旧城改造开发模式分析
旧城改造的模式
四、三大主体的结构模式
1、三大主体合一
房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承
担投资义务，同时摘牌取得开发用地。这种情况
下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安
置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销
售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。
2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一 改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名
主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复
文件中明确，实务中多为三类：
1、以城改办为改造主体
2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企
业）为改造主体 3、以房地产公司为改造主体
二ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ投资主体
投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是
指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分
进行开发，安置支出如何合理分摊计入另一个房
地产公司的开发土地成本，在实务中颇多争议。
这种分离并未影响开发主体的开发用地成本分
担，但需要提供相关文件、协议、资金流来证明
两个公司之间的关联，并得到税务机关的认可。
旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目
类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，
尤其是拆迁补偿和安置房建设；
2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政
府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文
和相关文件指导整个项目实施；
3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别
下，不需要视同销售。
同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补
偿费用，将两部分计入开发土地成本。
城中村改造模式研究
121专题十 城中村改造模式专题研究目录第一部分 国内城中村改造模式综述 (122)1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126)3.3. 广州城中村改造 (126)3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127)第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128)1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)122专题十 临汾市城中村改造模式专题研究第一部分 国内城中村改造模式综述自改革开放以来，随着我国国民经济的高速增长，城市化的进程明显加快，城市化水平的迅速提高以及大城市的迅猛发展，一方面促进了城市经济、文化和科技的发展，孕育了现代文明城市;另一方面也导致了一些城市不同程度地染上了“城市病”。
对旧城改造项目的理解和案例
旧城改造规划的重点问题
需解决的一些主要问题
I－定位发展战略——立意、目标取向，决定战略高度整体定位——决定价值实现II－规划成果功能布局技术成果III－容积率经济测算——制定容积率依据容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制规划奖励——决定资源利用政府规划审批－审批支撑
改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发
拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式
旧城改造规划案例－上海新天地
上海新天地－城市发展的新动力
旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人
旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定
旧城改造
城市更新
涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容
内容
动因
注重
内涵
防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）
