房地产北京天润来广营项目产品发展及营销策略_56P_复合型住区_项目定位_规划方案
万科悦府营销策划方案
万科悦府营销策划方案一、项目概况万科悦府是万科集团旗下的高品质住宅项目，位于中国北京市，总用地面积300亩，总建筑面积100万平方米，由多栋高层住宅、联排别墅、商业配套等组成。
项目定位为高端人群，注重生活品质，提供优质的居住环境和配套设施。
二、市场分析1. 目标客户万科悦府的目标客户主要是有一定经济实力和追求高品质生活的人群。
他们通常具备较高的收入水平，喜欢追求时尚与舒适，对房产的品味有一定要求。
他们通常是中青年高层管理人员、创业者、职业精英等。
2. 市场竞争分析目前北京房地产市场竞争激烈，高端住宅项目众多。
与万科悦府在同一区域的竞争项目主要有恒大金洲、保利中央公园、中海亚太和绿地中央广场等。
这些项目的销售策略和市场定位各有差异，但都面临相同的竞争压力。
3. 市场机遇北京是中国的政治、经济、文化中心，吸引了大量的人才和资本。
随着城市化进程的加快，高端住宅需求量也在不断增加。
万科悦府作为一个高品质住宅项目，有望受益于这个趋势。
三、营销目标1. 销售目标在项目销售期限内，实现销售额达到1.5亿元，销售面积达到50000平方米。
2. 品牌目标树立万科悦府的高品质、高端定位，打造成为北京高端住宅市场的领导品牌。
四、营销策略1. 市场定位万科悦府将定位为高品质、高端的住宅项目。
通过提供豪华装修、完善的配套设施、优质的居住环境等，吸引目标客户的关注和认可。
2. 产品特点通过项目的规划设计，注重户型的合理布局和功能性，提供舒适、宽敞、通风的居住环境。
同时，在采购建材和装修方面，打造豪华、环保、高品质的产品。
3. 市场推广3.1 广告宣传利用多种媒体渠道进行广告宣传，包括电视、报纸、网络等。
通过露出频次较高的广告，提高目标客户的认知度和购买欲望。
3.2 线下推广活动举办开盘活动、样板房参观和咨询会，吸引目标客户前来参观和了解项目。
同时，邀请知名房产专家和设计师进行讲座，提升万科悦府的品牌形象和专业度。
3.3 线上推广活动通过社交媒体平台和房地产网站进行线上推广。
天润高端项目提纲
阶段放盘，挤压客户 本项目为北京顶级豪宅，采取阶段性蓄水与积压客户的策略，分为 5—6 期放
盘，除首次放盘在 40—50 套外，建议其余每次放盘套数控制在 20 套左右；
平开高打，顺势而为 为缩短客户选择与比较时间，增加客户购买欲望，我司建议，在项目的价格
策略上 1、 采取高定价，高折扣的手法，刺激前期客户迅速下定 2、 进行分期付款政策设计，引导客户采用分期付款方式 3、 结合推盘，不断拉升房价，小幅快涨的方式造成项目迅速升值的心理预
天润高端项目提纲 PPT
一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、
北京豪宅市场分析............................................................................................................1 项目理解（价值挖掘）....................................................................................................3 项目整体定位....................................................................................................................5 包装企划策略....................................................................................................................7 项目推广策略....................................................................................................................9 销售操盘策略..................................................................................................................10 选定易居中国的理由......................................................................................................13
