《不动产估价》第七章：假设开发法
第07章 假设开发法
■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取 决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原 则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方 式(包括用途、规模、档次等)。
■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否 根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 预测了未来开发完成后的房地产价值。
④待开发土地的权利。
(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规 模、档次等的确定。
(3)估算开发经营期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销 售费用、销售税金、开发利润及投资者购 买待开发房地产应负担的税金；
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。 选用不同的利率，应选用相对应的计息 方式，反过来，选用不同的计息方式， 应选用相对应的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时 间。计息周期可以是年、半年、季、月、 周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形 下，当利率的时间单位与计息周期不一 致时，例如，利率的时间单位为一年， 而计息周期为半年、季、月、周或天等， 就出现了名义利率和实际利率(又称有 效利率)的概念。
【例】某旧厂房的建筑面积为20000m2。根据其所在地 点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并 可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元／m2(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用 权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修装饰费为 每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销 售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润 为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税 金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房 的正常的买总价和单价(折现率为8%)。
房地产估价假设开发法课件
合理预测未来市场走势 准确预测未来市场走势可以有效 规避市场风险，提高评估结果的 准确性。
制定风险管理措施 针对不同风险制定相应的风险管 理措施，如资金筹措方案、施工 组织设计等，以降低风险对项目 的影响。
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SUMMAR Y
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假设开发法的优势与局 限性
限制
不适用于已开发完成的房地产，对于 缺乏未来开发潜力的房地产也不适用 。
假设开发法的历史与发展
历史
假设开发法起源于20世纪初，随着房地产市场的不断发展和完善，该方法逐渐 得到广泛应用。
发展
近年来，假设开发法在理论和实践方面都有所创新和改进，以适应房地产市场 的变化和估价需求。
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优势
预测性
假设开发法能够基于当前市场条 件和未来发展趋势，对房地产项 目的潜在价值和未来收益进行预
测，为投资者提供决策依据。
灵活性
该方法允许评估师根据具体的房 地产项目和市场环境进行调整和 优化，使评估结果更贴近实际情
况。
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适用范围广
假设开发法不仅适用于尚未完工 或正在建设的房地产项目，也适 用于计划或设想中的项目，具有 一定的前瞻性。
率等因素，进行综合分析和评估。
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在建工程转让估价案例
总结词
在建工程转让估价案例展示了假设开发法在 评估在建工程价值中的应用，通过对在建工 程的完成程度、未来开发计划和市场前景进 行分析，评估在建工程的合理价值。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 简介房地产评估假设开发法是用于评估房地产项目价值的一种方法。
通过对房地产市场情况、项目潜力、开发成本等因素进行评估，以确定房地产项目的价值和可行性。
2. 市场分析在房地产评估中，首先需要对市场进行分析。
包括分析当地的房地产市场供需情况、市场竞争情况、项目所在地区的发展前景等。
通过了解市场情况，可以确定项目的潜在价值和可行性。
3. 项目概况这一部分需要详细描述项目的各项信息，包括项目地点、用途、规模、土地面积等。
同时还要提供项目成本估算和预期收益等数据。
4. 开发假设在评估房地产项目时，需要做出一定的假设。
这些假设包括市场需求、销售价格、租金收入、开发成本等方面的假设。
每个假设都需要详细说明，并提供相应的数据支持。
5. 财务分析在本节中，将进行项目的财务分析。
包括现金流量预测、投资回收期、净现值、内部收益率等指标的计算。
通过对项目的财务分析，可以评估其投资回报率和经济可行性。
6. 风险评估在房地产项目评估中，风险是不可避免的。
在这一部分中，将对项目的风险进行评估，并提供相应的风险管理策略。
这些风险可能涉及市场变化、政策风险、环境风险等。
7. 结论与建议根据以上分析和评估，给出对房地产项目的结论和建议。
包括项目的潜在价值、可行性、投资风险等方面的评价，并提供相应的建议。
附件：1. 市场调研报告2. 成本估算表3. 财务预测表4. 风险评估报告法律名词及注释：1. 房地产评估：对房地产价值进行评估的过程，以确定房地产的市场价值。
2. 开发成本：指开发房地产项目所需的所有成本，包括土地购置费、建设费用、税费等。
3. 投资回收期：指投资的资金回收所需要的时间，通常以年为单位计算。
4. 净现值：将未来现金流量折算至现在，并减去投资成本后的剩余价值。
5. 内部收益率：使净现值等于零时的折现率，用来衡量一个项目的可行性和投资回报率。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法
