2018年房地产中介行业分析报告

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2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析

2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析一、房地产行业发展现状分析1、房地产调控政策现状分析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。

重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。

上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。

2016年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2017年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2018年1-6月出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。

短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。

2、房地产行业销售及投资情况分析2015 年至 2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。

而进入2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、进一步下沉，但增速呈现放缓。

前4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%， 4 月单月同比增速已转为负增长。

分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。

积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度开始明显收窄，一线城市也是在5 月近两年以来首次重归正增长。

一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后，在 2018 年重新收敛。

全国商品房销售面积单月增速资料来源：公开资料整理2018年全国城市商品房销售面积及增速展望资料来源：公开资料整理随着商品房销售面积单月增速在2018 年4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。

2018年房地产市场分析

2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。

2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。

本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。

二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。

这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。

三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。

然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。

2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。

受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。

而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。

四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。

一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。

2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。

购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。

3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。

租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。

五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。

例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。

另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。

2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。

首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。

其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。

2018年房地产行业市场调研分析报告

图 1：“三价合一”政策调控梳理 ............................................................................. 8 图 2：2018 年 3 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 3：2018 年 3 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 4：全国重点 48 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 5：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 6：重点 48 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 10 图 7：全国重点城市商品房与.................. 11 图 8：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................... 11 图 9：全国 32 城市住宅库存面积及去化周期 ....................................................... 11 图 10：全国商品房销售批售比（销售面积/批准上市面积） ................................ 12 图 11：百城价格指数变化及环比.......................................................................... 12 图 12：13 个重点城市二手房销售面积指数 ......................................................... 14 图 13：中原二手房指数 ........................................................................................ 14 图 14：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 15：12 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 16：32 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 15 图 17：32 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 15 图 18：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 16 图 19：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 16 图 20：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 16 图 21：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 16 图 22：12 个三四线住宅库存（万方）及去化周期............................................... 17 图 23：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 17

2018年房地产中介行业易居分析报告

2018年房地产中介行业易居分析报告2018年7月目录一、易居中国的前世今生 (8)1、控股公司于2007年美股上市，2016年私有化 (9)2、2018年易居（中国）控股内部重组完成，三条业务主线转让到公司旗下 (10)3、2018年7月在香港上市，募集净额约44.3亿港元 (12)4、三大业务协同，创造庞大的交叉销售机遇 (12)二、一手代理：赚内场的钱 (14)1、代理公司在被分销渠道弱化，传统代理费率趋于稳定 (14)（1）易居的代理费率是TOP3代理企业中最高的 (14)（2）易居已成为中国最大的一手代理服务商，地域覆盖多达186个城市位居第一16 （3）房企行业集中度提升，利好龙头代理企业 (17)2、实力股东和战略合作背书，一手代理强绑定 (18)（1）新房代理并不是独家委托，公司享有部分优先权 (19)（2）按固定比例/阶梯比例收取佣金，并设奖励佣金 (20)3、庞大业务规模及丰富经验，一手代理独具优势 (20)（1）具备成熟运作系统和丰富经验，善于执行复杂大盘项目 (20)（2）全国销售网络覆盖，具备强大规模优势 (22)（3）房企战略关系深厚，储备物业大幅增加 (24)4、一手房代理始于2000年，于2018年转入上市公司旗下 (24)三、房友：赚外场的钱 (26)1、S2b2c 的商业模式，最终还是为新房销售服务 (26)（1）新房的销售除了内场，还有外场 (26)（2）S2b2c，即S和小b共同服务c (27)2、房友开创轻资产S2b2c模式，赋能小微中介 (28)（1）房友的本质是加盟模式or平台模式 (28)（2）为什么选择联合小微中介 (29)（3）房友作为二手房经纪平台服务商如何赋能 (30)①品牌赋能：免费翻牌 (30)②培训赋能：免费线下培训 (31)③系统赋能：免费系统软件 (31)④交易赋能：可向经纪公司或个人收服务费 (31)3、通过联盟小微中介，进行新房外场分销 (32)（1）合作模式：楼盘资源+系统/交易中心+经纪公司+引流导客 (32)（2）盈利模式：房友在新房佣金基础上提取20%+二手房服务费 (33)（3）衍生模式：基于一二手交易场景的衍生服务 (34)4、房友：已创建全国性经纪网络的新房销售有效平台 (35)（1）2016年1月易居营销孵化出易居房友，于2018年转入上市公司旗下 (35)（2）房友从2017年Q4成长加速，已进58城且门店突破8000家 (35)（3）新房赋能，一二手联动快速扩张 (37)四、大数据与前两条业务线形成强劲的协同效应 (38)1、克而瑞的收入来源于三个方面的服务提供 (38)（1）数据服务：核心产品是房地产决策咨询软件 (38)（2）评级及排名服务：已连续七年发布研究报告及测评 (40)（3）咨询服务：主要专注于五类地产 (41)（4）收费模式：一年内的协议期限，每年收入波动较大 (43)2、最具影响力房地产数据品牌：克而瑞/CRIC (44)（1）持续升级现有产品，提供有吸引力的新产品 (45)（2）大数据与两条业务线形成强劲的协同效应 (45)3、CRIC系统始于2002年，于2018年3月转到上市公司旗下 (46)五、财务&估值分析 (47)1、核心业务一手代理稳增长，克而瑞和房友继续发力 (47)2、经营效率提升，规模效应加大 (48)3、较低杠杆率和资本充足的资产负债表，促使业务快速拓展 (49)六、主要风险 (50)继2016年底易居（中国）控股私有化后，2018年3月进行了内部重组，易居企业控股通过持股易居企业（中国）集团开展三条业务主线，且公司于2018年7月在香港证券交易所挂牌上市，发售价定为每股发售股份14.38港元，发行3.22亿股，将收取全球发售所得净额约44.3亿港元。

