第二章 房地产投资分析的基础

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1.一次支付终值公式
已知本金现值 P,求 n 年后的终值 F。这个问题相当于银行的“整存整取”储蓄方式。
第1年末, F1 =P+P× i =P(1+i) 第2年末, F2 =F1+F1× i=P(1+i)×(1+i)=P(1+i)2 第n年末, Fn=P(1+i)n-1×(1+i)=P(1+i)n
250 290 0 0 900 900 160 200 0 0 … …
累计现金流 -60 -60 量 00 00
-60 00
现 金 流 量 表 样 表
现金流量表的分析
• 1金流量分析。
• 3、筹资活动产生的现金流量分析。 • 4、现金流量构成分析。
(三)现金流量图的画法
2.资金时间价值的表现形式----利息(收益)
从借出者的角度看,“利息是将货币从消费转移到长 期投资所需的货币补偿”; • 从借入者的角度讲,“利息是资本使用的成本”; • 从现实上看,它又是资金在不同的时间上的增值额 。 • 从经济学的角度来看,利息是衡量资金随时间变化 的尺度。 利息是指占用资金所付出的代价(或放弃资金使用 权所得的补偿) 利息=目前总金额-本金 利率是一个计息周期内所得的利息额与本金的比 值 利率=单位时间内所得利息额/本金
第2题
90 0 1 2 3 4
……
20
10
100
70
50
• 3、某建设项目建设期为一年,投资1000万 元,建成投产使用后每年收益800万元,经 营费用为500万元,使用期为5年,试用现 金流量图表示出来。
第3题
年份
0
1
800
2
800
3
800
4
800
5
800
CI
CO
1000
500
500
500
500
于是,可以得到一次支付终值公式:
F = P (1 + i ) = P
n
( F / P ,i , n)
(1+i)n 称为一次支付复利因子(Single Payment Compound Amount Factor),常以符号(F/P,i,n)表示。 该公式的经济意义是:已知支出资金 P,当利率为 i 时, 在复利计算的条件下,求 n 期期末所取得的本利和。 这个公式是资金等值计算公式中最基本的一个,所有其他 公式都可以由此公式推导得到。
时间(年)
200 200
现金流量图的几种简略画法
现金流量图的作图要点:
1、横坐标表示时间,时间的进程方向为正,单位为计息周 期,通常是年,根据实际情况也可以是季、月或日等; 2、纵坐标为资金,箭头长度按一定比例表示资金数量的大 小,箭头向上的为现金流入,向下的为现金流出。 3、通常假设投资发生在年初,收入或年运行费发生在年末。 4、投入物和产出物除当年借款利息外,均按年末发生和结 算。也即投资、年效益或 年费用均按发生在年 末计算。
3名义利率与实际利率
(1)实际利率 • 若利率为年利率,实际计息周期也是 一年,这种利率称为实际利率。 • (2)名义利率 • 若利率为年利率,而实际计息周期小 于一年(如每季、月或年计息一次), 则 这种利率叫名义利率。
资金时间价值与表现形式
(3)实际利率i与名义利率r的关系
r n i = (1 + ) - 1 n
增殖的原因: 货币是固定充当一般等价物的特殊商品。
在流通中,实行等价交换,不会发生增殖
货币转化为资本 劳动力成为商品 劳动力在生产过程中 会创造剩余价值
剩余价值是资金时间价值的内涵。
产生时间价值的原因 通货膨胀 风险 货币增值 资金时间价值的含义 (1)资金用于生产、构成生产要素、生产的产品 除了弥补生产中物化劳动与活劳动外有剩余。 (2)货币一旦用于投资,就不可现期消费,资金 使用者应有所补偿。
【例】 因工程需要向银行贷款 1000 万元,年利率为 7%, 5年后还清,试问到期应偿还本利共多少?