房地产评估的假设开发法，又称为开发法评估法，是一种常用
的评估房地产价值的方法。
该方法基于以下假设：
1. 假设土地可以进行最佳的开发利用，实现最大化的经济效益。
2. 假设开发项目能够符合当地的法规和规定，并且可以成功获
得必要的许可证和批准。
3. 假设开发项目能够按照预期的时间表和预算完成。
根据这些假设，评估房地产价值的过程主要包括以下步骤：
1. 分析土地价值：根据土地的位置、规模、可用性等因素，确
定土地的市场价值。
2. 评估开发潜力：考虑到所在区域的发展趋势、土地的适用用
途和最大容量，评估土地的开发潜力和可能的利润。
3. 评估开发成本：估计开发项目所需的工程建设、物料采购、
劳动力成本等，确定开发成本。
4. 计算项目收益：结合市场需求和预计销售价格，计算项目的
潜在销售收入。
5. 以净现值为基础评估投资回报：将开发项目的预期收入和开发成本计算成净现值，以评估投资回报率。
需要注意的是，开发法评估法受到许多变数的影响，包括市场变化、政府政策调整、建筑成本增加等因素。
因此，在进行房地产评估时，需要理性分析，并结合其他评估方法进行综合评估。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：假设开发法概述
假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
《房地产估价》第七章假设开发法
第七章 假设开发法
主要内容
一、假设开发法的基本原理 二、假设开发法的计算公式 三、假设开发法的注意事项 四、假设开发法的操作步骤和内容 五、应用举例
第七章 假设开发法
一、假设开发法的基本原理 （一）假设开发法的称呼 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或倒算法 成本法的倒算）。 （成本法的倒算）。 英文名称为： 英文名称为：Hypothetical Development Method Residual Method。 。 （二）假设开发法的概念 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价 对象房地产价格的一种估价方法。 对象房地产价格的一种估价方法。 （三）假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据， 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。 价值论及成本价值论和供求价值论。 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地， 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。 利润和税费等之后所剩的余额。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由于假设开发法较粗糙,不过 当估价对具潜在的开发价值时， 不过， 由于假设开发法较粗糙 不过，当估价对具潜在的开发价值时，假设开发法 几乎是是唯一实用的估价。 几乎是是唯一实用的估价。
房地产评估之假设开发法
假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
房地产评估之假设开发法
假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
假设开发法
假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。
其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。
设定总建筑面积为3750平方米。
(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。
估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。
贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。
(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。
案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。
通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。
结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法假设开发法(hypothetical development method，residual method)：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
假设开发法(上)一、大纲要求：考试目的：测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。
考试基本要求：掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。
熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。
了解：假设开发法的其他用途。
要点说明：1.假设开发法的基本原理假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的.方法。
假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产;适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。
运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估算开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤ 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2.假设开发法的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。
3.现金流量折现法和传统方法根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值;传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。
《不动产估价》第七章：假设开发法-精选文档
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第7章
