上海市商品房价格管制暂行办法(2).doc

上海市商品房价格管理暂行办法［失效］
发文单位：上海市房产管理局
文号：沪建城[1988]第276号
发布日期：1988-1-1
执行日期：1988-1-1
生效日期：2004-6-1
第一章总则
第二章价格构成
第三章价格管理权限及监督、检查
第四章附则
 
第一章总则
第一条为加强商品房价格管理，促进住房商品化，保证住
房制度改革的顺利进行，特制定本暂行办法。

第二条凡经上海市工商行政管理局、市房产管理局批准经营商品房的公司，在上海市范围内建设和出售的商品房价格管理均适用本办法。

第三条上海市房产管理局是本市商品房价格管理的主管机关，负责商品房价格管理的业务工作。

第四条商品房价格管理应遵循社会主义商品经济的原则，必须有利于经济体制改革和住房制度改革，有利于商品房的发展和推进住房商品化。

有利于促进商品房开发经营公司改善经营管理，降低成本，提高经济效益和社会效益。

第五条必须在加强商品房价格宏观管理的前提下，建立竞争型的价格模式。

商品住宅价格按规定价格构成因素，确定最高限价，除对一般收入的住房困难户职工，个人购买商品房的价格由有关部门定价外允许商品房开发经营公司，在最高限价下按质论价，按市场供需自行浮动。

非住宅商品房价格放开、随行就市，以搞活房产经营，促进商品房销售市场的形成和发展。

第二章价格构成
第六条商品房价格构成
一、商品房开发成本
（1）基地开发费：指商品房基地开发中，按国家和本市有关规定支付的征地费、青苗补偿费、生产和生活设施补偿费、菜田建设费、劳动力安置费、养老社员生活补助费、私房补偿费、动迁房屋建设费、临时过渡房屋搭建费、自行过渡补贴费、搬迁障碍费、临时接水、接电、接煤气费、平整场地费等。

（2）勘察设计费：指按规定支付的居住区规划费、建筑设计费、地质勘察费及施工执照费等。

（3）房屋建筑安装工程费：指按本市规定的建筑工程和设备安装定额及各项费用取费标准，支付的房屋建筑安装及附属设备工程费以及室外围墙化粪池等费用。

（4）街坊内的市政公用设施费：指按本市规定的住宅建设
市政公用设施配套的费用标准支付的街坊内的供水、供电、通讯、排污、排水、供气、道路、绿化等工程费用。

二、商品房利润：出售给个人的一般商品住宅应给予优惠。

特殊商品住宅如侨汇房利润，可高于一般商品住宅。

非住宅商品房售价随行就市，实行市场调节。

三、贷款利息：指商品房开发建设资金，向银行贷款并按银行利率规定支付的利息，多层建筑按一年利率计算；高层建筑按二年利率计算；凡预收购买单位（个人）商品房价款的一律不允许计算贷款利息。

四、管理费用：指商品房开发中所支付的各项管理费用。

包括开发公司职工工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、车辆使用费、低值易耗品购置费、劳动保护费、职工教育费、广告费、合同签证费、公证费、保险费、诉讼费、聘请费、股息等。

