关于容积率的分析

容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。

建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。

衍生出来的容积率内容;

1、容积率决定了什么？

决定了不同产品类型之间配比

决定了不同的产品形态

决定了不同的面积区间

决定了不同的产品户型使用功能

决定了项目的售价和盈利表现

项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题

因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局

3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。

9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。

请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？

总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；

建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；

因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；

在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层

那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？

3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准,

两者其实并不相冲突.

例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也

是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪

但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。

理论上开发商必须满足满足

南北间距：

多层多层之间 15-20米多层小高层之间25米小高层之间是30米小高层高层之间是35米

高层之间40-50米

东西间距

多层多层之间 8-10米多层小高层之间12-15米小高层之间是15-18米小高层高层之间是20米高层之间25-30米

4、运用容积率增加面积

⑴加大楼座排布密度，缩小楼间距

⑵增加楼层数量。在政府部门允许的情况下，

⑶增加进深。平均进深12米的花园洋房，如果进深增加至14米，整个项目的容积率可以增加10%-15%之间。设计上，对开间一般都是很谨慎的，除非高档产品，否则开间尽量最小，靠增大进深面积增加容积率。进深增加后户型已经变成了150平米的户型了。如果是这样的话，我们还有120平米的户型吗？我们需要考虑的是在增加容积率的同时必须考虑到地块、市场、利润等相关因素的影响。

但是大面宽不一定损失容积率，同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小。

在产品可实现以及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案很重要，他能直观的显示出各种容积率下项目的盈利分析。

下面是开发商运作项目与否的三种财务上的评判标准

（1）财务净现值

财务净现值是指投资项目按行业基准投资收益率或者是预期投资收益率将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之和的代数和。他是评价房地产开发项目的一个重要经济指标。

在开发公司用的会比较多，因为他们做出的现金流更符合公司的具体情况

基准投资收益率或者预期的收益率指投资要求达到的最低收益率。一般用Ic表示

一般的说开发项目大多要带有一定的风险和不确定性，所以Ic应高高于贷款利率。

财务净现值的公式：FNPV=∑（CI-CO）t(1+Ic)-t

FNPV≥0说明项目可行，可以接受该种类型的项目，反之不行

例如(我们假设Ic=10%)

FNPV=-1000-800（P/F,10%，1）+500（P/F,10%，2）+500（P/F,10%，3）+500（P/F,10%，4）+1200（P/F,10%，5）=148.22万元≥0

（2）财务内部收益率评价：

财务内部收益（FIRR）是指项目在整个计算期内，使净现值等于零时的折现率，他的经济含义是项目在这样的折现率下，在计算期结束时，以每年的净收益恰好把投资全部回收过来。

∑（CI-CO）t(1+ FIRR)-t=0

FIRR≥Ic是可以考虑接受该项目，反之，不可行

FIRR的求解原理及方法就是首先确定一个r，代入公式求FIRR，如果财务净现值为正值，则增大r的数值，如果为负值，则减小r的数值，直到财务净现值等于零为止，此时的r就是财务内部收益率

R=r1+（r2-r1）* FNPV1/（ FNPV1- FNPV2）

承接上题的计算结果，

FNPV=-1000-800（P/F,i，1）+500（P/F,i，2）+500（P/F,i，3）+500（P/F,i，4）+1200（P/F,i，5）

取r1=12%时，FNPV1=39

r2=15%时，FNPV2=-106

所以r=12%+（15%-12%）*39/（39+106）=12.8%

12.8%＞10%

项目可行

（3）

成本利润率

=开发利润/开发总成本*100%

税后成本利润率

=开发利润*（1-25%）/开发总成本