某别墅类项目定位报告

徐州城南区某别墅类项目定位报告第一部分徐州社会经济发展状况一、社会经济背景分析1、区域中心城市地位形成徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。

《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。

2、城市总体经济发展良好2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。

扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。

财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。

3、产业结构有待调整2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：46.4：36.7调整为15.4：48.5：36.1。

其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。

产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。

随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。

4、人均GDP及可支配收入2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。

5、人口及居住条件全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。

城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。

6、恩格尔系数2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的36.5%。

下降到34.6%，下降1.9个百分点，生活质量有了明显变化。

这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。

二、城市规划1、城市发展方向受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。

城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。

2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。

根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。

徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径100公里左右，包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人其中省内1857万人，面积4.8万平方公里其中省内2.7万平方公里。

构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。

3、新中心区建设对于徐州市产业的发展，政府提出了“V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产业带和沿104国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能兼顾徐州市原有中心城区的发展，徐州需要一个全新的中心，带动原有城区和两条产业带协调发展。

徐州市新中心区的建设不能是旧中心区功能的简单转移，而应以前瞻的眼光建设具有国际水平的新中心区，有效地为周围地区提供高质量的服务，成为徐州市对外开放的窗口，功能上新中心区将集商业贸易、行政金融、文化娱乐和旅游为一体。

[ 结论 ]1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一个重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。

但受周围经济区域发展水平影响，经济区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。

2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。

市内基础设施较为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。

3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。

煤矿业是徐州传统的支柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。

4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。

5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源配置指数等指标不高，人才竞争力表现一般。

在科技、资本、制度、开放程度、企业管理水平等方面，徐州不具有较强竞争力。

6、徐州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合人均GDP、综合人均收入等指标表现一般。

7、由于近些年大力调整产业结构，发展对外经济，逐渐形成了以徐州为中心的都市圈辐射效应，与南京、苏州、无锡相对呼应，发展状况良好。

8、徐州正由单纯的以工业、农业为主的城市向综合性的中心城市发展，与周边地区形成经济联合体，共同组成了江苏省第三大都市圈。

9、目前，徐州城市发展正处于快速扩张时期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速提升，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。

10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城区，一个崭新的大徐州都市已经拉开了发展的框架。

11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。

第二部分 徐州房地产市场分析一、房地产宏观市场分析1、良好的政策环境为房地产发展提供了保障2002年以来《徐州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《徐州市区国有土地储备办法》及《徐州市住房维修基金管理办法》等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发展提供了保障。

■□ 逐步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂牌交易，为徐州市旧城改造战略的顺利实施指明了方向。

■□ 房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市场的升温。

■□ 房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。

同时，让小开发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。

2、房地产投资与交易持续增加■□ 近年来，徐州房地产投资一直保持较高速增长，房地产市场不断活跃，二首房与一手房联动发展。

■年■□2004年一季度商品房预售面积■□2004年一季度增量房交易户数比较■□2004年一季度存量房交易户数比较3、徐州房产市场均价上涨■□1992年房改后，徐州市相当数量的购房户经过多年积累，卖旧房购新房改善居住条件的换房族，他们购买商品房的需求对于徐州房地产市场价格的走高起了决定性影响。

■□徐州市在1996-2000年期间共分五期建造了170余万平方米的经济实用房，价位在800元/平方米左右，解决了2万多户居民的住房问题。

2002年又出台了《住房公积金贷款实施细则》，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达30万元，通过一系列措施，使徐州房价保持了平稳态势。

■□进入2004年，伴随着住房消费结构的不断调整，市场需求加大，使2004年一季度房价上涨明显，住宅均值为1877元/平方米，较去年第四季度上涨8.06%。

■□存量房销售上涨，因徐州市近年来流动人口不断加大，中等收入者的梯级消费，城市拆迁居民的货币安置，致使二手房市场升温，需求旺盛。

■□由于徐州城市规模目标的确定，以面向中低收入家庭的大型社区还会进一步涌现。

可以预见，今后相当一个时期，存量房价格下滑空间不大，稳中有升应是发展趋势，尤其是市中心区及周边地段的房产价格在现有水平上将继续平稳上升。

4、区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散■□随着市区城市交通格局的大改变，促使徐州房地产业的投资热点由单一化走向多元化，呈现出四面开花的态势。

■□徐州市房地产市场一个最显著的变化便是各区域板块冷热不均的现象逐渐淡化。

原先不被人们所看好的东北区和西北区价格有所上升。

■□徐州市房地产市场上南区、中心区一统江湖的坚冰被打破，徐州北区、东区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，开始凸现便捷的区位优势，逐渐成为普通住宅蓬勃发展的热门板块。

特别是东北区，随着“徐州人家”“子房·美景”等楼盘的开发，使东北区的市场供给量大增。

5、二手房市场状况■□近年来二手房的交易火爆为商品房的梯度消费奠定了基础，卖旧换新、卖小换大成为二手房卖家的主要因素。

■□存量住房买卖持续增长。

通过一系列盘活存量住房、刺激住房消费、搞活房地产二级市场的政策举措，为各类存量房屋开辟了相应的流通渠道，使存量房市场规模不断扩大，买卖成交持续增长。

如房改房上市量增长较快。

■□房屋租赁日趋活跃。

个人住房出租已成为居民的一种重要的投资方式，单位非住宅用房出租也随着经济的持续发展，出租量逐步增长，住宅租金价格稳中有升。

■□存量房市场联动效应日益显现。

存量房成交量持续放大，有力地带动了增量房的消化吸纳。

新建商品房销售成交量逐年增长。

■□总体看来，总价在10万元左右的二手房最受市场欢迎，10万元以上的总价已经受到消费能力限制与低价商品房的竞争。

■□二手房市场大面积户型供应量与需求量均较少，二手房市场多为50-70平方米的小户型、老户型，购买者主要需要面积在60-70㎡的二房或是面积略大的三房。

■□市区交通便利、配套齐全区域的二手房较受欢迎。

市中心如奎园小区的二手房较受欢迎，价格也较高，年代较近的房子卖到1800元/平方米，年代较远的房子卖到1400元/平方米。

大学周边的二手房价格已经普遍上涨至1200—1300元每平方米左右。

■□购买二手房以拆迁户、外地人、年轻夫妇为主，主要是为了满足最基本的居住要求，以及考虑学区因素。

二、土地市场分析■□2002年，徐州市土地出让全部采用挂牌方式，共成交38万多㎡，总成交额达44380万元，创下历史新高。

政府共实现土地收益2亿多元，超出了自土地局成立以来历年土地市场收益的总和，是2001年政府土地收益的近20倍。