《不动产估价》第七章：假设开发法
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③无论采用何种方式，有两点需要特别注意： 其一，动态与静态方法不能在同一评估项目中 混合使用；其二，同一项目不能用两种方法分 别计算。
7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
1 两种计算方法的区别
①静态方式主要是根据估价时的不动产市场状况 作出的，而动态方式则是模拟不动产开发过程， 预测它们在未来发生时所发生的数额。
7.3.1 计算方法的选择
从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法 的计算方法可分为动态和静态两种。
7.3.2 计算方法的适用范围
①适合用动态计算方法的情况有：待开发的土 地价格评估；待拆迁改造的再开发不动产价格 评估；已完成拆迁的空地的地价评估等。
②适合静态计算方法的主要是对现有新旧不动 产中的地价评估。
P PR C
7.2.3 按估价对象细化的公式
⑴将生地开发为熟地租售 ⑵在熟地上建造房屋租售 ⑶由生地建造房屋租售 ⑷将毛地开发为熟地租售 ⑸由毛地源自文库造房屋租售 ⑹将旧房屋装修改造为新房屋后租售 ⑺将在建工程完成后的不动产租售
7.3 假设开发法的难点与存在的问题
7.3.1 计算方法的选择 7.3.2 计算方法的适用范围 7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
7.1 假设开发法的基本原理
7.1.1 假设开发法的概念 7.1.2 假设开发法的理论依据 7.1.3 假设开发法的适用范围与条件 7.1.4 假设开发法的优缺点 7.1.5 假设开发法的操作步骤
7.1.1 假设开发法的概念
假设开发法，又称倒算法、剩余法或预期开发 法。它是从待估对象土地上所建造的房屋等建 筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、 税费及正常利润后，求取待估对象客观合理价 格或价值的方法。
假设开发法最基本的公式为： 待开发不动产价格 ＝ 开发完成后的不动产 价格 － 开发成本 － 管理费用 － 投资利息 － 销售费用 － 销售税费 － 开发利润 － 投 资者购买待开发不动产应负担的税费
7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式
1 适用于预期售价的公式
P P C
2 适用于预期租金的公式
7.1.2 假设开发法的理论依据
假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地 租剩余理论。
7.1.3 假设开发法的适用范围与条件
1 假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力
的不动产估价。具体包括以下几种类型： ①待开发土地的估价； ②土地整理、复垦； ③待拆迁改造的再开发不动产的估价； ④现有新旧不动产中地价的单独评估； ⑤在建工程（包括停建工程）； ⑥可装修改造或可改变用途的旧房等。
②静态方式不考虑各项支出、收入发生的不同时 间；而动态方式则考虑各项支出、收入发生的不 同时间。
③在静态方式中投资利息和开发利润都单独显现 出来，在动态方式中这两项都不单独显现出来， 而是隐含在折现过程中。
2 两种计算方法的优缺点
从理论上讲，动态方式测算的结果比较精确， 但测算过程比较复杂；静态方式测算的结果比 较粗略，但测算过程相对要简单一些。
7.1.4 假设开发法的优缺点
假设开发法的优点： 首先，它符合人们的习惯思维，即价格是由成
本、税费和利润三者构成；其次，这种方法计 算简便，应用面也较广。 缺点： ①方法比较粗糙。 ②静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因 素。
7.1.5 假设开发法的操作步骤
1 调查待开发不动产的基本情况 2 调查待开发不动产的基本情况 3 估算开发经营期 4 预测开发完成后的不动产价格 5 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费
2 假设开发法的适用条件
第一，是否根据不动产估价的合法原则和最高 最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开 发利用方式（包括用途、规模、档次等）；
第二，是否根据当地不动产市场行情或供求状 况，正确地预测了未来开发完成后的不动产价 格。
由于这两个预测包含着较多的可变因素，因此 预测的正确与否决定了假设开发法的适用性。
期、运营期的含义及其之间的区别和联系是什么？ 5 简述假设开发法的基本公式及其细化公式。 6 综合评价传统的静态计算方法与现金流量折现的动态
计算方法。
用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不 动产应负担的税费 6 根据相应公式进行具体计算，求出待开发不动 产的价格
7.2 假设开发法的基本公式
7.2.1 假设开发法最基本的公式 7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式 7.2.3 按估价对象细化的公式
7.2.1 假设开发法最基本的公式
本章基本概念
假设开发法 倒算价格 地租剩余理论 开发经营期 传统的静态计算方法 现金流量折现的动态计算方法
思考与练习
1 什么是假设开发法？假设开发法的理论依据是什么？ 2 假设开发法适用于评估哪些不动产的价值？适用的条
件是什么？ 3 简述假设开发法估价的操作步骤。 4 开发经营期、开发期、经营期、前期、建造期、销售
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第7章 假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理 7.2 假设开发法的基本公式 7.3 假设开发法的难点与存在的问题 7.4 假设开发法的应用举例
学习目标
