关于容积率的分析
关于容积率的分析
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。
而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
基于经济分析的容积率指标确立
基于经济分析的容积率指标确立摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。
美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。
容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。
关键词：容积率；经济分析Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests.Key words: volume rate; economic analysis“容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。
容积率对住房价格的影响及实例分析
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
容积率分析
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10．容积率6.0以上，摩天大楼项目从总规到控规开发强度的制定是基于城市基础设施和环境容量负荷水平，并且考虑土地市场的供求关系、交通运输能力以及城市景观要求等综合确定，在控制性详细规划中的主要体现就是容积率FAR，这也是控规的核心内容之一。
但控规指标确定往往是技术经济上的考虑和经验的判断，并不会上升到县市/乡镇层面统筹考虑，这也就导致了控规成果与规划管理出现了脱节。
这样的强度判断缺乏科学性，更有些乡镇总体规划对强度引导不够甚至无强度指导，这样的前提下欲给出相对准确的控制指标就难上加难。
假若城市/镇总体规划阶段通过一定的技术手段构建起规划范围内的强度分区，并且对各个分区给出原则性和指导性控制指标，以及特定强度指标；下一层次的控规在总规强度分区的指导下重点解决现状与规划的矛盾，在更深入的层次研究之后进行指标细化，如生态保护、拆迁安置、旧城更新、道路交通等。
这样的总规-控规有机衔接可使现行的控规更好的适应社会需求，使控规指标体系更有针对性更能切合实际需求。
容积率修正系数确定方法的比较分析
容积率修正系数确定方法的比较分析容积率修正系数确定方法的比较分析口李秀芝唐焱一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低,也反映了地价水平的差异.在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一【1J.在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中,对容积率进行过两次修正:第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下,便于基准地价的计算;第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价.容积率是评估地价的一个重要因素,所以选择恰当的方法对这两次修正分别编制容积率修正系数表至关重要.本文介绍了目前存在的三种修正方法,通过对三种方法的比较分析,试图探讨确定容积率修正系数的最恰当的方法.一,容积率对地价的影响规律容积率的大小反映了土地利用效率的高低,容积率正是通过影响土地利用效率影响地价的,容积率对地价的影响具有以下几个特点:1.遵循"报酬递增递减规律"J.假设保持土地面积不变,当不断追加建筑投资,增加建筑面积,提高容积率时,单位土地价格不断上升,但当容积率提高到一定值时,单位土地价格不再增加反而降低这时的容积率称为最佳容积率,也可以称为合理容积率,土地价格称为最佳容积率时的最高地价.因此,地价是一定容积率下的地价,同时说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系.2.容积率对地价的影响具有区域性规律.由于土地位置的固定性,在地区性市场之间不能相互调节,市场供求状况具有明显的区域性,由此形成了地价随容积率变化的区域性规律.这里主要从城市规模,土地区位和用地类型三个方面分析地价随容积率变化的区域性规律:①城市规模不同,容积率对地价的影响程度也不同.城市规模和容积率对城市地价的影响呈正比,在规模较大的城市中,容积率对城市地价的影响服从一般的规律,小规模城市中容积率的影响弱一些.这主要是因为大城市中土地市场比较完善, 而小城市由于土地市场规模有限,一定程度上影响城市土地市场机制的发挥;②区位不同,容积率对地价的影响程度也不同.一般来说城市中心土地区位优越,土地利用集约度高,容积率对土地收益影响很大,因而对城市地价的影响比较显着.