土地评估方法-成本逼近法
土地评估方法成本逼近法
土地评估方法成本逼近法嘿，咱今儿来聊聊土地评估方法里的成本逼近法呀！这成本逼近法就像是给土地算一笔账，看看它到底值多少钱。
你想啊，咱买东西都得考虑成本吧，土地也不例外呀！这成本逼近法就是把取得土地的各种成本都加起来，再加上合理的利润啥的，最后得出个大概的价格。
就好像咱盖房子，买材料要花钱，找工人要花钱，这些钱都得算进去，才能知道盖这房子得花多少成本。
那土地的成本都有啥呢？首先就是土地取得的费用呀，比如说买地花的钱。
然后呢，还有开发土地的费用，像平整土地呀，通水通电啥的。
这就好比给土地做了一次“美容”，让它变得更好看更值钱。
有人可能会问啦，那这样算出来的价格就一定准吗？嘿，这可不好说。
就像咱做菜，同样的食材，不同的人做出来味道还不一样呢！这成本逼近法也有它的局限性呀。
比如说，它可能不太能反映土地的潜在价值，要是这土地以后能有大发展，那现在用成本逼近法算出来的价格可能就低了。
但是咱也不能小瞧了它呀！在一些情况下，它还是很有用的呢。
比如说，在一些不太发达的地区，或者是对土地价值不太确定的时候，成本逼近法就可以给咱一个大概的参考。
就像咱走路有个指南针，虽然不一定能让咱直接走到目的地，但至少能给咱指个方向不是？而且呀，咱在使用成本逼近法的时候，可得认真仔细咯！不能马虎大意，每个成本都得算清楚，不然算出来的价格可就不靠谱啦。
这就跟咱做数学题似的，一个小数点错了，结果可能就差十万八千里。
总之呢，成本逼近法是土地评估里的一个重要方法，但也不是万能的。
咱得根据具体情况，灵活运用，可不能死搬硬套。
咱得把它当成一个工具，用好了能帮咱大忙，用不好可能就给自己添乱啦！所以呀，咱得好好琢磨琢磨，怎么才能把这个工具用得恰到好处呢！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
成本逼近法
成本逼近法一、成本逼近法概述1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。
3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益4、特点：①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；②适于工业用地估价；③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地；④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⑤是估算土地成本价格的一种途径。
二、成本逼近法的估价程序与方法1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。
土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。
⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。
注意：①土地取得费应是评估期日的重置费用；②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
2、土地开发费构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。
基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。
土地估价计算方法
土地估价方法根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
（一）、成本逼近法1、基本原理成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
其基本公式为：土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率2.评估过程（1）土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。
（2）有关税费根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。
（3）土地开发费根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。
（4）利息计算根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。
假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。
投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米（5）投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。
因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。
利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米（6）土地增值收益根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。
土地评估之成本逼近法-8页文档资料
3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
成本逼近法土地技术报告
一成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法;其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数;上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c1+r3P1c=E a+E d+T×1+r1+r2式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期;根据目前地产市场状况,可以作如下基本假设：1E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；2E d：以现行有关部门征收标准为准；3T：指基本建设前期应交纳的相关税费；4利息：据惯例,先征地,后进行开发建设;假设宗地为委托拆迁,费用一次性投入;土地开发资金为分段投入；5利润：按投资利润率计算;按照上述假设,可以将成本逼近法公式变形为：P1c=E a+T1+r1n1+n2+E d1+r1n1/2+n2+E a+E d+T×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替;1.土地取得费E a根据成都市有关规定测算,该类土地取得费含税费单价为元/㎡见技表三;技表三土地取得费用及税费一览表域内道路网密度一般,故本次评估取其代征地为15%;则：土地取得费Ea单价为÷1-15%≈元/㎡;2.土地开发费Ed截至评估基准日,估价对象的实际开发程度为区域“六通”通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气,宗地内“五通一平”;估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用,可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算,简阳市工业用房的基础设施配套费为元/平方米,根据简阳市宗地内开发费用的一般规律,达到宗地场平费用为15元/平方米;3.投资利息达到估价对象宗地开发状况的开发周期为1年,利率取评估基准日中国人民银行规定的1年期贷款利率6%;本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入,则估价对象的土地投资利息为：+×1+%1-1+ 15×1+%1/2-1≈元/㎡;5.投资利润土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产;根据等量资金应获得相应收益的愿望,土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献;故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致;据统计,类似工业用地的投资利润率约为8%;则估价对象的开发利润为：+＋15×8%≈元/㎡;6.