商圈分析与门店选址(ppt 44页)

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超级市场商圈分析与店址选择 共48页PPT资料

超级市场商圈分析与店址选择 共48页PPT资料
商店的促销手段。
2)商圈分析的内容
人口 供货来源 竞争情况 商圈内经济状况的分析 商店区位的可获得性 法规 其他
ห้องสมุดไป่ตู้
竞争情况
竞争情况是用饱和度 来衡量的。
IRS=C× RE
RF
IRS:表示商圈的零售饱和指数 C:表示商圈的潜在顾客数目 RE:表示商圈内消费者的人均零售支出 RF:商圈内商店的零售面积
占顾客总数的 15%-25%
其余顾客
3)商圈的形态
商业区(
特色:商圈大,流动人口多,各种店铺林立,快捷时尚,消费金
额高)
住宅区(
住户多(1000),消费者群体稳定,便利性,亲切性,家庭用品)
文教区(
附近有大,中,小学,消费金额不高,以休闲食品和文具用品为
主)
办公区(
办公楼林立,便利性,外出用餐多,消费水中高)
店面标志。店面标志是区别于店铺的一种独 特设计,代表的是超级市场的本身,是超级 市场形象的说明。它的作用是将超级市场的 经营理念、经营内容、经营作风等要素传递 给广大消费者,一个是黄色的大写“M”, 一个是店前的人物造型“麦当劳大叔”。店 面标志与店面的招牌不是一个概念,切不要 混淆。
超级市场的店面设计 8168168 2019-8-20 9:20:00 阅读424次 超级市场店面标志,按其构成主要有三种类型:(1)文字 标志。它是由各种文字、拼音字母等单独构成。这种类型的 标志发音清晰,具有易呼易记的特点,适用于多种传播方式。 (2)图案标志。是指无任何文字,单独用图形构成的标志, 用图案表示的超级市场的标志形象生动,色彩明快,而且不 受语言的限制,易于识别。但是,由于图案标志没有标志名 称,不便呼叫,因此表意不如文字标志准确。(3)组合标 志。是指采用各种文字、图形、拼音字母等交叉组合而成的 标志。这种标志利用和发挥了文字标志和图案标志的特点, 图文并茂,形象生动,引人注目,便于识别,易于被广大消 费者所接受。

《店面的选址》课件

《店面的选址》课件
《店面的选址》ppt课件
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ,好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位,选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力,提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征,如年龄、 性别、消费习惯等,以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例,而 非仅仅是人数,高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况,包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等,以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后,我们需要确定目标区域,即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时,我们需要考虑以下几个因素:人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外,我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位,以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估,充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时,应进行充分的市场调研和评估,了 解目标客户的需求和消费习惯,以及周边竞争对手的情 况,以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象,提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计,突出品牌特色和优势,提高吸 引力和竞争力。

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)
Pij ——消费者从住所前往商业区的可能性 Sj ——某类商品在商业区内的总营业面积 Tij ——消费者从住所到商业区所需花费的时间 a ——指数,衡量顾客因顾客类型对路途时间
的重视程度,通过实际调研加以确定
例题分析
假设一家专业用品商店考虑三个选址位置。 在这三个区域中,家用吸尘器的总营业面 积分别为200平方英尺、300平方英尺和500 平方英尺。潜在顾客群的住所距离这三个 区域分别是7分钟、10分钟和15分钟。通过 调研,顾客对路途时间的重视程度为2。因 此区域1,顾客购买可能性43.9%;区域2为 32.3%;区域3为23.9% 。
第三章 零售店的商圈与选址
第一节 零售商圈的确定
一、商圈与商圈分析
1、商圈是零售店以其所在地点为中心, 沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客 的辐射范围。简而言之,来店顾客所居 住的地理范围。
2、商圈分析(Trading Area Analysis)

