基准地价法和路线价法
资产评估名词解释
资产评估：是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
资产：是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。
产权：就是资产所有权不同权能的排列与组合，技术的进步和市场的深化不仅使得这种排列与组合的多样化成为必要，而且使之成为可能。
资产评估的价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
市场法：是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
收益法：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
折现率：从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
收益期限：是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。
它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
成本法：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
资产的重置成本：就是资产的现行再取得成本。
，复原重置成本：是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等。
更新重置成本：是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、新规格和新技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
价格指数法：是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法。
使用年限法：是利用被评估资产的实际已使用年线与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值。
资产信息收集：是旨在取得支撑专业评估判断所需必要信息的合同。
资产信息资料的鉴定：是指对资产信息资料的真伪及代表性的识别。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
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4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
基准地价法和路线价法
1、房屋建筑物价格的构成： 前期费用、建筑安装工程费、配套费用、 合理利润、资金成本等。 2、房屋建筑物价格的种类 ：
（三）房地产的价格构成及种类
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1、房地产价格的的特征
房地产价格是权益价格 房地产价格与用途相关 房地产价格具有个别性 房地产价格具有可比性
2、房地产价格的种类
按房地产实物形态划分，可分为土 地价格、建筑物价格和房地产价格 按房地产价格的形成方式划分，可分 为市场交易价格和评估价格 按房地产的交易方式划分，可分为 拍卖价格、招标价格和协议价格 按房地产的权属性质划分，可分为所 有权价格、使用权价格和其他权利价格
•可垄断性 •用途多样性 •效益的级差性
1、土地价格的构成
土地取得费 土地开发费
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税费
地价一般是 国有土地使 用权的价格
投资利息
利润
土地所有权收益
2、土地价格的主要类型
（1）土地所有权价格和土地使用权价格 土地所有权价格——实质上是土地的购买价格 ，现实 中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地 关系时才产生。
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（三）收益期的确定
收益期即房地产评估中的预计收益年限。 一般情况下，根据房地合一的原则，以土地使 用权剩余年限为收益期，涉及房地产评估中的 收益年限不能超过土地剩余年限。
四、收益法应用案例
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某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块 土地50年的使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座 砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 000元，经济耐 用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格 为每平方米2 500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑 面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万 元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建 筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年 租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用 税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置 价格的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假 设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由 国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的 土地使用权价值。
补充讲义 基准地价修正法 路线价法 10.2
图 1.2 基准地价系数修正法的程序 1.2.2.1 搜集有关基准地价评估成果资料 基准地价评估资料和土地定级资料是采用基准地价系数修正法评估宗地价格的基础性 资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系 数表和相应的因素指标说明表等。 1.2.2.2 确定待估宗地所处土地级别 根据待估宗地的位置、用途，对照以上搜集到的土地级别图、基准地价图等资料，确定 待估宗地所处的土地级别及对应的基准地价， 以确定地价修正的基准和明确需要凋查的影响 因素。 1.2.2.3 调查待估宗地地价影响因素及指标条件 按照与待估宗地所处级别和用途对应的基准ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ价修正系数表和因素条件说明表中所列 的因素， 确定宗地条件调查项目， 调查项目应当与修正系数表及其因素指标说明表中的因索 素一致。 宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，这些资料 不能满足需要的，需进行实地调查采样。 在调查的基础上，确定宗地地价因素指标值。 1.2.2.4 计算宗地地价影响因素修正系数 根据以上调查结果，首先查对相应级别和用途的宗地地价影响因素指标说明表， 得出待 估宗地各因素指标的优劣状况然后按优劣状况查对基准地价修正系数表， 得到各因素的修正 系数。所有因素的修正系数都得到以后，即可计算待估宗地的总修正系数， 计算公式如下：