房地产活动十大经典案例
房地产活动十大经典案例房地产的营销离不开一个好的房地产方案，那么房地产活动又有过哪些经典的案例呢?下面是店铺带来关于房地产活动十大经典案例的内容，希望能让大家有所收获!房地产活动十大经典案例十大营销第一招：无中生有炒作指数：有效指数：可行指数：在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率是多少。
同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。
所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。
无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。
房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。
于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。
如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。
虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。
但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。
位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。
虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。
十大营销第二招：一名惊人炒作指数：有效指数：可行指数：名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。
对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。
(营销策划)天润园项目策划书
（营销策划）天润园项目策划书开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化能承受价格在 2500 元/m2 以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
对于能承受 2500-4000 元/m2 价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
能承受 4000 元/m2 以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：小高层发展分三个阶段：（1）以九九年开发的小高层社区泉景 x 四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
华润置地营销战略分析
华润置地营销战略分析华润置地是中国知名的房地产开发商和运营商，拥有丰富的项目经验和强大的市场影响力。
本文将从营销战略的角度分析华润置地的优势及其所面临的挑战，并提出一些建议。
一、优势分析1.品牌影响力：华润置地是中国知名的房地产开发商之一，拥有较高的品牌知名度和信誉度，这为其销售活动提供了一定的竞争优势。
2.多元化产品线：华润置地在各个城市开发了多个项目，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域，这种多元化的产品线可以满足不同客户的需求，提高销售的覆盖面和市场份额。
3.强大的研发团队：华润置地拥有一支专业的研发团队，能够按照市场需求和消费者的喜好推出具有创新性和竞争力的产品，提高产品的销售吸引力。
4.良好的资源整合能力：华润置地积极与其他企业合作，整合土地资源和金融资源，提高项目的开发效率和市场竞争力。
二、挑战分析1.市场竞争激烈：中国房地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争夺市场份额，华润置地需要与其他竞争对手进行差异化竞争，提供有竞争力的产品和服务，才能脱颖而出。
2.土地成本上升：土地成本是房地产开发商的重要成本之一，特别是在一线城市和热门城市，土地成本不断上升，这对华润置地开发高性价比的项目提出了更高的要求，也增加了项目开发的风险。
3.法规政策限制：政府对房地产市场的法规政策逐渐收紧，限购、限贷政策的实施对开发商销售产生一定的压力，华润置地需要密切关注政策环境的变化，迅速调整营销策略，以满足市场需求。