经营者对商圈的构成情况、特点、范围
以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查
IRS(B)=17000×6.28/(2500+500)=35.59
3、赫夫法则
零售店对顾客吸引力是由不同地区某商 品种类的营业面积、顾客从家庭住所到 购物区所花时间,以及不同类型顾客对 路途时间不同的重视程度组成。
赫夫法则计算公式:
Pij= Sj/(Tij)a ∑ Sj/(Tij)a ×100%
天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析:蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店,这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。

零售商圈分析与选址PPT课件

零售商圈分析与选址PPT课件
店铺调查
ABC分析法
四、商圈特点的调查与分析
(五)商圈饱和度
IRS=C*RE÷RF
IRS-商圈的零 售饱和指数; C-商圈的潜在 顾客数目; RE-商圈内消费 者人均零售支 出; RF-商圈内商店 的营业面积。
•饱和指数表明 一个商圈所能 支持的商店不 可能超过一个 固定数量。
•IRS越大,则 意味着该商圈 内的饱和度越 低;IRS越小, 则意味着该商 圈内的饱和度 越高。
二、影响选址的因素
(二)地理因素
地理因素
城市规划 区域规划
位置
可见度 形象特征
交通地 理条件
二、影响选址的因素
(三)市场因素
1、竞争状况 2、规模和外观
(四)经济成本因素
1、土地价格或建筑物租金 2、货源的供应及价格水平 3、劳动力供应状况及工资成本高低
三、零售店选址方法
(一)零售商店位置类型设计
1、孤立店
商店独立开店,不与其他竞争对手比邻相设。
2、已经规划的购物中心
经过仔细规划设计并集中管理的商店群。
3、自然形成的商业中心
中心商业区CBD 次级商业区 邻里商业区 商业街
三、零售店选址方法
(二)区域位置选择
1、日常生活必需品 2、周期性需求的商品 3、耐用消费品及特殊需求的商品
(三)地点选择
(二)商圈形态
商圈形态
商业区 住宅区 文教区 办公区
混合区
一、商圈及商圈分析
(三)商圈的层次
1
核心商圈 最接近商店并拥 有高度密集顾客 群的区域。
2
次商圈 位于核心商圈之 外,顾客密集度 较稀的区域。
3
边际商圈 位于次要商圈以 外的区域,在此 商圈内顾客分布 最稀。

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析:蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店,这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。
听到一个翻修拱廊建筑的计划,这座建 筑就位于她所在的那座城市的商业区中。 这则消息使她的开店决心更坚定了。她 一共考虑了三个开店的位置。
四、影响商圈分析的其他因素
A、商店的经营特征 B、商店的经营规模 C、竞争商店的位置 D、交通地理状况 E、人口特征 F、购买者的行为特征
第二节 店址的基本类型
一、孤立店铺 二、无规划商业区
三、规划购物中心
中心商业区 次级商业区 邻里商业区 商业街 区域购物中心 社区购物中心
围的消费者。
三、确定商圈的方法
1、零售引力法则 商圈是由人口和距离两个因素确定:两
个市场吸引顾客的比率,与该市场大小 成正比,与到两个市场的平方成反比。 Ba=Pa× Db 2
Bb Pb Da Db=Dab ÷ 1+ Pa 1/2
Pb
例题分析
某南方地级城市,有各自独立的A、B、C 和D地区人口和距离的资料:A地区位于中 心位置并且是最大的,拥有20万人口,围 绕在它四周的是三个小的地区。B地区有2 万人口,距离A地区12公里;C地区有4万 人口,距离A地区10公里;D地区有5万人 口,距离A地区6公里。
和分析,为选择店址,制定和调整经营方针
和策略提供依据。
商圈分析的重要性
(1)新设零售店进行合理选址前提 (2)利于制定竞争经营策略 (3)利于企业进行市场开拓