《房地产估价》补充讲义
——基准地价修正法与路线价法 1 基准地价修正法
1.1 基准地价的概念和特点 1.1.1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区的范围内， 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土 地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价日期上法定最高年期土地使用 权区域平均价格。 基准地价是目前区域平均价的最常见形式。 通常由政府组织或委托评估， 评估结果须经 政府认可。 1.1.2 基准地价的特点 (1)全域性：基准地价作为一个城市平均土地价格的反映，应该能够代表城市所有的土 地， 也就是说， 城市中的任何一个区域、 任何一种类型的土地， 都能够找到对应的基准地价。 (2)平均性：基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采 取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 (3)分用途：基准地价虽然反映城市中平均的地价水平，但是不区分用途的平均地价是 没有意义的，因此，即使在同一区域中，不同利用类型的土地，也应当有不同的基准地价标 准。 (4)有限期：基准地价是有限年期的土地使用权价格。土地价格与其使用年限有很强的 相关性，因此，在基准地价评估时，应当设定一个明确的土地使用期限。 (5)时效性在基准地价评估时还应当设定一个评估基准日。基准地价只反映特定时间点 的土地价格标准。 (6)公示性：按照法律规定，基准地价应当定期向社会公布，以便社会及时了解城镇的 地价水平及变化，使土地市场更有透明度，并且为调控和指导土地市场的发展提供依据。 1.1.3 基准地价的作用 城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的， 主要体现为以下几 个作用。 ①显示我国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益， 同时也按价格标准显 示城市土地质量的优劣程度。 ②为各级政府的土地使用权有偿出让提供依据， 同时也可为土地使用权在土地使用者之 间转让提供参考依据。 ③各地价区段及不同用途的基准地价水平， 也对国家加强土地市场的管理、 实现土地资 源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造了条件。 ④为政府征收土地税费提供客观依据。 按照国际惯例， 土地税是从价征收， 科学、 合理、 公开的基准地价可以为科学征收土地税费提供依据。 ⑤国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策， 通过地价的差别和调整来 引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。 ⑥基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、 也有利于进一步完善我国 的国民经济统计和核算体系。 基准地价作为平均价的最常见形式， 反映土地市场上的地价水 平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
路线价法
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
基准地价系数修正法及路线价法
基准地价系数修正进与 路我价法1 •教学目的和要求:1） 拿梶基准堆价系数修正法的基本原理和估价步骤; 2） 拿拥路践价法的基本原理和估价步骤;4•教学容：第一节基准地价糸数修正法 一、基准地价系数修正法基本原理1. 基准地价系数修正法枫念基准地价系数修正法是宗地价搐的一种评估方法。
它是利用基准览价评估 应果，在垢估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行 比较的基S±, N 定相应的修正系8L 用此修正系数对基准地价进行修正,M 而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。
2. 基准地价系数修正法的理论依据基准地价系数修正法的理论依II 是替代原11, RP 在正常的市场条件下，貝 有相做条件和便用价值的土地，在交易取方具有同等市场信息的基就上，应当 具有相0的价格。
基准地价是杲一级别或均质区域分用途的土堆使用权平均价 K,在该级别或SJIEM 该用地的貝他宗地的价格91在基准地价上下波动。
£ 准堆价所对应的土堆条件,是土地级别或均质区域该类用途土地的一般条件。
因此，通iittffr 对象宗地与级别或均质区鼓冋类用地一般条件的比较，对照因 素修正系数表选取适宜的修正系数,对基准地价进行修正,0）可伶到估价对象 泉地的价格。
3. 基准地价系数修正法的特点与适用围基准地价系数修正法，是在槪时间评估多宗土地或大量土地价格的一种估 价方法,其18价精度与基准地价及泉堆价格修正系数休系密切相关。
它适用于 具备基准地价及泉地价格修正系数体糸成果的域鎮的土地价18评估。
二、基准地价系数修正法的估价步骤（一） 爾定级别或区域基准堆价 （二） 编制宗地价格修正系数表泉地价格修正系数表是建立在基旌地价、宗地价格及因素之同的相 关关系之上，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地价格的系数体系， 以便能在宗地条件调查的星就上，按照对应的修正系数，快速、高效、及时地Word 文档2 •教学I 点和难点:DS^tt 价系数修正法的基本原理利估价步驟； 2）路我价进的星本原理和估价步骤上课周次: 12-13评估岀宗地fftffio它分为级别泉地价搐修正系数表、区域泉地价松修正系数表相路线价修正系数表三种。
第十章 路线价估价法
B宗地总价＝B1 + B2＝3928500 + 162000 = 4090500 （元）
B宗地单价＝4090500 ÷ 4.5 × 20） 45450 （ = （元 / m 2）
C宗地地价计算： 宗地地价计算：
C宗地总价＝45000 × 120% × 4.5 × 8＝1944000 （元）
三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地， 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价 街与低价街的影响深度不同。 街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。
