中信地产2019年中山市西区项目前期定位策划方案
2019中信·前期定位方案95p
最新规划完善塘厦城市功能，增强城市的吸附能力
诚信·创新·价值
17
小结
诚信·创新·价值
居民购买力增强、购房需求增加
衍生大量高收入群体
加强与周边区域经济、文化等的对 接，衍生大量商务、商贸人士
有利承接深圳产业专业、带来大量 转移人群以及商务商贸人士
城市功能、城市环境不断升级，对周 边区域的吸附能力增强
主攻深圳市场，销售不理想
诚信·创新·价值
8
莞深同城是必然，但两个城市之间的融合还需要很长一段时间； 完善的交通网络吸引大量深圳客户，但交通成本高昂，阻止了深圳人把
东莞作为第一居所的步伐； 莞深一体化，东莞作为深圳一级辐射的城市特性愈加明显，客户定位必
须要兼顾两地；
诚信·创新·价值
9
RUIFENG REAL
以电子电脑为主的发达工业产业为使塘厦衍出大批量的具有高收入的、较强购买力的
群体，
诚信·创新·价值
12
东莞副中心
塘厦是东莞规划“一心两带 八中心”中的中心镇之一， 是东莞东南部区域中心；经 麻涌 济发展潜力巨大；
中心镇的规划定位，必然对 塘厦的产业以及城市提出升 级要求；
塘厦产业和城市升级对城市 功能以及城市环境的要求为 塘厦房地产市场带来新的机 遇（更有利的规划、三旧改 造；
诚信·创新·价值
7
金地·湖山大境
占地面积：25万㎡ 容积率：1.25 绿化率：42% 总户数：一期648户 分期情况：分五期开发,目前在售一期为双拼、
联排别墅及洋房实用型、舒适型二、三房 项目定位：莞深双城中心享有山湖资源的别墅大城 客户定位：主攻深圳市场，打造深圳人第一居所：实用型、舒适型二、三房
2019中信·前期定位方案95p
《中山市中原地产西区地块整体定位及营销策略报告》201页
地产项目整体定位及营销策略报告(ppt 201页)
数据来源：中山国土资源局网站
中山市连续6各月镇区一手商品房月均成交面积 5528宗，成交面积58.6万平米。10年2月起逐月走 低。
市场存量主要集中在镇区，城区主要集中在石岐区、东区、西区 三个主要区域
全市商品房存量统计表
区域
存量（套）
比例
区域
存量（套）
比例
东区 南区 西区 石岐区 阜沙镇 港口镇 古镇镇
一月
二月
三月
四月
指导
督导
规范
剑指
二套房贷款比例不少 于40％，大部份仍属 于指导意见
保障性住房供应量激 增至1540万户
公布2010年新货币政 策，审批虽收紧，但 仍然利好
继续执行相对宽松的 货币政策
上调存款准备金利率 0.5个百分点
严厉势行，各项政策 央企退市，表明决心 严格规范土地出让 对一线城市影响较大，
4386 0.052
中山市09年户籍人口人均生产总值84245元, 房地产一手商品房均价仅为4386元/平方米， 房价/人均GDP数据仅为0.052，在人均GDP相近的情况下，比值仅为一线城市的1/4甚至1/5。
市场总述
过去
市场成交活跃，楼市被推至高点
在整个09年份及10年第一季度，各级市场表现均极为活跃，数据全面向好
“国十一条”政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰 乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，
> 土地拍卖可能会作出一定调整
3 加强市场监管力度
> 力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房 困难家庭的住房问题。
> 去年的131号文件提到2011年末解决747万户，现 增加至1540万户，比例大大增加。
中山房地产项目策划方案计划
中山房地产项目项目系列工作方案——《总体定位思路》《总体推广思路》第一部分中山市社会与经济发展总体态势分析第一章、中山市社会发展总体态势中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区，位于珠江三角洲中南部，北接广州，南连珠海，毗邻深圳与港澳，全市总面积1800平方公里，年平均温度22o C，户籍人口135万。