3
4
1123.6
1191.0
1123.6× 6%=67.4
1191.0× 6%=71.5
1191.0
1262.5
从上表可知,复利计息较单利计息增加利息1262. 5-1240=22.5万元,增加率为22.5 /240=9.4% 结论: 1. 单利法仅计算本金的利息,不考虑利息 再产生利息,未能充分考虑资金时间价值。 2. 复利法不仅本金计息,而且先期累计利 息也逐期计息,充分反映了资金的时间价值。 因此,复利计息比单利计息能够充分反映资 金的时间价值,更加符合经济运行规律。 采用复利计息,可使人们增强时间观念,重视时 间效用,节约和合理使用资金,降低开发成本。 今后计算如不加以特殊声明,均是采用复利计息 。
名义利率和实际利率的关系
(1)
• 当计息周期为一年时,名义利率和实际利率是相 等的;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利 率
(2)
• 计息期越短,计息次数越多,实际利率越高;
(3)
• 名义利率无法完全反映资金的时间价值,实际利 率才真实反映资金的时间价值
(三)资金时间价值的常用公式及系数
计算公式符号说明: P ——现值(Present Value),亦称本金,现值P是指相对 于基准点的资金值; F ——终值(Future Value,即本利和,是指从基准点起第 n个计息周期末的资金值; A ——等额年值(Annual Value),是指一段时间的每个计 息周期末的一系列等额数值,也称为年等值; G ——等差系列的相邻级差值(Gradient Value); i ——计息周期折现率或利率(Interest Rate),常以% 计; n ——计息周期数(Number of Period),无特别说明,通 常以年数计。
例1:某人四年前存入1000元钱,前3年末取出当年利息 ,最后一年利利息本金一起取出。年利率10%。
1000 100
对个人:
0 1000 1 2 3 4
(年)
对银行:
0
1000 1 100 1000 2 3 4 (年)
• • • • •
例2、现金流量图的三大要素包括( ) A、资金数额、方向、资金作用期间 B、资金数额、流入、资金作用期点 C、资金大小、流向、资金发生的时间点 D、大小、流出、时间点
利率是与计息周期相对应并配套使用的。
按照现金流量序列的特点,我们可以将 资金等值计算的公式分为:
1、一次支付;
2、等额多次支付;
3、等差系列。
1.一次支付终值
• 现值又称为资金现在的瞬时价值。一般现 值称为贴现值,是资金等值计算中的一个重 要概念。在此可认为现值相对于将来某一时 刻以前任何时刻的货币价值。 • 资金的将来值就是指随着时间的推移,经过 一段时间后所形成的货币价值,又称为终值 。
资金时间价值在经济计算中的作用
考察一笔资金的价值时
数量? 时间?
静态的 计算方法
考虑资金时间价值 ???
动态的 计算方法
(二)资金时间价值计算方法
1.单利法
单利是指不论计息周期有多长,只对本 金计算利息。其计算公式为: In=P·i·n n个计息周期后的本利和为:Fn=P(1+i·n)
2、复利法(Compound method)
计息 计息周 期初欠款 方式 期数 (万元) 1 1000 2 1060 单利 计息 3 1120 4 1180 1 1000 复利 计息 2 1060 当期利息 (万元) 1000× 6%=60 1000× 6%=60 1000× 6%=60 1000× 6%=60 1000× 6%=60 1060× 6%=63.6 期末本利和 (万元) 1060 1120 1180 1240 1060 1123.6
300 0 1 2 3 4 200 1000 5 6 7
200
8
9
10
二、资金时间价值
• 资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环 周转过程中,随着时间的推移而增值。
资金在生产和流通的过程中通过劳动可以不断地 创造出新的价值,也即是资金在参与经济活动的 过程中随着时间发生的增值。
• 。资金随时间推移出现增值,其比率常用“i”表 示,称之为贴现率或折现率。一般情况下贴现率 按银行的年利率计算。
是计算利息的另一种方法。它与单利法的不 同点是上一期的利息要加入到下一期本金 中去,按本利和的总额计算下期利息。 复利法的计算公式为
F=P(1+i)n-1×(1+i)=P(1+i)n
以上计息周期n通常以年为单位
资金时间价值与表现形式
例 某开发项目贷款1000万元,年利率6%,合同 规定四年后偿还,问四年末应还贷款本利和为多 少?