相反,在比较偏僻的位置,容积率的影响就不是很明显.因而, 容积率对地价在同一城市影响程度表现为从中心向外逐渐减弱;同一用地类型在不同土地等级下容积率对地价的影响敏感度存在着差异¨;③用地类型不同,容积率对地价影响程度也不一样.商业用地的反映最敏感,住宅次之,工业用地的敏感度最小.这主要是由于商业用地对区位要求最高,容积率的微小变动都能在收益或成本中得到反映,住宅用地次之,而工业用地最不敏感.二,容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:(1)遵循报酬递增递减原则.地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,在一15—编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值.所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势,呈非线性正相关关系.(2)应体现容积率对地价的影响特点.不同城市规模,同一城市不同区位,不同用途,同一用途不同级别,地价受容积率的影响程度不同.所以,应分城市,分区位(级别),分用途编制相应的容积率修正系数表. (3)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数.样点地价容积率修正,是在基准地价评估过程中,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正, 是宗地价格评估中,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格. 两者修正的方向相反,实质不同,修正系数也应有所不同.(4)土地利用现状与城市规划相结合.因基准地价是对现状利用条件下评估确定的土地使用权价格,而在基准地价测算时必须确定每一区域,每～用途的标准容积率,这个容积率只能是这一区域土地利用现状的反映.根据报酬递减规律,某一区域,某一用途的土地必然存在着一个合理容积率,这个容积率可以作为容积率修正的上限.但土地估价必须遵循"合法原则","最佳使用原则",因此理论上的合理容积率必然受到具有法律效力的城市规划的限制.三,对当前容积率修正系数确定方法的分析当前不动产评估中,容积率修正系数表主要采用以下几种方法确定:1.根据权重修正法根据权重修正法是指:通过专家打分,确定各个修正因素的权重,然后根据权重将总的修正幅度分解到每个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个口J.此种方法中的容积率修正系数由于受总修正幅度和权重的限制,把容积率和其它影一16一响因素等同看待,没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,一般都在5%左右,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律.因此,此方法不能很好的将容积率修正到位,无论在基准地价评估过程中还是在应用基准地价修正法评估具体宗地价格时尽量避免使用这种方法.2.复合系数法这种方法第一步用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率变化幅度或收益变化系数;第二步根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在土地所有者和开发商之间的分配系数j.将不同容积率的样点地价修正到基准地价的容积率时,容积率修正系数数学表达式: 0[:A-上Pi——P将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时,容积率修正系数的数学表达式为:0[:A.P—i-—PP式中:0[——容积率为i时的修正系数;A——收益分配系数;——剩余法公式计算的i容积率时的地价;p——为剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价.该方法从方法论上讲比较符合实际,计算也比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例.分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确的确定分配系数并非易事.如果一个地区的收益分配系数比较容易确定,则应用此方法是比较合理的,反之, 该方法的可操作性不强.3.样点地价法该方法通过数学曲线拟合法拟合样点地价——容积率的回归方程,从而确定标准容积率下的基准地价与不同容积率下的样点地价.基准地价和某一容积率的样点地价的比例系数即为该容积率的修正系数.