中山市是伟大的民主革命先驱孙中山先生的故乡，全国唯一以伟人名字命名的城市，又是著名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。
这里社会稳定、经济发达、民风淳朴、治安良好、生活殷实，整个城市洋溢着文明、祥和、健康向上的氛围。
政治环境进入21世纪，中山市以“增创新优势，更上一层楼”，率先基本实现社会主义现代化为总任务、总目标统揽全局，实施“外向带动”、“科教兴市”和“可持续发展”三大战略，全面贯彻落实市委、市政府确立的“工业立市”等重大决策，突出抓好体制创新、技术创新、产业升级和扩大开放，积极推进经济体制和经济增长方式的根本性转变以及经济结构的战略性调整，切实提高经济增长的质量和效益，保持全市国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步。
力争2010年全市基本实现现代化，实现体制创新、经济繁荣、社会进步、环境优美，成为文明富庶的现代化名人城市。
未来15年内要建立起综合竞争力较强、具有明显地区优势的产业体系；生态环境优良、人民生活富足、社会保障健全的生活体系；统一开放、竞争有序的市场体系；高效廉洁、勤政务实、协调规范的行政管理体系。
文化环境中山作为民主革命先驱孙中山先生的故乡，在中国近现代史上曾写下了光辉的一页，也留下了不少颇具科学价值的历史名人文物。
中山民性爱国爱乡、勤劳敦厚、富于进取、勇于创新、灵活求实、思想开放。
民风平和有礼，与人为善，团结互助，崇尚正义。
中山市人民政府在80年代拟定“团结、爱国、求实、创新”为中山人精神。
中山民间艺术丰富，其中有中山民歌、舞龙狮鹤凤、崖口飘色等。
某地块定位及前期策划方案
经济效益评估
土地价值
根据地块的位置、面积、周边环境等因素，评估地块的市场价值 ，为后续的开发提供参考。
投资回报
根据预期的收益和成本，计算投资回报率，评估项目的盈利潜力。
产业带动
分析地块所在区域的产业发展状况，预测地块开发对周边产业的带 动作用。
社会效益评估
01
就业机会
评估地块开发对当地就业的贡献 ，包括直接就业和间接就业机会 。
规划原则
根据项目定位和目标，制定合理 的规划原则，确保地块的高效利
用和可持续发展。
功能分区
根据地块特点和需求，划分不同的 功能区域，如住宅区、商业区、公 共设施区等，以满足不同使用需求 。
交通组织
合理规划地块内的交通流线，确保 交通顺畅、安全，同时考虑未来交 通发展需求。
建筑设计
风格定位
根据项目定位和市场需求，确定建筑设计的风格 和特点，如现代简约、古典欧式等。
3. 材料供应风险：材料供应不及时或质量问题可能导致 工程进度受阻。
•·
2. 施工质量问题：施工过程中的质量问题可能导致项 目交付延误或安全事故。
4. 应对策略：严格把控设计质量和施工过程，加强质 量监管；选择可靠的供应商，确保材料质量和供应稳定 ；制定应急预案，及时处理突发问题。
07
预期效益评估
2. 税收政策调整：税收政策的变化可能 增加项目成本或减少收益。
•·
1. 土地政策变化：土地供应、价格、使 用政策的变化可能影响项目用地获取和 成本。
建设风险
建设风险主要指项目实施过程中可能出现的设计、施 工、材料等方面的问题。
1. 设计缺陷：设计方案不合理、技术可行性差可能导致 建设成本增加或工程延误。
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
中山市2019年市重点建设项目计划表
49 中山市产业平台（板芙园）
144000
板芙镇
50 中山市产业平台（板芙园）二期
62000
板芙镇
（二）工业类项目（79 项）
51
瑞科新能源年产 200 兆瓦碲化镉太阳能电池 产业化项目
52
中山旭贵明电子有限公司年产不间断电源 及光伏逆变器 500 万套项目
4583911 55000 35000
火炬开发区 火炬开发区
牵头责任单位/ 镇区
84 华帝股份高端智卫产 85 品 500 万台(空气能热水器 130 万台，其他
节能厨卫产品 370 万台)生产项目
86
广东奥科特新材料科技股份有限公司年产 LED 照明产品 1 亿件生产项目
87
中山凯旋真空科技股份有限公司年产泵及 真空成套设备 250 套项目
