的评审过程客观公正，提高了评审结果的可信度。
4. 评审结果对于评审结果的处理和公布等环节，规则也作出了详细的规定。
评审委员会可以对报告进行通过、退回或者不通过的评定，并将评审意见及时送达申请人和有关单位，保证了评审结果的及时性和公开性。
三、应用意义1. 提高估价报告的准确度通过严格规范土地估价报告的编制要求和评审标准，可以有效提高估价报告的准确度和可靠性，减少因主观因素和数据不完备等原因导致的误差和风险。
2. 保护当事人的合法权益规范的评审程序和公布评审结果，可以保护土地交易各方当事人的合法权益，避免因估价报告不当导致的纠纷和损失，维护土地市场的秩序和稳定。
中估协土地估价报告评审规则
中估协土地估价报告评审规则随着我国不动产市场的快速发展，土地估价报告在房地产交易、土地出让等环节中发挥着至关重要的作用。
为了保障土地估价的准确性和可靠性，中估协（中国物业管理协会）制定了一系列关于土地估价报告评审的规则。
本文将介绍中估协土地估价报告评审规则的内容和要求。
1. 评审报告的基本要素中估协规定，土地估价报告评审应包括以下基本要素：报告标题、编制单位、评审单位、评审报告编号、编制日期、土地基本情况、估价目的、估价方法、估价数据来源和调整、估价结果、评估师签名等。
每个要素都应在评审报告中有明确的位置和相应的内容。
评审师需要仔细核对这些要素，确保其准确性和完整性。
2. 土地基本情况的描述在土地估价报告中，应当对土地的基本情况进行详细的描述。
包括土地位置、面积、用途性质、土地权属状况、周边配套设施等。
评审师需要核对这些信息，确保其与实际情况相符。
同时，评审师还需要对土地的现状和未来发展趋势进行深入分析，以保证估价结果的准确性。
3. 估价方法的选择和应用土地估价报告应明确使用的估价方法，并对其应用过程进行详细说明。
不同类型的土地估价可能采用不同的方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
评审师需要对估价方法的选择和应用进行评估，确保其合理性和科学性。
同时，评审师还需要检查估价方法中所使用的数据和假设是否准确可靠。
4. 估价数据来源和调整的合理性估价报告中提供的数据来源和调整过程，是评估土地价值准确性的重要依据。
评审师需要核对估价报告中所列出的数据来源，比如市场交易数据、政府公示数据等，确保其真实可靠。
同时，评审师还需要对数据进行适当的调整，考虑市场波动、土地特殊性等因素，以减少数据的偏差和误差。
5. 估价结果的准确性和评估师的职业责任评审师需要对估价报告中的估价结果进行核对和审核，确保其准确性和可靠性。
评审师还应当清楚地意识到自身的职业责任，遵循行业规范和职业操守，勤勉尽责、客观公正地完成土地估价报告的评审工作。
土地评估标准
土地评估标准土地评估是指对土地进行价值评估的过程，其目的是为了确定土地的市场价值，为土地的交易、开发、利用提供依据。
土地评估标准是土地评估的基础，是评估师进行评估工作时所遵循的规范和标准。
下面将就土地评估标准的相关内容进行介绍。
首先，土地评估标准应当遵循国家相关法律法规和政策，对土地进行评估时，评估师应当严格遵循国家土地管理法、土地利用规划、土地使用权法等相关法律法规，确保评估工作的合法性和规范性。
其次，评估师在进行土地评估时，应当综合考虑土地的位置、土地用途、土地质量、土地市场需求等因素，对土地进行综合评估。
评估师应当根据土地所在地区的土地利用规划、土地市场行情等情况，对土地的市场价值进行科学、合理的评估。
另外，土地评估标准还应当注重土地评估报告的真实性和客观性。
评估师在进行土地评估时，应当严格按照评估标准进行评估工作，确保评估报告的真实性和客观性。
评估师应当对土地进行实地勘察和资料调查，获取真实、准确的土地信息，避免因主观臆断或不实信息导致评估结果失真。
此外，土地评估标准还应当注重评估师的专业素养和职业操守。
评估师在进行土地评估时，应当具备扎实的土地评估理论知识和丰富的实践经验，严格遵守评估师职业操守和道德规范，确保评估工作的专业性和可靠性。
最后，土地评估标准还应当注重评估报告的规范性和可操作性。
评估师在进行土地评估时，应当按照相关规范和标准编制评估报告，确保评估报告的规范性和可操作性。
评估报告应当清晰、准确地反映土地的市场价值和评估过程，为土地的交易、开发、利用提供可靠依据。
综上所述，土地评估标准是土地评估工作的基础和规范，评估师在进行土地评估时，应当严格遵循相关法律法规和政策，综合考虑土地的各项因素，确保评估报告的真实性、客观性和可操作性，为土地的交易、开发、利用提供可靠依据。
土地估价报告评审标准
土地估价报告评审标准（2019年修订版，试行）第一部分定性部分法定评估业务中的《土地估价报告》，评审结果定性分“合格”和“不合格”两类，当出现以下情形，直接判定为“不合格”报告：——缺少土地估价专业评估师签字或机构盖章（或使用合同章、报告专用章、财务章等代替），或签字土地估价专业评估师不在备案函名录内等；——基准地价成果与待估宗地的估价期日超6年，采用基准地价系数修正法；——未上传备案函且未在行政部门备案的（已备案的降0.5等）；——无充分理由仅采用一种评估方法评估，且未按《规程》要求附相关证明材料的。
对直接评定为“不合格”的法定土地估价报告，仍需按定量评审要求进行评审，指出估价报告存在的问题。
第二部分定量部分一、封面（1%）（一）封面标题重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期、电子备案号（含二维码）是否齐全。