将样点地价容积率修正到标准容积率的容积率修正系数可以用公式(3—3—1)计算,将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时的容积率修正系数可以用公式(3—3—2)得出.k,=Ii}/ki(3—3一1)k,=k/k(3—3—2)式中:j},——容积率修正系数;——某一区域某一用途标准容积率下单位面积平均地价;ki——该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价.(1)确定区域(或土地级别)的标准容积率.目前区域(或土地级别)的标准容积率的确定方法有两种,现有的估价规程认为"以城市规划规定的区域容积率为标准";另一种认为不能用城市规划规定的容积率为标准,在划分出土地级别或均质地域的基础上,进行区域样点调查选取样点的平均容积率或众数作为标准容积率.笔者认为第一种标准的确定不妥,理由如下:基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,居住,工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.因此,基准地价是根据我国城镇土地在实际利用和使用过程中所产生的基本经济收益,按照一定的条件和方法折算出来的价格. 这一价格的显着特点是比较客观地反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果.我们计算出来的基准地价必然是某一容积率下的地价,而这一容积率只能是对城镇土地现状利用的客观反映.因此不能用"城市规划规定的区域容积率为标准".(2)拟合样点地价——容积率的回归方程.按照房地租金剥离法等计算各种不同容积率下的样点地价,然后选择若干个典型的具有可比性的不同容积率下的样点地价.以容积率为横坐标,以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图,根据散点图选择适合的回归函数.根据多个城市的调查资料, 在直角坐标系中描绘的散点图显示,容积率与地价的关系并非正线性相关,而更似指数函数,对数函数或抛物线的一支.因此,选取的回归函数可以设为J:Y=a+b,/xY a+lnxY a++c其中:y——样点地价;——容积率;a,6——常数.(3—3—3)(3—3—4)(3—3—5)当收集到的样点,随容积率的增大,地价也随之增大时,可选用函数(3—3—3),(3—3—4).当收集到的样点,开始地价随容积率的增大而增大,达到最大值后,随容积率的增大而减少时,可选用函数(3—3—5).对于回归函数可用最小二乘法求解.为验证所拟合的回归方程是否有意义,必须进行回归显着性检验.一般来说,相关性系数越大,选取的回归方程越理想.通过比较确定回归方程,然后利用回归方程预测不同级别,不同用途,不同容积率下的地价,从而测算每一容积率下的修正系数.(3)该方法的特点.样点地价修正法具有以下特点:①分用途分级别编制修正系数, 可以很好地反映容积率对地价的影响规律;②可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律,弥补样点地价选取的不充分性;③可以同时采用几种不同的回归方程进行试算,然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程,这样可以消除主观因素对选择方程的影响;④可以求出每一容积率下的地价, 进而求出每一容积率下的修正系数,使容积率修正系数更具有实用性J.通过上述研究可见,样点地价修正法能较好地反映容积率对地价的影响作用,是一一l7一种较准确的容积率修正方法,与前两种方法相比其实用性比较强.四,结论通过上面的分析可以得出下面的结论: (1)样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正方向相反,实质不同,所以不动产评估中在对容积率进行修正时应分别编制容积率修正系数表.(2)当前容积率修正系数确定方法中,从理论上讲复合系数法和样点地价法都符合实际,但是由于受复杂的市场供求关系的限制,考虑现实情况复合系数法不能广泛应用. 而样点地价修正法分级别,分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法. 该方法拟合出的容积率——地价的关系函数,可以测算同一研究区内任意容积率下的地价,同时也可以测算任意地价下的容积率修正系数,可操作性强.参考文献[1]单胜道,尤建新.容积率对地价的影响规律分析[J].长安大学:社会科学版,2003(5):52—58.[2]林目轩,罗文莲.城镇地价评估指标体系初探[J].中国土地科学,1994,(6):l9～2O.[3]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法[J].经济地理,1996(16): 97—101.[4]张协奎,吕松柏.关于容积率修正系数的确定[J].中国土地科学,1992,(3):21—22. 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如何进行建筑物体积测量与容积率分析