着眼于区域的整体发展，城市的整体更新
城市的综合战略计划
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”
新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
新天地南里—现代建筑为主
石库门建筑元素
旧城改造规划案例－深圳大冲村
成都旧城改造”中土地出让存在的问题及对策模式探索
摘要在房地产市场不断趋于成熟，房地产投资前景普遍看好以及城区经济招商环境不断改善的情况下，通过旧城改造改善居民住房条件，满足居民对住房质量的需求，同时推动房地产市场不断发展，推动城市化进程稳步前进，正成为政府实施民生工程、强化自身公共服务质量的重要举措，也日益引起房地产企业等社会各方的关注。
近年来，我国政府不断创新城市建设方式，积极引导各类市场主体，不断改善房地产投资软硬环境，吸引了大量社会资金参与旧城改造，使城市化进程和旧城改造工作取得了很大成果。
在旧城改造过程中，政府逐渐摸索出了一套适合各地实情的土地出让模式，形成了日益完善的土地出让政策，使从划拨、协议出让到公开招、拍、挂等土地出让程序越来越趋于规范化。
但是，不可置否的是，当前各地应用的土地出让模式也存在一些问题，只有解决这些问题，才能推动我国土地出让管理自我完善。
本文以成都市近年来旧城改造过程中土地出让为研究案例，详细分析了成都市土地出让模式和出让政策，重点分析了当前土地出让模式存在的主要问题。
与此同时，本文利用对比研究的方法，对美国、英国、芬兰等国家的土地出让模式进行了概括和总结，在对国外的建设经验进行总结的基础之上提出了基于全生命周期、土地综合收益和带设计方案的土地出让模式以及土地出让管理对策。
强调政府不仅应该从经济效益考虑土地出让模式更应该从社会效益方面制定土地出让决策。
本文研究相关决策者制定出合理的土地出让模式提供借鉴和参考，使得本文的研究具有一定的特色。
关键词：旧城改造；土地出让；出让模式目录摘要 (1)1.导论 (1)1.1研究背景及意义 ............................................................................................. 错误!未定义书签。
1.1研究的背景及意义 (1)1.2国内外研究综述 (1)1.2.1国外文献综述 (1)1.2.2国内文献综述 (3)1.3研究思路 (5)1.4研究创新 (6)2.旧城改造土地出让相关理论分析 (6)2.1相关概念界定 (6)2.1.1 旧城改造 (6)2.1.2 土地出让 (8)2.1.3 土地出让模式 (8)2.2土地出让相关理论 (9)2.2.1 资源配置理论 (9)2.2.2 土地资源配置的市场失灵理论 (10)2.3现行“旧城改造”中土地出让模式（带设计方案土地出让方式及其实证研究） (11)2.3.1 招标出让 (11)2.3.2 拍卖出让 (11)2.3.3 挂牌出让 (12)3. 成都“旧城改造”过程中土地出让的现状及存在的问题分析 (12)3.1成都“旧城改造”过程中土地出让现状 (12)3.1.1 成都“旧城改造”过程中土地出让政策 (12)3.1.2成都“旧城改造”过程中土地出让实施情况 1500 (15)3.2成都“旧城改造”过程中土地出让出现的问题 (19)3.2.1 土地出让政策设计不合理 (19)3.2.2 重视经济利益，缺乏综合效益的评估 (19)3.2.3 土地出让金分配管理缺乏科学性 (20)3.2.4 政府角色定位不清 (21)4.国外“旧城改造”中土地出让经验 (21)4.1美国的土地出让方式 (21)4.2英国多样化的土地租赁方式 (22)4.3芬兰的土地年租制 (23)4.4国外土地出让方式对我国的启示与借鉴 (24)5成都“旧城改造”土地出让模式的选择 (25)5.1土地出让模式的选择的依据 (25)5.1.1 土地出让方式的适用条件 (25)5.1.2 土地出让时的考虑因素 (25)5.2成都“旧城改造”土地出让模式的构建 (27)5.2.1 全生命周期的土地出让模式 (27)5.2.2 重视综合效益的土地出让模式 (27)5.2.3 带设计方案的土地出让模式 (29)6. 完善成都“旧城改造”土地出让模式的对策和建议 (30)6.1加强顶层设计，构建完善的土地出让制度体系 (30)6.1.1采取土地出让预告制度，筹集拆迁资金 (30)6.1.2建立土地需求者准入制度 (31)6.2加快土地出让市场机制建设 (32)6.2.1 强化政府监管作用发挥统筹协调职能 (32)6.2.2 明确拆迁补偿标准建立价格调整机制 (32)6.2.3 加强法制建设，规范土地市场主体交易行为 (33)6.2.4 建立合理的土地收益分配机制 (34)6.3推进政府监管机构改革,创造良好的体制环境 (34)6.3.1 建立高效的土地出让行政管理体系 (34)6.3.2 建立土地出让信息公开制度 (35)7.结论 (36)致谢 (1)参考文献 (2)1.导论1.1研究的背景及意义衣食住行是重要的民生工程。
城中村改造的深度剖析与成功案例分享
城中村改造的深度剖析与成功案例分享在城市发展的滚滚洪流中，城中村改造成为了一个极具挑战性且无法回避的重要课题。