66934 17476
市国资委（市中 汇集团）
小榄镇
35 DN1200 原水管道工程项目
11000
黄圃镇
（五）市政设施项目（5 项）
78949
36 富华道升级改造工程
22812
市住建局
37 树木园公共人防停车场工程
10217
市住建局
38 中山市粮食加工中心
10100
市住建局
39 博爱路银通街交叉口立交工程
20000
民众镇
118
格力中山生活电器年产 700 万台风扇改建项 目
11930
民众镇
119 欧普照明华南园区建设项目
258000
民众镇
120 完美华南基地工程项目
150000
南朗镇
121 百盛生物原料药项目
40000
南朗镇
122 明阳智能电气产业项目
房产项目定位策划书3篇
房产项目定位策划书3篇篇一房产项目定位策划书一、项目概述（一）项目名称：[项目名称]（二）项目位置：[项目具体位置]（三）项目规模：[占地面积、建筑面积等]（四）项目背景：[简要介绍项目的背景和开发动机] 二、市场分析（一）宏观市场分析1. 经济发展趋势2. 房地产市场整体状况3. 政策法规环境（二）区域市场分析1. 区域发展规划2. 周边配套设施3. 竞争项目分析（三）目标客户分析1. 客户群体定位2. 客户需求特点3. 购买能力分析三、项目定位（一）产品定位1. 物业类型2. 户型设计3. 面积区间（二）价格定位1. 定价策略2. 价格区间（三）形象定位1. 项目品牌形象2. 推广主题四、项目规划与设计建议（一）总体规划建议1. 建筑布局2. 景观设计3. 交通组织（二）建筑设计建议1. 外立面风格2. 户型设计要点3. 公共空间设计（三）配套设施建议1. 商业配套2. 教育配套3. 休闲娱乐配套五、营销策略（一）推广策略1. 推广渠道选择2. 广告宣传计划3. 公关活动策划（二）销售策略1. 销售模式选择2. 销售价格策略3. 促销活动策划六、项目实施计划（一）前期准备阶段1. 项目可行性研究2. 规划设计方案审批3. 项目融资（二）工程建设阶段1. 施工单位招标2. 工程进度控制3. 质量监督管理（三）销售阶段1. 销售团队组建2. 销售培训3. 销售执行（四）后期管理阶段1. 物业管理2. 客户关系维护七、财务分析（一）投资估算1. 土地成本2. 建设成本3. 营销费用4. 其他费用（二）收益预测1. 销售收入预测2. 利润预测（三）风险分析1. 市场风险2. 政策风险3. 资金风险八、结论与建议（一）结论1. 项目定位的合理性2. 营销策略的可行性3. 财务分析的可靠性（二）建议1. 进一步优化项目规划与设计2. 加强市场调研，及时调整营销策略3. 严格控制成本，确保项目收益篇二房产项目定位策划书一、项目概述（一）项目名称[具体项目名称]（二）项目位置[项目具体位置]（三）项目规模[项目占地面积、建筑面积等]（四）项目背景[简要介绍项目的背景和开发目的]二、市场分析（一）宏观市场分析1. 政策环境国家和地方的房地产政策对项目的影响。
2019中山W科项目前期策划建筑和规划部分46p
74%
42
3
7650
5.5%
17 39277
28%
27 93347
67%
38
组合1方案1
组合1方案2
组合1方案3
南区考虑大部分为叠T，只设置1～2排小高层，令北 区开发强度大，大部分产品未能实现舒适性。
方案3的南区考虑两 排叠T，能形成小组团的 氛围。
同时也令北区18层小 高层能实现每层40套以 下的排布，保证了大部 分产品的舒适性。
较成熟且级别较高；地块四周道路 均已开通公交; • 项目周边道路都具备一定的商业价 值： ——城桂路的商业影响较广可达到城 市级辐射力； ——东苑南路及兴文路的商业有区域 性的影响； ——项目中部道路商业可为社区生活 服务；
二20、19价/1值1/最4 大化的物业选取建议
初步方向： • 临街商业尽量多——塑造高品质的商铺形象，在不影响社区档次的情况下，
区内园林空间打造建议：
• 一条中心景观轴线
– 依据规划主轴而打造，贯穿两块用地
• 两个中心景观节点
– 北区地块中心（轴线中心） • 为北区地块项目位置中心，结合中心景观轴 线打造，具有较大的联系作用和辐射范围
– 北区地块中心（轴线中心）
