城市房屋拆迁补偿制度的完善

浅析城市房屋拆迁补偿制度的完善摘要：近年来，由于我国的城市及小城镇发展迅速，因此城镇形象急需改变，而旧城改造工程又导致城市拆迁量日益增多。虽然城市拆迁的目的是完善老城市物质生活及劳动、生活服务和休息等条件，但是在实施过程中却存在很多问题，不利于社会的和谐及人民权益的保障。本文通过对城市房屋拆迁过程中出现的制度及程序缺陷进行分析，提出进一步完善城市房屋拆迁补偿制度和程序的几点建议。

关键词：城市房屋拆迁补偿制度缺陷分析制度构建监督机制

一、引言

城市房屋的拆迁关系到一个城市的整体形象、布局合理和城市今后的经济规划、居民的安居乐业、社会的和谐稳定，关乎人民的切身利益。现阶段，城市拆迁规模的不断扩大，引发了一些因房屋拆迁补偿所导致的纠纷及暴力拆迁事件，不仅影响到项目建设和城市建设进度，而且产生一些其他后果，引起社会的广泛关注，与此相关的行政补偿问题也得到学界的重视。如果在社会实践中不能妥善处理房屋拆迁补偿问题，将影响到社会的稳定及经济的发展，因此怎样完善城市拆迁补偿制度是城市建设中急需解决的难题。

二、城市房屋拆迁补偿的制度现状及缺陷分析

（一）城市房屋拆迁补偿的理论概述

城市房屋拆迁补偿是指因国家建设、城市改造及文物保护、整顿市容、环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人对现有建设用地上的房屋及附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行拆迁、补偿等一系列活动的总称。①在拆迁补偿过程中，拆迁人应该本着公平公正、合理及时的原则，通过货币补偿或者房屋产权交换抑或二者结合的方式对被拆迁人进行房屋拆迁

补偿。

根据城市拆迁的目的有所不同可以分为以下两种类型的拆迁：一种是公益性拆迁。这种拆迁是为了维护公共利益，根据政府的合理规划，在城市制定范围内依法对国有土地上的房屋进行拆除，对被拆除人或者房屋的使用人予以转移安置，以及根据市场价值给予被拆迁人相应的经济补偿的活动。另外一种是以商业利益为目的的拆除。这种拆迁是指开发商为了获取商业利润而进行的拆迁，该拆迁行为的正当性应当结合城市发展的需要看待，对被拆迁人的补偿应该充足并及时。在实际操作中，两种类型的拆迁应该在保障被拆迁人权益的基础上进行区别对待。

（二）我国现行城市房屋拆迁补偿制度概况

现阶段，我国城市房屋拆迁补偿工作法律依据主要包括《城市房屋拆迁管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定组成。这些规定对补偿标准仅在原则上做了规定，具体补偿办法由各地区的人民政府

根据本地经济发展水平及房价予以制定。这就导致在实践中，政府往往代替市场主体的地位，没有经过市场评估程序，自己设定补偿标准，使得补偿价格远远低于市场价格。并且近年来土地使用权出让价、房价持续攀升，而政府设定的补偿标准又不随着市场变化而改变，导致被拆迁人得到的补偿与同地段房屋的售价相差甚多，给被拆迁人造成很大的损失，显然这部法律已经不能适应我国城市房屋拆迁的现状。为此，2011年国务院公布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》适应了时代的发展，在一定程度上保障了被拆迁人的权益，维护了社会的稳定，但在制度规定上仍存在很大的缺陷和不足。

（三）我国城市房屋拆迁补偿实践中的缺陷分析

1.在程序上缺乏透明度。目前在我国房屋拆迁补偿过程中，拆迁人和政府往往占据主导优势，行政权过多，干预到房屋拆迁，暗中操作现象严重。为了使拆迁顺利完成、速战速决，作为行政机关本应充分保障被拆迁人的权益不受侵害，但许多拆迁主管部门在进行拆迁许可的过程中对被拆迁人的切身利益视而不见，对其所关心的拆迁政策、拆迁范围、补偿标准等信息不予透漏，并阻止其申辩。在实践中无论被拆迁人是否同意补偿标准和拆迁方案，一律拆无赦，拆迁方和被拆迁方的法律地位严重不平等。同时，城市房屋安置的资金在一定范围内有公共资金的性质，应该公平合理地分配到被拆迁人手中，但是由于各地具体情况不同，拆迁补偿标准较为混

乱，并且补偿标准不对被拆迁人公开，导致被拆迁人无法确定自己应得的补偿金额，从而给了开发商可乘之机。

2.商业拆迁盗用公共利益名义的现象普遍存在。在拆迁行政案件中，大部分拆迁都打着公益拆迁的名义，但是真正为公共利益拆迁的只占少数。在房屋拆迁过程中，政府作为参与者之一，应当承担起保护被拆迁人合法权益不受损害这一重要角色，然而在拆迁的实践当中，极少数开发商与一些政府部门互相勾结假借“公共利益之名”进行拆迁。在房屋拆迁过程中，由于我国没有对公共利益的范围进行具体的界定，对是否属于公共利益进行认证的仍然是政府官员，公民的参与权无法实现，大多数听证程序只是走过场，公民的言论也很少得以实现，导致公民权益得不到有效保障，无法得到合理的房屋拆迁补偿。

3.公权力行使的缺陷。在现在的房屋拆迁制度中，司法程序的作用极小，行政权力的干预过为突出。行政裁决被作为司法程序的前置程序，所以即使被拆迁人对拆迁补偿不满而选择诉讼，也不能中止房屋拆迁的执行。

4.现行制度补偿标准过低。立法上没有明确规定对房屋补偿的标准，仅仅规定补偿原则以至于给予的补偿价格过低。不同地区的土地及同一地区不同区域的土地价格是存在差距的，如果仅仅以重置价格对房屋进行评估，对于房屋所处位置的土地价格不予考虑，不利于保护被拆迁人财产权。

三、完善我国城市房屋拆迁行政补偿制度的建议

（一）对房屋拆迁的前后关系予以理顺

实施房屋拆迁必须先依法对土地进行征用、补偿，但房屋拆迁管理部门往往因为征用程序复杂，为了拆迁的速战速决，在没有得到征用许可的情况下就给予拆迁许可，且绝大多数拆迁都是“先拆后补”或者“边拆边补”，这种程序存在严重的立法缺陷。笔者认为，应首先理顺拆迁、征用及补偿的关系，规定拆迁方在按照市场价值给予被拆迁人合理补偿的前提下对其房屋及国有土地进行征用，然后进入拆迁程序。

（二）完善拆迁中的正当法律程序

1.应实施严格的听证程序。由于并未规定拆迁听证程序，使得规划、征收和拆迁过程不公开透明，因此应在立法中增加征地拆迁的听证制度，让利益各方充分参与到拆迁的各个步骤中，特别要听取被拆迁人的意见和诉求。这样不仅使补偿、征用、拆迁等方案合法合理合情，增加政府工作的透明度，而且保障被拆迁人的知情权、参与权、正当程序权及人身财产等权益。

2.建立土地使用监督机制。在征地程序上，目前我国进行土地征收前的公共利益认定审批机制不合理，征收后的土地使用监督机制也有所缺失，因此，笔者建议成立土地征收委员会负责土地征收的认定审批，并且赋予被征收人收回权以遏制土地被政府或土地使用人滥用的状况，保证被征收人对行政主管部门及其工作人员的监