土地成本价格+80＋165++≈元/㎡;7.土地增值收益参考川府发200123号文四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知等四川省的相关规定,估价对象的收益部分按评估价格的20％计算,本次估价设土地价格为V,则土地增值收益为;8.地价修正：在成本逼近法中,由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据,较少考虑估价对象的个别性、特殊性,故需进行相关个别因素的修正;1使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年,估价对象的剩余使用年限为年,故需进行年期修正;据城镇土地估价规程,使用年期修正系数公式为：Y=1/1一1/1十r nK—使用年期修正系数；r—土地还原利率； n—估价对象使用年限;还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定;综合工业企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率,本次估价的宗地还原利率取为6%;则土地使用年期修正系数为：K＝1/1一1/1十6%＝2个别区位修正系数：本次估价依据各估价对象形状、地形等个别因素确定个别区位修正系数;技表五个别因素修正一览表V＝土地成本价格×使用年限修正系数×个别区位修正系数+土地增值收益V＝××+V＝327元/㎡;成本逼近法测算的地价为327元/㎡;该地价为估价对象作为作价出资的仓储用地,在无使用权异议且无他项权利限制状态下,开发程度达到宗地外“六通”,宗地内“场平”,容积率为、剩余使用年限为年,在二〇一四年三月十日的土地使用权评估单价;。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
成本逼近法
(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分： 土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费： 非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青 苗补偿费。 按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用 耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数， 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每 一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均 年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地 补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有 生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和 安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。 耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进 行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投 资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包 括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投 资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开 发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开 发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的 单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如 果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型 的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长 短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报 率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一 般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土 地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综 合考虑上述三方面因素适当确定。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率， 估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各 项税费。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
土地评估成本逼近法公式
土地评估成本逼近法公式土地评估成本逼近法是一种常用的土地评估方法，它通过逼近法来估算土地的价值。
本文将介绍土地评估成本逼近法的原理和应用，并解释如何使用该方法进行土地评估。
一、土地评估成本逼近法的原理土地评估成本逼近法是通过计算重建土地所需的成本来估算土地的价值。
它的基本原理是假设土地的价值等于重建土地所需的成本。
根据这个原理，我们可以通过计算土地重建所需的成本，来估算土地的价值。
二、土地评估成本逼近法的应用土地评估成本逼近法广泛应用于土地开发、土地转让、土地租赁等领域。
它可以帮助开发商、投资者、政府等各方合理确定土地的价值，从而做出合理的决策。
具体应用包括以下几个方面：1. 土地开发：在进行土地开发项目时，土地评估成本逼近法可以帮助开发商估算土地的价值，从而决定是否值得进行开发。
同时，它也可以帮助开发商确定合理的开发成本，制定合理的开发计划。
2. 土地转让：在进行土地转让交易时，土地评估成本逼近法可以帮助卖方确定土地的价值，从而决定合理的转让价格。
同时，它也可以帮助买方判断转让价格是否合理，避免因价格过高或过低而导致的损失。
3. 土地租赁：在进行土地租赁时，土地评估成本逼近法可以帮助出租方确定土地的价值，从而决定合理的租金。
同时，它也可以帮助承租方判断租金是否合理，避免因租金过高或过低而导致的损失。
三、如何使用土地评估成本逼近法进行土地评估使用土地评估成本逼近法进行土地评估的具体步骤如下：1. 收集数据：首先，需要收集与土地评估相关的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置、土地周边环境等信息。
这些数据将作为评估的基础。
2. 估算重建成本：根据收集到的数据，可以计算出重建土地所需的成本。
这包括土地平整、建筑物重建、基础设施建设等方面的成本。
3. 估算土地价值：根据估算出的重建成本，可以得出土地的价值。
根据实际情况，可以根据重建成本的比例来确定土地的价值。
4. 进行分析和判断：最后，根据估算出的土地价值，进行分析和判断。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
土地估价中成本逼近法、剩余法(假设开发法)的单利、复利计算
土地估价中成本逼近法、剩余法（假设开发法）的单利、复利计算《城镇土地估价规程（GB-T 18508－2001）》中规定：成本法：5.3.6确定土地开发利息按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过一年，利息按复利计算。
剩余法：5.4.6计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
