房地产开发经营与管理教材PPT(共 48张)
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房地产开发与管理ppt课件
通过客户关怀活动、积分兑换、会员权益等方式 ，增强客户粘性和忠诚度。
06
物业管理与服务提升
物业管理模式选择及优势分析
常见的物业管理模式 自营式物业管理
外包式物业管理
物业管理模式选择及优势分析
合作式物业管理
不同物业管理模式的优势分析
自营式物业管理：便于直接管理和控制，有利于 企业长期规划和发展。
物业管理模式选择及优势分析
外包式物业管理
降低企业运营成本，提高服务质量，专 注核心业务。
VS
合作式物业管理
实现资源共享，优势互补，提升整体竞争 力。
服务水平提升举措探讨
提升物业服务水平的措施
完善服务流程和制度，确 保服务质量和效率。
加强员工培训，提高员工 素质和服务意识。
增加便民服务设施和项目 ，提高居民生活便利度。
房地产开发企业组织架构与职能
董事会
负责制定企业战略和重大决策，监督 企业运营和管理层工作。
管理层
负责企业日常经营和管理，包括财务 管理、人力资源管理、市场营销管理 等。
房地产开发企业组织架构与职能
技术团队
负责房地产项目的规划、设计、施工等技术工作。
销售团队
负责房地产项目的销售和推广工作。
房地产开发企业组织架构与职能
生态环保
注重绿色、低碳、可持续发展。
规划设计理念与原则
文化传承
尊重地域文化，塑造特色空间。
整体性原则
统一规划，协调布局。
规划设计理念与原则
多样性原则
丰富产品类型，满足不同需求。
灵活性原则
适应市场变化，灵活调整方案。
优秀规划设计案例欣赏
案例一
01
某生态居住区规划设计
06
物业管理与服务提升
物业管理模式选择及优势分析
常见的物业管理模式 自营式物业管理
外包式物业管理
物业管理模式选择及优势分析
合作式物业管理
不同物业管理模式的优势分析
自营式物业管理：便于直接管理和控制，有利于 企业长期规划和发展。
物业管理模式选择及优势分析
外包式物业管理
降低企业运营成本，提高服务质量，专 注核心业务。
VS
合作式物业管理
实现资源共享，优势互补，提升整体竞争 力。
服务水平提升举措探讨
提升物业服务水平的措施
完善服务流程和制度，确 保服务质量和效率。
加强员工培训，提高员工 素质和服务意识。
增加便民服务设施和项目 ，提高居民生活便利度。
房地产开发企业组织架构与职能
董事会
负责制定企业战略和重大决策，监督 企业运营和管理层工作。
管理层
负责企业日常经营和管理，包括财务 管理、人力资源管理、市场营销管理 等。
房地产开发企业组织架构与职能
技术团队
负责房地产项目的规划、设计、施工等技术工作。
销售团队
负责房地产项目的销售和推广工作。
房地产开发企业组织架构与职能
生态环保
注重绿色、低碳、可持续发展。
规划设计理念与原则
文化传承
尊重地域文化，塑造特色空间。
整体性原则
统一规划，协调布局。
规划设计理念与原则
多样性原则
丰富产品类型，满足不同需求。
灵活性原则
适应市场变化，灵活调整方案。
优秀规划设计案例欣赏
案例一
01
某生态居住区规划设计
房地产开发经营与管理(ppt 103页)
《房地产经营与管理》
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五.名义利率与实际利率
例:年利率为12%,存款额1000元,期限为1年
一年一次计息:F=1000*(1+12%)=1120元 12% 一年四次计息:F=1000*(1+3%)4 =1125.51元 12.55% 一年十二次计息:F=1000*(1+1%)12 =1126.83元 12.68%
解:（1）抵押贷款额Ｐ=25Ｘ70% =17.5（万元）
（2）月贷款利率i =15%/12 =1.25%,
计息周期数n =10X12 =120个月
（3）月还款额A = P i （1+i）n / （（1+ i ）n –1）
= 175000X1.25%（1+1.25%）120/ （（1+ 1.25 %）120 –1）
1.规划是开发的判脚石 2.城市规划是万能的,不能改变的
《房地产经营与管理》
35
§4.政府的土地政策及其对土地市场的管理
一.房地产市场的宏观调控是政府调控的主要方式
1.土地供应计划的调控 2.城市规划的指导 3.地价的杠杆作用 4.税收的功能 5.租金的控制 6.金融杠杆的作用 7.住房政策的影响
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三.符号
P = 现值 F = 终值 A = 连续出现在计息周期期末的等额支付款 N = 计息周期数 I = 利率
《房地产经营与管理》
19
四.复利计算公式与系数
1.一次支付的现值和终值
F = p ( 1+i) n
2.等额序列支付的现值和资金回收 P = A*(1+ i )n-1/ i(1+ i) n A = P *i(1+ i) n / (1+ i )n-1
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产经营与管理PPT教学课件
12
第四章 房地产开发程序
• 4.4.2进度控制 • 1.工程进度计划的编制 • 2.进度管理及计划调整 • （1）横道图法