管理费总额控制在开发成本的百分之二以内。

五、税金：指工商营业税，城市建设费和教育费附加。

六、商品房的附加费：出售给个人的商品住宅免征人防工
程费。

出售给单位的商品住宅按规定征收人防工程费、住宅建设配套费。

征收住宅配套费按沪府发（87）71《市人民政府关于发布上海市征收住宅建设配套费的暂行规定》以及有关征收人防工程费办法办理。

附加费不作为公司的经营收入。

凡收取购房单位建筑材料并以国家计划价结算的商品房价格中不允许计议价材料差价。

第七条商品房开发成本中各项费用，必须按规定标准计算。

凡由于经营不善或其他原因造成实际成本高于规定计费标准的，其差额只能由企业自行消化。

不得按实际成本计价。

第八条商品住宅按销售对象，采取不同的价格构成。

1．出售给本市一般收入的职工中住房困难户个人的商品房原则按成本计价。

2．出售给单位或收入较高（或有特殊收入）的个人，如个体商业者，侨汇户等，价格构成包含六条规定的全部因素。

第九条商品房建筑税代征收办法按沪税政一（1987）429号文执行，出售给个人的商品住宅免征建筑税。

第三章价格管理权限及监督、检查
第十条非住宅商品房价格在遵守本管理办法的前提下实行。

随行就市，房屋出售后由商品房经营开发公司，按季度填表报市房产管理局备案（附表1）。

第十一条商品住宅价格管理，实行宏观控制，在调查测定的基础上，由市房产管理局会同有关部门，按地段因素（目前暂按市府（84）27号文规定计算，待土地使用费开征后，按土地使用费级差计算）。

建筑结构类型和设计标准等，定期规定各类住宅的最高限价，在限价内自由浮动并通过报纸公布，实行社会监督和行政监督相结合。

最高限价内的价格浮动可由开发经营公司根据房屋质量、朝向、层次、销售对象及供需状况，自行综合确定。

各开发经营公司的定价原则和计算标准等，填表报送市房产管理局备案（附表2）。

第十二条商品房最高限价和出售给一般收入职工的个人商品房价格由市房产管理局会同有关部门制订。

并报市建设委员会和市物价局审批后执行。

第十三条凡开发经营商品房的公司，每年必须安排一定比例的商品住宅直接出售给本市一般收入的职工缺房户个人。

第十四条市、区、县住宅建设部门有偿转让的地方财政投资建设的住宅以及集资、统建、联建等多余的动迁房源出售价格应纳入商品房价格管理范围。

每年由市、区、县住宅建设部门编列项目计划和数量。

报市建设委员会审批，经市建委审批后抄送市房产管理局。

市、区、县住宅建设部门办理委托房产开发经营公司代售手续，并由受托公司编制当年度商品房出售计划，报市房产管理局，其价格的确定和审批应符合本暂行办法。

市、区、县住宅建设部门委托有开发经营商品房资格的公司出售。

公司收取百分之零点六（不负责二年包修）至一点一（负责二年包修）的管理费。

第十五条上海市房产管理局对违反本暂行管理办法的单位有权责令其修正。

对弄虚作假、违法经营、损害购房者利益、扰乱商品房供应市场和价格政策的各种行为，市房产管理局会同
市工商行政管理局查处。

第十六条各商品房开发经营公司，必须严格贯彻执行本暂行管理办法，对违反本暂行管理办法的单位，可按情节分别处以罚款、警告、没收非法所得等处分。

屡经教育不改，情节严重的注销商品房开发经营执照。

第四章附则
第十七条本暂行管理办法不包括各系统单位补贴出售给本系统单位职工的商品住宅，也不包括旧房出售。

上述二类房屋，其价格另行规定。

第十八条凡在本暂行管理办法颁布前，已与购房单位或个人签订售（购）房合同（或协议），其价格可仍按原合同（或协议）执行。

第十九条本暂行管理办法由上海市房产管理局负责解释。

第二十条本暂行管理办法自市建委批准之日起施行。

与本
暂行管理办法相悖的有关文件和规定即行废止。

上海市商品房销售方案备案管理暂行规定
[整理版]1
上海市商品房销售方案备案管理暂行规定
为规范商品房销售行为，维护当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》，特制订本规定。

第一条（商品房销售方案备案）
房地产开发企业应当按照规定及时销售商品房，并应当按照土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房销售方案，明确上市销售进度，确定商品房项目中企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，向房屋管理部门备案。

第二条（商品房销售方案内容）
商品房销售方案应包括但不限于以下内容：
1、商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落，土地用
途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理服务合同，业主管理公约，业主共有房地产、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等。