三、建议1.加强品牌建设：华润置地应加大品牌推广力度，提高品牌知名度和信誉度。
可以通过广告宣传、赞助活动等方式提升品牌的形象和影响力。
2.提供差异化产品和服务：华润置地应根据不同城市和消费群体的需求，提供差异化的产品和服务。
可以通过创新设计、绿色环保等方式增加产品的附加值，提高产品的竞争力。
3.加强市场调研：华润置地需要加强市场调研，了解市场需求的变化，以便及时调整产品定位和营销策略，提高销售的准确性和准确性。
试验施工方案
滦平碧桂园长城河谷二期三标段试验方案编制人:审核人：审批人：北京市朝阳田华建筑集团公司2018年05月02日目录1 编制依据 (2)2 工程概况 (2)3 机构、人员及职责 (2)3.1 中心试验室职责 (3)3。
2 公司职责 (3)3。
3 项目部职责 (3)3。
4 现场试验人员职责 (3)4 现场试验站及试验设备 (5)5 现场试验工作、管理制度及流程 (6)5.1 现场试验工作流程图 (6)5.2 试样取样、制样 (6)5.3 试样标识、编号 (6)5.4 试验委托单 (6)5。
5 试验报告 (6)5。
6 试样台账及记录表格 (6)5.7 现场试验管理制度 (6)6 见证取样和送检内容 (8)7 主要试验项目试验计划 (13)7。
1 混凝土试块制作计划 (13)7。
2 钢筋工程取样计划 (14)7。
3 防水工程取样计划 (15)1 编制依据2 工程概况3 机构、人员及职责3.2。
1 负责对项目部的试验工作进行检查。
3.2.2 负责工程试验方案和试验计划的审批。
3。
2。
3 负责试验员的定期培训工作.3。
2.4 负责上报《现场试验员信息表》和《工程试验信息表》。
3.2。
5 严格执行不合格上报制度,发生不合格的情况应及时上报。
3.3 项目部职责3。
3。
1 负责现场试验的管理工作。
3.3。
2 负责编制试验方案和计划,对现场试验员进行技术交底.3.3。
3 按规定配备试验人员.3。
3。
4 负责选定具备资质的检测机构。
3.3。
5 负责现场试验站的建立和试验设备配置.3.3。
6 对试验资料及时归档。
3。
4 现场试验人员职责3。
4。
1 现场试验人员在技术主任领导下开展工作。
3。
4.2 严格按照材料取样标准的有关规定对进场原材料取样复试，对试样的代表性、真实性负责，做到不漏试、不误试。
3。
4。
3 实行见证取样的检测项目,应按相关要求对试验样品进行见证取样与送检。
3。
4。
4 严格按照有关标准、规范、试验方法留置、制作试件，并做好试件的管理工作。
世联北京复地元墅营销策划报告汇报稿
调整计划
总结词：持续创新
VS
详细描述：我们将不断进行产品创新 和升级，以满足客户不断变化的需求 。例如，我们可以根据客户的反馈和 市场需求，对项目的户型设计、装修 风格等方面进行改进和升级，以提高 项目的竞争力和吸引力。
风险控制
总结词：风险评估
详细描述：我们将进行全面的风险评估，以 识别项目中存在的潜在风险和挑战。这些风 险可能包括政策变化、市场波动、供应链问 题等。通过风险评估，我们将制定相应的应
市场数据
包括竞争对手销售数据、市场占有率等数据，用于分析市场趋势，制定
竞争策略。
相关案例参考
成功案例
介绍一些与复地元墅类似的项目营销 案例，提炼成功经验，作为本次营销 策划的参考。
失败案例
分析一些过去失败的营销案例，总结 教训，避免重蹈覆辙。
相关图表展示
销售曲线图
通过绘制销售数据曲线图，直 观地展示销售趋势，指导定价
根据市场供求关系和竞 品分析，制定更具竞争 力的价格策略，吸引更 多客户。
06
其他补充信息
相关数据资料
01
销售数据
包括历史销售数据、当前库存数据、销售速率数据等，用于分析销售趋
势，指导定价和推广策略。
02
客户数据
包括客户地域分布、年龄结构、职业构成等数据，用于深入了解客户需
求，优化产品配置。
03
制定销售计划
根据项目进展和市场需求，制定具体的销售计划，包括销售周期、 销售渠道、销售目标等。
实施销售计划
按照销售计划，通过各种渠道开展销售活动，积极推广项目特点， 提高项目知名度和美誉度。
销售渠道
1 2 3
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体等线上渠道，开展广 告宣传、网络营销等线上活动，吸引潜在客户关 注和咨询。
北京市朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套商业金融(一号地)项目最终测量方案(二期)