通过本章的学习，读者应理解假设开发法的基 本概念和原理，了解假设开发法的适用范围与 适用条件，熟练掌握假设开发法的公式和估价 程序，在能准确确定公式中各项的基础上，培 养熟练运用假设开发法中的静态与动态方式评 估不动产价格的能力。
7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
1 两种计算方法的区别
①静态方式主要是根据估价时的不动产市场状况 作出的，而动态方式则是模拟不动产开发过程， 预测它们在未来发生时所发生的数额。
7.3.1 计算方法的选择
从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法 的计算方法可分为动态和静态两种。
7.3.2 计算方法的适用范围
①适合用动态计算方法的情况有：待开发的土 地价格评估；待拆迁改造的再开发不动产价格 评估；已完成拆迁的空地的地价评估等。
②适合静态计算方法的主要是对现有新旧不动 产中的地价评估。
P PR C
7.2.3 按估价对象细化的公式
⑴将生地开发为熟地租售 ⑵在熟地上建造房屋租售 ⑶由生地建造房屋租售 ⑷将毛地开发为熟地租售 ⑸由毛地源自文库造房屋租售 ⑹将旧房屋装修改造为新房屋后租售 ⑺将在建工程完成后的不动产租售
7.3 假设开发法的难点与存在的问题
7.3.1 计算方法的选择 7.3.2 计算方法的适用范围 7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
7.1 假设开发法的基本原理
7.1.1 假设开发法的概念 7.1.2 假设开发法的理论依据 7.1.3 假设开发法的适用范围与条件 7.1.4 假设开发法的优缺点 7.1.5 假设开发法的操作步骤
7.1.1 假设开发法的概念
假设开发法，又称倒算法、剩余法或预期开发 法。它是从待估对象土地上所建造的房屋等建 筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、 税费及正常利润后，求取待估对象客观合理价 格或价值的方法。
假设开发法最基本的公式为： 待开发不动产价格 ＝ 开发完成后的不动产 价格 － 开发成本 － 管理费用 － 投资利息 － 销售费用 － 销售税费 － 开发利润 － 投 资者购买待开发不动产应负担的税费
7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式
1 适用于预期售价的公式
P P C
2 适用于预期租金的公式
7.1.2 假设开发法的理论依据
假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地 租剩余理论。
7.1.3 假设开发法的适用范围与条件
1 假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力
的不动产估价。具体包括以下几种类型： ①待开发土地的估价； ②土地整理、复垦； ③待拆迁改造的再开发不动产的估价； ④现有新旧不动产中地价的单独评估； ⑤在建工程（包括停建工程）； ⑥可装修改造或可改变用途的旧房等。
②静态方式不考虑各项支出、收入发生的不同时 间；而动态方式则考虑各项支出、收入发生的不 同时间。
③在静态方式中投资利息和开发利润都单独显现 出来，在动态方式中这两项都不单独显现出来， 而是隐含在折现过程中。
2 两种计算方法的优缺点
从理论上讲，动态方式测算的结果比较精确， 但测算过程比较复杂；静态方式测算的结果比 较粗略，但测算过程相对要简单一些。
7.1.4 假设开发法的优缺点
假设开发法的优点： 首先，它符合人们的习惯思维，即价格是由成
本、税费和利润三者构成；其次，这种方法计 算简便，应用面也较广。 缺点： ①方法比较粗糙。 ②静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因 素。
7.1.5 假设开发法的操作步骤
1 调查待开发不动产的基本情况 2 调查待开发不动产的基本情况 3 估算开发经营期 4 预测开发完成后的不动产价格 5 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费
2 假设开发法的适用条件
第一，是否根据不动产估价的合法原则和最高 最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开 发利用方式（包括用途、规模、档次等）；
第二，是否根据当地不动产市场行情或供求状 况，正确地预测了未来开发完成后的不动产价 格。
由于这两个预测包含着较多的可变因素，因此 预测的正确与否决定了假设开发法的适用性。
期、运营期的含义及其之间的区别和联系是什么？ 5 简述假设开发法的基本公式及其细化公式。 6 综合评价传统的静态计算方法与现金流量折现的动态
计算方法。
用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不 动产应负担的税费 6 根据相应公式进行具体计算，求出待开发不动 产的价格
7.2 假设开发法的基本公式
7.2.1 假设开发法最基本的公式 7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式 7.2.3 按估价对象细化的公式
7.2.1 假设开发法最基本的公式
本章基本概念
假设开发法 倒算价格 地租剩余理论 开发经营期 传统的静态计算方法 现金流量折现的动态计算方法
思考与练习
1 什么是假设开发法？假设开发法的理论依据是什么？ 2 假设开发法适用于评估哪些不动产的价值？适用的条
件是什么？ 3 简述假设开发法估价的操作步骤。 4 开发经营期、开发期、经营期、前期、建造期、销售
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第7章 假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理 7.2 假设开发法的基本公式 7.3 假设开发法的难点与存在的问题 7.4 假设开发法的应用举例
学习目标
通过本章的学习，读者应理解假设开发法的基 本概念和原理，了解假设开发法的适用范围与 适用条件，熟练掌握假设开发法的公式和估价 程序，在能准确确定公式中各项的基础上，培 养熟练运用假设开发法中的静态与动态方式评 估不动产价格的能力。