推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。
一、城中村改造的必要性与紧迫性城中村，恰似城市机体上一块极为特殊且显眼的“补丁”，这里确实存在着一系列极为棘手且亟待解决的重大问题。
基础设施严重匮乏，这直接致使居民在日常生活中面临诸多不便，比如水电供应不稳定、道路状况极差等；环境卫生的糟糕状况更是触目惊心，垃圾随意堆积如山、污水四处横流，严重影响城市的外在形象；而治安隐患更是如同威力巨大的定时炸弹般，时刻威胁着社会的安稳与和谐。
这些严峻的问题，不但极大地制约了城市向更高层次、更优品质的进一步发展，而且还显著降低了居民的生活质量与幸福指数。
故而，尽快对城中村实施全面改造，全力提升其整体面貌和各项功能，无疑已成为当下最为紧迫、最为关键的首要任务。
比如一些城市的城中村长期未得到改造，不仅导致城市建设难以推进，阻碍了城市的现代化步伐，而且还因治安等问题使居民缺乏安全感，对城市的吸引力也大打折扣。
因此，对城中村进行改造，提升其整体面貌和功能，已成为当务之急。
二、先谋后动与统筹兼顾的战略意义先谋后动着重突出的是在付诸实际行动之前，务必展开深入且全面、细致的谋划工作。
我们必须对城中村的每一处细节都展开极为细致的调研与深入的分析，其中涵盖土地利用的具体状况、人口的具体构成、房屋的具体结构以及产业的分布情形等等诸多方面。
唯有在全方位充分掌握了这些详实信息的基础之上，才能够制定出极具科学性、合理性且切实可行的改造方案。
而且这种精心的谋划绝不仅仅只局限于当下的状况，而是更要深度考虑到未来的发展趋势以及实际需求，只有这样，才能有力确保所制定的改造方案具备强大的前瞻性以及可持续性。
统筹兼顾则明确要求我们必须坚决打破部门与部门之间、领域与领域之间的种种界限，要完全从城市发展的整体大局出发，全面综合地考虑经济、社会、环境等多个方面的关键因素。
国内三旧改造模式总结
国内“三旧改造”模式总结一、广州模式:遵循“修旧如新,保留历史旧貌”改造原则,将老厂打造成专业领域创意园案例1:纺织机械厂,打造华南第一T台广州纺织机械厂,建于上世纪50年代。
原厂址实施广州T .I.T .纺织服装创意园项目。
建成以服装创意为主题,集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体的服装产业创意平台,打造华南地区规模最大、投入最多、档次最好的T台。
在保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素之外,通过对原有厂房的修复、推倒重建,形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示发布区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区。
该园区占地面积为9万多平方米,改造后规划总建筑面积约4万平方米,容积率仅0.4,是个名副其实的“公园式创意园”。
案例2:六旬老广铝,变身全国最大茶广场广州铝材厂(原先生产铅材)成立于广州解放前。
上世纪80年代改革开放后,老厂迎来最为辉煌的一段时期,从生产铅材改为生产铝材,白天鹅宾馆、美国驻广州领事馆、东方宾馆、好世界大厦、世贸中心,那个年代广州新建的标志性建筑使用的铝材几乎都是从花地河畔运出去的。
老厂的荣誉顶峰是在本世纪初获得了“中国名牌产品”。
像其他旧厂房改造项目一样,铝材厂的改造核心问题是怎么改。
针对广州举办亚运的契机,兴建一个茶文化体验区,引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆,不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化,更可以让亚运期间的外国游客全景式的接触中国茶文化。
除了体验区之外,还计划兴建一个茶文化博物馆,并打造茶文化的产学研示范区。
二、上海模式:政企合力运作,尊重与创新,探索旧城改造新路案例1、格林春岸嘉定历来是上海的重镇,也是上海的人文发祥地之一,拥有丰富的历史人文底蕴。
改革开放以来,嘉定早已成为全国著名的国际汽车城,而F1上海站的成功举办,更让嘉定这个历史名城成为国际上竞相关注的焦点。
特大城市旧城更新模式探析——基于广州与国内外城市的实践
22城市建筑Urbanism and Architecture / 2024.01Kong, etc., suggestions are put forward from four aspects of land, planning, implementation path, and public participation.Key words urban renewal; old city renewal; Guangzhou城市更新是城镇化发展的必然过程，是一个国家城镇化水平进入一定发展阶段后面临的主要任务[1]。
我国大部分城市已从增量时代进入存量时代，城市更新已成为城市高质量发展的重要抓手。
2021年，“实施城市更新行动”首次被写入政府工作报告和国民经济和社会发展五年规划，城市更新上升为国家战略。