商圈分析原理及选址方法 ppt课件

商圈分析原理及选址方法 ppt课件
而光顾率直接与销售额相关,这种潜在顾客的增加与商品 竞争者相互毗邻之间的关系称为积聚引力。
从消费习惯角度来看。
商圈分析原理及选址方法
4、霍泰林模式 (Hotelling modol)
由于区位优势和商家追求利益最大化的目标驱动下,通过商业空间竞争而导致局部商 业聚集进一步扩大。
A
B
A
Bቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
A
B
如图,假设有两个人口分布均匀的两个居住区,随着商业规模的扩大,A的商家开始侵入B居住区的市场。B区得商家开始 报复,继而浸入A区的市场。如此反复竞争,随着两个商区圈分的析规原模理扩及大选址和方发法展,最终商业在A、B两区的中心点形成商业集聚。 这说明,如果存在一种商品的集中消费区,那么所有经营该商品的商家都有向消费区中心聚集的趋势。
城市中商业用地和商铺资源形成了中心、次中心等最优区位并由此形成了不同级别的 商业中心地。
r A
商业
r
B
制造业
C
住房
一级次中心 二级次中心
E′ A′F′ B′
C′ d
商业 制造业
住房
城市土地租金变化梯度图 商圈分析原理及选址方法
d 城市房屋租金变化梯度图
6、商业聚集的形态
6.1 带状商业中心型
指同类或异类的多家独立商业零售机构聚集在城市的一个线形空间区域,形成的商品零 售区域或中心。其特点有: A、多言者城市主要交通干线发展或连接两个商业中心。如城市中心区商业大道、铁路车 站、城区——郊区带状发展区。这种带状地理位置,有较大的交通量,商家可以依靠交 通流动吸引大量的顾客。 B、由各独立或连锁的经营店铺组成,虽沿街道紧密相连,但各自独立。 C、在职能组合上无统一性,每个商家都能得到聚积所带来的好处。

第四章门店选址与商圈分析ppt课件

第四章门店选址与商圈分析ppt课件

二、连锁门店商圈及设定
(一)商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次
商圈(trading area)也称交易区域,是 指以连锁门店所在地为中心,沿着一定的方向和 距离扩展,吸引顾客的辐射范围。简言之,就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域,也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成: ◆ 主要商圈(primary trading area) ◆ 次级商圈(secondary tradingarea) ◆ 边缘商圈(fringe trading area)
上的优劣势; (2)竞争店的销售规模与目标定位 (3)竞争店的目标顾客层次特点 (4)竞争店商品结构和经营特色 (5)竞争店的实力和管理水平
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标,通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标,可以了解某个地区同行业是过多还 是不足,以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区,门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大,因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标( IRS)计算公式为:
麦当劳布点都选择在一楼的店堂,透过落地玻 璃橱窗,让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围,体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目,便于顾客寻找,也吸引人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口,业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时,麦当劳不急于求成,而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功 ,让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进 ,有助于提高自己的身价,于是再谈价格,重新 布点。松江、金山的两个布点,就是经过了这样 的曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”,不少是品 牌声誉较高的,如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源,麦当劳又吸引年轻人逛商店,起到优势互补 的作用。

商圈分析与选址决策(ppt43张)

商圈分析与选址决策(ppt43张)
7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的 指标
C × RE 商圈饱和指数(IRS)=——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C:某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE:某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF:某地区经营同类商品商店营业总面积

商圈饱和指数(IRS)
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域(商圈,确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置,选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈,指以零 售商店所在地 为中心,沿着 一定的方向和 距离扩展,吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成,产权集中,实行集中管理 优点:商品和服务品种的组合合理;各 商店的客流达到最大化;拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点:租金较贵,营业管理易受限制, 竞争也较激烈

促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程,而潜在顾客 又居于其间,则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”(“扎堆效应”)也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利,会扩大商圈范围,反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析,就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析,为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数=A×50%+B×30%+C×20%
A:商圈内可支配收入总和(收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等) B:商圈内前一年的零售总额 C:具有购买力的人口数量

商圈分析与选址决策(ppt43张)

