房地产商业价格制定方案
房地产自持商业运营方案
房地产自持商业运营方案一、引言房地产自持商业是指开发商将房地产项目中的商业部分自持经营，将商业租赁作为房地产项目收入的一部分。
自持商业运营既可以为开发商提供稳定的收入来源，同时也为房地产项目的居住者提供便利的服务和丰富的生活体验。
本文将重点探讨房地产自持商业运营方案，包括商业选址、商业定位、商业租赁模式、商业管理等方面内容。
二、商业选址商业选址是房地产自持商业运营的首要问题。
选择一个好的商业选址可以有效地吸引更多的消费者，提高商业租赁率。
商业选址需要考虑以下几个因素：1. 人口密度：选择人口密集的地区，可以增加商业的潜在消费人群；2. 交通便利性：选择交通便利的地区，可以吸引更多的消费者；3. 市场定位：根据房地产项目的市场定位，选择适合的商业选址；4. 竞争环境：评估周边商业环境、竞争对手情况，选择相对较少竞争的地区。
三、商业定位商业定位是指确定商业公司的经营方向和定位目标。
好的商业定位可以帮助吸引目标消费者，提高商业租赁的盈利能力。
商业定位需要考虑以下几个因素：1. 目标消费群体：根据项目所在地的人口特点、收入水平等因素，确定目标消费群体；2. 商业品类：根据目标消费群体的购物需求，确定商业租赁的品类组合；3. 商业风格：根据房地产项目的建筑风格、项目定位等因素，确定商业的风格和形象。
四、商业租赁模式商业租赁模式是指商业公司和商家之间签订的租赁合同模式。
商业租赁模式需要考虑以下几个因素：1. 租赁方式：可以是固定租金、按销售额提成、按面积收租等方式；2. 租赁周期：可以是长期租赁、短期租赁或者季节性租赁等周期方式；3. 中介机构：可以选择自己经营或者委托中介机构进行租赁管理。
五、商业管理商业管理是指对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决。
商业管理需要考虑以下几个方面：1. 商业招商：制定招商计划，积极开展商业招商活动，吸引优秀的商家入驻；2. 商业运营：对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决，包括商家关系管理、租金收取及追逐等方面；3. 商业促销：开展各种促销活动，提升商业租赁的人气和盈利能力；4. 商业评估：定期对商业租赁进行评估，根据评估结果进行调整和优化。
商业地产策划方案优秀范文5篇分享
商业地产策划方案优秀范文5篇分享商业地产策划方案(一)一、商业地产分类(一)、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
(二)、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。
在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。
(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。
二、商业地产宏观情况(一)、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业2014年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
2015年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
(二)、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。
所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。
商业地产商铺定价操作程序
商业地产商铺定价操作程序
商业地产的定价操作程序可以按照以下步骤进行：
1. 进行市场调研：了解当前商业地产市场的行情和供需情况，包括其地理位置、周边环境、交通便利性、人流量等要素。
2. 评估物业特征：确定商业地产的特点，如物业面积、建筑品质、使用用途、租金收入情况等，并将其综合考虑进定价策略中。
3. 与相似物业比较：参考类似地段和类型的商业地产，了解其租金水平和销售价格，以确定目标商业地产的定位和定价范围。
4. 考虑成本与回报：综合考虑商业地产的购置成本、持有成本和预期收益，制定一个合理的回报率目标。
5. 运用专业工具和方法：使用商业地产评估工具和方法，如现金流折现法、租金乘数法、市场比较法等进行定价分析，以达到合理估值。
6. 与相关方协商：与租赁方、潜在买家或中介机构进行沟通，了解其需求和预算，进行协商和谈判，以确定最终的定价。
7. 及时调整与市场变化：跟踪市场动态，如需调整定价，及时根据市场变化做出相应调整。
总的来说，商业地产的定价操作程序需要综合考虑市场情况、物业特征、成本与回报以及市场需求等多个因素，同时运用专业方法和工具进行分析，以确定一个合理的定价策略。
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
房地产如何制定价格
房地产如何制定价格房地产行业是一个竞争激烈且价格波动较大的市场。
在制定房地产价格时，开发商和销售商需要考虑许多因素，包括市场需求、土地成本、建筑成本、竞争对手定价、商品属性、经济环境、政府政策等。