2018年房地产行业市场调研分析报告

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现 (5)一、17年以来楼市成交持续下降 (5)二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现 (7)三、预计开发投资增速拐点将现 (10)四、土地成交年内高点或已现 (11)第二节下半年资金流动性将进一步趋紧 (16)第三节楼市进入新一轮调控周期 (19)第四节房企业绩有支撑强者愈强将进一步凸显 (23)第二节房地产行业领先企业分析 (25)一、招商蛇口 (25)二、保利地产 (26)三、华夏幸福 (27)四、华发股份 (28)五、深振业A (29)图表1：全国商品房累计销售面积 (5)图表2：全国商品房累计销售额 (5)图表3：全国商品房单月销售面积 (6)图表4：全国商品房单月销售额 (7)图表5：70大中城市房价同比变化 (8)图表6：70大中城市房价环比变化 (8)图表7：一二三线城市住宅价格同比变化 (9)图表8：一二三线城市住宅环比变化 (9)图表9：房地产开发投资增速变化 (10)图表10：全国土地累计购置面积 (11)图表11：全国土地累计成交价款 (12)图表12：100大中城市单月土地成交建面 (13)图表13：100大中城市单月土地成交总价 (13)图表14：100大中城市土地成交楼面均价 (14)图表15：100大中城市土地成交溢价率 (14)图表16：房地产开发资金来源合计 (16)图表17：房地产开发资金来源变化 (16)图表18：SHIBOR隔夜利率变化走势 (17)图表19：房价走势情况 (19)图表20：上市房企一季度营业总收入 (23)图表21：一季度净利润同比变化 (23)图表22：销售商品收入现金占当期营收比例 (24)表格1：近十年楼市调控政策及成效汇总 (20)第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现一、17年以来楼市成交持续下降2017 年1—4 月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65 亿平方米，同比分别上升15.7%和上升13%。

2018年房地产中介行业分析报告

2018年我国房地产中介行业发展现状分析根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动的总称。

房地产中介服务机构是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构，房地产价格评估机构和房地产经纪机构。