2022年，中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。
广州是国内最早开展城市更新的城市之一，在城市更新方面的创新探索也一直走在全国前列。
然而，近年来由于受旧改成本上升、政府财政投入不足、市场主体融资困难、规划设计条件苛刻等诸多因素制约，广州市旧城更新工作进展受到影响。
通过梳理广州旧城更新的主要历程与政策演变，借鉴国内外特大城市在旧城更新中的经验和成果，笔者结合广州市实际情况，从操作流程、实施路径、工作机制等层面，研究符合广州市城市发展战略目标的旧城更新改造模式，进一步推进旧城更新改造工作。
1 广州旧城更新的主要历程与政策演变以政府、业主和市场在旧城更新中的互动关系、融资渠道与管制模式为依据，将广州市旧城更新历程划分为七个阶段。
第一阶段（1978—1991年），政府出资、政府建设。
政府专设危改资金，用于危房就地翻新或重建，对危房进行“见缝插针”式的改造。
该方式只能解决部分危房问题，摘要 改革开放以来，中国经历了快速的城镇化进程。
目前，我国的城镇化进程已进入中后期阶段。
旧建筑保护与开发模式案例分析
旧建筑保护与开发模式案例分析摘要：本文以南京1912、上海新天地、田子坊为案例进行综合比较分析，探索如何对旧建筑实行保护与适当的开发。
关键字：旧建筑保护旧建筑开发南京1912 上海新天地田子坊0.引言当前我国正处于城市化中期阶段，经济实力明显增加，城市化的速度加快。
一方面，农村多余的大量人口大规模的转化入城镇，成为城市化的动力；另一方面，越来越大的人口压力迫使城市规模不得不扩大，由此带来一系列的新城开发。
但作为一个文明古国，很多城市都有着富含深厚文化底蕴的旧城旧建筑。
新城开发带来的用地扩张，已经明显威胁到旧城旧建筑的生存。
如何化解这些矛盾，如何利用旧建筑，从功能上获得新生，值得我们思考。
不同的地域特色，不同的文化背景，就要求有不同的保护与开发方式。
本文通过对南京1912、上海新天地、田子坊等三个不同的旧建筑保护案例进行比较分析，对其共性与差异的研究，探讨如何在新城开发中对旧建筑实行恰当的保护，采取什么样的开发模式，以实现互利双赢。
1.案例介绍1-1 南京1912南京作为六朝古都，是我国著名的历史文化名城，有着深厚的文化积淀。
纵观南京城几千年了历史，最辉煌的莫过于民国时期了。
作为民国之都，当时的全国政治中心，这里集中了大量的优秀民国建筑。
有建筑学家评论说：“南京地处南北之中，交通便利，形成南京文化兼容并包的特征，其建筑样式既有北方的端庄浑厚，又有南方的灵巧细腻。
比较上海、天津、广州等城市民国建筑的‘西化’，南京民国建筑可谓参酌古今，兼容中外，融会南北，有南京文化的王家气度，堪称西风东渐特定历史时期中外建筑艺术的缩影，全国首屈一指，世界范围内亦有典型意义。
”南京1912，位于南京市长江路与太平北路交汇处，由17幢民国风格建筑及太平、博爱、共和、新世纪４个街心广场组成，占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米。
这片青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致地呈Ｌ形环绕总统府。
街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。
中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新[修改版]
![中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/57e1e2fc710abb68a98271fe910ef12d2af9a9b5.png)
第一篇：中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新中投顾问产业研究中心中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新上海城市更新历程上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。
自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。
上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。
该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。
该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。
已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。
城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。
图表城市更新模式迭代特征数据来源：中投顾问产业研究中心上海改造更新模式上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。
对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。