（2）网络图法
2020/12/10
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第四章 房地产开发程序
• 3.其他配套进度计划 • （1）材料供应计划
（2）设备周转计划 （3）临时工程计划 • 4.进度控制中应关注的因素 • （1）材料、设备的供应情况 （2）设计变更 （3）劳动力安排情况 （4）气象条件
• 3.竣工验收的工作程序
• （1）单项工程竣工验收 （2）综合验收
• 4.竣工结算
• 5.编制竣工档案
• （1）技术资料的内容 （2）竣工图
2020/12/10
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第四章 房地产开发程序
• 4.5租售阶段 • 4.5.1选择物业销售形式 • 1.开发商自行销售 • 2.委托物业代理 • （1）物业代理的作用
房地产经营管理
2020/12/10
1
第二讲主要内容
• 第四章：房地产开发程序
• 本章的重点在于熟悉项目开发的具体程序，掌握 程序中各阶段的具体内容，掌握投资决策、建设 等各阶段的注意事项。
• 第五章：房地产开发管理
• 本章重点掌握房地产开发管理的形式及内容、居 住区开发项目技术经济指标等。
• 第六章：房地产营销管理（重点）
• 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市 规划区内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设，并转让房地产开发项目或出售、出 租商品房的行为。因此这里所说的房地产开 发管理是指围绕房地产开发而进行的各项管 理活动的总称
• 2.房地产开发管理的主体
2020/12/10
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第五章 房地产开发管理
房地产开发经营与管理教材(PPT 48页)
投资、成本 经营收入 利润、税金
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
房地产经营与管理章课件
房地产市场分类
按交易方式
可分为一级市场、二级市 场和三级市场。
按物业类型
可分为住宅市场、商业市 场、办公市场和工业市场。
按区域
可分为城市房地产市场和 农村房地产市场。
房地产市场趋势
政策调控
政府对房地产市场的调控将更加精准和灵活，以保持市场的稳定和 健康发展。
多元化住房供应
政府将加大对租赁市场和共有产权房等多元化住房供应的支持，以 满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。
商业房地产贷款
银行为购房者提供的长期贷款， 通常以房屋作为抵押，按月偿 还贷款及利息。
银行为商业房地产开发商或投 资者提供的贷款，主要用于开 发或购买商业用地。
REITs（房地产投资信托 基金）
REITs是一种金融工具，通过 集合投资者的资金购买、经营 和管理房地产，以获得租金收 入和资本增值。
抵押支持证券
房地产营销渠道
01
直接销售渠道
通过项目现场售楼处、开发商自 有网站或电话销售等方式，直接 向消费者销售房屋。
02
代理商销售渠道
03
网络销售渠道
通过房地产代理商，将房屋销售 给潜在客户，并协助完成交易过 程。
通过互联网平台，如房产网站、 社交媒体等，进行房屋销售和推 广。
房地产营销案例分析
万科城市花园项目营销案例
收益法
根据房地产的未来收益进行评估。
成本法
根据建筑成本、土地成本、销售费用等进行 评估。
评估报告
根据评估结果撰写报告，包括评估方法、参 数选择等详细信息。
03
房地产管理
房地产管理目标与原则
保障房地产权利人的合法权益
01 通过有效的管理，确保房地产权利人的合法权益得到
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房地产开发经营与管理
谭茹文
1. 实物
从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束， 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、 处分权；派生权利，如：典权、抵押权、 地役权等。
1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）
2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）
3.易于获得金融机构的支持
利
4.能够抵御通货膨胀的影响
5.能提高投资者的资信等级
弊
6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验
房地产开发经营与管理
谭茹文
六.房地产投资的风险
（3）合作开发
房地产开发经营与管理
谭茹文
2.国有土地使用权的出让和转让
（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌
（2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）
房地产开发经营与管理
四川大学建筑与环境学院
谭茹文
复
习
房地产开发经营与管理
谭茹文
第一章 房地产投资概述
一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险
房地产开发经营与管理
谭茹文
一.房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。地 产可视为实物、权益和区位三者的结合。
1.系统风险
(1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险
(3) 周期风险
(4) 变现风险
(5) 利率风险
(6) 政策风险
(7) 政治风险
(8) 或然损失风险
房地产开发经营与管理
谭茹文
2.个别风险
(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险
谭茹文
一.房地产开发的主要程序
一般包括四个阶段、8个步骤：
投资机会寻找 投资机会选择与决策规划设计与方案报批
签署有关合作协议
建设阶段 施工建设与竣工验收
租售阶段 市场营销与物业管理
房地产开发经营与管理
谭茹文
前期工作的主要内容
(1) 对拟开发项目作进一步分析
投资、成本 经营收入 利润、税金
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一 刻度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的 期末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金 流入，向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上 方（或下方）注明现金流量的数值。
(2) 获取土地使用权
(3) 征地、拆迁、安置、补偿
(4) 规划设计及建设方案制定
(5) 获取规划许可
(6) 施工现场三通一平
(7) 市政配套设施谈判与协议
(8) 安排短期和长期信贷
(9) 寻找预租（售）客户
(10)对市场作进一步分析，确定目标
(11)对开发成本作进一步测算
(12)对承包商的选择提出建议
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
0
1
2
3
n-2 n-1 n
现金流量的三要素： • 现金流量的大小（资 金数额） • 方向（流入或流出） • 作用点（资金发生的 时间点）
房地产开发经营与管理
谭茹文
3. 经营收入、利润和税金
（1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。
（2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、
可分配利润。 （3）税金
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
房地产开发经营与管理
谭茹文
3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握： 例5－4 P160 例5－7 P162 会用计算器进行计算
房地产开发经营与管理
谭茹文
第三章 房地产开发的程序与管理
一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预
房地产开发经营与管理
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理
谭茹文
3. 区位
区位是指房地产的空间方位，除了房地产 的地理坐标位置外，还包括房地产与其它 地方往来的便捷性、周围环境、在城市中 的地位等。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二.房地产的种类
按开发程度划分 土地
房地产 在建工程 建成后的物业
房地产开发经营与管理
谭茹文
1.土地
(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
（1）现值与终值的关系
P F 1 i n F P /F ,i,n
（2）现值与年金的关系
PA 1 i( 1i n i) n1 AP/A,i,n
（3）终值与年金的关系
FA 1iin1 A F/A ,i,n
(13)开发项目保险事宜洽谈
房地产开发经营与管理
谭茹文
二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式
（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权
1）划拨方式
2）出让方式
（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权
1）购入已经完成开发的熟地。
2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。
3）购入半成品（在建工程），继续开发。