本文将详细解析房地产制定价格的过程。
首先，市场需求是制定房地产价格的关键因素之一、开发商和销售商需要了解区域特点、人口结构、购房者需求等信息，以确定市场对于不同类型住宅产品的需求量和价格敏感度。
通过市场研究和分析，他们可以获得信息来决定是否需要增加供应量或调整价格以满足市场需求。
其次，土地成本也是制定房地产价格的重要因素。
土地成本通常占到房地产项目总成本的较大比例。
购买土地的价格受地理位置、土地用途、政策限制等多种因素影响。
开发商需要评估土地价值和潜在收益，并将其纳入房地产价格的考量中。
第三，建筑成本是制定房地产价格的另一个关键因素。
建筑成本包括建筑材料、劳动力、机械设备、设计和施工费用等。
这些成本的波动会直接影响到房地产价格。
因此，开发商需要时刻关注建筑成本的变化，并将其考虑到房地产价格的订定中。
第四，竞争对手定价也会对房地产价格产生直接影响。
开发商和销售商需要了解竞争对手在同一区域或者同一房地产项目中的定价水平。
通过比较优势和竞争优势，他们可以确定自己的产品定位和定价策略。
第五，商品属性也是价格制定的一个重要因素。
不同的住宅产品在地理位置、建筑面积、户型设计、配套设施等方面可能存在差异。
这些差异会直接影响到购房者对于产品的需求，从而影响到价格。
开发商和销售商需要明确产品的特点，并结合市场需求来制定相应的价格策略。
第六，经济环境和政府政策也是房地产价格制定的重要因素。
宏观经济环境、利率水平、通货膨胀率以及政府对于房地产市场的政策都会对房地产价格产生影响。
开发商和销售商需要密切关注宏观经济和政策环境的变化，并及时调整价格策略以适应市场。
综上所述，房地产制定价格是一个复杂而多变的过程，涉及到多个因素的综合考虑。
房地产定价方法
附加值定价法
附加值定价法
附加值定价法是一种根据房地产的附加值来评估目标房地产价值的方法。它考虑了房地产 的特殊因素，如地理位置、景观、建筑风格、装修等，通过分析这些因素对房地产价值的 影响来评估目标房地产的价值。附加值定价法适用于具有特殊因素的房地产类型
风险定价法
风险定价法
风险定价法是一种根据房地产风险程度来评估其价值的方法。它考虑了房地产的风险因素 ，如市场风险、政策风险、财务风险等，通过分析风险程度对房地产价值的影响来评估目 标房地产的价值。风险定价法适用于具有较高风险的房地产类型 在实际应用中，可以根据具体情况选择合适的定价方法和策略。同时，还需要注意以下几 点
区位法
区位法
区位法是一种根据房地产所处的区位来评估其价值的方法。它考虑了区位因素如交通状况 、周边配套设施、未来发展潜力等，通过分析区位对房地产价值的影响来评估目标房地产 的价值。区位法适用于对区位因素有较高依赖性的房地产类型 在实际应用中，可以根据具体情况选择合适的定价方法。同时，还可以结合多种方法进行 评估，以获得更准确的结果。除了以上提到的六种房地产定价方法，还有一些其他的定价 策略和技巧，例如
房地产定价方法
1 市场比较法 3 成本法 5 长期趋势法 7 竞争导向定价法 9 附加值定价法
-
2 收益法 4 路线价格法 6 区位法 8 套算定价法
10 风险定价法
房地产定价方法
房地产定价方法主要包括以下六种
市场比较法
市场比较法
市场比较法是一种通过比较类似房地产的售价来评估目标房地产价值的方法。它通常 涉及收集与目标房地产类似的房地产数据，包括区位、用途、规模、建筑结构、装修 、时间等，然后对这些数据进行调整以反映目标房地产的特定情况。市场比较法的基 础是供求理论，即通过类似房地产的供求和价格变化来推断目标房地产的价格
商业地产租金设定要点
商业地产租金设定要点如何确定商业地产项目的租金？如何才能确定该租金是能够被市场所接受？下面举例说一下常见的租金设定要点。
一、商业项目的租金及价格确定方式首先我们要理解，商业地产（购物中心类）是如何设定租金的。
（一）、三类商业地产租金模式1、固定租金模式即按照约定的租金数额，由乙方按指定时间交付。
2、提成租金（也称为：扣率租金、扣点租金或抽成租金）也称抽成扣率租金，即按照一定总销售额的比例来计算商场的抽成租金，主要分为两类：一是基础扣点，这是在签订合约的时候就在合约中列明的，二是临时活动（如临促、中庭促销等）的扣点。
3、固定租金+提成租金模式（也称为：两者取其高模式）指商场为保障自身盈收，要求商户在签订有保障性的固定租金数额下，如销售额达到一定数值时，则按照约定的扣点租金数额来缴纳租金。
4、此三类模式适用于多数综合体形态，但适用的条件不同，比如零售类业态在运营方式上均存在这三种模式。
主力店以提成租金模式居多，而生活服务、娱乐休闲类则以采用固定租金模式居多，餐饮服务类以前以固定租金模式为主，这两年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。
需要说明的是这些方法不是一成不变，是会根据商场受到市场追捧而进行调整。
（二）如何设定租金1、前提：对市场的准确认知租金不是固定不变的，这个取决于项目所有权人对自身项目准确市场认知后才能做好租金定价，不能脱离事实基础。
所以一定要先考虑本地区及本商圈商业发展水平，商业地产比拼的是项目地段，更是对于一座城市中商圈价值的认定。