北京市朝阳区来广营乡清河营村住宅及套商业金融(1-2号地)项目测量施工方案编制单位：北京城建亚泰建设集团有限公司第十八项目部编制时间：编制人：审核人：审批人：目录1.编制依据 (2)2.工程概况 (2)3.准备工作 (2)4.施工测量的基本要求： (3)5.场区控制网测设： (4)6建筑物定位： (5)7.地下室部分的施工测量： (7)8.主体结构施工阶段的施工测量： (8)9.装修阶段施工测量 (11)10.工程重点部位的测量控制方法 (11)11.质量保证措施： (12)12.边坡位移观测 (12)13.沉降观测 (13)14.安全和环保措施 (13)加入工程进度计划，排好各部位验线时间！！！1.定位2.基础底板3.±01.编制依据2.工程概况本工程位于北京市朝阳区来广营乡清河营村住宅及金融（1号地）1-2地块，本工程建筑总面积为64984m2，基础为筏板基础，主楼主体结构为钢筋混凝土剪力墙式结构，地下2层，地上分别为5层、6层，建筑檐口高度：北侧15.25米，南侧17.65米。
车库为框架结构。
其中地下室部分东西方向长约192米，南北方向长约105米，现场较为狭窄。
3.准备工作3.1人员配备：根据本工程规模项目部配备一测量人员主持测量工作，两名测量员各负责西区和东区日常测量工作，共计测量人员3名；施工队伍应各配3-4人配合测量工作。
要求测量人员全部持证上岗。
3.2测量仪器、机具的准备：根据工程特点应配备全站仪一套、电子经纬仪2套、垂准仪2套、水准仪3套、对讲机4部、线坠4个、铝合金塔尺3把、50米大钢尺3把、10米钢尺2把、5米钢尺5把、水平尺2把，要求所有计量器具均应经过法定计量检定合格，且在有效期内。
3.3技术准备：3.3.1全面了解设计意图，认真熟悉与审核图纸。
施测人员通过对总平面图和设计说明的阅读，以了解工程总体布局，工程特点，周围环境，建筑物坐标，其次了解现场测量坐标与建筑物的关系，水准点的位置和以及首层±0.000的绝对标高，了解总图后认真阅读建筑3和结构施工图，及时校对建筑物的平面、立面、剖面的以尺寸、形状、构造和它的放线依据，在熟悉图纸时，着重掌握轴线的尺寸、层高，楼层平面中，建筑、尺寸，查看其相关间的轴线及标高是否吻合，有无矛盾存在。
北京远洋山水商业项目营销推广报告
序
任何商业物业从前期调研到产品定位，都是在寻求一个市场的切入点，并在此基础上进行市场定位，并通过不同业态及物业形式的组合以实现其应有的商业价值。
而本报告正是将远洋山水商业项目的市场诉求点推向市场，通过不同的推广方式获得从消费者、经营者到投资者三个不同层次的目标客户群体的认同，进而采用一种合理的营销方法引导投资者进行投资，从而最终实现该商业物业的市场价值及商业价值。
1页
目录
1. 前言 (1)
2. 项目形象定位 (2)
2.1 形象定位 (2)
2.1.1 定位依据 (2)
2.1.2 形象定位诠释 (3)
2.2 营销组合定位 (4)
2.2.1 营销运作关键：产品力转化为销售力 (4)
2.2.2 客户价值构成 (5)
3．租、售价格定位 (6)
3.1 影响商业物业价格的因素 (6)
3.2 定价方法的确定 (7)
3.2.1 整体出租之物业价格定位 (8)
1页
3.2.2 销售价格的确定 (10)
4.租、售可行性分析 (21)
4.1 概念诠释 (21)
4.2 租、售方式分析 (23)
(23)
(24)
4.2.3 租售结合 (24)
4.3 租、售方案比较分析 (26)
4.3.1 整体出售 (26)
4.3.2 只租不售 (26)
4.3.3 先租后售 (28)
4.4本案租、售方案确定 (30)
4.4.1 西区经济效益分析 (30)
4.4.2 东区经济效益分析 (36)
2页。
北京天润平谷1号地项目整体定位及物业发展1239361314
地块位置
9 0 公 里
6
2 PART 本体条件分析
7
2 PART 本体条件分析
本体条件分析总结，看看哪些因素可以促成我们“追名”
研究结论 城市核心区边缘：项目位于平谷中心区边缘，距核心区有一定距离。
项目位置 区域交通便利：本项目周边紧邻顺平路，交通条件优越。
自然资源丰富：地块紧邻天然水系、大面积市政绿化景观带，自然资源丰富。
品牌塑造：本项目将是天润集团在平谷第一个房地产开发项目，本项目承担 着树立企业良好形象、形成市场口碑和品牌影响力、提升品牌 美誉度的作用。
利润速度：本项目对利润要求有较为合理、客观的预期。销售速度在满足资 金回笼的前提下，通过对“量价”控制，实现适当利润。
持续影响：通过对本项目的成功开发，将本项目打造成为平谷市场上的精品大 盘项目，进而树立天润在平谷市场的品牌形象，获得政府信任，为后续取地打 好基础。
销售价格：目前成交价格上限9000元/平米，突破现有价格存在一定难度 购房总价：平谷目前绝大多数客户置业房款总价上限80万元。
目标实现影响 +
+
+ + + + + + -
13
PART 4 项目核心问题推导
14
4 PART 项目核心问题推导