5.4.6计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
请问：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，如何算？2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，怎么理解？答：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，单利或复利随你！2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，同不动产开发后的总价值一样．不动产开发后的总价值何时得到，销售税费何时支出．因此，２者的折现年期是一样的！（销售税费何时支出，考题中另有说明除外）。
成本逼近法（成本法中的土地增值收益率怎样确定）
第六章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
授课学时：10学时讲授内容：第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
成本逼近法公式
成本逼近法公式成本逼近法的基本公式为：土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 相关税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
1. 土地取得费。
- 是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，如征地补偿、拆迁补偿等费用。
不同的土地取得方式（如征收集体土地、购买国有土地使用权等）其取得费的构成和计算方式有所不同。
- 例如，征收集体土地时，土地取得费可能包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
2. 土地开发费。
- 是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，如基础设施配套费（通水、通电、通路等费用）、场地平整费等。
- 土地开发费的计算可以根据实际发生的费用或者参照当地同类土地开发项目的平均费用水平确定。
3. 相关税费。
- 包括在土地取得和开发过程中需要缴纳的各种税费，如耕地占用税（涉及征收耕地时）、新菜地开发建设基金（涉及征收城市郊区菜地时）、契税等。
4. 利息。
- 以土地取得费、土地开发费等为基数，按照一定的利率和开发周期计算。
- 计算公式为：利息=（土地取得费+土地开发费+相关税费）×土地开发周期×利息率×1/2（假设土地开发费是均匀投入的情况下）5. 利润。
- 是对土地开发投资的回报，通常按照一定的利润率，以土地取得费、土地开发费、相关税费之和为基数计算。
- 利润=(土地取得费 + 土地开发费+相关税费)×利润率。
6. 土地增值收益。
- 是由于土地用途改变、土地开发利用等带来的土地价值增加部分。
- 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润)×土地增值收益率。
在运用成本逼近法评估土地价格时，需要准确确定各项参数，并且要根据评估对象的实际情况进行合理调整。
同时，要注意该方法的适用范围和局限性，例如对于一些具有特殊用途或市场需求影响较大的土地，可能需要结合其他评估方法进行综合评估。
土地经营权的评估方法
土地经营权的评估方法土地经营权的评估方法主要有以下几种：- 收益还原法：将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
其优点是可以反映土地的未来收益潜力，缺点则在于对未来收益的预测存在较大不确定性。
- 市场比较法：以市场价格为基准的评估方法。
通过比较类似土地承包经营权的成交价格，综合考虑交易条件和时间等因素，评估出待评估土地承包经营权的价值。
其优点是可以反映市场供求关系，缺点则在于需要找到足够多的可比交易案例。
- 成本逼近法：基于成本投入的评估方法。
通过计算土地开发、承包、经营的成本，并综合考虑相关税费和利润等因素，评估出土地承包经营权的价值。
其优点是可以反映土地的成本投入，缺点则在于忽略了土地的未来收益潜力。
- 评分估价法：一种综合多种因素的评估方法。
通过评估土地的质量、位置、景观等多方面因素，并综合考虑其对土地价值的影响，评估出土地承包经营权的价值。
其优点是可以全面评估土地的价值，缺点则在于评估过程较为复杂。
- 基准地价系数修正法：基于基准地价的评估方法。
通过比较待评估土地与同类土地的基准地价，综合考虑土地条件、市场行情等因素，评估出待评估土地承包经营权的价值。
其优点是可以反映土地的区域差异，缺点则在于基准地价的确定存在较大主观性。
不同的土地承包经营权评估方法各有优缺点，在实践中，需要考虑土地的性质、用途、市场条件和交易背景等因素。
同时，土地承包经营权评估过程需要遵循相关法律法规和政策规定，确保评估结果的合法性和公正性。
评估结果应当以书面形式记录，并向相关利益方进行披露，以保障各方权益。
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一、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（1）土地取得费
土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
（2）开发费
土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
（3）税费
耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]
规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计：21.5元/平方米
②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米
③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。
60*2.8%=1.68元/平方米
税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。
假设土地取得费及税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则：
投资利息=（土地取得费+税费）*开发周期*银行利率+土地开发费*开发周期*1/2*银行利率=（60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81%
=16.06元/平方米
（5）投资利润
按照近几年的统计资料和市场调查，考虑国内经济增长因素和国内相关行业的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为10%。
投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费）*开发周期*10%
=（60+80+37.17）*1*10%
=168.17*1*10%
=17.72元/平方米
（6）增值收益
根据当地国土管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格（土地取得费、土地开发费、税费、投资利息、投资利润五项之和）的20%计。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*20% =（60+80+38.17+16.06+17.72）*20%=211.95*20%
=42.39元/平方米
（7）无限年年期价格
（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=60+80+38.17+16.06+17.72+42.39 =254.34元/平方米
（8）48.75年期国有土地使用权价格
Vn=VN*[1-1/（1+r)n]
其中：Vn-待估宗地设定年期土地使用权价格
VN-无限年期土地使用权价格
r-土地还原率6%
N-48.75年期
254.34*[1-1/（1+6%）48.75]
=254.34*0.94
=239.08元/平方米
(9)确定由成本逼近法求得的土地价格
由成本逼近法求得评估宗地价格为：239.08元/平方米。