土地评估方法-成本逼近法

一、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

（1）土地取得费

土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。

土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。

（2）开发费

土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。

（3）税费

耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]

规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。

计：21.5元/平方米

②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米

③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。

60*2.8%=1.68元/平方米

税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息

根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。假设土地取得费及税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则：

投资利息=（土地取得费+税费）*开发周期*银行利率+土地开发费*开发周期*1/2*银行利率=（60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81%

=16.06元/平方米

（5）投资利润

按照近几年的统计资料和市场调查，考虑国内经济增长因素和国内相关行业的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为10%。

投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费）*开发周期*10%

=（60+80+37.17）*1*10%

=168.17*1*10%

=17.72元/平方米

（6）增值收益

根据当地国土管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格（土地取得费、土地开发费、税费、投资利息、投资利润五项之和）的20%计。

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*20% =（60+80+38.17+16.06+17.72）*20%=211.95*20%

=42.39元/平方米

（7）无限年年期价格

（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=60+80+38.17+16.06+17.72+42.39 =254.34元/平方米

（8）48.75年期国有土地使用权价格

Vn=VN*[1-1/（1+r)n]

其中：Vn-待估宗地设定年期土地使用权价格

VN-无限年期土地使用权价格

r-土地还原率6%

N-48.75年期

254.34*[1-1/（1+6%）48.75]

=254.34*0.94

=239.08元/平方米

(9)确定由成本逼近法求得的土地价格

由成本逼近法求得评估宗地价格为：239.08元/平方米