商业地产的租金价值与满足承租人需求能力和其相对于其他竞争房地产的区位优势相关，既承租人需求的能力通常由该项目能够赚取收入水平来反应。
这是一种物理特征和区位特征，所以项目的租金水平基本上与其物理特征和区位特征相关。
所以商圈也分为很多种，比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。
（1）增量商圈指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。
比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断被制造出来。
房地产降价促销方案
房地产降价促销方案篇一：房产促销方案房地产促销方案及案例分析（一）前言众所周知，2010年是楼市风云变幻之年，楼市经历了“国十条”、“限购”、“加息”等多轮起伏，使得市场观望气氛浓厚。
时下，随着2011年夏季的走出，为赢得市场先机，迎来楼市的“春天”，众多开发企业谋定而后动，一方面，纷纷在近期发起一轮轮宣传促销攻势；另一方面，也在积极寻找市场兴奋点。
（二）促销基本形式1、“无风险投资” 促销法；2、购房俱乐部法；3、“购房安全卡”促销法；4、“精装修房”促销法；5、周末购房直通车促销法；6、优惠价格促销法；7、名人效应完美形象促销法；8、环保卖点促销法；9、保健卖点促销法；10、展销会促销法；11、赠奖促销法；12、抽奖促销法；13、先租后卖法；14、联合推广楼盘法；15、公益赞助促销法；16、节庆、典礼促销法；17、新闻、公关促销法；（三）促销形式的基本载入分析与解释以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用，根据不同楼盘的不同特性，在不同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，与众不同，做到“人无我有，人有我优”，这样方能达到促销的根本目的——楼盘销售和形象宣传。
单刀直入式：方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。
最为直接，也最为常见。
这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用，高档楼盘和大盘在内部认购期和尾盘期也常用这一类促销手段。
折扣优惠和特价单位在楼盘销售过程常被使用，在内部认购期间，折扣优惠往往是最吸引购房者的因素，而在尾盘期，特价销售往往能起“四两拨千斤”的效果，通过少数特价单位的销售带动其它单位的销售。
细水长流式：方式：会员卡、贵宾卡这一类促销方式适用于知名发展商和大盘，一些实力雄厚，后续开发能力强的发展商往往通过使客户成为俱乐部成员或贵宾的形式，发展潜在消费群，这一类促销方式的效果是非常明显的，而且客户忠诚度较高。
房地产丨住宅、商业楼盘价格表构成(价格表分解)
价格表架构—层差（纵向差）
Ⅰ园景:高-中-低
Ⅱ远景：中-高-低
29
28
30
27
30
26
30
低 25
30
24
30
低
23
30
22
30
21
30
20
30
19
50
18
50
17
50
中 16
50
15
50
高
14
50
13
50
12
50
11
50
10
80
9
80
高
8
80
7 100
6 100
中
5 100
4
0
坚持不懈 直至成功
视野、噪音、面积、户型格局等。
层差
不同楼层之间的差价，层差的最素主要
为产品类型，受远景、园景等影响度！
一栋楼中每套房子的单价构成中，基准价是全部相 等的，不同之处在于每套房子的平面差和层差的不 同，最终形成每套房子的不同单价。
坚持不懈 直至成功
公式
底价（=基准价+层差+户型差）
价格表的制定
2019年9月
价格表的重要性
在房地产销售的过程中，项目的畅销与滞销跟价格的关系是最大。 从价格表的制作中，很容易就看出一个操盘人员的专业功底以及操盘思路。
坚持不懈 直至成功
价格表制定的两大关键点
1、核心均价的形成
项目的均价定位是一个关键并且棘手的问题，价格定高了市场无法接受，价格定低了开发商又损失利润。所 以在制定均价时，首先得确定定价的目标和定价的依据，然后根据目标和依据确定定价方法和策略。
商业地产租金定价模型分析
商业地产租金定价模型分析在商业地产行业中，租金定价是一个至关重要的决策，对于商业地产投资者和房地产开发商来说，准确确定租金定价能够帮助他们获得收益最大化，同时吸引更多租户并提高租金回报率。
本文将分析商业地产租金定价模型，探讨其在决策过程中的应用。
一、商业地产租金定价模型的概述商业地产租金定价模型是用来估计和决定商业地产租金的模型工具。
它基于一系列因素，包括市场需求、竞争情况、地理位置、商业环境等，通过数据分析和经济学原理，以确定最佳的租金定价策略。
二、商业地产租金定价模型的主要因素1. 市场需求市场需求是商业地产租金定价模型中最重要的因素之一。
通过分析市场需求的数量和趋势，可以预测未来的租金水平。
例如，在一个供应紧张的市场中，租金往往会较高，因为租客竞争租赁住房。
2. 竞争情况商业地产租金定价还需要考虑竞争情况。
在同一地区存在竞争者时，租金价格可能会受到一定程度的压力。