说明：电子备案号（含二维码）需另行生成，报告备案系统中查阅的报告是评估机构直接上传的报告，故若在系统直接评审仅需判断封面页是否有“电子备案编号”项目。
（二）关键字重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。
二、第一部分总述（18%）（一）估价目的（2%）估价目的必须表述准确、规范，说明委托方何种需要（如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等）、估价结果应用方向。
出让评估需符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号，以下简称“4号文”）要求，有相关说明。
应说明评估依托的具体经济行为，说明不明确或没有说明的应扣分。
出现评估目的与委托方真实需求或有关规定相矛盾、不适合的应扣分，如，将课税评估表述为处置或清算。
以下情形可以评定为五等以下：1.出现两个估价目的；2.估价标的不符合土地处分的有关规定或评估目的违反法律法规强制规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地却出现了相对应的评估目的。
土地评估标准
土地评估标准
土地评估是指通过专业的方法，对土地所具有的经济价值、市场交易价值和社会价值进行评估。
该评估通常由土地评估师或土地估价机构实施。
土地评估标准是土地评估的重要依据，下面将介绍土地评估标准的相关内容。
1.土地利用价值标准
土地利用价值是指土地在具体用途下的经济收益或社会效益。
其核心内容包括土地性质、规划条件、区位条件等。
土地评估师需要对土地进行实地调查、搜集相关资料，并进行综合分析，确定土地利用价值，以此作为土地评估的重要依据。
2.市场交易价值标准
市场交易价值是指在具有正常经营条件下，土地在市场上能够实现的流通交易价格。
其核心内容包括市场供求关系、交易环境、法律法规等。
土地估价机构需要通过调查市场行情、了解土地交易价格走势等方式，确定市场交易价值，以此作为土地评估的重要依据。
3.成本法价值标准
成本法是通过确定土地投入成本及相关附加成本，来确定土地的价值。
土地评估师需要考虑土地购买成本、建设成本、修缮成本等因素，结合市场行情、投资回报率等因素，确定土地的成本法价值。
4.收益法价值标准
收益法是通过分析土地的潜在收益及相关成本，来确定土地的价值。
其核心内容包括土地收益、相关成本等。
土地评估师需要考虑土地的规划用途、规划使用面积、租赁收益、折旧等因素，通过建立收益模型，确定土地的收益法价值。
土地评估标准是多方面的，评估师需要结合实际情况进行综合考虑，挖掘出土地的准确价值，为土地利用提供重要依据，并保护土地市场的正常运行，促进土地资源的合理开发利用。
土地估价报告评审标准解析
通过封面可以了解报告基本情况 问题：项目名称严重不全，不能体现目的、权利类型、性质等
二、分项解析
第一部分 摘要
等别选择
评等项目
评等要点 满足委托方何种 需要、估价结果 应用方向；是否 仅一个估价目的； 估价标的是否符 合土地处分的有 关规定等
分值
一等标准说明
三等标准说 五等标准说 五下标准说 明 明 明
一、总体解析
（一）从结构来看 1、包括估价报告和估价方法评分细则两张表； 2、估价报告占32%，技术报告占68%，占大部分，估价测算过程占50%，是报告的核心； 3、估价报告重在描述、技术报告重在分析，使用对象不一样。 有机的整体 建议先做好技术报告在做估价报告，保持一致。 （二）横向内容来看 1、包括评等标准（含评等项目、评等要点、分值、得分）、报告评等（含等别选择、 存在主要问题）； 2、各项目包括形式审核和技术审核，即按项目中关键点及分析给分，共分六个等别， 权重依次为1、0.8、0.7、0.6、0.5、0.4，“二等”及以下的项目需具体说明各评审项目 存在主要问题。 所以必须形式上和技术上符合规程的要求 如：地价定义 （三）纵向内容来看 严格按照规程格式中规定项目，每一项都有； 特别注意按方法的步骤来评审打分，在报告中不能省略步骤。 即使该项无需修正（如开发程度、年期等），也要有相应步骤和说明。
地价定义
4
二、分项解析
1、估价目的 为了谁？为什么？结果做什么用？ 符合估价对象，清楚完整 如：列入征收范围的、法院查封的土地不能进行转让 问题：两个目的、太简单、缺少依据 2、估价基准日 一般为现场勘查日 特殊的目，如企业改制（改制文件），需做特殊说明。 问题：随意性较大、写成估价时点 3、地价定义 包括：描述部分+定义部分； 依据估价对象、估价目的确定，如：同一宗地进行收储和出让时 问题：内容不全、无现状的描述、特别缺少容积率（是现状、还是规划，并 要具体明确数值）
土地估价报告评分标准
土地估价报告评分标准
土地估价报告以满分100分计。
一、估价报告中如有以下情况出现，以零分计算：
（一）估价报告与规范格式严重不符的；
（二）报告中土地估价师签名不足两名的，或非该机构在册土地估价师签名的；
（三）与有关法律、法规不符合的；
（四）评估方法选择严重错误的；
（五）报告严重漏项的。
二、评估测算方法中如有以下情况出现，该种方法以零分计算：（一）成本逼近法
1、征地费用和相关税费与法律、法规及区域客观情况严重背离；
2、开发费用与地价定义严重不符，造成地价与实际水平相差较大。
（二）市场比较法
1、比较案例的选择不符合评估方法要求；