如何进行建筑物体积测量与容积率分析建筑物体积测量与容积率分析一直是建筑设计和城市规划中非常重要的一环。
它们不仅决定了建筑的实际容量，而且对城市发展的规划和管理起着关键性的作用。
本文将探讨如何进行建筑物体积测量与容积率分析，以及它们在实际应用中的重要性。
首先，建筑物体积测量是指测算建筑物内部使用空间的实际容量。
它通常通过多种方法进行，如建筑物的平面图测量、激光扫描仪的测量或者通过建筑物模型的测量等。
其中，建筑物平面图测量是最常用的方法之一。
通过对建筑的各个房间进行测量，计算出每个房间的面积，再将各个房间的面积相加，就可以得到建筑物的总面积。
而建筑物的总体积则需要考虑到各个房间的高度，在计算每个房间的面积时，必须将其乘以对应的高度。
最后，将各个房间的体积相加，就可以得到建筑物的总体积。
在建筑物体积测量的基础上，容积率分析则是对建筑空间利用率的评估。
容积率是指建筑物容积与其所占地面积的比值，也可以理解为建筑物与地面之间的关系。
容积率越高，表示建筑物的高度越大或者建筑物所占地面积越小。
容积率的计算是通过将建筑物的总体积除以建筑所占地面积得到的。
容积率分析在城市规划和建筑设计中非常重要，它不仅决定了建筑物的密度，还能直接影响城市规划和建筑设计的合理性和可持续性。
在实际应用中，建筑物体积测量与容积率分析对于建筑设计和城市规划有着重要的指导作用。
首先，在建筑设计中，准确测量建筑物的体积可以帮助建筑师更好地把握建筑的尺度和比例。
通过对建筑物体积的准确测量，建筑师可以更好地布局建筑内部空间，使其更加合理和功能性。
此外，在城市规划中，容积率分析可以帮助规划师评估建筑物对城市空间的影响。
如果容积率过高，建筑物可能会对周边环境产生过大的压力，影响城市的可持续发展。
因此，通过容积率分析，规划师可以制定合理的控制政策，确保城市的可持续发展。
此外，建筑物体积测量与容积率分析还可以用于评估建筑物的合规性和解决争议。
在一些建筑项目中，开发商和政府部门可能会就建筑物的体积和容积率存在分歧。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
容积率修正具体案例解析
住宅用地容积率修正系数确定方法研究一、问题的提出各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数表；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。
但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。
例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。
A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，对地价的影响是不同的。
进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系：建筑面积Σ每层建筑面积容积率＝————＝————————用地面积用地面积建筑占地面积建蔽率＝————————用地面积若房屋每层建筑面积相同，都等于建筑占地面积，则有：建筑占地面积容积率＝———————×房屋层数＝建蔽率×房屋层数用地面积因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。
二、建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路1．确定区域基准条件容积率修正系数。
首先应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。
2．确定无地上建筑物时的地价。
利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。
3．测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。
《容积率案例分析》课件
容积率的影响因素
土地利用方式、建筑高度和形态以及城市规划和建设都对容积率有重要影响。 在分析这些因素与容积率之间的关系时，可以深入剖析容积率的运作机制。
典型的容积率案例分析
唐山市容积率调整实践案例分析
探索唐山市在容积率调整方面的实践经验，了 解其背后的考虑因素和取得的成果。
东京市容积率调整实 其对城市规划与发展的影响和应对挑战的策略。
容积率的优缺点与前景展望
1 容积率政策的优缺点分析
评估容积率政策的优缺点，包括对城市形象、环境和人居舒适度的影响，以及其可能引 发的争议和挑战。
2 容积率政策的前景展望
展望未来容积率政策的发展趋势，探讨可能的改进和创新方向，以适应城市快速发展和 可持续规划的需求。
结语
通过本课件希望使观众更好地理解城市规划与建设的重要性，并认识到容积 率政策对城市发展的影响和潜力。