其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。
从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后中投顾问·让投资更安全经营更稳健中投顾问产业研究中心纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。
图表上海城市更新主要模式数据来源：中投顾问产业研究中心上海旧城改造案例——中远两湾城旧居民区的改造源于工业化、城镇化发展迅速，生活设施故而滞后。
关于旧城改造模式及规划的问题研究
关于旧城改造模式及规划的问题研究作者：陈华杰来源：《城市建设理论研究》2013年第36期摘要：旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。
旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。
本文重点阐述了旧城改造一般模式的要点，并就旧城改造规划中存在的问题提出了解决的对策。
关键词：旧城改造；模式；规划；拆迁；特色中图分类号：TU984 文献标识码：A旧城的特点旧城一般位于城市中心区域，成为较为封闭、功能结构复杂的区域，其主要特点表现在：（一）旧城位于城市的中心，区位价值高;由于城市多以旧城为基础向四周逐步扩张，在发展过程中逐渐被新区包围，成为城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商业、文化等的中心，具有较高的利用价值，为土地增值带来很大的空间。
（二）旧城生活环境较差;一些地方盲目攀比，使本身不够条件的区域盲目开发，起高楼，建大厦、建大广场，将旧城区卫生脏乱，各项设施不能达到目标的区域用城墙圈住，以此勉强蒙混过关。
从此旧城的发展不被重视，无序发展更加导致旧城的卫生较差、用地混乱，同时基础设施和公用设施也落后于新城区。
这种扭曲的城市化发展方式造成了旧城的环境质量低劣。
（三）旧城体现了城市的个性;城市的个性融入在城市建筑、城市街道、城市景观、城市居民活动、城市文化等，随着城市的发展，城市的个性在旧城逐渐体现出来，如北京的四合院、上海的石库门、青岛的绿树红瓦、苏州的私家园林等，这些都是当地历史文化的一种积淀。
;此外，在旧城的发展过程中逐渐彤成了建筑密度高、容积率低、较为封闭的特点。
但是，旧城是城市的中心，经济地理区位价值高，旧城改造价值较高。
但纵观以往的旧城改造，在开发改造中存在一些共性的问题。
旧城的一般改造模式分析（一）旧城改造整体运作模式该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。
旧城改造案例分析
则开发一些高档次的居住物业，以其 独特的文化氛围带动文化地产开发
01 旧城改造案例分析
杭州清河坊片区——旧城改造案例2
【请河坊街旧城改造方式】
通过“适当保护、改善和整治知名建筑、大量按原风格重建的方式”， 还原古街区原貌
保护 保持原样。对风貌典型、质量较好的传统民居采取保护 的方式，按照不改变原状的原则，可进行修缮或对个别
构件加以更换，并可适当调整建筑内部功能。
06年10月 -09年底
鼓楼 路
拆迁改造量 总投资
2.6万平方米 1.5亿
1.8万平方米 1.6亿
4.3万平方米 5亿
定位
仿古特色旅游商贸街区 餐饮一条街
时尚购物步行街 民俗风情一条街
【功能分区规划】：特色商贸、餐饮、民俗风情区 【项目开发策略】：选取中间保存最为完好的河坊街作为一期工程，定位为商贸旅游区，与西湖风景区和吴山风景区 联动，用特色商业吸引游客，迅速积累人气； 二期启动高银街打造成为餐饮一条街，与特色旅游商贸形成功能互补，既吸引了游客，又使得一大批本地的消费者前 往就餐； 三期与中山路整体改造工程同期进行，定位为时尚购物步行街，形成时尚与古老相融合的特色商贸旅游区。
01 旧城改造案例分析
上海新天地——旧城改造案例1
上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标 旧里
新里
【旧居改造前后对比】 主要保留了建筑外墙，重 建建筑内部 将居住功能改为商业用途
改造前总平面图
改造后总平面图
【核心区改造前后总平面图对比】 改造前为高密度旧宅区（ 改造期1996-2000年 ） 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸
筑，应予以拆除。
重建
旧城改造的模式
旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目类型。
其特殊性主要表现三个方面：1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，尤其是拆迁补偿和安置房建设；2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文和相关文件指导整个项目实施；3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别是改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构模式。