2、比较案例的选择与待估宗地的要求不相符。
（三）基准地价
1、没有明确指出基准地价内涵；
2、宗地级别确定错误；
3、基准地价系数修正法整体使用错误。
（四）剩余法
1、不是最佳开发利用方式；
2、不动产总价的估算与客观水平严重不符。
（五）收益还原法
总收益和总费用的确定与客观水平严重不符。
（六）其他方法
1、直接影响土地价格的关键因素选择错误；
2、评估价格的基本概念不清，造成地价与客观水平严重背离。
三、估价报告的具体评分标准：
土地估价报告评分标准（试行）
评估机构名称：报告名称：报告编号：
对估价方法评分说明如下：用两种方法进行评估的估价方法与估价过程评分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50％，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。
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土地估价报告评审标准一、封面格式（2分）1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分；2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。
二、第一部分总述（18分）1、估价目的（2分）。
估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。
2、估价依据（3分）。
重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。
每少一项减1分，少3项以上者不得分。
3、估价基准日与估价日期（1分）。
一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
4、价格定义（4分）。
重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。
特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
5、估价结果（1分）。
重点审查地价水平的合理性，土地单价的表现形式（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总地价、总价大写、币种等，要求列出估价结果一览表，评估标的位于广东境内的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地，建议明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。
结果与专家判定的合理估价结果有15％以上的出入的，本项不得分；土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减分。
需要特别说明的是，如果不是应用于年度报告质量评审，估价结果的合理性具有一票否决权，即如果专家一致认为土地估价结果严重偏离合理价格，则该报告直接评判为不合格报告。
6、估价报告和估价结果的使用（5分）。
重点审查：①前提条件和假设条件的合理性、完整性（2分）；②估价结果和估价报告使用的限制性是否做明确提示（1分）；③对需要特殊说明的事项（2分），例如无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正、设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开发程度不符等是否有全面、合理的解释。
凡各项说明有偏差者扣减2分；对权属的理解明显有误者或者属于应特别说明的情况而不予说明者，或者其他说明错误达到2项以上者本部分不得分。
特别说明：(1)对无法取得土地权属证书或其他合法的权属证明文件的情况下使用假设条件的，必须充分说明假设的理由并作出有关风险提示。
（2）估价对象用途与土地证载用途或其他权属证明文件不一致，需在报告附件中提供以下证明文件：1．符合城市规划，并取得规划部门意见书；2．国土或房产行政管理部门认可的书面意见。
（3）合理设定：在未取得上述第二款中的证明材料并以咨询市场价格为目的的情况下，可提供委托方的书面要求作为辅证。
上述证明材料和设定过程，均需反映在估价报告的“估价报告和估价结果的使用”章节中。
（4）对符合区域性土地市场管理规定而与国家于评估基准日的土地管理政策不符合者，应做特别风险提示，例如广东的集体建设用地流转属于地方规定。
（5）对于划拨地价格、抵押评估价格、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存在的风险应作出明确提示。
7、签字盖章（2分）。
重点审查：①是否有2名估价师签字、盖执业印章，且签字与执业印章字体是否一致；②是否加盖机构公章。
缺一项者即不得分；估价师不签字仅盖章，亦不得分。
三、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析（16分）1、估价对象描述（7分）。
重点审查：①土地位置和登记状况（2分），包括估价对象位置、用途、面积、四至等；②土地权利状况（3分），包括权属、权利、年期、他项权利等，简述可能了解到的土地取得和流转过程，并分析实际使用与证载状况是否一致；③土地利用状况（2分），重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等。