通过比较相似物业的租金定价，并考虑自身物业的优势和劣势，可以决定租金的相对位置。
3. 地理位置地理位置对商业地产租金定价有重要影响。
好的地理位置通常能够吸引更多的租客，因此可以定价较高。
例如，位于市中心的办公楼租金往往比位于郊区的相同类型物业要高。
4. 商业环境商业环境也是考虑的重要因素之一。
商业地产的周边环境，如交通便利性、配套设施等，会对租金定价产生影响。
例如，位于繁华商圈的商业物业租金通常较高。
三、商业地产租金定价模型的应用商业地产租金定价模型的应用可以通过以下几个步骤实现：1. 数据收集和分析首先，需要收集和分析相关数据，如市场需求数据、竞争对手租金数据、地理位置数据等。
通过对这些数据进行统计和分析，可以获得对市场和竞争情况的深入了解。
2. 模型构建基于数据分析的结果，可以构建定价模型。
这个模型可以基于回归分析、人工神经网络等方法，通过考虑各个因素的权重和相互关系，得出最佳的租金定价策略。
3. 定价策略制定根据模型的结果，制定相应的租金定价策略。
商铺分类及主要商业业态租金制定标准
^商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
["都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
房地产商业销售方案
房地产商业销售方案一、市场分析随着经济的发展和人们对居住环境提出的不断需求，房地产市场发展迅速。
本地区商业地产市场也逐渐兴起，为满足商业需求提供了良好的机遇。
经过对市场的调查和分析，我们认为本地区商业地产销售具备以下优势和机遇：1.1 强大消费能力：本地区人口众多，经济实力雄厚，消费能力强，对于拥有良好商业配置的商业地产需求旺盛。
1.2 地理位置优越：本地区地理位置独特，交通便利，周边商业氛围浓厚，商业地产的可持续发展空间广阔。
1.3 商业模式多样化：本地区商业模式多样，包括购物中心、商业广场、零售终端等，不同商业形态相互配合，促进市场多方位发展。
二、销售策略2.1 定位准确：根据市场需求，我们将商业地产定位为高档购物中心，提供高品质商业服务和购物体验，满足消费者的不同需求。
2.2 精准市场定位：通过市场调研和数据分析，我们将目标客户定位为中高收入人群，他们对品质和服务有较高要求，且消费潜力较大。
2.3 建立品牌形象：通过精心设计和布局，打造独具特色的商业地产，塑造独特的品牌形象，提高品牌知名度和美誉度。
2.4 精细化运营管理：建立专业的运营团队，通过精细化管理和服务，为商家和消费者提供高品质的商业运营环境，提升整体满意度。
2.5 多元化营销手段：采取多元化的营销策略，包括线上线下结合、社交媒体推广、优惠活动等，吸引更多消费者的关注和参与。
三、销售目标与计划3.1 销售目标：秉持“以客户为中心”的理念，努力将销售金额提升至5000万以上，占据本地区商业地产市场的领导地位。
3.2 销售计划：制定详细的销售计划，并分阶段进行具体的销售目标设定。
通过与合作伙伴的合作，提高销售渠道和市场覆盖率。
3.3 商业合作伙伴：与知名品牌商家建立长期合作关系，共同发展。
通过与品牌商家的合作，为商业地产提供多样化的服务和产品选择。
3.4 客户服务：重视客户体验，建立良好的客户关系管理系统，提供个性化的定制服务，增加客户黏性和满意度。
房地产商铺销售方案9篇
房地产商铺销售方案9篇为确保事情或工作顺利开展，我们需要提前开始方案制定工作，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。
制定方案需要注意哪些问题呢？以下是小编为大家整理的房地产商铺销售方案，希望能够帮助到大家。
房地产商铺销售方案1对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。
扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“xx第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。
同时进行企业社会公关，树立xx房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
一、开盘时间：20xx年x月x日（暂预定）二、活动地点：xx房产有限公司三、剪彩嘉宾：贵公司确定四、拟邀媒体：xx电视台、xx广告公司五、活动方案（一）前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前xx天寄出，本市提前x天发出，并确认来否回执。
（请贵公司确认、确定。
）5、其他准备工作提前x天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前x天落实指挥和负责秩序工作。
（二）开盘前广告发布在《xx广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。
在社区网站配合文字图片报导。
（三）开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传xx房产的开盘庆典。