项目核心问题的梳理
本体分析
宏观层面 市场层面 客户层面
品牌塑造：天润品牌如何塑造。 城市核心区边缘：项目位于平谷中心区边缘，距核心区有一定距离。 客户认知度较远：距离平谷核心区较远，客户心理认知较远。 噪音影响：地块紧邻城市主干道，有一定噪音影响。 地价较高：土地成本较高，直接影响销售价格。 发展缓慢：城市整体发展较为缓慢，人均GDP居北京末位 人口数量：整体人口数量有限 成交价滞后：开发企业操盘不正规，致使市场成交价滞后明显 客户范围：购房客户严格控制区域内，未明显出现导入型客户 销售价格：目前成交价格上限9000元/平米，突破现有价格存在一定难度。 购房总价：平谷目前绝大多数客户置业房款总价上限80万元。
2020年(物业管理)项目物业管理方案
每日
报告；
1.0 负责公司运营体系 1.2 对分公司检验的不合格项进行原因分析，制订改进措施；
在管理处的执行与体系 1.3 组织对公司内审的不合格项进行改进；
执行的检验 1.4 组织对外审的不合格项进行改进；
每月 随时 内审后 外部审核后
1.5 对不适用的体系文件提出修改意见。
随时
1、达到公司规定的培训 学
工作 心态
1、 对企业有高度的忠诚感，有良好的职业道德和成就事业的愿望； 2、 有在压力下完成工作，并具有追求卓越和勇于创新的精神； 3、能承担责任和自我调控，带领团队取得组织目标； 4、高度认可公司的文化和理念。
主要职责
具体工作内容
工作周期
1.1 管理处服务过程的体系执行检验，制定改进措施，每月编制检验
织实施；
2.3 负责组织整理典型的物业管理案例，在管理处范围内进行培训。
3.1 根据管理处绩效计划，制定管理处年度工作计划和月度工作计 3.0 管 理 处 年 度 绩 效
划； 目标计划的管理
3.2 组织实施管理处绩效目标计划并对实施情况进行检查。
4.1 负责管理处的筹建计划的制订并组织实施；
4.2 负责物业项目的筹备、接管、验收等工作，与发展商沟通相关管
发展商简介
天润地产与城建公司合作开发东湖湾名苑项目,天润地产控股,东湖湾名 苑项目定位为中高档住宅项目
住宅面积（M2）
高层（5）栋（125458.3）Ｍ,２
写字楼 商业面积 会所（M2）
停车场
垃圾站 燃气
（
）Ｍ２（
）层，共（ ）栋
（ 18207 ）Ｍ２，地上 2 层地下 2 层，共（ 1 ）栋
4980.2
功能配置
天润置地长安街豪宅核心推广策略
注重绿色生态和环保理念，打造健康、宜居 的生活环境。
建筑设计独特
聘请知名建筑设计师，打造独特的建筑风格 和空间布局。
优质服务
提供全方位的物业服务和高品质的社区服务 ，确保业主的生活品质。
02
CATALOGUE
目标客户分析
目标客户群体
高净值个人
拥有足够财务自由的高收入人群，对生活品质有 较高追求。
活动内容
举办亲子活动、节日庆祝活动、折扣促销等，吸引客 户参与并促进销售。
宣传推广
通过节日海报、社交媒体广告、户外广告等多种形式 进行宣传，扩大活动影响力。
客户维护与拓展活动策划
主题设定
以“感恩回馈，共创未来”为主题，突出对客 户的关心和回馈。
活动内容
组织客户联谊活动、座谈会、品酒会等，加强 与客户的关系维护和拓展。
Hale Waihona Puke 竞品楼盘价格策略分析竞品楼盘的价格策略，包括定价方式、价格水平、优 惠措施等方面。
竞品楼盘价格走势
分析竞品楼盘的价格走势，包括历史价格变化、未来价格 预期等方面。
竞品楼盘价格与价值关系
分析竞品楼盘的价格与价值关系，包括价格与品质、价值与价 格等方面，找出天润置地长安街豪宅在价格策略方面的优势和
不足。
投资客
寻求长期投资回报的客户，关注房产的增值潜力 。
企业高管与富二代
对豪宅有购买需求的特定群体。
客户需求分析
01
舒适与奢华的居住 体验
客户期望豪宅具备高品质的装修 、服务和设施，以满足其对生活 品质的追求。
02
优越的地理位置
长安街作为北京的核心地带，客 户希望豪宅具备优越的地理位置 和交通便利性。
3
天润·香墅湾1号(1号住宅楼等16项(平谷区平谷镇(平谷一号地)居住项目))
专栏Special Column 天润•香墅湾1号（1号住宅楼等16项（平 谷区平谷镇（平谷一号地）居住项目））申报单位：北京城建亚泰建设集团有限公司参建单位：北京天润建设有限公司北京维拓时代建筑设计股份有限公司江苏南通三建集团股份有限公司中外建工程设计与顾问有限公司北京天润置地房地产幵发（集团）有限公司项目技术经济指标（实际竣工指标)总用地面积：8.441^^总建筑面积：21 .17万m1"住宅建筑面积：14.44万m2容积率：1.74建筑密度：21%绿地率：30%总户数：852户停车位：地上〇辆；地下1149辆实景鸟瞰C8H-75ir a m B E^-761项目简介天润•香墅湾1号顶目位于北京市平谷区洳河西安顺平路南侧，由3栋25〜30层高层住宅、10栋6〜7层多层住宅及地下车库组成。
