商业地产招商计划书

商业地产招商分析

一项目介绍

天润城家居广场地处天长未来的城市中心，地块周边主要道路有天康大道（北），平安路（东），广陵路（南），仁和路（西）。地形较为平整，地势南高北低，整块区域基础设施相对完备，条件优越，天康大道及平安路均为城市的主干道，是天长地区目前规模最大的专业建材市场。该项目总投资2.5亿，总建筑面积20万方，一期10万平方家居商铺达100%招商，二期项目2011年4月16动工，二期三栋家居精品管延续一期的市场格局、四栋18+1层小高层，住宅总面积20000平米，购物商场30000平米，地下停车场10000平米。预计完工日期：2011年×月×日交房日期：2012年×月×日

（另附项目鸟瞰图）

二市场调查

为项目二期做好更精确的定位，初步调查到天长主要建材城的租金价格如下：

广厦家具城：沿街一年一涨价，40㎡一年12000元平均25元／㎡／月

门口位置是90㎡一年40000元平均37元／㎡／月

内部一层：28元／㎡／月二层25元／㎡／月没有物业管理费用，水电

可优惠；

天长装饰城：楼上与楼下价格相差很小，二层160㎡一年19000元物业费用1800元，今

年160㎡租金要涨到20000以上。沿街的位置：25元／㎡／月; 天康装饰城: 路东边沿街49.9元／㎡／月一年22000元

路西边沿街30元／㎡／月90㎡一年28000元

皖东装饰城: 三年一签合同60㎡平均一年15000元

主要建材市场的优劣势比较：

项目名称优势存在不足市场类型发展前景

皖东 1 广告效果好

2 门脸清晰

3 产品价格实惠

4 物流便捷1经营没保障

租金续涨严重

2 结构不合理

沿街底商型

受地理位置限制

天康

天长装饰城 1 老市场认知高

2 业态齐全

3 广厦特色经营

4 租金低1 配套设施滞后

门脸拥挤

2 老城区交通拥

挤。

市场型

扼守老城区

交通仓储受困

广厦装饰城

天润城一期 1 规模大

2 一站式购齐

3 位置优越

4 管理优势1 统一广告力度

小

2 管理优势没有

充分发挥

专业建材市场

专业市场，应

充分发挥统一广

告、统一管理的

优势。

天润城二期

天润城在“统一广告统一管理”的优势还不够明显，相比广厦装饰城与天长

装饰城，优势并没有完全的体现，图1为墙上空白了很多广告空间。图2为管

理上还需改进的地方。

三产品定位优势

天润城家居广场坚持以市场为龙头，以建材产业为依托，来打造该市场的集群经济，板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合天长市政府倡导发展民营经济的要求；它高起点的定位，规划，超前的设计理念，长远的经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合家居市场。经营项目分别有；陶瓷洁具、地板移门、灯具家具、五金橱柜、管材油漆、空调水暖、窗帘布艺等交易区，对天长市建材市场进行了规划整合和有效的管理运作，二期25000平米家居建材馆延续一起市场格局，做到更完善的品牌定位。另外，工商、金融、供水、供电、教育、网络服务设施一应俱全，打造天长更全面，更规范化的专业建材市场。

四SWOT分析

1 、S—优势

地段：天长三条主干道环绕，处未来的城市中心，对于大型的主题建材市场来说地段优越，位量显赫；

交通：天康大道上每5分钟一班5、6路公交车。天康大道东到扬州、西到滁州，交通便利，物流便捷；

物业：天长市最大的家居建材市场，总建面20万方、投资2.5亿，商业面积150000平米。

住宅面积约20000平米。地下停车面积为10000平米；

商户：一起托市、二期启点更高，现在已经进驻的主要品牌有：马可波罗、TOTO 、大自然、全友家私、华润油漆、蒙娜丽莎、雷士照明等百余商家品牌。《详见商户分布图》

2、W—劣势

（１）由于天长老的建材市场有一定的认知，客户购买建材产品认知品牌意识不强，培育市场需要一定的周期。

（２）市政规划的平安南路与广陵路没有修通；有碍人气聚集和商气的形成。

３O—机会

（１）经济因素：证劵市场肃条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄，大量闲散资金找不到较好的投资方式，还不如买保值固定的房产。

（２）市场因素：＂跨行归市＂是市场发展的一个趋势，有眼光的投资商户抓住投资商机。（３）区域发展：政府规划发展的方向是“西进南扩”，本项目正好符合区域发展趋势，项目周边１２０万㎡的建筑面积会做相应的开发，加大了本区域的人流量。

花现在的钱，买未来的升值空间；

（４）现行的产权式商铺推广模式，可以满足一批中小投资客户的欲望。

４T—威胁

（１）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。（２）国家对目前房地产发展过热不断的控制，银行利息不断的上调。

（３）招商难度大，开业时若无大量商户进入，难以把一期消费者引向二期，这样一来不但起不到托市的作用，反而造成“空”的局面。

五、卖点分析

规模超大：总建筑面积２０万平方米，天长规模最大的家居建材市场；（主题诉求）

业态齐全：一楼品牌家装（陶瓷、卫浴、油漆涂料、墙纸、板材、管材、型材、玻璃、水暖

五金）。

二楼家居展销（木地板、灯饰集成吊顶、整体橱柜、床上用品、布衣窗帘、工

艺品、家装饰品）

三楼生活体验馆（欧式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、红木家具、办

公家具）

四楼到六楼（商务酒店、KTV休闲商务、健身中心、沐浴、休息、游戏电玩）停车便捷：10000平方米大容量地下停车场，市场交通组织极为便捷，设计跛具前瞻性；

专业运营：市场化运营商业化管理，统一运营、统一包装、统一招商、统一管理，由专业运营管理公司担纲运营管理，彻实维护投资者利益。

政策优势：（待定）1 政府政策优惠：