商圈分析与选址决策(ppt43张)
实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务
第二节
商店位置选址
商圈分析
商店具体位置选择
一、商店位置类型的设计
1.独立店 指商店独立开店,不与其他竞争对手比 邻相设 优点:租金较低,足够大的停车场,没 有直接竞争,没有营业时间或商品的限 制,且易于扩张 缺陷:难以吸引客流;缺乏协同效应
一、商店位置类型的设计
1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系

商店选址与地形的关系:方位情况 走向情况 交叉路口情况
三.商店最佳位置选择的策略
2、潜在商业价值评估策略 (1)拟选的商店地址在城区规划中的位置及 其商业价值 (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业 (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力 提高度 (4)是否有集约效应
• 章商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中,我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要?
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
三.商店最佳位置选择的策略
3、出奇制胜策略 4、专家咨询策略
五、店址选择的程序
选择区域、方位
制图——找出最佳位置
市场调查
具体实施方案的制订和落实
案例讨论:肯德基快餐店选址分析
1986年9月下旬,肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是:第一家肯德基店址应当选在 何处?现在有三个地点可供选择:上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场,有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口,上海是中国最繁荣的商业中心, 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应,通过兴办合资企业, 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地,可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心, 但改革开放初人民收入水平增长不快,能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧, 西方游客不多。

商圈分析与店铺选址 PPT素材

商圈分析与店铺选址 PPT素材

沃尔玛收购好又多

2007年2月27日,沃尔玛宣布收购中国好又多商业发展有限公司 (BounteousCompanyLtd.)35%股权 ,此前沃尔玛在中国拥有73家门店,并购好 又多之后,沃尔玛在华门店数量一下子增至174家。 沃尔玛在中国的业务借助收购好又多赶超家乐福。而家乐福在华门店数量10年来一直 领先于沃尔玛,2007年在国内拥有90家门店。 2007年2月27日,在获得商务部批复后,沃尔玛正式宣布收购Boun-teous Com pany Ltd.(简称BCL)公司35%的股权。据悉,好又多超市正是BCL公司的全资子公 司。这一消息的确认,使此前沸沸扬扬多年的好又多收购案终于尘埃落定。 不过,好又多旗下门店复杂的产权关系是沃尔玛一次性收购的最大障碍。有知情人 士透露,在好又多101家门店中,只有31家属于直营店,其余70家都是非直营店,为 此,沃尔玛并购好又多分成两次收购。不同于之前传闻10亿美元的收购代价,沃尔玛 整体收购好又多的资金事实上合计为9.6亿美元。首先,沃尔玛以2.64亿美元收购 BCL公司35%股权,之后又支付3.76亿美元拥有另外30%股份的投票权。根据收购 协议,2010年2月底前,在满足一定条件后,沃尔玛将进一步支付3.2亿美元,收购 余下股份。然后在2010年底之前,完成收购实现合并报表。
3.加盟
加盟一般称为特许经营,是总部将自己所拥有无形资产包括商标、商
号、专利和经营管理模式等许可给投资者或加盟商,加盟商按合同规定在总 部的统一指导下从事经营活动。
优势:可以节省大量资金投入和时间成本,迅速提高市场占有率;可 以节省总部的人力资源和财力,风险小;充分利用加盟者在当地的人缘优势 和经营积极性,可以提高成功率。 风险: 加盟不能适合所有零售业态和服务行业,这使得该路径扩张范 围受到限制;管理特许门店难度较大,加盟双方容易闹矛盾,总部不能随意 更换店长和工作人员,不利于整体营销战略的实施和服务品质的整体划一; 个别加盟店行为或经营失败会对总部品牌形象造成损害,不利于树立良好的 企业形象。