这些房地产中介机构在活跃房地产市场、满足居民购房需求等方面发挥了重要的作用。

房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。

房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。

以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。

这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。

随着房地产业的迅速发展，同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。

目前中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。

同时，受楼市调控政策的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在，使得租赁市场火爆起来。

1.房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。

这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。

在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。

2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。

房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务一终止。

2018年房地产行业分析报告

2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。

预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。

其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。

预计明年全国销售规模小超市场预期。

2018年房地产行业分析报告

2018年房地产行业分析报告2017年12月目录一、回顾2017：分化格局初显，长效机制元年 (4)（一）政策监管环境回顾：调控升级，政策全方位收紧 (5)1、调控政策一览：多管齐下，力度明显加强 (5)2、融资政策：多渠道收紧，资产证券化大放异彩 (8)（1）银行贷款：严格遵守“四三二”和白名单，严格资金监管 (9)（2）债券融资：全年收紧，采取分类监管 (10)（3）股权融资：实质上停滞 (11)（4）信托融资：接收其他渠道挤出资金，规模大增 (12)3、土地供给侧改革：供应上行，“附条件土地出让”成为常态 (13)（二）行业分化格局显现 (15)1、销售：城市和企业层面均产生分化 (15)2、投资：拿地与新开工分化，龙头企业积极扩张 (17)3、长效机制：政策密集推出，住房租赁成为长效机制核心点 (19)二、展望2018：分化格局加剧，长效机制革新 (22)（一）政策分化：调控政策边际无放松，融资有保有压 (22)（二）区域间分化：重回一二线行情，城市群是2018年主线 (26)1、三四线繁荣不可持续，一二线预计回暖 (26)2、城镇化步入新阶段，城市群效应逐渐突出 (28)（三）企业分化加剧：龙头优势凸显，中小地产商另辟蹊径 (33)（四）长效机制革新：政策推进的逻辑闭环 (36)三、2018年销售下行，新开工投资不必悲观 (41)四、行业重点企业简析 (46)（一）保利地产：高成长、资源整合预期高 (46)1、净利润毛利润齐增，公司业绩稳中有升 (46)2、销售数据良好，拿地扩张迅速，央企改革助力资源整合 (47)3、创新融资方式，处于行业融资领先地位 (47)（二）万科：业绩高速增长，龙头地位不可动摇 (47)1、合约销售保持高增长，盈利状况持续改善 (47)2、逐步稳健加杠杆，资金面优势巨大 (48)3、拿地开工积极度高，多元化业务支撑公司长远价值 (48)（三）新城控股：深耕长三角城市群，业绩持续增长 (49)1、利润高增，业绩亮眼 (49)2、销售增速大幅提高，拿地积极，扩张加速 (49)3、商业地产优势独特，“吾悦”项目深化全国布局 (49)（四）华夏幸福：围绕城市群异地复制，产业新城模式持续发展 (50)1、业绩增长超预期 (50)2、销售额增长符合预期，多区域拿地积极布局 (50)3、异地复制加速推进，产业新城模式持续发展 (50)（五）光大嘉宝：受益长效机制，迎来新发展 (51)1、业务结构调整，利润率改善 (51)2、光大继续增持，地产基金业务快速发展 (51)3、长效机制政策红利逐步兑现，公司发展前景光明 (51)“五限”政策背景下，行业分化格局进一步加剧。

2018年房地产行业市场调研分析报告

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口 (5)一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲 (5)二、一、二线加速住宅土地供应，缺口仍存 (13)三、多数热点城市存较大需求缺口，亟待供给端长效机制 (22)第二节两会统一思想各地跟进调控，供需端长效机制呼之欲出 (37)一、中央统一全年调控思路，住建部、国土部开启供给端调控 (37)二、地方集中调控需求端，供给端长效机制预计将迅速跟进 (38)三、住宅用地供应新政实效分析：北京为例 (45)图表目录图表1：48城一手房本月成交面积情况 (6)图表2：近3个月月度成交同比增速对比 (6)图表3：48城一手房成交面积：分城市类型 (7)图表4：48城一手房成交面积及同比 (7)图表5：17城二手房成交面积情况 (10)图表6：17城二手房近3月成交同比增速对比 (10)图表7：15城二手房成交面积：分城市类型 (11)图表8：15城二手房成交面积及同比 (11)图表9：一手房可售面积不去化时间：合计 (13)图表10：一手房去化时间：一线、二线、三四线城市 (13)图表11：一手房可售时间：一线、二线、三四线城市 (14)图表12：一线城市去化时间 (14)图表13：部分二线城市去化时间 (15)图表14：部分二线城市去化时间 (15)图表15：100个大中城市土地供给/成交建面 (16)图表16：100大中城市土地成交总价 (17)图表17：100大中城市土地成交均价、溢价率 (17)图表18：100大中城市土地供应建面累计同比 (18)图表19：100大中城市土地成交建面累计同比 (18)图表20：100大中城市土地成交金额累计同比 (19)图表21：住宅类土地3月供应建面 (19)图表22：住宅类土地3月成交建面 (20)图表23：成交住宅楼面均价（元/方） (21)图表24：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均 (21)图表25：北京08年至今住宅供求情况 (22)图表26：北京08年至今住宅供给缺口 (23)图表27：天津08年至今住宅供求情况 (24)图表28：天津08年至今住宅供给缺口 (24)图表29：石家庄08年至今住宅供求情况 (25)图表30：石家庄08年至今住宅供给缺口 (25)图表31：广州08年至今住宅供求情况 (26)图表32：广州08年至今住宅供给缺口 (26)图表33：深圳08年至今住宅供求情况 (26)图表34：深圳08年至今住宅供给缺口 (27)图表35：上海08年至今住宅供求情况 (27)图表36：上海08年至今住宅供给缺口 (28)图表37：南京08年至今住宅供求情况 (28)图表38：南京08年至今住宅供给缺口 (29)图表39:杭州08年至今住宅供求情况 (30)图表40:杭州08年至今住宅供给缺口 (30)图表41:合肥08年至今住宅供求情况 (31)图表42:合肥08年至今住宅供给缺口 (31)图表43:武汉08年至今住宅供求情况 (32)图表44:武汉08年至今住宅供给缺口 (32)图表45：长沙08年至今住宅供求情况 (33)图表46：长沙08年至今住宅供给缺口 (33)图表47：南昌08年至今住宅供求情况 (34)图表48：南昌08年至今住宅供给缺口 (34)图表49：重庆08年至今住宅供求情况 (35)图表50：重庆08年至今住宅供给缺口 (35)图表51：成都08年至今住宅供求情况 (36)图表52：成都08年至今住宅供给缺口 (36)图表53：地方政府最新调控分布图（截至2017.4.5） (40)图表54：各城市最新去化时间汇总（预计上海、广州、杭州、南京、南昌、惠州将先行响应）. 44表格目录表格13：月成交情况总览 (5)表格2：3月重点城市成交情况 (8)表格3：2017年1季度40家检测企业销售情况 (9)表格4：3月部分城市二手房成交情况 (12)表格5：典型城市住宅2008年至今供销缺口（单位：万方） (22)表格6：各地需求端调控方式（截至2017.4.5） (38)表格7：各地政府最新限购、限贷政策（截至2017.4.5） (41)表格8：2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平 (45)表格9：2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高 (46)表格10：保障房部分全额、超额执行，商品住宅部分执行率仅60% (47)表格11：5年住宅用地供应计划高于逐年累加值（商品住宅部分） (47)表格12：住宅用地实际成交远低于供应执行情况 (47)表格13：2017年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格14：2017-2021年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格15：预测至2021年商品住宅供需关系难以改善、逆转 (48)第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲一手房成交：一、二线城市成交大幅增加。