顶目于2011年6月幵工建设，2014年7月竣工交付。
2规划设计1)顶目用地较规整，呈正方形，住宅布局基本为行列式布置，中间稍有错动，住宅间距较大，曰照、通风良好，高层住宅布置于北侧，南侧为多层住宅。
2)道路交通人车分流，机动车周边行驶，不进入小区，保证了小区室外环境质量，消防满足安全要求。
3)托儿所、小学设置在小区内部，小区周边设施配套齐全，方便使用。
3建筑设计高层+低层低密度，由多层洋房产品和高层产品构成；功能分区合理，空间设计精细，收纳空间充实。
4环境设计1)绿地空间和活动空间相对较大。
2)设计创意采用“印象•巴黎”设计理念，设计突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系。
3)空间构成轴线对称，大小对比，上下错落，平面构成完美。
4)实际建成效果良好。
5工程质量1)建设单位及施工单位质置保证体系健全，管理制度完善，质量保证措施有效，工程质量优良。
2)推广应用“建筑业10顶新技术”中8大顶18子项。
3)该顶目整体获得北京市结构长城杯金质奖、北京市建筑长城杯锻K奖等。
6科技创新舒适健康方面设置了VRV中央空调系统、地板采暖系统，并采取自然通风及曰照采光，且对噪声进行较全面分析，使声环境、热湿环境均满足舒适健康要求，建筑节能达标，节能灯具、公共区域照明也有所考虑；水资源采取从市政中水中引入一路中水，为绿化补水。
(推荐)北京市中赫来广营项目策划报告
引言任何项目决策必然会面对一定的市场风险，而风险产生的根本则是区域经济环境及行业市场的变幻莫测。
市场调查研究的作用就在于准确掌握市场信息和动态，而市场调查研究具有明确的方向性，这种指向则是源自于对项目最初状态的理解，理解的正确性将直接影响项目整体操作的有效性。
因此，我们将从对本项目目前基础状态的认识出发，探寻项目的市场影响，从而为市场研究的针对性和准确性作坚实的铺垫。
第一章项目市场影响力分析一、项目基础状况认识1、项目规模本项目占地78万平方米，在北京房地产市场上可归属于中等大盘之列，地块为大规模综合用地，含居住、商业金融、公共交通、文化娱乐、医疗卫生、体育设施等用地。
具备一定的规模优势，尤其对于目前项目所处区域而言，体量水平位居前茅。
2、项目区位本项目位于北京市东北五环外，来广营桥和广泽桥交汇处，东至广顺北大街延长线以西，西临京承高速，南临来广营中街以北，北临来广营村一号路。
区域位置为城市郊区，属于具有一定发展潜力但尚不成熟的陌生区域，而周边板块的发展势头强劲，已形成富人区效应。
3、项目周边环境项目临近交通主干道，道路状况良好，但周边环境尚处在待开发状态，城市基础配套、生活配套等较为成熟，但未能形成一定规模。
未来的望京科技园西区与本项目一路之隔。
二、市场对项目的影响因素1、共性影响因素⏹国家或北京市的宏观调控政策，诸如土地政策、金融政策、房价政策等等是北京任何房地产项目发展的方向性框架⏹北京城市的发展、经济文化水平、城市现状以及社会消费收入水平等等城市综合指标是影响项目发展基调和水平的支撑基础⏹北京房地产市场现状和未来走势将直接决定项目未来的市场前景2、特性影响因素⏹本案的规模因素决定了项目所面临的市场竞争的泛区域化，竞争对手辐射范围涉及到半个北京房地产市场⏹项目所处区域的成长性决定了区域市场现状和未来前景对项目操作的直接作用⏹开发商的安全性及经济性要求对项目的运营策略具有重要影响三、项目的市场影响力⏹项目的体量优势使其具有较大的区域影响力，将对区域市场的产品水平、价格水准、竞争形势产生重要影响⏹项目的规模与临近望京和亚奥的区位特点使其具有广泛的辐射力，吸引更为多元化的客群【节点】项目与市场之间的互动影响因素，可以明确我们市场研究的目标和着陆点，并从这些影响因素来判断项目运行的策略原则，进而把控项目的宏观市场定位。
天润运营方案
天润运营方案一、营销策划目标天润公司是一家以信息技术为核心的全球性企业，专注于为客户提供信息技术服务和解决方案。
面对市场的激烈竞争，天润公司需要制定有效的营销策划，以提高品牌知名度、增加市场份额，并实现营业收入的增长。
因此，天润公司的营销策划目标可以明确为：1. 提高品牌知名度：通过营销活动和品牌推广，提高天润公司在目标客户群体中的品牌知名度和美誉度，使消费者对于天润公司的产品和服务有更高的认知和信任。
2. 增加市场份额：通过针对性的市场调研和策划，提高天润公司在行业市场的份额，增加市场份额，从而实现销售收入和盈利的增长。
3. 掌握并满足客户需求：通过深入了解目标客户的需求，推出符合他们需求和利益的产品和服务，提高客户满意度和忠诚度，从而有利于维持并增加公司的客户群体。
