房地产估价作业学习资料

市场法作业

1．拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表。

另：可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万元，月利率1%；第二年末72万元，月利率1.05%。2001年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2000年逐月下降0.8%，2001年逐月上涨1.0%，2002年逐月上涨1.2%。又知1平方米=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2002年8月初的正常市场价格。

解：（1）计算公式

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（2）建立价格可比基础 万元实例甲一次付清总价265.216%)05.11(%)11(72

%)11(729612

12

12=+++++

= 实例甲单价=216.265×104/1000=2162.25元/m 2 可比实例乙单价=300×8.5=2550元/m 2

可比实例丙单价=2430000×10.764/9687.6=2700元/m 2

（3）求可比实例的比准价格 2

712/77.269511001002100100%)2.11(%)0.11(3%)8.01(510010065.2162m

A 元比准价格=-⨯

+⨯+⨯+⨯-⨯-⨯

=275/74.28292100100

3100100%)2.11(%)0.11(21001002550m B 元比准价格=-⨯+⨯+⨯+⨯+⨯

=

26/87.28441100100

2100100%)2.11(31001002700m C 元比准价格=+⨯-⨯+⨯+⨯=

（4）计算估是对象价格

估价对象价格=（2695.77+2829.74+2844.87）/3=2790.13元/m 2 该房地产2002年8月初的正常市场价格是2790.13元/m 2。

2．为评估某写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格，估价人员在附近地区选取了A 、

B 、

C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期

（2）交易情况分析判断

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写出字楼的价格，2000年月11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨价 1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨价 1.8%。 （4）房地产状况分析判断

房地产状况中的三个修正因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

解：（1）计算公式

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数（2）确定房地产状况因素权重

因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25 因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15 （3）确定房地产状况修正系数

35.101100

)6100(15.0)3100(25.0)2100(6.0100=+⨯+-⨯++⨯=

A 可比实例

45.102100

)2100(15.0)1100(25.0)4100(6.0100=+⨯+-⨯++⨯=

B 可比实例

8

.100100

)3100(15.0)5100(25.0)0100(6.0100=-⨯++⨯++⨯=

C 可比实例

（4）求可比实例的比准价格

242/82.632135.101300

%)8.11(%)2.11(1031006000m A 元比准价格=⨯+⨯+⨯⨯=

244/60.644145.105300

%)8.11(%)2.11(991005800m B 元比准价格=⨯+⨯+⨯⨯=

24/38.64698.100300

%)8.11(%)2.11(1021006120m C 元比准价格=⨯+⨯+⨯⨯=

（5）计算估价结果

估价对象价格=（6321.82+6441.60+1377.24+6469.38）/3=6410.93元/m 2 该写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格6410.93元/m 2。

成本法作业

1．某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。1999年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值率为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的总价和单价。

解：（1）计算公式

旧房地价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 （2）计算土地重新购建价格 元66.1078642%)61/(11%)61/(111000110050

45

50455045=+-+-⨯⨯=⨯

=K K V V （3）计算建筑物重新购建价格 元29000001000110020002000=⨯-⨯ （4）计算建筑物折旧 元69.2367341504

2900000=-⨯

（5）计算旧房地总价

元97.374190769.236734290000066.1078642=-+ （6）计算旧房地单价

2/95.18702000/97.3741907m 元=

2．某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000 m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/ m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零，试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。