X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程

XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程XXXXXXXXXX评估有限责任公司2013年10月16日目录一、项目区概况 (1)（一）XX市概况 (1)（二）项目区概况 (2)（三）经济发展水平 (4)二、基准地价范围 (8)三、工作任务 (8)四、工作和技术依据 (9)五、项目开展时间计划安排及工作流程 (11)六、技术路线 (12)（一）土地定级 (12)（二）基准地价评估 (12)七、技术操作流程和方法 (13)（一）外业资料调查 (13)（二）土地定级的技术程序与方法 (16)（三）基准地价评估的技术程序与方法 (17)八、项目质量保障措施 (18)（一）领导组织保障 (18)（二）本单位工作保障措施 (18)（三）质量保证体系及后续服务保障措施 (19)九、项目完成后提交成果内容 (20)（一）文字成果 (20)（二）图件成果 (20)（三）表格成果 (21)（四）项目原始资料及中间成果 (21)一、项目区概况（一）XX市概况XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。

1993年12月撤县设市。

XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。

1 、自然地理：XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。

XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。

2 、经济发展：XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。

2012年，全市实现地区生产总值213.09亿元，同比增长13.6%；公共财政预算收入13.06亿元，同比增长27.2%；社会消费品零售总额53.62亿元，同比增长12.2%；固定资产投资195.8亿元，同比增长14.3%；城镇居民人均可支配收入16129元，同比增长17%；农村居民人均纯收入9793元，同比增长15%。

工业经济保持较快增长。

2012年实现工业增加值103.08亿元，同比增长18.6%；规模以上工业增加值89.14亿元，同比增长19.5%；新增规模以上企业38户，增量居三圈层首位。

（二）项目区概况1 、XXX镇：XXX镇，原名九陇镇，因九陇山而名，即关口到唐昌的横山子。

《太平寰宇记》说：“九陇山至永昌连亘至县界，曲曲而九折也。

”古老的湔江滚滚南流，蜿蜒如带；巍然屹立的寿阳山、牛心山，夹江对峙。

九陇镇坐落在XX市北面，13公里的湔江出山口，雄居湔江分流之堰首，扼山区七场之门户，早有“一夫当关，万夫莫开”之说，地形非常险要，故人们又称她“关口”。

2 、XX镇：XX镇位于四川XX市境西部、土溪河两岸。

东邻九陇、隆丰镇，南连庆兴乡，西接都江堰市，北靠XX镇。

XX镇地处XX市西北，距城区17公里，是一个有山、丘、坝的丘区大镇。

1992年由原XX乡与丰乐乡合并后建立杜花镇。

幅员面积64.6平方公里，耕地面积3170亩。

辖XX社区、丰乐社区两个社区和14个村。

全镇总人口29385人，其中非农业人口2113人。

以汉族为主，有回、藏、羌族等5个少数民族。

镇政府驻地XX场，距天彭镇22公里。

庆（兴）桂（花）公路、彭（州）灌（都江堰）公路呈"丁"字形过境。

此外，镇内有川西旅游环线南北横穿，即将新建成的新彭白公路将东西贯穿。

3 、XX镇：XX镇位于XX市西北部，地处XXX脉前缘湔江河畔，距XX市区20公里；东经103°47′45″—103°53′50″,北纬度31°04′45″—31°09′50″之间，东邻葛仙山镇，西接XX镇，南与XXX镇接壤，北靠通济镇，彭白公路穿境而过。

，境内南北长9.4公里，东西宽9.7公里，海拔753米至1282米，山丘坝俱全，属亚热带湿润气候区，湔江河贯穿全镇，有丰富的冷水资源和林地资源以及可供开发的成片楠竹林4000余亩，适宜各种农作物、经济林木种植，更适宜于旅游、避暑休闲等。

全镇幅员面积31.5平方公里，耕地5365亩，林业34762亩，其中退耕还林面积6854亩，辖13个行政村，2个社区，总人口2.1万人，其中农业人口13671人；4 、XX镇：XX镇位于四川省XX市北部、XX顶东南、XX河上游，距XX市区36公里，东部与什邡市接壤。

XX镇幅员面积78.8平方公里，属山区和林地。

XX镇动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种；气候凉爽宜人，年平均气温12摄氏度；矿产资源以煤炭、石灰石为主，蕴藏量较大。

5 、XX镇：XX镇位于XXX中南段，四川XX市西北部，界跨东经103°43′～103°48′，北纬31°05′～31°09′，年均气温14.5℃，年降雨量1100毫米以上，海拔在720～1637米之间，形成西北高，东南低的地貌特征。

贴员面积103.2平方公里，镇辖13个村，140个社，一个居委会，5个居民组，总人口2万人。

6 、XXX镇：XXX镇地处四川盆地西北边缘，湔江河上游的腹心地带，位于XX 市西北山区32公里，距成都72公里。

东邻通济镇，南连XX镇，西与都江堰接壤，北靠大宝镇，东南与XX接壤。

平均海拔1000米至1500米以上，年平均气温13℃，年降水量1100毫米。

全镇幅员面积81.3平方公里，以汉族为主，有回、藏、羌等四个少数民族。

境内交通便利，有成（都）白（水河）公路，彭（州）白（水河）铁路贯穿全境，具有古典建筑风格的小城镇建设初具规模，是国家级XXX风景区XXX-阳平观-银厂沟旅游线上的一个亮点集镇。

