张金美-第8周实践课作业案例分析

第8周实践课安排

案例分析题

1、请计算一下自己现住小区房子好的买入价。（假设：首付30%，最长贷款期30年，银行商贷利率4.9%，购买税费为房价的5%）

房子情况简介：融信有墅，109平，市场价99万，月租金2400元。

用房贷计算器计算我们每月的还款金额：

因为这套房子市场价是99万，我们自己首付了30%，剩下70%是向银行贷款的，我们先计算从银行贷了多少钱：99×70％=99×0.7=69.3万，输入贷款金额99×70％=69.3万，点击计算，如图，

根据房贷计算器可以计算出每月还款3677.94元，每年还款金额为3677.94×12=44135.28≈4.4万，每年还款金额为贷款金额的6.3％（4.4/69.3=6.3％），

一年的租金总额为2400×12=28800元，年租金总额需要减去毛租金，中介、维修、物业等费用为毛租金，将它们估算为年租金总额的10％，要扣除，即1－10％，

计算房子的好价格是年净租金收入/本金=10年期国债收益率。我们假设房价每平米等于X 元时为“好价格”，

我们取中国15年的10年期国债收益率的中位值，2013年3月17日的收盘率3.9％。当净租金收益率等于时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。

（2400×12×0.9－70％×109X×6.3％）÷（30％×109X+5％×109X）=3.9％（25920－4.8069X）÷38.15X=3.9％

25920－4.8069X=1.48785X

X=4118元／每平米

所以它的好价格就是4118元／每平米。

2、东京某公寓，具体信息如下：市场价1000万日元，面积15平，月租金63000日元，月管理费4500日元，月维修基金3000日元。购房中介费为房价3%。首付30%，还款期限30年，房贷利率2%。请计算东京这套公寓好的买入价。

用房贷计算器计算我们每月的还款金额：

因为这套房子市场价是1000万日元，我们自己首付了30%，剩下70%是向银行贷款的，我们先计算从银行贷了多少钱：1000×70％=1000×0.7=700万日元

输入贷款金额1000×70％=1000×0.7=700万日元，点击计算，如图，

根据房贷计算器可以计算出每月还款25873日元，每年还款金额为25873×12=310476日元=3.10476万日元，每年还款金额为贷款金额的4.4％（3.10476÷

700=0.004435371=4.4％），

接下来计算公寓的每月毛租金收入为，63000－4500－3000=55500，年毛租金为55500×12=666000日元，

计算房子的好价格是年净租金收入/本金=10年期国债收益率。我们假设房价每平米等于X 元时为“好价格”，

由于日本的10年期国债收益率参考意义不大，我们取美国的10年期国债收益率中位值，按1.991％计算，作为投资日本房产的好机会，其中，购房中介费为房价3％，可以理解为购买房价的税费，

（55500×12－70％×15X×4.4％）÷（30％×15X+4.4％×15X）=1.991％（666000－0.462X）÷5.16X=1.991％

666000－0.462X=0.1027356X

X=1179312.9日元／每平米=117.9313万日元

所以东京这套公寓好的买入价格就是117.9313万日元／每平米。

3、美国洛杉矶某公寓信息如下：房价415000美元，月租金1800美元，月物业费335美元，月房产税及相关费用415美元。买房不需要付中介费，其他税费约为房价2%。请计算洛杉矶这套公寓好的买入价。

每年还款金额为2198.2×12=26378.4美元，贷款金额为415000－124500=290500美元每年还款金额为贷款金额的9.08％（26378.4÷290500=0.090803442=9.08％），

接下来计算公寓的每月毛租金收入为，1800－335－415=1050美元，年毛租金为1050×12=12600美元，

计算房子的好价格是年净租金收入/本金=10年期国债收益率。我们假设房价每平米等于X 元时为“好价格”，

我们取美国的10年期国债收益率中位值，按1.991％计算，作为投资日本房产的好机会，其中，美国的其他税费约为房价2％，可以理解为中国的购买房价的税费，

（1050×12－70％×60X×9.08％）÷（30％×60X+9.08％×60X）=1.991％

（12600－3.8136X）÷23.448X=1.991％

12600－3.8136X=0.46684968X

X=2943.6美元／每平米

所以洛杉矶这套公寓好的买入价格就是2943.6美元／每平米。