三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。
一、改造主体改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复文件中明确，实务中多为三类：1、以城改办为改造主体2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企业）为改造主体3、以房地产公司为改造主体二、投资主体投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分资金。
实务中，如果房地产企业参与城改项目，投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样会在城改方案批复文件中明确。
三、开发主体开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发，谁就是开发主体。
旧城改造中开发主体通常是批文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单设主体。
四、三大主体的结构模式1、三大主体合一房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承担投资义务，同时摘牌取得开发用地。
这种情况下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。
2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名下，不需要视同销售。
同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补偿费用，将两部分计入开发土地成本。
3、三大主体各自分开改造主体和投资主体分开引发的问题上面已经说过。
城市中心区更新改造模式浅析--以龙岗中心城新老西村更新改造为例
城市中心区更新改造模式浅析--以龙岗中心城新老西村更新改造为例发布时间：2023-03-06T03:19:10.785Z 来源：《城镇建设》2022年20期作者：杨波[导读] 随着改革开放的不断推进，作为中国经济特区发展起来的深圳已经逐渐出现城市建设用地不足的状况。
杨波深圳市建筑设计研究总院有限公司广东.深圳 518000摘要：随着改革开放的不断推进，作为中国经济特区发展起来的深圳已经逐渐出现城市建设用地不足的状况。
而现存的城中村成为城市发展的一大障碍，城中村不仅与城市的形象与发展目标相悖，而且严重影响了中心城功能结构的合理组织及区域居民生活质量的提高，城市更新改造刻不容缓。
该文通过借鉴国内外的城市更新改造理论，以深圳龙岗中心城新老西村的改造为例，探讨研究城市中心区城中村改造的规划策略与方法。
关键词：城中村改造模式城市更新借鉴与启示龙岗新老西村1、引言改革开放以来，随着深圳经济特区的设立，城市社会经济飞速发展，旧城区逐渐出现土地存量不足、环境污染、交通拥挤等方面问题，城市开始在老城区的外围地区规划建设新城区，一些以使用集体土地和以村民委员会为组织形式的落后的行政村逐渐被城市的新建区域慢慢分割、包围，成为一块块的孤岛区域，最终形成了“城中村”。
而在城市的发展过程，城中村这种在快速城市化下成长起来的行政村成为一种非常重要的可再开发利用的土地资源，对城市的发展极为重要，因此城中村改造迫在眉睫。
目前，我国经过十多年的城中村改造规划实践，取得了不少成功的案例，积累了较多改造经验。
但是寄希望于建立一种通用的改造模式是绝对不可能的。
因为，我国幅员辽阔，各城市、各地区的经济基础、发展阶段不尽相同，仅在同一个城市，无论是城市发展阶段、经济基础、文化习惯、生活方式，各个城中村的基础状况俱有差异。
所以不存在能够一劳永逸地解决城中村改造模式问题的方式，但在城市更新改造规划方面我国仍取积累了较多的经验，比如龙岗中心城新老西村的更新改造，可以说是城中村改造的又一例成功，因此对其改造模式进行分析总结，为全国城中村的改造提供可借鉴的经验模式，对于中国城市未来的发展具有重要的意义。
生态文明理念下的旧城改造方法分析
生态文明理念下的旧城改造方法分析1. 引言1.1 引言旧城改造是指对城市中老旧、破败、拥挤、环境恶劣的区域进行重新规划、更新改造，以提升城市的整体形象和居住环境质量。
在现代城市化进程中，随着人口增长和城市发展，许多旧城区面临着诸多问题，如基础设施陈旧、环境污染严重、城市功能退化等。
为了实现城市可持续发展和建设美丽中国的目标，生态文明理念下的旧城改造显得尤为重要。
生态文明理念强调人与自然和谐共生、资源节约和循环利用、生态环境保护和改善等原则。
在旧城改造中，应当以生态文明为指导，注重保护和修复自然环境，提高城市的生态品质。
要充分考虑社会经济发展的需求，提升居民的生活品质和城市的整体功能。
本文将从背景介绍、生态文明理念在旧城改造中的重要性、主要问题与挑战、解决方法和应用案例等方面进行分析，以期为旧城改造提供有益的借鉴和参考。
生态文明的理念需要融入到旧城改造的各个环节中，并通过创新性的手段和方法来实现城市的可持续发展与环境保护。