• 为北区地块项目位置中心，结合中心景观轴 线打造，具有较大的联系作用和辐射范围
资源整合建议： — 加强中部市政路的“私家化”设计，建议将两边的商铺统一设计为
社区风情商业街，如考虑骑楼、商业广场、休闲座椅等设计
在市政路广场 上增设可移动的 特色销售亭和小 品，创造私家化 情调的商业气氛
路边设置 休闲设施，铺 地采用地砖拼 花等手法，增 加道路私家化
四20、19提/1升1/档4 次的园林建议—打造中心景观轴线
广电传媒-中信新城深度策划报告
只有娱乐公司才能管理娱乐广场
管 理
中信+广电 经营主体 中信 广电=经营主体 广电
中心文化广场的持续经营，建议成立文化公司管理文化广场。 因为只有文化管理公司才能运营好文化广场，并持续产生效益。 该机构立足于调动湖南广电众多频道的影视及明星资源，致力 于持续不断的制造快乐元素和流行卖点，可采用与湖南广电的 战略合作形式，确保执行力，提升广场业主的经营信心、制造 商业机会。建议及早介入管理。 及早介入不仅有利于建筑设 计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对 未来经营前景的准确头判断，看准需求的空白点，这是需要靠 有丰实的商业经营管理公司来掌控。
高感受度 文化业态
业态选择
高参与性 文化业态
以开放式、多功能电视演播厅为特征的影视元素群。 高档次 文化业态
以“水景花都”为代表的水文化世界，包括名人明俱乐部，水疗休闲中心，所以 及名车走廊。
高利润 文化业态
以主题酒吧组合形成的内街文化及KTV等。 高流行性 文化业态
以街舞广场、秀台、电子竞技中心、选片厅、健娱中 心等为代表的业态。
高参与性文化业态 高利润文化业态 高档次文化业态（不是高品味） 高流行性文化业态 高感受度文化业态
理论
支 撑
1、战略建立在独特的运营活动之上
竞争战略就是创造差异性，“差异性”所指的不是 顾客群的选择，还包括选择一系列与竞争对手不同的企业 运营活动，从而在顾客心智中建立定位，并确立差异性。
2、持久的战略定位需要做出取舍
4、避免“增长陷阱”
在影响战略的诸多因素中，强烈增长欲望可能是最危险 的，当我们跃跃欲试，想一步一步的突破定位限制，引进不 相容的业态形式，我们的战略会变得模糊，这种模糊决不是 融合。
中山市房地产项目前期策划管理方案(doc 23页)
中山市房地产项目前期策划管理方案(doc 23页)部区域、沙溪、开发区是目前中山楼市调幅最为显著的区域。
在城市边缘地带方面，提倡双城居住概念的坦洲由于受外围客户的支撑，房价并没有发生太的变动。
西北的古镇、小榄，受到强大的消费力支持，房价调幅同样轻微；产品方面，个别别墅产品的价格出现短线调整现象，以雅居乐凯茵新城、世纪新城为代表的别墅价格则主导产品优化与折扣同步方式促销。
1、重点竞争市场研究2.1x镇概况中山市x镇，行政区域总面积79.2平方公里，户籍总人口13万人，下设8个社区居委会、6个村民委会，是珠江三角洲重点工业卫星镇。
x镇位于珠江三角洲南部，东临珠江支流，南距珠海市50公里；西距江门市20公里；北与“中国五金”重镇中山市小榄镇相连；公路网络纵横交错，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路、中江高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。
在20公里车程内有中山港、小榄港和神湾港货运码头以及中山港客运码头，镇内建有货物装卸码头，地理位置优越。
近年来，x的城镇面貌日新月异，各项市政设施更加完善，为市民提供了舒适的工作、学习和生活环境。
x镇先后被评为“广东省教育强镇”、“广东省卫生先进镇”、“广东省专业镇技术创新试点”等。
2007年全年共实现地区生产总值54.45亿元，比增28.1％；实现工业总产值177.93亿元，比增35％；农业总产值6.8亿元，比增9%；第三产业总产值33.71亿元，比增37.9%；全社会固定资产投资完成14.9 亿元，比增30.7%；税收入库8.22亿元，比增31.5％；财政收入3.61亿元，比增55.9％。