2018年中国房地产经纪人行业分析报告

２０１８年中国房地产经纪人行业分析报告目录CONTENTS1 市场变化1.1 房地产政策1.2 金融政策1.3 存量房时代1.4 房地产经纪2 经纪人画像2.1 经纪人的群体特征2.1.1 年龄组成：以年轻人为主2.1.2 学历组成：低学历为主2.1.3 学习习惯：普遍较差2.1.4 工作年限：不满2年过半2.1.5 从业资格：多数未获得2.2 经纪人工作情况2.2.1 工作时长：9成超8小时2.2.2 业务支出：能把本赚回来？2.2.3 业务类型：二手是绝对主力2.2.4 业务覆盖：谁擅于控制全市房源？2.2.5 房源数量变化：减少了吗？2.2.6 客源变化情况：增长大幅领先？2.2.7 收入情况：中位收入6-9万2.2.8 收入涨幅：涨多于降2.3 什么样的经纪人收入较高？2.3.1 从业年限越长，收入越高2.3.2 年龄越大，收入水平越高2.3.3 取得职业资格的房地产经纪人，收入高于未取得职业资格的房地产经纪人2.3.4 学历越高、学习习惯越好，收入越高2.3.5 一二线城市经纪人收入普遍好于三四线城市经纪人收入2.3.6 业绩越好，抗周期性越强2.4 总结01 03 06 07 0710 10 11 11 12 13 14 14 15 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 25 25 26 093 门店变化3.1 门店对经纪人的核心价值3.1.1 门店业绩变化：一线城市下挫3.1.2 门店人数变化：升多于降3.1.3 合作情况：主要靠单打独斗3.1.4 房客源开发渠道：去门店化有用？3.1.5 培训情况：经纪人最需要什么？3.1.6 HR关怀：员工有归属感吗？3.2 门店应该重视什么？3.2.1 充分的培训、合理的培训频次3.2.2 有效的房源获取手段3.2.3 有效的客源获取手段3.2.4 重视合作：抱团取暖、加盟崛起3.2.5 企业文化建设：会留住人才吗？3.3 总结4 三大类型中介的特征4.1 为什么是加盟？什么是加盟？4.1.1 加盟模式的赋能作用4.1.1 四种主流加盟模式4.1.2 加盟品牌与形势4.2 加盟型连锁中介的特点4.2.1 加盟相比直营的优点4.2.2 加盟相比直营的劣势4.3 市场上加盟型连锁中介、直营型连锁中介、自营型中小中介的比对情况4.3.1 城市分布：直营主战一线4.3.2 工作时长：自营型最安逸4.3.3 收入水平：最高的竟是自营4.3.4 带看情况：直营加盟更抗周期4.3.5 房源变化：直营加盟更稳4.3.6 信息化工具使用：自营型是短板4.3.7 品牌宣传：直营、加盟强势4.3.8 培训情况：自营较差4.3.9 经纪人自身规划与需求28 28 29 30 31 32 33 3442 42 43 44 44 44 47 49 50 50 51 51 52 53 54 55 34 35 36 37 39 40 27 41 564.4 加盟型中介适合现在的中国吗？4.5 总结5 对市场的预期5.1 房价和成交预期：大部分经纪人持乐观态度5.2 公司坚持和行业坚持：投入多、收入高越忠于这行5.3 职业规划：三分之一经纪人想创业58 5859 60 61 65序言 1谁没跟上步伐谁就会被立即抛弃创业的时光过得飞快。

