房地产商业价格制定方案

篇一：商业地产定价及推售方案

营销策略及分析

认筹政策：

方案一

认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠

方案二

认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠

方案三

认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠

分析：

方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。

方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。

方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。

建议：

通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。

销售政策

方案一

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。方案二

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收益在总房款减免。

方案三

10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减免。

方案四

10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。

分析：

方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即

3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡

其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即

619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡

该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即

3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。

方案三的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即

3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡。

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整数），合同单价为3889.23元/㎡。

该方案的优势在于合同登记单价不到4000元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定抗性。

方案四的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即

3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整数），合同单价为4036.93元/㎡。

该方案收益为逐年递增，增加投资者信心，虽然前三年无任何收益，但是第四年和第五年的高额收益是投资者所期待的，与方案三同为35%的收益，减免三年租金，可本方案给客户对市场发展充满信心与希望，同时回款要高于方案三。

建议：

在开盘前开发公司将项目的运营权以公开签约的形式给自己旗下的运营公司，增强投资者对市场的信心。

以此为前提，根据对以上四个销售策略的分析，建议采取方案二。此方案灵活，可操作性强，且可通过销售手段增加回款金额。该方案客户选择是否一次性减免前三年租金，选择减免的其合同登记价格在40万以内，不减免的投资者可享受每年的7%的租金收益。在实际销售过程中对有一定经济实力的客户让其尽量的不用减免的方式以增加回款总额。篇二：商业地产价格制定方案1714372120

商业地产的价格体系

一、项目租金体系定位 1-1、租金与售价的关系

在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。

前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。

月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。

每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。 1-2、租金与经营商利润的关系

经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。

对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。 1-3、影响租金水平的价值权重表

说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。 1-4、可比实例定价法价值实现表租金统计及分析租金统计表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。

列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。

上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。根据上表可知平均租金为xx元/平方米?月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度