2、产品基地研究3.1地理位置及交通状况3.1.1地理位置本案地处x镇的北部，紧邻旭景花园一期及xx居五期用地，距x镇壹加壹商业区不到5分钟车程，距小榄镇CBD中心不到20分钟车程。
总基地面积7447.7，折合11.1716亩。
中山科技新城项目定位及产品规划定价方案
中山火炬开发区科技新城甲级写字楼产品定位综合方案第一部分：项目总体定位1、定位背景及原定位的梳理2、三栋写字楼的定位第二部分：平面分割及租售价格分析第三部分：配套软硬件功能设置、装修风格建议第一部分：项目总体定位您的办公室在哪里？也许，这是每一位企业领航者必须面对的话题！正如世界500强企业选择合作伙伴的苛刻要求每一个拥有伟大梦想的企业要求的不仅是单纯的办公空间，形象与身份象征亦是重要因素。
一、定位背景及原定位的梳理（一）定位背景本项目为中山规划的三个商务聚集区之一，突出科技创新，拟通过创新集群带动产业发展和城市经济，非城市核心区，属外城商务区：2007年规划建设东区中心商务区、小榄商务集聚区、火炬区科技新城商务集聚区等三大商务集聚区。
■东区CBD商务区：位于主城，东区CBD商务区氛围已初具规模，金融保险、中介服务等行业企业大量进驻，其作为市级中心商务区的核心地位将不断加强■火炬区科技新城商务集聚区：中山未来向东发展，东部新城将以高新技术研发、制造、科研教育、居住职能为主，其中火炬区以科技新城为东部新城的商务集聚区。
火炬开发区位于珠江口西岸，广珠高速公路、建设中的广珠轻轨、中山至香港的海运交通相互交汇，距离深圳机场仅需1个小时，距珠海机场约半小时，形成了现代发达的交通体系科技新城位于火炬开发区内，未来城市副中心，与市中心距离约20分钟车程（二）、项目总体定位科技新城——中山/ 珠海/ 江门科技CBD之芯科技新城，三大国际5A甲级写字楼新城中心楼王，东区科技CBD商务新地标立足科技新城服务火炬开发区辐射中珠江沟通珠三角（三)科技新城产业发展方向决定了项目写字楼单体的可能细分定位科技新城未来产业发展方向：三大核心：科技服务，信息技术，创意设计四大重点：采购业务，研发、创业服务，科普旅游，设计开发1、以发展科技服务业、信息技术及创意产业为核心，占领人才高地，发挥产业的集聚和溢出效应，带动区域的产业快速转型；2、科技服务与创新金融、专门专业、研发、创业服务中心：研发机构、孵化器与风投的融合（四）科技新城可能的商务产业定位根据科技新城产业定位，为降低定位难度，我们根据针对性地综合3棟大厦原定位及未来科技新城最具生命力的潜力产业，讨论以下4种可能设立的定位，包括：1、总部经济型企业——企业特征：品牌成熟，具有带动下游企业进驻的作用总部经济：区位条件的限制，科技新城无法形成大规模总部经济，但可以依托开发区内产业聚集优势，发展专门行业总部经济2、立足科技创新、成长型、创业型的中小企业；——企业特征：品牌刚刚设立，属于培育型成长性企业工业设计、动漫游戏研发设计、软件设计、建筑与规划设计、新闻出版创意、广播电影电视及音像制作、广告与咨询策划、文艺创作与表演等行业；产品研发、技术转让、软件开发、知识产权交易等行业；——主要依靠现代网络数码新技术、新资源；3、为大小科技型企业、新城新移民提供配套服务的服务型企业（服务配套）——企业特征：服务型企业科技服务与创新金融、专门专业、研发、创业服务中心；区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系，与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域；4、金融企业货币经纪公司；基金公司；汽车金融和证券融资公司；担保公司；国内外金融机构的地区总部以及后台业务、产品研发、客户服务、数据备份中心；综合性金融控股集团；保险公司及保险创新公司；我们采取排除法，发现1）由于非城市中心，且东区CBD已初步形成金融行业聚集氛围，难以与其竞争，短期内难以吸引金融机构总部进驻；2）金融业尤其是金融总部较多选址于行业相对集聚的区域，如CBD；后台服务则可选择非城市中心区域；3）东区CBD金融商务氛围已初步形成，未来金融行业将主要集中在东区；所以短期内，在科技新城要单独设立以金融服务为主题定位的写字楼超前了，只能考虑将可能的少部分类似需求进驻企业定位组合到为大中科技企业配套的服务中心去。