第一节 现金流量与资金时间价值
• 一、现金流量 • (一)现金流量及现金流量表概述 • 对某投资方案而言,各个时间点上实际发 生的资金流出或流入叫现金流量(CF.Cash Flow)
1.现金流出:相对某个系统,指在某一时点上流出系 统的资金或货币量,如投资、成本费用等。
用符号(CO)t表示 2.现金流入:相对一个系统,指在某一时点上流入系 统的资金或货币量,如销售收入等。
第二章 房地产投资分析的基础
学习目标:
• 掌握现金流量表的基本结构、资金时间 价值的含义及计算方法、掌握内部收益 率和净现值的含义及计算。 • 熟悉资金时间价值的常用公式及系数、 常用的静态指标的含义及计算,在房地 产投资分析中Excel表格中的常用公式及 函数应用。 • 了解现金流量分析、房地产投资项目经 济评价指标体系。
用符号(CI)t表示
• 3.现金流量:指各个时点上实际发生的资金流出 或资金流入(现金流入、现金流出及净现金流量 的统称)
• 4.净现金流量 = 现金流入 - 现金流出 • 用(CI- CO )t表示
现金流量的三要素:时点、大小、方向
现金流量表
• 现金流量表是反映一家公司在一定时期现 金流入和现金流出动态状况的报表。 • 现金流量表, 反映经营活动、投资活动和 筹资活动对企业现金流入流出的影响, 对 于评价企业的实现利润、财务状况及财务 管理, 要比传统的损益表提供更好的基础。
(四)两种表达方式的应用
• 1、现金流量表: • 可以明确表示该项目在不同时点上所发生的相应数 额的现金流入和现金流出的情况,还可以计算出不 同时点上的净现金流量和累计净现金流量,为工程 经济分析直接提供所需数据。 • 2、现金流量图: • 简单、能直观明了的表示项目寿命中不同时点上发 生的现金流量,但不能直接反应工程经济分析直接 提供所需数据,一般与现金流量表结合起来用。
500
净现金流量
-1000
300
300
300
300
300
累计现金流量
-1000
-700
-400
-100
200
500
• 4、某个项目投资总额为1000万元,3年后 开始投产,有效期限为5年,投产开始时垫 付流动资金200万元,结束时收回,投产后 每年产生300万元的收益。试画出现金流量 图。
• 第4题
现金流量
150
现金流入
时点,表示这一年的年 末,下一年的年初
0 现金流出 200
1
2
3
时间 t
现金流量的 大小及方向
注意:若无特别说明 •时间单位均为年; • 投资一般发生在年初, 销售收入、经营成本及残 值回收等发生在年末
现金流量图
.现金流量图
300
100 200 200 200
0
1
2
3
4
5
6
• 例3、项目在整个计算期内某时点所发生的 现金流入与现金流出之差成为( ) • A、现金流量 • B、净现金存量 • C、现金存量 • D、净现金流量
• 例4、某工程项目第一年初投资100万,第二年投资 50万,第二年获利为30万,第三年上半年获利50万 ,第三年下半年获利100万,哪个正确
课堂作业
1、某企业计划投资的一个项目,在第一年年 末需要投资100万元,第二年年末需要投资 150万,项目能在以后三年内每年年末产生 100万的收入。试画出现金流量图。
参考答案
100
• 第1题
0 1 2 100 150 3
4
5
6
7
8
9
10
2、某项目第一、第二、第三年分别投资100 万、70万、50万;以后各年均收益90万, 经营费用均为20万,寿命期10年,期末残 值40万。试画出现金流量图。
二、现金流量的表示方法 1.现金流量表:用表格的形式描述不同时点上发 生的各种现金流量的大小和方向。
年末 现金流入 600 0 净现金流量 -60 00 现金流出 0 1 2 3 4 5 … n-1 n
130 190 250 … 0 0 0 500 700 900 … 0 0 800 120 160 … 0 0 -52 -40 -24 … 00 00 00
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