B1部分单价＝45000 × 100% + 35000 × 10% = 48500 （元 / m 2）
B1部分总价＝48500 × 4.5 × 18＝3928500 （元）
B2 部分单价＝45000 × 40% = 18000 （元 / m 2）
B2 部分总价＝ 18000 × 4.5 × 2＝162000 （元）
累计深度百分率为
a1， (a1 + a2 )， (a1 + a2 + a3 )， ⋯， (a1 + a2 + ⋯ + an )
2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100 100英尺的临街地与 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 50英尺部分 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 72.5%， 50英尺 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5% 若再深50英尺， 27.5%， 50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15% 15%。 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 25英尺占全 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5% 37.5%， 50英尺占 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 英尺占87.7% 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 100%。
土地估价理论与方法第9章 路线价法
重点：
1. 路线估价法的概念、特点及应用范围
2. 路线价修正及路线价估价法运用
主要内容
第一节 路线价估价原理 第二节 路线价估价程序与方法 第三节 路线价修正体系
第四节 路线价法在宗地评估中的应用
收益还原法、市场比较法、成本逼近法以及剩余 法都适用于个别地块的评估，并有严格的适用范围，然 而在短时间内对于大量宗地的同时评估，就需要采用简 便、快捷的估价方法，通常采用路线价法。 路线价法是城市土地估价的主要方法之一，英美 等国早已采用此法进行地价测算，日本最早采用这种估 价方法是在1923年。我国台湾地区在实施平均地权从事 规定地价作业时，也采用了此法，然而，在英、美、日 本和台湾的应用中，各有特点。
对于宗地地价的修正，也可以根据其与标准宗地条件的 差异进行调整，对修正后的宗地地价还要进行数理统计检验， 以便于检验资料处理中可能出现的系统误差。检验的方法主 要用轶和检验法。
五、确定地价区段
根据调查资料和计算结果，进行地价区段的划分。 其标准是： 1. 城市土地的区位条件、交通条件、人流量等 位臵相似的相邻地块划为同一区段；
三、地价实例调查
地价调查区段确定之后，须进行区段的地价实例调查。 主要调查近一二年内发生的房地产交易、租赁以及各种交易形 式的市场资料。调查的数量应适当，样点分布要均匀，要有代 表性且反映市场交易的真实性。 调查的主要内容包括：土地出让、转让、土地租赁、房屋 租赁、房屋买卖、合作建房、土地联营入股、企业兼并等。 调查的对象主要是房地产交易的当事人，经纪人、房地产 交易管理机构、金融机构、房地产开发企业、土地管理部门和 建筑定额管理机构。在调查的过程中，要注意调查资料的特殊 情况，如亲友之间的交易，人为哄抬或竞投等异常交易，应记 录在调查表中。
第8章 地价评估原理与方法
具体法则
从道路方向算起，第一个25英尺的价值占 路线价的40%，第二个25英尺的价值占路 线价的30%，第三个25英尺的价值占路线 价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。如果超过100英尺则用九八七六法 则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺 的价值占路线价的9%，第二个25英尺的价 值占路线价的8%，第三个25英尺的价值占 路线价的7%，第四个25英尺的价值占路线 价的6%。
基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法的基本原理是替代原理。即在 正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土 地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当 具有相似的价格。基准地价系数修正法是对一般比 较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在 短时间内评估多宗土地或大量土地价格的有效手段。 基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地 域内同类用地的一般条件。因此，通过待估宗地条 件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根 据二者在区域条件、个别条件、使用年期和估价基 准日等方面的差异大小，对照因素修正系数表选取 适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到 待估宗地的价格。
路线价法的适用范围与条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土 地的估价，特别适用于城市土地课税、土 地整理、征地拆迁等需要在大范围内对土 地估价的场合。 运用路线价法估价首先是街道要系统完整， 各宗土地排列较整齐，附设的路线价才能 较客观。其次还需要完整合理的深度修正 率表以及其他条件修正率。深度价格递减 的比率不易确定，系数的确定受主观因素 影响较大。
（1）地价由土地资源价格和土地资本价格 这两部分之和构成。 （2）地价主要由土地需求决定 (讨论:地价 与房价的关系)。 （3）地价具有明显的地区性。 （4）地价呈明显上升趋势 。
第八章基准地价修正法和路线价估价法资料
72
74
69
71
66
68
未满4米 深度起
深度迄
78 未满4米
77
75
73
70
满4米未满8 满8米未满 米 12米
满12米未满 满16米未满 16米 18米
四、其他土地 五、计算实例
讨论：
实际上基准地价修正法和路线价法都 是市场比较法的实际运用。只是将可比实 例换成了现成的基准地价和路线价，然后 经过一系列修正，将其修正到估价对象房 地产情况下的价格。
第二节 路线价估价法的概念
一、路线价估价法的涵义 所谓路线价，是指对面临特定街道而接 近性相等的市街土地，设定标准深度，求 取在该深度上数宗地的平均单价，并附设 于其所临接的路线上，此单价即称为路线 价。然后据此路线价，再配合深度指数表 和其他修正指数表，则可用数学方法算出 临接同一街道的其他宗地地价，此种估价 方法即称为路线价估价法。