2018年房地产行业分析报告

2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、低库存下的新常态 (5)1、库存结构分析：低库存常态化 (6)2、政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化 (9)3、房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现 (15)（1）龙头房企销售集中度大幅提升，呈现“强者恒强” (15)（2）龙头房企拿地端的聚焦效应更明显，未来销售市占率将进一步提高 (18)4、估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素 (21)二、基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢 (25)1、本轮政策周期进入后半段 (25)2、三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素 (28)3、低库存导致房价增速下行较为缓慢 (32)4、17年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄 (33)5、土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩 (35)三、基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平 (50)1、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳 (50)2、成交量判断：预计18 年全国商品房销售面积同比下滑4% (52)3、成交金额判断：预计18 年全国商品房销售金额同比增长0%左右 (58)4、投资及新开工预测：投资增长5.3%，新开工增长7% (59)5、土地投资测算：18年预计同比增长6.7% (61)6、施工投资测算：18年预计同比增长4.8% (62)7、租赁项目建设对于投资的影响测算 (67)四、长效机制加速推进，住房制度设计是关键 (72)1、德国住房制度研究 (75)（1）法律建设：供给端扶持多元化供给主体，需求端保障租赁权益 (75)2、新加坡住房研究 (82)（1）组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 (84)（2）供给模式以“先预定后建造”为主，定价由政府决定 (87)（3）通过公积金缴费率控制HDB资金端供给，间接调节组屋供给量 (89)（4）制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制投机 (90)3、德国与新加坡制度对我国的启示 (93)（1）供给端：“租赁+共有产权（保障性安居工程）+商品房”的多层次供应体系 (93)（2）需求端：有保有压，保障租购同权，同时通过税收机制打击投资性需求 (94)4、REITs：“公募基金+ABS”架构或将优先推出 (95)（1）中国类REITs现状：债性大于股性，存在流动性问题 (95)（2）未来REITs突破方向：“公募基金+ABS”模式 (100)5、关注房产税在18年的推进情况 (103)五、投资策略：关注长期机遇与短期价值 (107)1、传统开发类企业：关注价值修复机遇 (107)2、长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇 (108)3、房地产大资管或将迎来集中发展 (113)2017年的地产行业是变化的一年，对于政策调控体系认知的变化，土地出让规则的变化，行业发展格局由增量到存量的变化，龙头地产公司估值体系的变化。