二、营销策划分析1. 行业分析天润公司所处的信息技术行业是一个技术和产品更新速度迅猛的行业，竞争激烈，市场需求和客户需求也在不断变化。
根据相关数据显示，全球信息技术市场的产值呈现逐年增长的趋势，其中软件、硬件和服务都是热门领域。
同时，随着智能科技的不断发展，人工智能、大数据、云计算等新兴技术也将成为未来信息技术市场的重要增长点。
2. 竞争分析在信息技术行业，天润公司面临着来自国际和国内的不同竞争对手。
国际上有微软、IBM等全球知名的信息技术公司，国内也有华为、中兴等拥有雄厚技术实力和市场资源的竞争对手。
另外，在软件、硬件和服务市场上，还有大量的中小型企业以及创新型企业层出不穷，对天润公司的市场份额造成一定的挑战。
3. 目标市场分析天润公司既可以将客户群体划分为企业客户和个人客户。
针对企业客户，天润公司的产品和服务主要偏向于企业解决方案和信息技术服务，包括软件开发、定制、人工智能应用，硬件设备和网络设备的销售和配置。
而对于个人客户，天润公司的产品和服务主要侧重于消费类信息技术产品和智能设备。
三、市场调研情况基于市场条件、行业趋势和竞争对手分析，天润公司进行了广泛的市场调研，主要包括以下几个方面：1. 客户需求和满意度调研针对不同类型的客户，包括企业客户和个人客户，天润公司进行了深入的客户需求调研，了解其信息技术需求和购买意向。
北京市发展和改革委员会关于朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融(4号地)项目核准的批复-
北京市发展和改革委员会关于朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业
金融(4号地)项目核准的批复
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市发展和改革委员会关于朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融（4号地）项目核准的批复经研究，同意北京世纪鸿城置业有限公司建设朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融（4号地）项目。
该项目建筑控制规模为306400平方米，建设内容为住宅及配套设施、商业金融（配套小学、托幼由北京市土地整理储备中心朝阳分中心负责组织建设）。
——结束——。
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目 录
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项目定位核心课题
本案资源条件的分析 项目策略及规划方案 概念规划及产品细节 推广及销售方案
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受人之托，忠人之事！
自我认知，是成功破题的前提！
“大处”着眼
区域价值的挖掘及重新定位！
“小处”着手
充分利用本案用地的独特优势！
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受人之托，忠人之事！
区位价值—完全有条件支持项目高端形象定位
宗地名称 用地面积合计 建设用地面积 代征地面积 规划建筑面积 (平方米) 平均容积率 成交价 (万元) 楼面价 (元/平米) 1号地 2号地 3号地 4号地 417978 305580 431555 319958 263468 189427 212400 131217 154510 116153 219155 188741 662220 498192 577381 306702 2.51 2.63 2.72 2.34
中关村高新技术产业基 地
新国展商圈
地铁13号线
本项目区位
上地信息产业基地
地铁5号线
奥林匹克产业 区 中关村
望京商圈
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受人之托，忠人之事！
区域是未来的万柳、朝阳公园、望京板块，一个新的城市复合型高档住区
复合型资源优势极其明显 上风上水的区位优势 紧邻城市中心 有过大规模成片的开发过程 土地资源将变得日益稀缺
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受人之托，忠人之事！
1号地—中铁地块 以小户型、低总价为核心策略，紧凑小户型住区
案名 项目位臵 总建筑面积 住宅面积 ——（中铁地块） 来广营乡北苑东路西侧、清 河营路南侧 61.4 28.3708 6万平米loft（住宅），9万 平米酒店式公寓，板式高 层小户型公寓。