基准地价评估应按照同一市场供求圈内， 土地使用价值相同、等级一致的土地，应具有 同样的市场价格的原理进行。 首先将城市土地按照影响土地使用价值优 劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均 一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行 不同区域归类。 然后在同一级别或类型中，从土地使用者 已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地 租和市场交易价格入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的 土地收益或地价，进而评估出基准地价。
对以土地级别为基础进行基准地价评估 的，先分别计算商业、住宅、工业用地在 不同级别上的土地收益、地价等，评估出 各级内土地利用类型的基准地价。然后以 各种土地利用的最佳用地类型的基准地价。 在此基础上，再综合估算出城市的基准地 价。对象商业用地等对区位条件敏感的行 业用地，在级别基准地价的基础上，应分 区段、街道评估路线价作为基准地价。
土地登记代理资格-路线价法、基准地价系数修正法
路线价法、基准地价系数修正法(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：30，分数：40.00)1.______是对商业道路的临街道路且接近性和使用价值相当的土地设定标准深度，再选取若干标准宗地求出它们的平均单价。
∙ A.道路价∙ B.路线价∙ C.路途价∙ D.路距价（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：2.______是指在城镇中，随着土地与道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。
∙ A.标准深度∙ B.综合深度∙ C.路线深度∙ D.道路深度（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：3.以街道作为基本单位，然后将接近性大致相等和土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。
具有同一路线价的地段是______。
∙ A.路线价范围∙ B.路线价区域∙ C.路线价区段∙ D.路线价地段（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：以街道作为基本单位，然后将接近性大致相等和土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。
路线价区段简单来说是指具有同一路线价的地段。
4.某评估师在土地评估过程中，在运用路线价法评估过程中，下列______是不符合选取标准宗地的标准的情况。
∙ A.宗地为一面临街的情况∙ B.宗地的容积率为所在区段代表性容积率∙ C.宗地为矩形情况∙ D.城市街道转角处的宗地（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：5.C省M市某一边临街的三角形宗地，高15m，所临街道路线价为1200元/m2，根据临街地深度指数表，该宗地价格为______元/m2。
∙ A.1440∙ B.1200∙ C.1500∙ D.1320（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：三角形宗地按其高的一半取临街深度指数，是7.5m，该宗地价格=1200×1.25=1500元/m2。
6.路线价主要用于______的价格评估。
土地估价师路线价法考点
土地估价师路线价法考点考点1：路线价法的概念1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。
4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。
5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。
考点2：与路线价估价法有关的概念1、标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。
2、标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度。
3、里地线：标准深度的连线被称为里地线。
里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。
4、深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。
5、路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。
考点3：路线价估价法的操作步骤1、路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。
2、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：(1) 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
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非完全市场性 非成本因素的重要性 房地不可分割性
房地产评估的 原则
供求原则 替代原则 贡献原则 最佳效用原则 合法原则
四、房地产评估程序及评估资料的收集
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•明确评估基本事项
房地产 评估程 序
•签订评估合同
•制定工作计划
•实地勘察与收集资料 •测算被估房地产的价值
1、房屋建筑物价格的构成： 前期费用、建筑安装工程费、配套费用、 合理利润、资金成本等。 2、房屋建筑物价格的种类 ：
（三）房地产的价格构成及种类
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1、房地产价格的的特征
房地产价格是权益价格 房地产价格与用途相关 房地产价格具有个别性 房地产价格具有可比性
2、房地产价格的种类
按房地产实物形态划分，可分为土 地价格、建筑物价格和房地产价格 按房地产价格的形成方式划分，可分 为市场交易价格和评估价格 按房地产的交易方式划分，可分为 拍卖价格、招标价格和协议价格 按房地产的权属性质划分，可分为所 有权价格、使用权价格和其他权利价格
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土地使用权价格——本质是租赁价格，即土地使用者 支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所 有权仍属于国家，现实中表现为土地出让金。
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（2）基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价 基准地价——按照城市土地级别或均质地 域分别评估的商业、住宅、工业等各类用 地和综合土地级别的土地使用权的平均价 格。 标定地价——以基准地价为依据，根据土 地使用年限、地块大小、土地形状、用途、 容积率、市场蔡关系等条件确定的具体宗 地在一定时期内的价格 。 出让底价——政府土地管理部门对国有土 地在一定使用年限、用途、地产行情条件 下确定的待出让宗地或成片开发土地的最 底控制价格 。