假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理 7.2 假设开发法的基本公式 7.3 假设开发法的难点与存在的问题 7.4 假设开发法的应用举例
学习目标
通过本章的学习，读者应理解假设开发法的基 本概念和原理，了解假设开发法的适用范围与 适用条件，熟练掌握假设开发法的公式和估价 程序，在能准确确定公式中各项的基础上，培 养熟练运用假设开发法中的静态与动态方式评 估不动产价格的能力。
7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
1 两种计算方法的区别 ①静态方式主要是根据估价时的不动产市场状况 作出的，而动态方式则是模拟不动产开发过程， 预测它们在未来发生时所发生的数额。 ②静态方式不考虑各项支出、收入发生的不同时 间；而动态方式则考虑各项支出、收入发生的不 同时间。 ③在静态方式中投资利息和开发利润都单独显现 出来，在动态方式中这两项都不单独显现出来， 而是隐含在折现过程中。
7.2.1 假设开发法最基本的公式 7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式 7.2.3 按估价对象细化的公式
7.2.1 假设开发法最基本的公式
假设开发法最基本的公式为： 待开发不动产价格 ＝ 开发完成后的不动产 价格 － 开发成本 － 管理费用 － 投资利息 － 销售费用 － 销售税费 － 开发利润 － 投 资者购买待开发不动产应负担的税费
2 假设开发法的适用条件
第一，是否根据不动产估价的合法原则和最高 最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开 发利用方式（包括用途、规模、档次等）； 第二，是否根据当地不动产市场行情或供求状 况，正确地预测了未来开发完成后的不动产价 格。 由于这两个预测包含着较多的可变因素，因此 预测的正确与否决定了假设开发法的适用性。
第七章 不动产估价方法之假设开发法
北京师范大学珠海分校不动产学院
适用对象和条件 假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产： 假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产： (1)待开发的土地 包括生地、毛地、熟地 ； 待开发的土地(包括生地 待开发的土地 包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程 包括不动产开发项目 ； 在建工程(包括不动产开发项目 在建工程 包括不动产开发项目) (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房 包括装饰装修、改 可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修 可装饰装修改造或可改变用途的旧房 包括装饰装修、 扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴 ； 注意：对于有城市规划设计条件要求， 注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件 尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。 尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。
北京师范大学珠海分校不动产学院
第1节 节
假设开发法的基本原理
概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法， 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估 价对象未来开发完成后的价值， 价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来 开发成本、 开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方 法。 假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价 值为导向求取估价对象的价 。
北京师范大学珠海分校不动产学院
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性， 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关 键取决于下列两个预测： 键取决于下列两个预测： ①是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正 是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则， 确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途 规模、 包括用途、 确地判断了不动产的最佳开发利用方式 包括用途、规模、档 次等)； 次等 ； 是否根据当地不动产市场行情或供求状况， ②是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未 来开发完成后的不动产的价值。 来开发完成后的不动产的价值。 另外，运用假设开发法估价的效果如何， 另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对 假设开发法本身掌握得如何， 假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济 环境。 环境。
房地产估价第7章-假设开发法
运用上述公式时，必须把握待开发房地产 开发前后的状况。待开发房地产开发前的 状况可能为生地、毛地、熟地、在建工程、 旧房等；开发完成后的状况，可能是熟地， 也可能是新建成房屋等。开发前至开发完 成后所发生的开发成本、管理费用、投资 利息、销售费用、销售税费、开发利润等 各项支出的数额因开发前后状况的不同而 不同，估价时应予以不同考虑。
㈡ 待开发房地产所处房地产市场状 况
调查了解待开发房地产所处房地产市场状 况，主要是为确定最佳开发利用方式及预 测开发完成后的房地产价值、开发过程中 的各项成本费用支出服务。具体包括该房 地产市场中法律允许的各类型房地产供求 状况、价格水平及变动趋势、空置率、收 益水平、土地的供应计划等。
二、选择最佳的开发利用方式
学习要求 了解假设开发法中开发费用、销售费用、 销售税金及开发利润的组成和标准。熟悉 假设开发法的概念、理论依据、适用范围 和条件、操作步骤。掌握假设开发法的基 本公式及计算中各个项目的求取；折现法 和传统计息法的应用。
第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念