2018年房地产行业市场调研分析报告

2018年房地产行业市场调研分析报告目录一、驱动房价的需求因素：人口与流动 (4)1.1 存量人口需求 (4)1.2 潜在人口流入需求 (9)二、驱动房价的供给因素：库存与土地 (10)2.1 房地产库存 (10)2.2 土地供给 (13)三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值 (14)3.1 信贷数量：M2与住房贷款 (14)3.2 利率水平：住房贷款利率 (16)3.3 估值水平：房价/收入比 (19)四、驱动房价的政策因素：房地产调控 (21)五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股 (23)图表目录图表 1：35 个大中城市的房价累积涨幅与常住人口/户籍人口 (4)图表 2：房价累积涨幅与常住人口/户籍人口之间的线性方程 (5)图表 3：35 个大中城市的房价累积涨幅与工作人口/常住人口 (6)图表 4：房价累积涨幅与工作人口/常住人口之间的线性方程 (6)图表 5：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速 (8)图表 6：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速之间的线性方程 (8)图表 7：小学生在校人数持续增加&排名前 10 城市，房价与小学生人数之间的线性方程 (9)图表 8：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源 (9)图表 9：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源之间的线性方程 (10)图表 10：35 个城市的 2011-2015 年的平均人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅12图表 11：人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅之间的线性方程 (12)图表 12：累计土地购置面积和房价涨幅之间没有显著负相关性 (13)图表 13：人均土地购置面积和房价涨幅之间的负相关性相对明显 (14)图表 14：70 个大中城市住宅价格同比与 M2 同比 (15)图表 15：住宅价格同比与个人住房贷款余额同比 (16)图表 16：住宅价格与住房贷款利率 (17)图表 17：住宅价格同比与首套房贷款利率 (17)图表 18：住宅价格与住房贷款利率优惠占比 (18)图表 19：2016 年一季度个人购房贷款平均利率 (19)图表 20：35 个城市的 2011-2015 年的平均房价/收入比和 2015 年来的房价涨幅 . 20图表 21：房价/收入比和房价涨幅之间的线性方程 (20)图表 22：房价周期与调控政策 (22)图表 23：房价周期与调控政策 (22)图表 24：七因素指标的各个城市排名 (24)图表 25：35 个大中城市房价驱动因素基本面强弱综合排名 (25)图表 26：35 个大中城市房价累计涨幅排名 (26)图表 27：35 个大中城市房价上涨空间排名 (26)图表 28：35 个大中城市中的“绩优股”和“潜力股” (27)一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。

2018年房地产行业分析

2018年房地产行业分析2018年，中国房地产行业面临着一系列的挑战和机遇。

在经济转型升级和政策调控的背景下，房地产市场呈现出了一些新的变化。

首先，房地产市场出现了回落的迹象。

政府针对房地产市场的调控措施不断加强，包括限购、限贷等政策的出台，有效地遏制了房地产泡沫的风险。

因此，房地产市场出现了成交量下降、价格回落的趋势。

这对于购房者来说是一个较好的机会，他们可以更加优惠的价格购买到心仪的房屋。

但对于房地产开发商来说，则有一定的风险和挑战，他们需要调整策略以适应新的市场环境。

其次，房地产市场的结构调整进一步加大。

随着政府对经济结构的调整和房地产调控政策的实施，房地产市场的供需格局发生了较大的变化。

一线城市和部分热点城市的房价下降，二三线城市的房价呈现出不同程度的增长。

这说明房地产市场的热点正在逐渐转移，投资者需要更加关注二三线城市的投资机会。

再次，房地产市场的创新发展带来了新的机遇。

在经济转型升级的背景下，房地产行业也在不断寻找新的发展模式和业态。

例如，共享经济、租赁市场等新兴业务在房地产市场中得到了广泛的应用。

这为房地产企业提供了更多的发展机会，同时也为购房者提供了更多灵活、便捷的选择。

最后，房地产行业还面临一些风险和挑战。

例如，经济下行压力加大、政策调控过程中的不确定性、房地产融资风险等。

这些风险和挑战需要房地产企业加强风险防控、优化经营管理，以应对不确定的市场环境。

综上所述，2018年房地产行业面临着诸多挑战和机遇。

政府调控政策的加强使得房地产市场回归理性，供需结构调整引发投资热点的转移，创新发展带来新的商机。

然而，行业也面临着一些风险和挑战，需要企业加强风险应对和管理。

总体来说，房地产行业的发展进入了新的阶段，需要企业和投资者密切关注市场动态，寻找新的发展机会。

2018年房地产行业分析报告

2018年房地产行业分析报告2017年11月目录一、行业回顾与展望 (4)1、政策卓有成效，坚持调控不动摇 (4)2、销售正增长，棚改安置底部支撑 (6)3、房地产投资不必悲观，土地购置费带动增长 (8)4、资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 (11)二、2018年的上市房企：蓄势待发 (14)1、盈利得改善，18年有望持续 (14)2、上市房企在手现金充裕，继续补库存意愿较强 (16)3、杠杆率不高，积极进取 (17)4、行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 (19)三、主题机会：租赁与REITs (21)1、租赁：政策风口，市场潜力巨大 (21)2、REITs：发展机遇已成熟 (24)四、行业重点企业简析 (26)1、万科 (28)2、华夏幸福 (29)3、新城控股 (30)4、金科股份 (31)此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。

2018年，全年销售面积增速不会超过3%。

受到土地购置费用的支撑，预计2018年全年投资增速仍将不低于5%。

我们判断部分今年下半年审批的按揭款可能将于明年初集中发放，房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势，全年到位资金增速不低于7%。