2. 正文2.1 背景介绍旧城改造是随着城市发展和人口增长而逐渐成为一个重要话题。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，许多旧城区都面临着环境污染、基础设施老化、交通拥堵等问题。
这些问题不仅影响了市民的生活质量，也影响了城市的可持续发展。
生态文明理念在旧城改造中的重要性越来越受到重视。
生态文明强调人与自然和谐共生，提倡保护环境、节约资源、促进可持续发展。
在旧城改造中，生态文明理念可以帮助城市实现资源的合理利用，提升城市的整体生态环境，改善居民的生活条件。
主要问题与挑战包括但不限于：旧城区基础设施老化，环境污染严重，居民生活环境恶劣，交通拥堵等。
这些问题给旧城改造带来了诸多困难，需要综合考虑各方面因素，找到科学有效的解决方法。
解决方法可以从多个方面着手，包括但不限于：完善城市规划，提升基础设施建设水平，引入环保科技，鼓励居民参与，推动政府部门协同合作等方面。
只有综合施策，才能有效解决旧城改造中的各种问题。
城市规划中旧城改造规划分析
城市规划中旧城改造规划分析摘要：随着我国城市的高速发展，吸引了大量的人口从农村走向城市，在城市工作生活的同时也让旧城改造的迫切性突出而来。
城市建设的好坏是影响人民生活幸福指数主要因素，而城市规划是城市建设是否符合人民需求、发展需求的基础，旧城改造是城市规划中的突出难点。
文章针对我国城市目前城市规划中旧城改造的出现的问题，提出相关旧城改造的建议，希望能对目前城市的和谐发展、绿色发展、持续发展有所帮助。
关键词：城市规划；旧城改造；规划在我国城市建设中推进过程中，建新城、改旧城是目前城市化发展的重点，对旧城区的改造由以前的拆迁重建，逐步转变为因地制宜，结合群众需求，可持续发展的方向发展。
但是旧城改造因涉及范围广，牵扯面大，影响人口多，改造前规划者们需要全方位、多角度，充分了解改造的社会环境、地理环境、历史环境、人文环境，和旧城改造过程众多群体人民的诉求。
任何信息了解不全面，都可能导致旧城改造结果脱离设计初衷，影响社会和谐发展。
针对目前旧城改造规划中的问题和以后的相关办法进行分析如下：一、当前城市规划旧城改造中存在的问题（一）缺乏整体规划和统筹。
旧城改造过程中是一个系统工程、多部门统筹协调，分工作业，共同推进，现实情况往往是今天路刚刷黑，明天来市政管道的，过几天再来改通讯的，反反复复，降低了效率不说，还严重影响旧城居民的生活出行。
其次缺乏整体规划，只重视局部改造，改造后未达到人民的期望要求。
（二）旧城改造前期未进行充分调研，了解人文环境、地理环境、社会环境等因素，导致规划不充分，改造不合理，浪费资源且导致人民抱怨。
（三）旧城区改造规划中目标不确定，旧城改造主要是实现生活结构的维护与调整。
旧城区当中有着长期沉淀的文化和特定的人文结构，对于旧城区居民的精神归属感是有不可替代的作用，而改造过程中盲目的将新城区规划搬用到旧城区改造过程中，影响了整体改造的协调性，也脱离了旧城改造的初衷。
（四）旧城区一般作为市中心，在改造过程中开发商逐利心态严重，为了提高旧城区土地的利用率，往往增加超高层建筑，这种措施在一定程度上短期内解决了当地居民的居住环境，但是受到区域面积的影响，对于旧城区长期可持续发展不利，给当地的生态环境和人文环境将会带来不可修复的影响。
旧城改造经典案例解读
上海新天地广场——最具盛名的风情购物中心物 业 类 型：占 地 面 积：建 筑 面 积：容 积 率：建 造 成 本：拆迁安置成本：项目总投 资：投 资 商：工 程 进 程：物 业 地 址：商业（只租不售）３００００平方米６００００平方米１．８２００００元／平方米６．７亿元１４亿元香港瑞安集团１９９９年动工，２００１年底完成上海市卢湾区太仓路１８１弄一 上海新天地广场开发背景上海新天地广场项目位于上海市中心淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上，属于上海的黄金地段，中共一大会址也在其范围内，其中以成片的石库门式里弄建筑为主。
成片的石库门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。
二 上海新天地广场整体策略１、上海新天地广场定位根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
２、上海新天地广场规划理念上海新天地广场以“一大”会址所在的兴业路为中轴，分为北里和南里。
北里以餐饮娱乐为主，充满了怀旧气息。
南里以“销品茂”为中心，购物休闲场所较多。
北里的精粹所在，是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。
它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本，设有客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。
３、上海新天地广场扮演的角色上海新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分。
这个项目东至西藏路，南到合肥路，西临马当路，北达兴安路，规划占地面积５２公顷，总建筑面积１６０万平方米，涉及２３个街坊，７万人口。