6、开盘现场活动现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。
正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。
江苏无锡房地产商业地产美食城购物街租金定价营销策划项目定位方案报告共44页文档
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
江苏无锡房地产商业地产美食城购物 街租金定价营销策划项目定位方案报
告 51、没有哪个社会可以制订一部永远适用的宪法，甚至一条永远适用的法律。——杰斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔 53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥
55、今天的法律未必明天仍是法律。 —道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
楼盘定价方案
楼盘定价方案在房地产市场中，楼盘定价方案是至关重要的一个环节。
一个合理的定价方案可以让开发商获得最大的利润，同时也可以吸引更多的购房者。
因此，楼盘定价方案需要经过深入的市场研究和价格分析才能够制定出来。
本文将重点介绍楼盘定价的原则、方法和策略。
楼盘定价的原则楼盘定价应该符合市场规律，服从市场需求和供求关系，以及开发商的经济利益。
具体来说，楼盘定价需要满足以下原则：1. 合理性原则楼盘定价的最基本原则就是要合理。
合理的定价应该反映楼盘的实际价值，而不是开发商的想象或者贪心。
因此，开发商需要通过市场研究来确定楼盘的实际价值，以此为基础确定定价。
2. 市场需求原则楼盘定价应该以市场需求为导向。
开发商需要了解目标客户的需求和心理预期，确定合适的楼盘面积、户型和价位，来满足市场需求。
基于市场需求来定价可以提高销售率，降低营销成本。
3. 供求关系原则楼盘定价还要考虑供求关系。
如果市场供应不足，需求大于供应，开发商可以适当提高定价，获得更大的利润。
如果市场供应过剩，需求小于或等于供应，开发商则需要降低定价来促销。
4. 经济可行性原则楼盘定价还要考虑经济可行性。
开发商需要确保定价可以保证项目的经济收益，并能够满足银行和投资者的要求。
如果定价过高，银行和投资者可能不会给予资金支持，导致项目无法按时完成。
楼盘定价的方法楼盘定价方法可以分为市场比较法、收益法和代价法三种。
1. 市场比较法市场比较法是根据市场上同类房产的价格，再进行评估和对比，从而确定楼盘的价格。
比较法广泛运用于住宅、商业用房等普通房地产市场。
2. 收益法收益法是根据楼盘产生的潜在收益来确定其价值和定价。
具体方法是估算租金收益和升值潜力，再将其折现到现值。
收益法广泛运用于商业用房、写字楼等商业地产市场。
3. 代价法代价法是以楼盘的建造成本为基础，再加上盈利率及其他因素得出的楼盘价值，并据此确定其定价。
代价法广泛运用于工业用地、宅基地等地产市场。
楼盘定价的策略楼盘定价的策略可以分为高价策略、低价策略和市场平均价策略。
房地产住宅底商定价方式
房地产住宅底商定价方式一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。
住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的,由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。
由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。
因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。
二、住宅底商的经营类型住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。
2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。
3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。
4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。
1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的成败有很大的影响，如小区位于商业较繁华的地区，周边的各项商业配套设施已比较齐全，商家之间的竞争亦十分激烈，在经营时风险较大，商家会谨慎入市，投资者也自有所顾忌，因此底商的定价不宜过高；相反，如果项目周边商业配套相对缺乏，则在经营时竞争相对比较小，在客流量有保征的情况下，可考虑将定价相应提高。
2、客流量和小区规模：商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。