关键词： 中低客户需求、快 速去化的策略；小 户型、低总价。
① 腹地竞争项目的规划条件趋同， 受70/90限制，产品条件同质 化严重！ ② 竞争项目必定追求差异化，风 格的差异化、文化的差异化、 推广包装的差异化…
客户会仅仅因为差异化就买单么？差异化 能解决竞争问题么？
只有创造出优异化的产品基因，拥有绝对突破力，才能在竞争中脱颖而出！
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受人之托，忠人之事！
整体规划
建筑形式 户型规划 目前进展
全板式高层 60-120平米两居及三居，满 足70/90. 前期方案论证报批阶段
预计开盘时间 ——
受人之托，忠人之事！
3号地—华贸城 以都市感、复合型为优势的城市综合体
案名 项目位臵 总建筑面积 住宅面积 华贸城（暂定） 来广营乡红军营西路西侧、清河 营南街北侧 57.7万㎡，含5万㎡保障性住房 约42万㎡ 1.规划有住宅、公寓、商业中 心、配套商业、会所及其他配 套设施 2.沿清河营南街设计有大面积商 业中心、下沉广场 3.社区内规划有会所及配套商业 11、13-15、18、20层小高层、 高层，以板楼为主，含部分塔楼 满足90/70政策，部分楼座顶层 设计有露台或阁楼 前期方案论证报批阶段 规划商业
向下疲软
保持现状
明显回暖
抗跌！
领涨！
本案成功的前提是： 无论大市何去何从，我们能够实现 “抗跌领涨”！
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受人之托，忠人之事！
2、优异化—如何让本案在竞争中实现差异化中的优异化，是项目的核心课题！
宗地名称 1号地 2号地 3号地 4号地 规划建筑面积 (平方米) 662219.813 498192.126 577381.053 306701.861 平均容积率 2.51 2.63 2.72 2.34 楼面价 (元/平米) 3172.05 4678.92 4686.68 5803.68
谨呈：天润臵地集团
来广营二号地块 项目发展及营销战略报告
【精简沟通版】
受人之托，忠人之事！
目 录
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项目定位核心课题
本案资源条件的分析 项目策略及规划方案 概念规划及产品细节 推广及销售方案
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受人之托，忠人之事！
1、抗跌领涨—确保项目在“冷市”中抗跌，在“暖市”中领涨
市场在持续了9个月的低迷之后，未来的走势仍然扑朔迷 离，未来本案将面对多种可能的市场局势：
东侧隔着规划的清河营东 路为来广营一号地，与项 目北地块相临为公建及小 学、幼儿园等配套设施。
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受人之托，忠人之事！
自身规划条件：50万大盘、2.6的容积率、100米高度、产品设计空间大
住宅占地面积：18.94万平米 建筑面积：498122平米 容积率：≤2.63 建筑密度：≤25％ 绿化率：≥30％ 建筑高度：80米，局部可突破至100米 户型面积要求：套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建
设总面积的70%以上。
特殊要求 二类居住用地内含25000平方米廉租房，布局应相对集中，廉租房平均套型
标准为45~50平方米。
居住用地内住宅套密度不小于263套/公顷，即总户数不得小于4982户。
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受人之托，忠人之事！
腹地待开发地块中，综合资源优，最适宜打造高品质，高尚住区
210060 233100 270600 178000 3172 4679 4687 5804
综合评价
地块方 正，但 地块方 配件面 正，规 积较大， 模适中， 地块不 难以实 且配建 方正 现较好 面积最 的产品 小 组合
地块不 方正， 规模较 小
本地块形态方正，朝向正南正北，纵向深远， 用地类型纯居住 ——综合资源优——
这种复合型高档住区的共同特点：
项目区位
望京板块
万柳板块
朝阳公园板块
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受人之托，忠人之事！
本案在腹地中的位臵具有昭示性及对截留人气的优势
润泽庄园
北侧紧邻润泽庄 园，道路状况较 差，仍为土路 地块现状为荒地， 地块平整无拆迁。
城铁北 苑站
本案
地块南侧为城市绿 地，内有高压走廊， 与北苑站距离较近。