以上各项如缺项，不得相应分；描述不完整或表达不清晰，减一半分。
特别说明：（1）土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。
（2）由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，针对以上各项的详细描述可以帮助评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。
2、地价影响因素分析（9分）。
①一般因素（3分），有针对性地分析在估价基准日时影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。
分析完整、清晰得3分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。
②区域因素（4分），区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当。
每遗漏一项对估价对象价格有重大影响因素的减分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。
③个别因素（2分），主要考虑宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件、临路状况等）、最合理和最有效利用、个别开发程度等地价的影响。
报告中考虑了估价对象特点，个别因素选择恰当，对地价影响程度分析客观得2分，每遗漏一项减分。
四、第三部分土地估价（60分）1、估价原则（1分）：要求估价原则选择得当、全面，与估价目的及估价方法相协调。
下列情况下不得分：（1）遗漏合法原则；（2）采用了收益还原法和剩余法而遗漏最高最佳使用原则的；（3）采用了市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法或剩余法的而遗漏替代原则的。
2、估价方法与估价过程（55分）：要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。
对选用了不合理的方法或者对所选方法不作任何说明者或者说明是属于牵强附会的堆砌者，在本部分的调节系数中由评审专家给予90％～100％的调节。
另外，每一种方法的最终得分评审专家都可以综合平衡，如果还存在表中各项未能涵盖的减分点，可以给予90％～100％的调节。
特别说明：①《规程》要求两种以上评估方法。
除非是市场交易极为频繁、近期可参照案例很多，且评估标的价值量较小，可以考虑仅采用一种市场比较法，否则对采用一种方法评估者不予评分。
②有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；对收益性房地产的估价，应选用收益还原法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用剩余法；在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
按估价对象和估价目的划分，估价方法的选用一般情况下，遵照如下标准：③在可使用其他方法的前提下，不推荐使用基准地价系数修正法，使用该方法的前提必须是近三年内制定或更新过的基准地价；在以课税为目的的评估中，不受上述限制。
要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。
不作任何说明者，不得分。
采用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，两种方法不分主次各占分；使用三种方法评估的，三种方法不分主次的各占分，分主次的分值由评委酌情计算。
对可参考交易案例较多、总地价较小而采用一种方法评估的，视作该方法为主要方法，满分为30分，此为采用一种方法的最高得分。
需要特别说明的是，规程要求宗地评估需要两种以上的方法，尽管有些情况下一种方法的评估结果更有代表性，但有另一种方法对评估结果进行检验一定是有帮助作用的，因此原则上要求每份报告均采用两种以上方法评估。
为便于计算，估价过程得分先设定每种估价方法的总分为100分，之后按下列公式计算乘以权重后得到加权总分：估价方法与过程总得分=（第一种方法得分*第一种方法权重+第二种方法得分*第二种方法权重+……）常用方法中应注意的问题:（1）市场比较法：①比较案例选取（25分）。
重点关注比较交易案例的真实性和与评估案例的接近性，案例真实、可靠度高，符合选择原则，案例描述清楚、案例个数符合条件、案例选择合理、比较价格基础统一，有选择特殊案例的说明等。
至少三个案例，否则不得分；交易时间相差三年以上者，本案例减6分；用途（一级分类）不同，本案例不得分，用途一致性不够（二级分类不同）且未做修正的，本案例减6分；比较案例与评估对象修正幅度达到30％以上者，本案例不得分，差异20％以上者，本案例本案例减4分。
凡比较案例没有明确的地址的扣减1分。
其他各项斟酌给分。
比较价格基础不统一者，不得分。
需要特别说明的是，如果不是年检报告，而是委托方或者相关第三人提供的由估价机构正式出具的土地估价报告涉及到技术审裁的，如果采用市场比较法，专家第一步的工作就是检查案例的真实性，只要有虚假案例或者改编了案例的指标，该报告将直接评判为不合格报告。