第五章商圈分析与选址决策 零售学课件

第五章商圈分析与选址决策 零售学课件
0.333 到B的概率 = 1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=
0.311 到C的概率 = 1333.33/(1250+1166.67+1333.33)
=0.356
28
(三)商圈饱和度(IRS)分析
IRS = C*RE/RF 其中:C:某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE:某地区每一顾客的平均购买额 RF:某地区经营同类商品的商店营业总面积
9
4、按所在地域性质的不同划分
市级商圈 区域商圈 社区商圈
10
(三)商圈的形态
商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区
11
(四)商圈范围内的顾客来源 居住人口 工作人口 流动人口
12
二、商圈的影响因素
企业外部环境因素 企业内部因素
13
(一)企业外部环境因素
家庭与人口因素 地理状况 交通状况 城市规划 商业集聚
21
康帕斯商圈界限的计算公式:
D
y
1
d
xy
Px
Py
dxy为A与B城市的距离 Px为A城市的人口数 Py为B城市的人口数 Dy为A城市的商圈边界
22
A城市有9万人,B城市有1万人,两城之间 距离为20公里,假定在A、B城市之间D处为 分界点。
DB
dAB 1 PA
20 1 9
5(km)
PB
二、商店位置类型
孤立店 经规划的购物中心 自然形成的商业中心
41
(一)孤立商店
优势 – 无竞争对手 – 租金较低 – 具有灵活性 – 利于顾客一站式购物 – 场地不受限制
劣势 难以吸引新顾客 许多人不愿意跑很远的路去
一家店购物 大多数顾客喜欢品种齐全 广告费可能较高 运营费用不能分摊 地段并不一定理想 须新建房屋设施

零售商圈分析与选址课件

零售商圈分析与选址课件

跨界合作与创新
零售商将与不同行业的企业合作,共 同开发新产品和服务,创造新的消费 场景和体验。
THANK YOU
感谢各位观看
选址经验教训
教训三:本土化适应不可忽视
不同地区的消费者需求和习惯存在差异。在选址过程中,企 业应充分考虑本土化的需求,适应当地的文化和消费习惯。 通过本土化的调整和创新,企业可以更好地融入当地市场, 提高竞争力。
05
零售商圈发展趋势与展望
新零售时代的零售商圈变革
线上线下融合
新零售时代下,零售商圈不再局 限于实体店面,而是通过线上平 台与线下门店的融合,实现全渠
提高经营效率
通过商圈分析优化商品结 构、库存管理和营销策略, 提高经营效率。
商圈分析的内容
01
02
03
04
人口分布
了解商圈内的人口数量、年龄 结构、性别比例等基本情况。
消费水平
分析商圈内的居民收入水平、 消费习惯和购买力,评估潜在
顾客的消费能力。
竞争状况
调查商圈内同行业的数量、规 模、经营状况等,了解竞争状
选址经验教训
教训一:市场调研至关重要
在选址过程中,进行充分的市场调研至关重要。了解目标市场的需求、竞争状况、消费者行为等因素,有助于企业做出更明 智的决策。忽视市场调研将导致选址决策的盲目性和风险增加。
选址经验教训
教训二:关注交通便利性
交通便利性是影响消费者选择购物地点的重要因素之一。在选址时,应优先考虑交通便利的地段,以 方便消费者前来购物。同时,企业还应考虑自身配送和物流的需求,确保货物运输的便捷性。
道销售。
数据驱动决策
利用大数据和人工智能技术,分析 消费者行为和购物习惯,为零售商 提供精准的市场定位和营销策略。
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民的吸引力完全相同,这一地点到两商店的距离即是两商店吸引
顾客的地理区域。
公式:

DAB = ─────── 1+ √PB/PA
式中,DAB: A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程衡量); PA : A城镇人口; PB : B城镇人口; d : 城镇A和B的里程距离。
假设:A城镇人口9万人,B城镇人口1万人,A距B20公里。
城市吸引力排序评价指标
市场潜量
竞争激烈程度 供应链发达程度 政策和开放程度
竞 争 对 手 的 数 全国性品牌制造 政府的零售业开
指 可支持超市盈亏 量,现有竞争对 商数量(食品、 放程度,
标 平衡的总营业面 手实力(外资和 服装、日用品);城市基本投资环