房地产评 估的对象
房地产评估程 序及评估资料 收集
房地产评 估的特点 和原则
一、房地产评估的对象
房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和 附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称 ，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通 常称谓“物业”。房地产从组成内容看，具有二元 性，即土地和地上建筑物。
单位地价——指单位土地面积的价格，它是一定时期 内土地价格的反映 。 楼面地价——又称单位建筑面积地价，是指平均到每 单位建筑面积上的土地价格 。计算公式:
楼面地价＝土地总价格／建筑总面积 或：楼面地价＝土地单价／容积率
（二）房屋建筑物及其价格构成和种类
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房屋建筑物通常是房屋和构筑物的总 称，通常由基础、结构、设备和装饰 四个部分构成。
•确定评估结果和撰写评估报告
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(1)评估对象的基本情况； (2)有关评估对象所在地段的环境和区 域因素资料； (3)与评估对象有关的房地产市场资料， 如：市场供需状况、建造成本、租售 价格等等； (4)国家和地方涉及房地产评估的政策、 法规和定额指标。获得上述资料的途 径除了委托方提供外，主要通过现场 的勘测和必要的调查访问。
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在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务 处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象： 单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估 房地合一价值（或称房地产价值或物业价值）。
（一）土地及其价格构成和种类
土地的自然 特性 土地的经济 特性
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•位置的固定性 •质量的差异性 •不可再生性 •效用的永续性
案例导引
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创业大厦建成于1994年12月，是中海公司和中创公 司投资2.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达 4.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三 亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。 创业大厦先后由6个单位评估出10个价格，以至最 高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人— 海口中海建设开发公司(下称中海公司)总经理丁爱笛非 常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第11次评估了。 本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多 次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒 体的关注。
•可垄断性 •用途多样性 •效益的级差性
1、土地价格的构成
土地取得费 土地开发费
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税费
地价一般是 国有土地使 用权的价格
投资利息
利润土地所有权收益、土地价格的主要类型（1）土地所有权价格和土地使用权价格 土地所有权价格——实质上是土地的购买价格 ，现实 中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地 关系时才产生。
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案例思考
房地产有何 特点？影响 房地产价值 的因素有哪 些？
如何科学合 理地估算房 地产的价值 ？
主要内容
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第一节 房地产评估概述 第二节 收益法的应用
第三节 市场法的应用
第四节 成本法的应用 第五节 其他方法的应用
4
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第一节 房地产评估概述
房地产价 格的影响 因素
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房地产 评估资 料收集
第二节 收益法在房地产评估中的应用
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二、房地产价格的影响因素
1、一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等
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2、区域因素 可细分为商服繁华、道路通达、交通便捷、城市设施状 况和环境因素等。
3、个别因素 •土地个别因素：面积因素、宽度因素、形状因素 等 •建筑物的个别因素：面积、结构、材料、设计、质量等
三、房地产评估的特点和原则
第五章 房地产评估
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学习目标
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了解房地产评估的对象、类别及相关概 念；认识房地产的特性、影响房地产价格 的因素及房地产评估的特点；掌握并熟练 运用房地产评估的市场法、收益法、成本 法；了解房地产评估的剩余法、基准地价 法和路线价法；理解各种房地产评估方法 的基本思路、操作方式及适用条件，根据 不同的情况正确地选择适合的方法。
一 级 市 场 价 格
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二 级 市 场 价 格
转让价格——指土地所有者在使用期内将 已取得的土地使用权依法转让给其他土地 使用权人的土地价格 。
租赁地价——指在不改变土地使用权属性 质的情况下，以支付租金的形式取得一定 时期土地使用权的土地价格 。
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（3）土地总价、单位地价和楼面地价 土地总价——指一定范围内土地的价格总额 。