《容积率案例分析》PPT课件
什么是容积率？
容积率是城市规划中的重要指标，用于衡量建筑物在一定面积内的总建筑面 积与地块面积的比值。了解容积率的定义和意义对城市发展至关重要。
如何计算容积率？
计算容积率有多种方法，包括基于总建筑面积、地上建筑面积或可利用面积。 通过实例分析容积率的计算方法，加深理解和应用的能力。
容积率的标准
容积率的标准容积率是指城市规划中用来衡量建筑物密度的指标，它是指在单位用地面积上所建成的建筑物总体积与该单位用地面积的比值。
容积率的标准对于城市规划和建设具有重要意义，它直接影响着城市的发展布局、建筑的密度和人口的居住环境。
因此，合理制定和执行容积率的标准对于城市的可持续发展至关重要。
首先，容积率的标准应该充分考虑城市的整体规划和发展方向。
在城市更新和扩建中，容积率的标准应该与城市整体规划相匹配，避免盲目扩大容积率导致城市建筑密度过大，影响城市的通风和采光条件，同时也要避免容积率过低导致土地资源浪费。
因此，在制定容积率的标准时，应该充分考虑城市的整体规划和发展方向，合理控制建筑物的密度，确保城市的宜居性和可持续发展。
其次，容积率的标准应该结合不同区域的特点和需求。
不同的区域有着不同的土地利用需求和建筑发展特点，因此在制定容积率的标准时，应该结合不同区域的特点和需求进行具体规划。
例如，城市中心地区可以适当放宽容积率的限制，以容纳更多的商业和办公建筑；而郊区和农村地区则可以适当降低容积率的标准，以保护农田和自然环境。
因此，容积率的标准应该因地制宜，结合不同区域的特点和需求进行灵活规划，实现城市建设的多样化和可持续发展。
最后，容积率的标准应该与公共设施和基础设施相协调。
在制定容积率的标准时，应该充分考虑公共设施和基础设施的配套情况，避免容积率过高导致公共设施和基础设施的供给不足，影响城市的居住和生活质量。
因此，容积率的标准应该与公共设施和基础设施相协调，确保城市建设的可持续发展和居民的生活便利。
综上所述，容积率的标准对于城市规划和建设具有重要意义，它应该充分考虑城市的整体规划和发展方向，结合不同区域的特点和需求进行灵活规划，与公共设施和基础设施相协调，实现城市建设的可持续发展。
只有合理制定和执行容积率的标准，才能实现城市的宜居化和可持续发展。
3.5的容积率
容积率是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。
它反映的是这个小区的总体环境状况和舒适度。
对于3.5的容积率，我们可以进行以下简要分析：
1.容积率直接反映了土地使用强度和建筑密度。
3.5的容积率意味着在单位面积的土地上可
以建造更多的建筑，从而提高了土地的利用率。
2.高容积率意味着小区的建筑密度较高，可能会对居住环境产生一定影响。
建筑密度高可
能导致楼间距较小，影响采光和通风效果，也可能增加小区内的拥挤程度。
3.容积率较高的住宅小区通常在公共设施、绿化、停车位等方面可能存在不足。
高密度的
建筑布局可能会限制这些公共空间的使用和规划。
4.在一些城市中，高容积率的小区通常在价格上可能更有竞争力，因为它们在空间利用上
更具优势。
然而，这也可能影响到居住品质和舒适度。
总之，3.5的容积率是一个相对较高的数值，它意味着小区的建筑密度较高，土地利用率也相应提高。
但同时也需要注意它可能带来的环境和生活质量方面的问题。
在购买房产时，应该结合自己的实际需求和偏好来考虑容积率的影响。
《容积率案例分析》课件
• 容积率概述 • 容积率案例分析 • 容积率规划策略 • 容积率案例分析总结
01
容积率概述
容积率的定义
01
容积率：指在一定范围内，建筑 面积与用地面积的比值，是衡量 建设用地使用强度的一项重要指 标。
02
容积率的大小反映了土地使用效 率，容积率越高，建筑密度越大 ，土地利用程度越高。
加强容积率规划的公众参与和 民主决策，提高规划的透明度 和公正性。
对容积率管理的展望
容积率管理需要不断完善相关法 律法规和政策体系，为规划和管
理提供有力保障。
加强容积率管理的信息化和数字 化建设，提高管理效率和科学性
。
鼓励社会各界积极参与容积率管 理，形成多元共治的管理格局，
促进城市可持续发展。
THANKS
总结词：效果评估
详细描述：优化后商业中心吸引了更 多优质品牌入驻，商业氛围和价值得 到显著提升。
案例三：某工业园区的容积率调整
总结词：产业升级的需要 总结词：解决方案
详细描述：某工业园区原有容积率较低，无法满足产业 升级需求，如产能扩大、技术升级等问题。
详细描述：通过提高容积率，增加建筑密度和楼层高度 ，优化产业布局和配套设施。
容积率规划的未来趋势
绿色可持续发展
容积率规划将更加注重绿 色可持续发展，强调生态 保护和资源循环利用。
智能化管理
借助现代科技手段，实现 容积率规划管理的智能化 和精细化。
人文关怀
容积率规划将更加关注居 民的生活需求和人文关怀 ，提升城市宜居性。
04
容积率案例分析总结
容积率案例分析的启示
容积率是城市规划中的重要指标，对城市发展、居民生活和环境质量具有重要影响 。