内资扩区域扩张 超市商品的来源 境评价,
零售商),
性需把握三种不同性质的顾客来源,即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾
客、及顺道经过的顾客。
3 .成长的潜力

商店选在商圈内人口和所得增加的地区。
4. 商业拦截(Business Interception)

店址选在消费者住所和其日常购物市场之间,以引诱消费者舍远就近,或
考虑商圈内顾客到达店址的途中,是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客
40 000×50 irs = ─────── = 40
50 000
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3.3 店铺选址
一、选址的重要性 (一)关系着连锁商店的发展前途 (二)确定经营目标和制定经营策略的重要依据 (三)体现经济效益的重要保障
二、连锁企业选址一三模型
选址一三模型就是一个前提和三个步骤,一个前提就是选择进入城市的前提, 即城市评估,三个步骤就是选取具体店铺地址的三步,即地址评估。 1、城市评估 对于连锁复制选址,首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综 合评估,收集各种相关数据。具体如下: 城市背景资料:地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规 划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等 城市经济资料:经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等 对相关数据进行分析,分析该城市的经济发展速度,城市规模,是否适合 开连锁店。分析进入该城市的投入产出比,需要开多少家店才能基本覆盖;分 析预测第一年的营业额及各项费用支出预算,分析预测第二年的增长趋势;分 析客流规律及消费潜力;分析交通地理条件;分析竞争激烈度;分析人力成本; 分析广告宣传成本;分析人文状况;分析其他影响经营的因素,如政府的工作 效率等。在此基础上,形成该城市的评估报告,作为连锁企业进入该城市进行 选址的前提依据。
(二)经规划的购物中心 优势:协调规划,商品和服务品种组合合理,拥有完善的设施、宽敞的停车场、 各具特色又统一规划的购物中心形象,有较大的商圈,适合家庭购物及休闲。 劣势:这些地方通常租金较贵,营业管理易受限制,竞争也较 激烈。
(三)自然形成的商业中心
自然形成的商业中心
中心商业区(central business district,CBD)是一座城市商业 网点最密集的购物区,吸引着来自整个市区的消费者,包括所有阶 层的人。
§ 人口统计分析 § 经济基础和购买力分析
§ 竞争状况分析 § 基础设施状况分析
资料:根据人口数量的网点设置和业态业种选择
按照国外的经验和我国城市发展的实践,一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和 服务网点的配置:
1. 5 000以下居民:应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服 务类商店(如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带 出租等)等网点,满足居民的日常需求。
影响商圈形成的因素:
§ 商店规模 § 经营商品的种类 § 商店经营水平及信誉 § 促销策略 § 家庭与人口因素 § 竞争对手的位置 § 交通状况
二、商圈划定方法
●雷利法则——零售引力法则
内容:在两个城镇之间设立一个中介点,顾客在此中介点可能前
往任何一个城镇购买,即在这一中介点上,两城镇商店对此地居
食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点;图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、 体育、娱乐场所。 5. 达到100万居民:应增加设置大规模的购物中心,内设有2个以上大型超市或百货店、150个以 上中型专卖店和专业店、30个以上餐饮店及20个以上室内室外娱乐休闲场所;大型百货商厦; 高级酒店等。
经济基础和购买力分析
—文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费 群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
—办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食 人口多、消费水准较高等。
—混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特 色,属多元化的消费习性。
在计算出Pij值后,还可以按如下公式计算出i地区的消费者到j商店人数的期望值及 在j商店购物(销售额)的期望值。
Eij= Pij×Ci E(Aij)= Eij×Bi
Ci ——i地区人口数 Bi——i地区消费者 在j商店的人均购物金额
●实验法
§ 实地调查 § 电话询问 § 邮寄问卷 § 提供服务
三、商圈分析的要点
地点类型
(一)孤立店 优势:无竞争对手;租金较低;具有灵活性;开店费用低;能见度高;有选择和扩 大规模的潜力;有利于顾客一站式购物 或便利购物。 劣势:如果商店规模不大,不易吸引远方顾客,商圈较小;广告费可能较高;在多 数情况下,建筑不能租用而必须新建;通常情况下,顾客更愿意去多功能的商业中 心区购物。
表5-1 三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离
商店
时间距离(分钟)
规模(平方米)
A
40
50000
B
60
70000
C
30
40000
如果λ=1,每个超市对这个消费者的吸 引力是:
A : 50000/40=1250
B : 70000/60=1166.67
C : 40000/30=1333.33
该消费者到每个超市购物的概率分别是: A:1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 B:1166.67 /(1250+1166.67+1333.33)=0.311 C:1333.33 /(1250+1166.67+1333.33)=0.356
三、 Nelson提出的选址的原则
1.充足的商圈购买潜力