2、商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况。

商品住房项目中保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则。

3、商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期计划和进度。

4、商品房项目销售广告、楼书、样板房、沙盘等宣传资料。

5、商品房销售计划与销售方式，包括每期开盘时间、地点，自行销售或代理销售，销售人员等相关情况。

6、商品房销售价格（包括定价调价方式、方法），销售合同文本以及签约销售流程。

7、售楼处的各项规章制度；包括解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售秩序的措施及突发事件的处理预案。

8、房地产开发企业认为需要制订的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。

9、承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，达到预售标准及时申请预售，取得预售许可证后按时销售。

第三条（商品房销售方案备案审核）
区县房管部门应当按照下列规定，加强商品房销售方案的指
导和审核：
1、房地产开发企业网上认证后，未在30日内申请办理商品房预售许可，应当重新办理网上认证。

2、已达到规定的条件、无理由长期不申请预售（或超过“行政告知书”规定时限，仍未申请预售）的，以及之前有取得商品房预售许可证后、未按规定时间将全部房源公开对外销售情况的，应当要求房地产开发企业整改，整改通过后重新申报备案。

3、商品住房项目中保留自有的房地产不符合“少量、合理”的原则、商品房定价不合理等，应当要求房地产开发企业修订销售方案，重新申报备案。

第四条（预售商品房销售方案备案程序）
房地产开发企业申请商品房预售时，应当持商品房销售方案及《上海市房地产转让办法》第三十二条规定的其他材料，一并向房屋所在地区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。

区县房屋管理部门应当在商品房预售许可的同时，办理商品房销售方案的备案，并开具《商品房销售方案备案证明》（样张见附件）。

第五条（现售商品房销售方案备案程序）
房地产开发企业现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当持下列材料，向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。

1、商品房销售方案；
2、建设工程规划许可证、施工许可证及附图；
3、竣工验收证明和房屋勘测报告，其中商品住房项目还应提交住宅交付使用许可证；
4、物业管理方案和前期物业管理服务合同。

区县房屋管理部门应当自受理之日起的十日内，办理商品房销售方案备案，并开具《商品房销售方案备案证明》。

房地产开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。

第六条（已备案商品房销售方案的信息公开）
商品房销售方案备案后，房地产开发企业应当将《商品房销售方案备案证明》和销售方案的相关信息予以公开披露。

房地产开发企业应当将已备案的商品房销售方案，在售楼场所张贴公示。

第七条（已备案商品房销售方案的效力）
房地产开发企业应当按照已备案的商品房销售方案预售、现售（或出租）商品房。

房地产开发企业应当持已备案的商品房销售方案及上海市房地产登记条例规定的其他材料，向区县房地产登记机构办理新
建商品房所有权初始登记。

第八条（保留自有和用于租赁的房地产上市转让）
房地产开发企业在商品房销售方案内已确定保留自有和用于租赁的商品房，在房屋所有权初始登记前不得销售。

房屋所有权初始登记后，房地产开发企业转让保留自有和用于租赁的房地产的，应当按照《关于存量房交易合同和经纪合同网上备案办法》办理。

第九条（已备案商品房销售方案的变更）
已备案的销售方案，一般不得变更。

因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因，确需变更已备案的商品房销售方案的，应当按照商品房预售许可撤回和变更相关程序办理。

第十条（违反商品房销售方案的处理）
房地产开发企业违反商品房销售方案，预售、现售（或租赁）商品房的，经查实后，市、县房屋管理部门可以要求该房地产开发企业限期改正，逾期未予改正，作为不良经营行为，记入该房地产开发企业的信用档案，按规定予以降低直至撤销资质处理。

第十一条（未办理销售方案备案的处理）
房地产开发企业未按本规定办理商品房销售方案备案的，区县房屋管理部门不予办理商品房预售许可，区县房地产登记机构不予办理新建商品房所有权初始登记手续。

第十二条（实施日期）
本规定自2009年7月1日起执行。

本规定实施前，已取得的商品房预售许可证，可视作商品房销售方案备案证明；未取得商品房预售许可的，应按本规定办理商品房销售方案备案手续。