7 、XXX镇：XXX镇位于四川XX市北部山区，距XX市38公里，有省级成白公路相贯其间，并有小火车（彭白铁路）通往市区。

全镇幅员面积368平方公里，全境皆山，层峦叠障，磅礴巍峨。

最高太子城海拔4812米，山麓平地海拔也达1073米。

北接阿坝州，西连都江堰，东邻什邡县，南靠XXX ,XXX镇清末设场，因境内矿藏丰富，取"宝藏与焉"之义，故名宝兴场。

解放前于此设乡，以驻地得名宝兴乡。

1990年撤乡建镇取名XXX镇，镇人民政府驻地白水河。

（三）经济发展水平1 、XXX镇：该地区主要种植水稻、大蒜、玉米、小麦、蔬菜等农作物，并以国家推广的“两高一优”农作物为主。

林地主要种植松、青杠、千丈、桤木、桦树及经济林木，其中果树（桃、李、梨、枣、XX柚等），被XX市列为干果生产基地。

现有水库，主要养殖鲤鱼、鲢鱼、鲫鱼、草鱼等，并在不同水域开展养鸭、鹅及旅游等项目。

2 、XX镇：XX镇地处丘陵区，平均海拔730米。

气候温和，年平均气温15℃，年降水量1100毫米。

土溪河、蒲阳河流经境内，绝大部分农田属自流灌溉。

农业主产水稻、小麦、玉米、油菜等，经济作物有茶叶、柑桔等，手工业主营竹器编织。

还是XX市的奶牛生产基地。

工业以土陶、琉璃瓦著名，享有"陶瓷之乡"的美誉，2006年XX土陶申请成都市非物质文化遗产成功，进而申请四川省非物质文化遗产成功。

目前琉璃瓦、土陶制品户达39家，年产各式琉璃瓦8000多万件，产值5000万元，销售收入4500万元，利税400多万元。

现已形成以生产机制琉璃瓦、琉璃瓦装饰件、彩釉墙地砖以及陶制生活用品为主的陶瓷工业规模经济。

境内风景名胜旅游地有葛麻庵、张松墓、三圣寺、罗汉洞水库等。

3 、XX镇：根据全镇经济发展现状及资源优势，抢抓灾后重建契机，重构产业，严格按“3761”的思路（3是指发展种植业、养殖业和旅游业；5是对彭白路沿线的止马村、阳平村、狮山村、龙怀村石梯村、断山村和街村社区进行“七村整体联动、统筹推进、共享资源”；6是指六大功能区，即：海窝子古街旅游区、止马坝旅游区、阳平观道教养生园区、阳平村生态农业观光区、冷水鱼养殖区以及基础设施配套功能区；1是指一村一特色产业），科学合理的规划产业发展，并结合“两河流域”的打造促进农民走上增收致富之路。

4 、XX镇：经济发展目标：规划到2010年全镇地区生产总值年均增长率为9.8%，农民人均纯收入年均增长10%左右，到2022年全镇地区生产总值年均增长率为9.8%，农民人均纯收入年均增长8%左右。

2010年达11452万元，年增长率为9.8％。

5 、XX镇：以农业产业化为目标，组建新型合作经济组织。

在XX镇范围内大力鼓励和引导农民发展各类专业合作经济组织，不断提高农业的组织化程度，促进农民传统生产方式的根本转变。

一是积极发展农村专业合作经济组织，不断提升农业产业化经营水平。

XX镇境内有专业孵抱户28家，专业宰杀场16家，大型小家禽养殖场10家，专业腌卤店112家，鹅肠火锅4家，羽绒制品厂14家（其中科瑞羽绒年产值8000万元，鸣鸿羽绒产值达6000万元）。

年出栏小家禽135万只，年宰杀小家禽达1000万只。

XX镇小家禽产业链已初具规模，成为九尺农村经济繁荣支柱产业。

将小家禽产业经济有效整合起来，做大做强该项产业链，我们以九尺家禽业联合会为载体，重点建设好孵抱、养殖、宰杀、腌卤、火锅、羽绒等分会，以此来带动九尺家禽业产业链健康、快速发展。

据统计该产业链能直接容纳11000人就业，带动农户达3500户。

二是以投资5000万元的草字坡食品公司为龙头，以XX镇蔬菜协会(将XX镇大棚蔬菜协会、XX镇蔬菜营销协会进行整合后成立)为有效载体，以髙林村大棚蔬菜基地为依托，走公司加协会加基地加农户的路子，紧紧围绕九尺蔬菜产业资源优势，通过蔬菜深加工，提高其附加值，达到企业盈利，农户增收的良好效益。

三是精心打造好“九尺”鹅肠、板鸭这两个特色农产品品牌，强化品牌意识，保护好、利用好“九尺”这一商标品牌，做大做强蔬菜及深加工、小家禽等农业特色产业。

四是积极推进土地依法合理流转。

在稳定农村土地承包关系的基础上，按照“依法、自愿、有偿”的原则，引导支持农民以转让、出租、入股等方式，实现土地承包经营权合理流转。

通过启动高科技蔬菜种植示范基地和鼓励支持农业产业化龙头企业兴建生产、加工基地，优化重组土地资源，促进土地适度规模经营，探索和完善土地承包经营权流转办法，依法维护农民和业主的合法权益。

同时，依托产业发展加强实用技术培训，面向市场为城乡居民提供职业技能培训。