居住区容积率分析
居住区容积率分析【摘要】居住区容积率作为基本的定性定量控制指标之一，在城市规划管理中发挥着重要作用，直接影响着城市面貌、城市环境以及城市交通，与城市公共利益密不可分。
本文以广州市花都区住宅项目为例，针对居住区的容积率，对其相关因素进行系统科学的研究，分析、比较、总结得出满足城市风貌要求和适宜人居的容积率指标，为规划管理与规划编制提供一定的经验借鉴。
【关键词】城市规划居住区容积率中图分类号：f291.1 文献标识码：a 文章编号：自20世纪80年代我国初步形成控规的编制体系以来，容积率便作为控制性详细规划中基本的定性定量控制指标之一，在城市规划管理中发挥着重要作用。
由于直接决定开发强度，容积率与开发商利益密切相关；同时，容积率大小也将影响城市的面貌、城市环境以及城市交通，与城市公共利益密不可分。
于是容积率往往成为规划管理部门与房地产开发部门之间矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控制性详细规划编制中最重要的任务之一。
1花都区居住用地概况2010年，花都规划建成区内居住用地（含村生活用地）44.88km2，占全区现状城镇建设用地35.59％，其中一、二、三类居住用地26.16km2，占现状居住用地的58.2％，村庄生活用地18.72km2，占现状居住用地的41.8％。
人均居住用地60.82m2，远远大于国家标准，原因在于花都现状人均用地指标偏高，而且面对的不仅仅是花都本地市场，不少高档住宅为广州以及珠三角等地居民购买。
花都区现状居住主要存在三个问题：(1)人均居住用地指标过高一方面是由于花都目前大量的房地产开发项目的购房者为非花都本地人口，他们购买了花都的房子，但并落户花都或不经常居住在花都，造成人地分离的情况，导致居住用地总量大，但常住人口较少的情况；另一方面，目前花都村庄生活用地建设用地规模较大，人均130-156m2/人，出现大量的一户多宅以及空心村现象。
(2)居住用地布局分散除了中心城区外，外围居住区主要分布在山前旅游大道沿线。
建筑密度、容积率、绿地率分析
住宅小区规划技术经济分析
建筑密度：
建筑密度=%100⨯⎪⎭
⎫ ⎝⎛居住建筑用地积之和各居住建筑底层建筑面（建筑密度：主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，直接与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列有关。
在同样条件下，住宅层数数多，居住建筑密度越低。
）
容积率=居住区用地总面积
总建筑面积（住宅小区建筑面积毛密度（容积率）：是每公顷住宅小区用地上用有的各类建筑的建筑面积。
绿地率=居住区用地总面积
总建筑面积×100%（绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
小议城市规划中合理容积率的确定
小议城市规划中合理容积率的确定“量化分析”为科学分析方法之一，在城市规划编制过程中日益广泛应用，尤其在经济层面分析中愈显重要。
为促使规划适应市场的需求，加强规划的可实施性，通过建立数学模型（量化分析），确定合理的容积率与地价，在确保公众利益的前提下，协调好政府与开发商的利益，取得“多赢”的局面。
标签：量化分析容积率地价城市规划当今，“量化分析”越来越成为城市规划界时髦的“口头禅”，这也说明城市规划行业出现一些新的特点与发展要求。
本文结合几个实际规划项目，将“量化分析”的一些思路、方法等进行梳理，尤其主要对城市规划中“容积率”与“地价”等经济层面的测算进行条理化探索，以期在城市规划工作中具有一定的指导与借鉴意义。
一、“充分的量化分析”是城市规划科学决策的基础与保障城市规划作为一门学科具有其自身的复杂性，但复杂是相对的，复杂性是有规律的，因而，复杂性是可以量化的。
在各个学科或领域，其研究方法分为两大类，即定性分析与定量分析，城市规划也不例外。
但随着对城市规划的“科学化”日益重视与深化研究，“量化分析”越来越占有其非常重要的地位，规划界对“靠数据说话”的重视日益凸显。
因而，在“定性分析”过程中尽可能以“量化分析”作为研究的基础，确保规划的可实施性，其目的尽量避免“主观规划”、“拍脑门决策”。
“容积率”来源于西方国家土地区划管理制度中的一项重要指标，如今在我国城市规划等领域已被引入使用，同时也是开发商与政府“博弈”的焦点，而规划师理应承担“博弈”双方的平衡者、协调者，但实际工作中规划师迫于各方压力、自身职业道德修养或技术水平，随意确定或更改“容积率”的现象累见不鲜，尤其在进行控制性详细规划与城市设计等规划编制时，容积率的随意性最终产生城市环境等诸多问题。
因此，本文尝试运用“量化分析”确定合理的容积率，协调好各方利益，尽量避免或减少因容积率而产生的城市问题。
“地价”即土地价格，其实际上为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