假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到20,000元，用以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为100元，需求销售量=需求销售额÷平均销售单价=20,0OO÷100=200件，如果进入商铺的顾客中，其中有5%会有购买行为，即顾客的买比例为5%，则顾客需求量=需求销售量÷顾客购买比例=200÷5%=4,000人，按照顾客流失法理论假定有90%的流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量为4000÷（1一90%）=40,000人，如果每日经过该地区的人流量在40,000人次以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投资经营，市场需求旺盛，则该地区住宅底商在定价时可有所提高。
商铺价格方案
商铺价格方案1. 背景商铺价格方案是指商铺出租或出售时所采用的价格策略和计费方式。
商铺的价格方案直接影响到商铺的租客或买家，因此合理的商铺价格方案能够吸引更多的潜在客户，提高商铺的利润和回报。
2. 商铺价格方案的重要性商铺价格方案的制定和调整对商铺的经营和发展具有重要意义。
一个合理的价格方案不仅能够吸引更多的客户，还能够提高商铺的竞争力和盈利能力。
同时，商铺价格方案还能够帮助商铺管理者更好地了解市场需求和客户需求，从而进行商业决策。
3. 商铺价格方案的影响因素商铺价格方案的制定需要考虑多个因素，以下是一些主要的影响因素：3.1 商铺位置商铺所处的位置是商铺价格方案中最重要的因素之一。
一般来说，商铺位于繁华的商业区或交通便利的地段，价格较高，而位于偏远地区或交通不便的商铺价格则较低。
3.2 商铺面积商铺面积也是决定价格的一个重要因素。
面积较大的商铺价格通常较高，而面积较小的商铺价格相对较低。
3.3 商铺设施和装修程度商铺的设施和装修程度也会对价格产生影响。
设施齐全、装修豪华的商铺价格较高，而设施简单、装修简约的商铺价格相对较低。
3.4 市场需求和竞争情况市场需求和竞争情况也是商铺价格方案制定的重要考虑因素。
如果市场需求较高，供不应求，商铺价格可能相对较高。
而如果市场竞争激烈，商铺价格可能会相对低一些。
4. 商铺价格方案的常见计费方式商铺价格方案的计费方式根据实际情况和需求的不同而有所区别，以下是一些常见的计费方式示例：4.1 固定租金制固定租金制是指商铺租金采用固定数额，租期内租金不会发生变化的计费方式。
这种计费方式相对简单，适用于长期租赁合同。
4.2 百分比租金制百分比租金制是指商铺租金根据租售额的百分比进行计算的计费方式。
一般会设定一个底租金额，然后按照一定比例收取租金。
这种计费方式适用于需要根据业绩来决定租金的商铺。
4.3 混合租金制混合租金制是指商铺租金采用多种计费方式的组合形式。
例如，固定租金加上一定比例的百分比租金。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案一、背景介绍房地产评估工作是对房地产项目进行价值评估的过程，以确定其市场价值、租金价值、抵押价值等。
评估工作在房地产交易、融资、保险等领域具有重要的作用。
本文将详细介绍房地产评估工作方案的制定和实施。
二、目标和范围评估工作的目标是准确、客观地评估房地产项目的价值。
范围包括但不限于住宅、商业、工业等各类房地产项目。
三、评估方法1.市场比较法：通过对照类似房地产项目的市场交易价格，确定被评估项目的市场价值。
2.收益法：基于房地产项目的租金收益，计算其租金价值和抵押价值。
3.成本法：根据房地产项目的建设成本和折旧情况，计算其重建成本和折旧价值。
四、评估流程1.确定评估目的和需求：明确评估的目的和范围，了解委托方的需求和要求。
2.采集资料：采集与被评估项目相关的资料，包括土地证书、建造规划、房屋所有权证等。
3.现场勘察：对被评估项目进行实地勘察，了解其实际情况，包括建造结构、装修状况等。
4.数据分析：对采集到的资料进行分析，运用评估方法进行数据计算和模型建立。
5.评估报告编制：根据评估结果，编制详细的评估报告，包括评估目的、方法、数据分析和评估结论等。
6.报告审核和审批：评估报告由专业人员进行审核和审批，确保其准确性和可靠性。
7.报告提交和解释：将评估报告提交给委托方，并对评估结果进行解释和说明。
五、评估人员要求1.具备相关资格证书：评估人员应具备相关的房地产评估资格证书，如国家注册评估师证书等。
2.专业知识和经验：评估人员应具备扎实的房地产知识和丰富的评估实践经验。
3.独立客观：评估人员应独立、客观地进行评估工作，不受任何利益关系的影响。
六、质量控制评估工作应遵循相关的评估准则和规范，确保评估结果的准确性和可靠性。
评估报告应经过严格的审核和审批程序，确保其质量。
七、风险控制评估工作中存在一定的风险，如市场波动、数据不许确等。
评估人员应充分了解和评估这些风险，并采取相应的措施进行风险控制。
房产保价销售方案
一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，消费者对购房需求日益多样化。
为满足消费者对房产的保值需求，提高消费者购买信心，我公司特制定此房产保价销售方案。
二、方案目标1. 提高消费者购买信心，增加成交量。