这个５２公顷的太平桥工程将耗资人民币２５０亿，这才是瑞安集团真正要开发的新天地！目前，一幢大型商务办公楼以及新天地南面的高档住宅翠湖天地都处于建设当中。
在这样的背景下，一个由瑞安集团牵头，分期开发，把这一地区改造成一个标志性的现代化综合园区的工程被确定下来：约四万平方米的人工湖和公共绿地将成为社区的中心，西面就是集餐饮、商业、文化和娱乐功能为一体的新天地广场，北面贴近淮海中路将规划成为甲级商务办公区，面则是大面积的住宅小区，东边则改造成两个综合性购物中心及一幢标志性大楼。
老旧小区改造项目背景和定位分析
老旧小区改造项目背景和定位分析声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
一、项目背景介绍老旧小区改造是当前城市建设和社会发展的重要议题之一。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，老旧小区存在的问题逐渐凸显出来，如设施老化、环境污染、交通拥堵、住房紧张等。
这些问题不仅给居民的日常生活带来了诸多不便，也对城市的可持续发展产生了不良影响。
为了解决老旧小区存在的问题，促进城市的可持续发展，不少城市开始实施老旧小区改造项目。
该项目主要通过改善老旧小区的基础设施、环境质量和居住条件等方面，提高小区的品质和居住舒适度，从而满足居民的需求，同时推动城市的发展。
二、项目定位和目标老旧小区改造是指对城市中存在时间较长、设施状况较差的小区进行综合改造和提升，以改善居民的生活环境和居住条件。
这些老旧小区通常存在一些问题，如建筑老化、设施陈旧、环境脏乱差、交通不便等，严重影响了居民的居住品质和生活质量。
因此，项目定位和目标是老旧小区改造的关键。
(一)项目定位1、老旧小区定位：根据城市规划和发展需要，选择具有一定历史、文化价值或地理位置优势的老旧小区进行改造，以提升城市形象和人居环境。
2、社会定位：老旧小区改造是为了满足居民对美好生活的需求，解决居民的居住困难和社区发展问题，促进社会和谐稳定。
(一)项目目标1、改善居住环境：通过更新老旧建筑、改善基础设施和公共服务设施，提升小区的整体环境质量，使居民享受到更好的生活品质。
2、提升居住条件：改造老旧小区的住房结构，增加住房面积，改善居住硬件设施，提高居民的居住舒适度和安全性。
3、优化交通配套：改善老旧小区的交通条件，增加道路宽度和交通设施，提高居民的出行便利性和交通安全性。
4、加强社区设施建设：增加公共设施和社区服务设施，如文化娱乐设施、医疗服务设施、教育设施等，提高社区居民的生活质量和幸福感。
旧城改造新模式研究
头脑 。政府应有 相应的 旧城 改造政策作 引导 ，健 全有 关法律法规 。并
一
线 写 真
建筑 与 发 展
Ｊａ ｕＹ ａＺｈ ｉｎＺｈ ｕＦ ａｎ ・１ ・ ７
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旧城 改造新模 式研究
叶青丽
浙 江佳 境 规 划 建 筑设 计研 究 院
【 摘 要 】 旧城改造是城市建设和发展的 需要 ， 文章强调 了旧城 改造的必要性；分析了我 国在 旧城改造 中存在 的问题 ， 针对这些问题 ， 出以保 提
因，我国绝大 多数城市 的旧城区都存 在着市政 和公共 设施短缺 ，名胜 古迹 绿地遭 受破 坏等 严重 问题 ，影 响着 城市 经 济和社 会 的发 展 。因 此 ， 旧城改造 就成为 除少数 新兴城 市外 ，几乎所 有 的城 市都面临 的一 个紧 迫而 又艰 巨的 任务 。 旧城 改造 ，也 就 是 旧城 区的再 开发 ，是 指 对 旧城 区中 已不适应 经济、社会 发展 需要 的物质 环境部 分进行 改造 ， 使 其 整体功 能得 到进 一步 改善和 提高 。 旧城改造的主要 目的是从根本上解 决 旧城区存 在的各种城市 问题 ，
局 混 乱 ， 地 域 分 异 不 明 显 ， 居 住 区 、 工 业 区 、 商 业 区 混 杂 ， 相 互 干 扰 ，严 重制约 城市 功能 的正 常发 挥 。再加 上环 境恶 化 问题 日益突
出 ，城 市 衰 落 老 化 无 法 适 应 社 会 发 展 的 要 求 。 由于 历 史 和 现 实 等 原
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新天地模式
住宅物业开发模式商业物业开发模式综合物业开发模式
一 模式一——新天地模式
因上海石库门建筑的成功改造，新天地模式、新天地运动已经成为全国旧城改造模范的一个专用词语。
二 模式二——住宅物业开发模式
在旧城改造中，往往受地块自身条件和区位地段影响而必须进行住宅开发。
在住宅开发中，最关键的是如何结合地块自身条件，充分利用地块原有资源，打造与区域文化氛围相融合的社区文化
三 模式三——商业物业开发模式
在旧城改造中，商业开发模式的利润空间最大，
多种多样，但最重要的是项目物业要与地块区域甚至是大商圈范围内的商业特征和经济环境相匹配、
３、优劣势分析
优势：项目投资成本大、利润
劣势：项目风险高。
四 模式四——综合物业开发模式
综合物业开发模式主要是指在旧城改造中开发住宅与商业物业或商务物业的组合开发。
式具以下。