容积率计算方法
容积率计算方法
容积率，又称建筑物的建筑密度，是指在一定地块面积上建筑物总建筑面积与地块面积之比。
计算容积率的方法可以通过以下几个步骤实现：
1. 首先，确定需要计算容积率的土地或地块的总面积。
这个面积通常是指土地或地块的净面积，即不包括道路、水体、绿地等不可建设区域的面积。
2. 然后，计算建筑物的总建筑面积。
这个面积是指所有建筑物在平面上的投影总面积之和，包括地面上的建筑以及地下室的建筑。
3. 最后，将建筑物的总建筑面积除以土地或地块的总面积，即可得到容积率。
一般情况下，容积率是一个无单位的比例值，但有时也会以百分比形式表示。
容积率的计算方法可以简单描述为：
容积率 = 建筑物的总建筑面积 / 土地或地块的总面积
容积率的数值越大，说明在同一地块上允许建造的建筑物总面积越大，建筑密度也就越高。
容积率常被用于城市规划和土地利用，可以帮助评估和控制建筑物的密度、分布和可持续性。
企业容积率不达标情况说明范文
企业容积率不达标情况说明范文（实用版）目录1.企业容积率不达标的情况说明2.企业容积率的定义和计算方法3.企业容积率不达标的影响4.企业容积率不达标的解决方法5.企业容积率不达标的案例分析正文1.企业容积率不达标的情况说明企业容积率是指企业用地面积与总建筑面积的比值。
当企业的容积率低于规定的标准时，就出现了企业容积率不达标的情况。
这种情况通常是由于企业在规划和建设过程中没有充分考虑到容积率的要求，或者是企业在使用土地时存在违规行为，导致容积率超出了规定的范围。
2.企业容积率的定义和计算方法企业容积率是指企业用地面积与总建筑面积的比值，通常用来衡量企业用地的利用效率。
企业容积率的计算公式为：企业容积率 = 总建筑面积 / 用地面积。
其中，总建筑面积包括企业的生产车间、办公楼、仓库等建筑物的面积，用地面积则是指企业所占用的土地面积。
3.企业容积率不达标的影响企业容积率不达标会对企业产生一定的影响。
首先，容积率不达标可能会导致企业无法满足生产和办公的需求，影响企业的正常运营。
其次，容积率不达标可能会导致企业用地的利用效率低下，影响企业的经济效益。
最后，容积率不达标可能会导致企业面临政府部门的处罚和监管，影响企业的社会形象和声誉。
4.企业容积率不达标的解决方法企业容积率不达标的解决方法主要有以下几种：（1）重新规划和设计企业用地，提高用地的利用效率，从而达到规定的容积率标准。
（2）向政府部门申请调整容积率标准，通过与政府部门的沟通和协商，争取到更高的容积率标准。
（3）对企业的建筑物进行改建和扩建，增加总建筑面积，从而提高容积率。
5.企业容积率不达标的案例分析某企业在建设过程中没有充分考虑到容积率的要求，导致企业的容积率低于规定的标准。
该企业面临政府部门的处罚和监管，同时也无法满足生产和办公的需求。
为了解决这个问题，该企业采取了以下措施：（1）重新规划和设计企业用地，提高用地的利用效率，从而达到规定的容积率标准。
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容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。
而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;
1、容积率决定了什么？
决定了不同产品类型之间配比
决定了不同的产品形态
决定了不同的面积区间
决定了不同的产品户型使用功能
决定了项目的售价和盈利表现
项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题
因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局
3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。
规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。
请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？
总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；
建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；
因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；
在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层
那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？
3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准,
两者其实并不相冲突.