2. 提升品牌形象，树立行业标杆。
3. 增强市场竞争优势，提高市场份额。
三、方案内容1. 保价范围本方案适用于我公司所有在售住宅、商业、办公等类型的房产项目。
2. 保价期限保价期限为购房合同签订之日起三年内。
3. 保价条件1）购房者在保价期限内，如因市场波动导致房产价格下跌，可向我公司申请保价；2）购房者需提供相关市场行情证明，如新闻报道、数据统计等；3）购房者需在保价期限内保持房产的完好无损。
4. 保价流程1）购房者提出保价申请，提供相关市场行情证明；2）我公司审核购房者提供的证明材料，确认保价条件；3）若审核通过，购房者与我公司签订保价协议，并支付保价费用；4）若市场行情下跌，购房者向我公司申请保价，我公司按照协议规定进行补偿。
5. 保价费用保价费用根据房产价格、保价期限等因素确定，具体费用如下：1）房产价格低于100万元，保价费用为房产价格的2%；2）房产价格100万元（含）至200万元，保价费用为房产价格的1.5%；3）房产价格200万元（含）至300万元，保价费用为房产价格的1%；4）房产价格300万元（含）以上，保价费用为房产价格的0.5%。
6. 补偿方式1）如市场行情下跌，我公司将以现金形式向购房者支付补偿；2）补偿金额为购房合同签订时房产价格与保价时房产价格的差额；3）补偿金额最高不超过购房者支付保价费用的两倍。
四、方案实施1. 加大宣传力度，提高消费者对保价销售方案的认知度；2. 建立专门的保价服务团队，负责处理购房者保价申请及后续事宜；3. 加强与购房者沟通，确保购房者了解保价销售方案的具体内容；4. 定期对市场行情进行监测，确保保价方案的准确性；5. 优化保价流程，提高服务效率。
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篇一：商业地产定价及推售方案营销策略及分析认筹政策：方案一认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠方案二认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠方案三认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠分析：方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。
方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。
该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。
方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。
该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。
建议：通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。
此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。
销售政策方案一10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。
方案二10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。
根据客户选择是否把收益在总房款减免。
方案三10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。
前三年租金一次性减免。
方案四10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。
分析：方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。
但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。
虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。
投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。
方案三的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡。
一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整数），合同单价为3889.23元/㎡。
该方案的优势在于合同登记单价不到4000元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定抗性。
方案四的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整数），合同单价为4036.93元/㎡。
该方案收益为逐年递增，增加投资者信心，虽然前三年无任何收益，但是第四年和第五年的高额收益是投资者所期待的，与方案三同为35%的收益，减免三年租金，可本方案给客户对市场发展充满信心与希望，同时回款要高于方案三。