假设开发法，又称剩余法、余值法、预期 开发法、倒算法（相当于成本法的倒算）， 是预计估价对象开发完成后的价值，扣除 预计的正常开发成本、税费和利润等，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。
三、估算开发经营期
房地产的开发经营周期较长，从立项到开发完 成一般要经过数月甚至数年的时间，并且由于 使用的耐久性，其经营期可长达数十年。这一 过程中，房地产价格和成本会受到多种因素的 影响而随市场发生变化。为了准确预测开发完 成后的房地产价值，把握开发过程中的各项成 本、费用发生的时点和数额，以及确定折现期 或计息周期，必须首先估算待开发房地产在设 定的最佳开发利用方式下的开发经营期。
房地产评估之假设开发法
假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
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计算方法。
7.3.1 计算方法的选择
从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法 的计算方法可分为动态和静态两种。
7.3.2 计算方法的适用范围
①适合用动态计算方法的情况有：待开发的土 地价格评估；待拆迁改造的再开发不动产价格 评估；已完成拆迁的空地的地价评估等。
②适合静态计算方法的主要是对现有新旧不动 产中的地价评估。
7.1.2 假设开发法的理论依据
假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地 租剩余理论。
7.1.3 假设开发法的适用范围与条件
1 假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力
的不动产估价。具体包括以下几种类型： ①待开发土地的估价； ②土地整理、复垦； ③待拆迁改造的再开发不动产的估价； ④现有新旧不动产中地价的单独评估； ⑤在建工程（包括停建工程）； ⑥可装修改造或可改变用途的旧房等。
P PR C
7.2.3 按估价对象细化的公式
⑴将生地开发为熟地租售 ⑵在熟地上建造房屋租售 ⑶由生地建造房屋租售 ⑷将毛地开发为熟地租售 ⑸由毛地建造房屋租售 ⑹将旧房屋装修改造为新房屋后租售 ⑺将在建工程完成后的不动产租售
7.3 假设开发法的难点与存在的问题
7.3.1 计算方法的选择 7.3.2 计算方法的适用范围 7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
假设开发法最基本的公式为： 待开发不动产价格 ＝ 开发完成后的不动产 价格 － 开发成本 － 管理费用 － 投资利息 － 销售费用 － 销售税费 － 开发利润 － 投 资者购买待开发不动产应负担的税费
7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式
1 适用于预期售价的公式
P P C
2 适用于预期租金的公式
2 假设开发法的适用条件
第一，是否根据不动产估价的合法原则和最高 最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开 发利用方式（包括用途、规模、档次等）；
第二，是否根据当地不动产市场行情或供求状 况，正确地预测了未来开发完成后的不动产价 格。
由于这两个预测包含着较多的可变因素，因此 预测的正确与否决定了假设开发法的适用性。
用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不 动产应负担的税费 6 根据相应公式进行具体计算，求出待开发不动 产的价格
7.2 假设开发法的基本公式
7.2.1 假设开发法最基本的公式 7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式 7.2.3 按估价对象细化的公式
7.2.1 假设开发法最基本的公式
本章基本概念
假设开发法 倒算价格 地租剩余理论 开发经营期 传统的静态计算方法 现金流量折现的动态计算方法
思考与练习
1 什么是假设开发法？假设开发法的理论依据是什么？ 2 假设开发法适用于评估哪些不动产的价值？适用的条
件是什么？ 3 简述假设开发法估价的操作步骤。 4 开发经营期、开发期、经营期、前期、建造期、销售
③无论采用何种方式，有两点需要特别注意： 其一，动态与静态方法不能在同一评估项目中 混合使用；其二，同一项目不能用两种方法分 别计算。
7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
1 两种计算方法的区别
①静态方式主要是根据估价时的不动产市场状况 作出的，而动态方式则是模拟不动产开发过程， 预测它们在未来发生时所发生的数额。
7.1.4 假设开发法的优缺点
假设开发法的优点： 首先，它符合人们的习惯思维，即价格是由成
本、税费和利润三者构成；其次，这种方法计 算简便，应用面也较广。 缺点： ①方法比较粗糙。 ②静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因 素。
7.1.5 假பைடு நூலகம்开发法的操作步骤
1 调查待开发不动产的基本情况 2 调查待开发不动产的基本情况 3 估算开发经营期 4 预测开发完成后的不动产价格 5 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第7章 假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理 7.2 假设开发法的基本公式 7.3 假设开发法的难点与存在的问题 7.4 假设开发法的应用举例
学习目标
通过本章的学习，读者应理解假设开发法的基 本概念和原理，了解假设开发法的适用范围与 适用条件，熟练掌握假设开发法的公式和估价 程序，在能准确确定公式中各项的基础上，培 养熟练运用假设开发法中的静态与动态方式评 估不动产价格的能力。
②静态方式不考虑各项支出、收入发生的不同时 间；而动态方式则考虑各项支出、收入发生的不 同时间。
③在静态方式中投资利息和开发利润都单独显现 出来，在动态方式中这两项都不单独显现出来， 而是隐含在折现过程中。
2 两种计算方法的优缺点
从理论上讲，动态方式测算的结果比较精确， 但测算过程比较复杂；静态方式测算的结果比 较粗略，但测算过程相对要简单一些。
7.1 假设开发法的基本原理
7.1.1 假设开发法的概念 7.1.2 假设开发法的理论依据 7.1.3 假设开发法的适用范围与条件 7.1.4 假设开发法的优缺点 7.1.5 假设开发法的操作步骤
7.1.1 假设开发法的概念
假设开发法，又称倒算法、剩余法或预期开发 法。它是从待估对象土地上所建造的房屋等建 筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、 税费及正常利润后，求取待估对象客观合理价 格或价值的方法。