房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为-1.13%，属于严重低配的行业，面临抛压较低。

房地产板块整体估值处于低位，板块下行空间有限。

板块具备较大的估值修复空间。

对于大型房企，尤其是其中的龙头房企，2018年的营收、盈利和销售增长的确定性高。

龙头房企在手现金充裕，并且整体的杠杆率并不高。

在2017年土地供给增加，且土地价格较为合理的背景下，龙头房企有充足的在手资金和融资弹性以获取优质的土地资源，为未来发展蓄力，未来的规模和市场占有率也将不断的提升。

可以预期，行业未来仍会有大量大房企收购中小房企以扩大市场份额，亦或大型房企之间的并购整合，行业集中度将继续提升，龙头房企仍有较大的发展空间。

2018年房地产行业市场调研分析报告

图表 1. 商品房竣工面积及销售面积 ........................................................5 图表 2. 商品房销售额和均价走势 .............................................................5 图表 3. 2017 年部分一线城市 1-11 月累计成交量历史地量 .................5 图表 4. 2017 年 11 月 30 城一二线城市成交降幅大幅收窄 ...................5 图表 5. 棚改完成数量与货币化安臵比例 ................................................6 图表 6. 国开行新增棚改贷款和货币化安臵贷款占比 ..........................6 图表 7. 棚改货币化安臵帮助库存去化量测算（亿平米） .................7 图表 8. 各地楼市调控政策新增内容概览（★表示 2016 年以来较上轮 2013 年调控新增使用的内容） ............................................................8 图表 9.居民中长期和非金融企业新增贷款额 ........................................9 图表 10. 居民中长期和短期新增贷款增速 ..............................................9 图表 11. 居民和非金融企业部门贷款/存款 .............................................9 图表 12. 居民和非金融企业部门贷款/GDP ..............................................9 图表 13. 我国 25-45 岁适龄购房人口数峰值已过 .................................10 图表 14. 未来 25-29 岁适龄结婚人口下滑幅度较大 ............................10 图表 15. 各线城市户籍人口数量增速 ....................................................10 图表 16. 各线城市普通小学在校生数量增速 .......................................10 图表 17. 个人按揭贷款金额和居民中长期贷款额 ............................... 11 图表 18. 个人按揭贷款金额和居民中长期贷款增速 .......................... 11 图表 19. 商品房地产开发投资额及增速 ................................................12 图表 20. 商品房新开工和施工面积及增速 ............................................12 图表 21. 房地产投资增速滞后房企销售回款增速 ...............................12 图表 22. 商品房待售面积及同比增速 ....................................................13 图表 23. 全国和城镇人均住宅面积（平米） .......................................13 图表 24. 估算目前在建住宅可售库存（亿平米、人） ......................13 图表 25. 全国土地购臵面积增速和核心 40 城土地成交增速 ............14 图表 26. 40 个城市累计土地成交面积 ....................................................14 图表 27. 一线和核心二线城市库存去化月数低位企稳 ......................15 图表 28. 一二线城市土地供给有望持续放量 .......................................15 图表 29. 选取部分三四线城市库存去化月数 .......................................15 图表 30. 三四线土地供给与地方财政政策相关 ...................................15 图表 31. 2017 年 7 月后各地出台住房租赁市场政策 ...........................16

2018年房地产行业分析报告

2018年房地产行业研究报告2017年11月目录一、行业政策篇：因城施策政策分化，长效机制建设加速 (5)1、一二线城市：“五限”版图扩围，调控维度更趋立体 (5)（1）限购限贷逐步升级，一线城市制定最严范本 (5)（2）限售成为调控主力手段，同时有向三四线城市扩围的倾向 (7)（3）限价亦成为本轮调控政策的有力工具 (8)（4）限商主要在一线城市，三四线城市难以跟进 (10)2、三四线城市：高货币化补偿的棚改新政促成相对宽松政策环境 (10)3、长效机制提速，租赁建设先行 (12)（1）租赁市场：所有权让渡使用权，进一步丰富供应体系 (14)（2）共有产权：打破产权价值绝对分割状态，丰富市场供给维度 (18)（3）房产税：整体稳步推进，进度或超预期 (19)二、销售篇：2017销售延续近三年强劲势头，但后续动力或减弱 211、回溯2017：销售表现强劲，三四线城市热度异常 (21)（1）三四线城市因库存减少以及房价压力后续政策风险在加大 (22)（2）高杠杆成交是推动2017年成交高涨的另一重要因素 (24)2、展望2018：中性假设下，行业销售面积下滑6% (26)三、开发投资篇：开发投资展现韧性，后期增速趋缓 (28)1、回溯2017：开发投资保持韧性，土地购置提供支撑 (28)2、展望2018：施工面积略有缩减，开发投资增速下滑 (30)（1）土地购置费用：前高后稳，预计2018年全年增长17.4% (31)（2）施工投资：受施工面积拖累，预计2018年全年降低1.17% (33)①新开工面积 (33)②竣工面积和净复工面积 (35)③施工造价 (36)（3）开发投资：施工投资降土地购置增，预计2018年全年增长4.01% (37)四、企业篇：TOP50房企开始在2017年展现出独特优势 (38)1、TOP100市占率提升，但内部结构出现分化 (38)2、成长性：TOP50房企开始显现优势 (40)3、盈利能力：TOP50更占优势 (41)4、负债：TOP50更占优势 (43)政策篇：因城施策政策分化，长效机制建设加速。