建议：在开盘前开发公司将项目的运营权以公开签约的形式给自己旗下的运营公司，增强投资者对市场的信心。
以此为前提，根据对以上四个销售策略的分析，建议采取方案二。
此方案灵活，可操作性强，且可通过销售手段增加回款金额。
该方案客户选择是否一次性减免前三年租金，选择减免的其合同登记价格在40万以内，不减免的投资者可享受每年的7%的租金收益。
在实际销售过程中对有一定经济实力的客户让其尽量的不用减免的方式以增加回款总额。
篇二：商业地产价格制定方案1714372120商业地产的价格体系一、项目租金体系定位 1-1、租金与售价的关系在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。
前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。
月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。
每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。
1-2、租金与经营商利润的关系经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。
对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。
1-3、影响租金水平的价值权重表说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。
并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。
1-4、可比实例定价法价值实现表租金统计及分析租金统计表（元/㎡?月）分析：列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。
列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。
上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。
根据上表可知平均租金为xx元/平方米?月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度1-5、分层分业态租金体系定位分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后，综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平，并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值，在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。
二、项目售价体系定位 2-1、基准投资回报率/年1f应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。
-1f应为6-7%/年的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。
2f应为6%-7%的投资回报率， 15年左右可收回投资的水平进行计算。
3f的投资回报率计算与2f相同。
2-2、租金涨幅的测算标准与销售价格的关系我们应注意到项目的招商策略，在项目开业经营的第一年内，要为经营商设定免租装修期与一定的装修补贴，项目运营的第一至第三年，租金水平可能与实际售价之间难以形成正比的投资回报。
在这部分差异上，我们要利用三年后的租金涨幅计算来为投资者取得平衡或在前三年以补贴的形式达到平衡。
租金涨幅的测算标准第一依据项目所处区域的十年租金涨幅数据，第二依据通货膨胀率来逐年测算涨幅，在培育期的三年内一般不设计涨幅的出现，在三年后以平均的涨幅水平每年递增。
销售单价是依据投资回报年限内的多年平均租金水平来测算的，不应只建立在其中某年的基础上。
2-3、商铺升值系数的设计在计算价格中商铺的升值系数不作为主要数据进入，但作为前景系数进入，以为后期销售提供论据支撑。
商铺升值系数的设计来自于发售前10年的单间可比商铺的增值百分比来制定。
在项目开盘前，依据取得的增值数据制定升值系数，并以元/年、百分比/年的形式作为销售说辞，进入销售体系。
2-4、根据租金初步推导的销售价格本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金×10年×12月其他楼层的平均销售价格待其他楼层租金水平确定后进行推导，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调。
篇三：商业地产租金定价策略与测算方法商业地产租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五x国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。