假设在某一地点设立商店,首先确定其商圈,接着计算商圈内人口数,调
查周围消费人群收支型态,有多少金额用于某一商品上,而此商店能获多少。
2.商店地点的近便性(Accessibility)

选择一特定地点最主要原因在获得近便性,让消费者容易到达。衡量近便
商圈构成:
核心商圈:约包括55%~70%的顾客 次级商圈:约包括15%~25%的顾客 边缘商圈:约包括5%的顾客
。商店 主要商圈 次要商圈
边际商圈
商圈形态
—商业区。商业行业的集中区,其特色为商圈大,流动人口多、热闹、 各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金 额比较高等。
—住宅区。该区户数多,至少须有1000户以上。住宅区的消费习性 为消费者群稳定,便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
2. 达到2万居民:应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店(如服装店、医药店、家电店、 书店等)等购物网点;餐饮店、咖啡屋等餐饮网点;影剧院、文体设施等文体娱乐场所。
3. 达到10 万居民:应增加设置大型超市、百货商店、儿童游乐园、中大型书店、银行、邮局等。 4. 达到50 万居民:应增加设置区域购物中心;超大型超市(货仓式商场);商业街;各类中高档
8. 店址经济学(Site Economics)

分析店址所需成本与收益及地点的效率等因素。
四、商店位置类型的设计
地点类型主要分为三类,一类是孤立店类型, 第二类是经规划的购物中心,第三类是自然形成 的商业中心,上述三种位置类型具有不同的优势 和劣势,连锁企业管理者要确定适合自己门店的 位置类型,关键是要分析自己的业务类型与哪种 地点类型相匹配。
所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间
不同的重视程度这三个方面出发,来对一个商业区或商店的
商圈进行分析。
公式:
P S i / Tij ij n
S j / Tij
j 1
式中, Pij: i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率; Sj: j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商
入。

领先有重要意义。等的参考依据
权 40% 重
30%
20%
10%
2、地址评估 1)选商圈 分析该城市各区域的商圈个数、商圈名称和类型,确定城市核心商圈、次
级商圈与辅助商圈。对商圈的成熟度、发展规划、潜力、辐射范围、有无竞争 对手等情况进行分析,以便选择符合定位,适合进入的商圈。
2)选街道 分析对所选商圈的街道个数、名称和类型,对街道条件、人流车流、竞争 情况等进行分析。 街道条件:街道长度、街道宽度、店铺数量、人流出入口、街道成熟度 人流车流:人流量、车流量(早、中、晚) 竞争情况:典型竞争门店数 吸引情况:有无与所属行业顾客群产生吸引力的设施或条件 3)选商铺 选商铺主要分析两方面内容:外部评估和内部评估。 外部评估:人流量、车流量、门店可视范围、门前空地、门前道路宽度、 邻铺类型等 内部评估:面积、建筑结构、招牌长度、门面长度、配套水电条件、租金 等
和渠道长度
法律的规范程度。
行业饱和度。
重 超市实现战略目 超市实现扩张战 结合所经营的商 作为区域市场的
要 标的关键性因素 略目标的关键性 品品类考察供应 新进入者,政策
性 之一。
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