2018年房地产行业分析报告

2018年房地产行业分析报告2018年6月目录一、政策动向：呵护流动性，重提内需，加速落户，重申调控 (6)1、呵护流动性，置换式降准，资管新规延期 (6)（1）2018年初至今，央行多次采用存款准备金工具来呵护流动性 (6)（2）资管新规延期至2020年底，缓冲降风险 (6)2、外需不乐观，全面扩内需促消费，地产投资或托底 (7)（1）近期一波三折的中美贸易摩擦使短期外需情况不容乐观 (7)（2）地方债存量较大限制基建投资，房地产投资或成为托底工具 (8)3、热点二线城市开启抢人大战，部分城市落户激增 (10)4、重申房地产调控从紧基调不变，住建部约谈12城 (11)二、资金动向：总体紧缩态势，供给侧新工具，需求侧利率升 (13)1、资金面总体持续紧缩，到位资金增速快速下滑 (13)（1）资金面总体紧缩，房地产投资到位资金增速持续下滑 (13)（2）分结构来看，多个渠道资金增速出现持续下滑 (14)2、关门开窗，此消彼长，部分渠道融资金额提升 (16)（1）2018上半年上市房企境内债务融资出现温和放量 (16)（2）2017年底房地产信托余额占比逼近3年高点 (17)3、供给端融资新工具，资产证券化放量 (18)（1）资产证券化放量，2017年房地产ABS放量 (18)（2）租赁资产融资兴起，政策支持长租公寓资产证券化 (19)（3）近期房地产ABS产品密集审批通过，高峰期单周融资超120亿 (20)4、需求侧控制居民加杠杆速度，按揭利率持续提升 (21)（1）近年来居民部门加杠杆速度提升较快，杠杆率近50% (21)（2）居民部门过快上涨的杠杆率引起了高层的注意 (22)（3）按揭利率持续提升，首套平均房贷利率提升至5.56% (23)三、市场动向：分城轮动，周期弱化，库存低位，销售谨慎，投资纠结，土地分化 (23)1、因城施策，分城轮动，周期性减弱，结构化明显 (23)2、库存低位：狭义库存持续下降，去化周期缩短 (25)3、限价惜售：工期拖延，施工竣工比持续提升 (27)4、销售谨慎：增速个位数下滑，结构倾向一二线 (29)（1）2018年房地产销售面积出现个位数下滑 (29)（2）分城轮动，销售结构逐步倾向一二线 (30)5、投资纠结：低库存和价格因素支撑数据，紧缩资金面制约明显 (32)（1）土地购置费增速会在高位持续到三季度 (33)（2）资金面的持续紧缩对房地产投资形成明显压制 (34)6、土地市场：整体理性，分化明显，龙头拿地仍积极，热点城市受青睐 .. 35（1）资金面制约房企拿地积极性，整体趋于理性，逐步向三四线转移 (35)（2）土地资源向龙头房企聚集，部分人口流入城市土地仍受青睐 (36)四、重点企业简况 (38)1、万科：房地产股价值标杆，升级美好生活服务 (38)2、保利地产：一体两翼战略发力，稳健发展意图长远 (38)3、招商蛇口：资源整合渐入佳境，土储价值亟待释放 (39)4、新城控股：高成长房企典范，拿地下沉优势凸显 (40)5、蓝光发展：多元拿地成效显著，业绩承诺信心保证 (41)6、光明地产：地产+物流双轮驱动，产业协同拓展空间 (42)7、世联行：短期长租规模拖累业绩，中长期地产服务前景广阔 (43)五、主要风险 (44)1、资金链断裂：销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能 (44)2、汇兑损益：美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能 (44)3、利率提升：有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能 (45)4、多元化失败：多元化业务发展有不及预期和失败的可能 (45)。