例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也
是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪
但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。
理论上开发商必须满足满足
南北间距：
多层多层之间 15-20米多层小高层之间25米小高层之间是30米小高层高层之间是35米
高层之间40-50米
东西间距
多层多层之间 8-10米多层小高层之间12-15米小高层之间是15-18米小高层高层之间是20米高层之间25-30米
4、运用容积率增加面积
⑴加大楼座排布密度，缩小楼间距
⑵增加楼层数量。
在政府部门允许的情况下，
⑶增加进深。
平均进深12米的花园洋房，如果进深增加至14米，整个项目的容积率可以增加10%-15%之间。
设计上，对开间一般都是很谨慎的，除非高档产品，否则开间尽量最小，靠增大进深面积增加容积率。
进深增加后户型已经变成了150平米的户型了。
如果是这样的话，我们还有120平米的户型吗？我们需要考虑的是在增加容积率的同时必须考虑到地块、市场、利润等相关因素的影响。
但是大面宽不一定损失容积率，同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小。
在产品可实现以及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案很重要，他能直观的显示出各种容积率下项目的盈利分析。
下面是开发商运作项目与否的三种财务上的评判标准
（1）财务净现值
财务净现值是指投资项目按行业基准投资收益率或者是预期投资收益率将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之和的代数和。
他是评价房地产开发项目的一个重要经济指标。
在开发公司用的会比较多，因为他们做出的现金流更符合公司的具体情况
基准投资收益率或者预期的收益率指投资要求达到的最低收益率。
一般用Ic表示
一般的说开发项目大多要带有一定的风险和不确定性，所以Ic应高高于贷款利率。
财务净现值的公式：FNPV=∑（CI-CO）t(1+Ic)-t
FNPV≥0说明项目可行，可以接受该种类型的项目，反之不行
例如(我们假设Ic=10%)
FNPV=-1000-800（P/F,10%，1）+500（P/F,10%，2）+500（P/F,10%，3）+500（P/F,10%，4）+1200（P/F,10%，5）=148.22万元≥0
（2）财务内部收益率评价：
财务内部收益（FIRR）是指项目在整个计算期内，使净现值等于零时的折现率，他的经济含义是项目在这样的折现率下，在计算期结束时，以每年的净收益恰好把投资全部回收过来。
∑（CI-CO）t(1+ FIRR)-t=0
FIRR≥Ic是可以考虑接受该项目，反之，不可行
FIRR的求解原理及方法就是首先确定一个r，代入公式求FIRR，如果财务净现值为正值，则增大r的数值，如果为负值，则减小r的数值，直到财务净现值等于零为止，此时的r就是财务内部收益率
R=r1+（r2-r1）* FNPV1/（ FNPV1- FNPV2）
承接上题的计算结果，
FNPV=-1000-800（P/F,i，1）+500（P/F,i，2）+500（P/F,i，3）+500（P/F,i，4）+1200（P/F,i，5）
取r1=12%时，FNPV1=39
r2=15%时，FNPV2=-106
所以r=12%+（15%-12%）*39/（39+106）=12.8%
12.8%＞10%
项目可行
（3）
成本利润率
=开发利润/开发总成本*100%
税后成本利润率
=开发利润*（1-25%）/开发总成本
5、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。
容积率决定了总面积，也决定了单价。
而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。
6、如何根据容积率来进行产品组合?
某项目的容积率实现指标（r=1.58）
根据现有地块和容积率。
可知项目占地257亩，容积率为1.58。
我们可以得知建筑形态大致为以下三种类型
根据市场情况我们做出了以花园洋房为主的电梯洋房为辅，外加部分联排别墅的产品形式。
为什么呢？
根据市场情况，消费能力、市场接受程度、市场上竞争对手的产品形态等等。
⑴这是因为这个地区市场没有出现过联排别墅，而且有大量的富人存在，我们在做少量的别墅，我们在提升项目的整体对外形象，我们是有别墅的！
⑵而建4.5层花园洋房的目的是实现产品的多样化，也属于提升利润的价值点，其次随着联排别墅的开放，根据市场感应，以及利润分析。
决定时候此类型花园洋房时候改变规划。
⑶为什么做电梯洋房呢？主打是市场上比较流行的电梯房，他是盈利的体现。
但是具体的10% 20% 60%是怎么算出来的呢？
下面举例说明：
比如说我们确定项目做多层和小高层组合的方式。
市场上的多层价格3000，小高层4000元。
那么多层、小高层分别占百分多少？
现在我们假设最佳的组合配比的利润是Z
多层比例为X 小高层比例为Y
那么公式就是Z=3000X+4000Y
现在我们看xy的关系，
这样我们确定了产品类别的百分比
开发商让我们去规划某一地块，这有涉及到分期开发的问题，我们现在讨论先开那部分的为问题吧！地块一：
我们会分两种情况讨论：一是开发商继续回款的情况，二是开发商资金充裕的情况。
地块二
我们会分两种情况讨论：一是开发商继续回款的情况，二是开发商资金充裕的情况。
1 2
2
3
地块三
二批房源
花园洋房、联排、双
拼
三批 联排、双拼 独栋
首推房源 花园洋房、联排、双拼
四批 独栋、联排、双拼
以上数据大部分是个人的经验或者是为了便于计算临时调整的。