关于房地产企业的调查报告

关于房地产企业的调查报告

为了更好的了解我国房地产的管理和营业境况，为此在昆明展开了一次房地产的管理调查报告和市场销售近况，时间为2013年1月到2014年2月底。主要是市场开发和市场管理和未来市场的发展。

增长过程中，由于前几年土地资源配置及房地产市场的区域性不完善，不少旧城改造及开发区建设，通过过量供应土地和扩大房地产规模平衡资金，导致出现不同程度的“过热”，造成商业用房空置土地供应量与经济发展水平实际需要相比不尽合理。几年来，昆明房地产开发投资处在快速增加，存在较严重的市场风险。

国有企业改革步伐滞后，企业结构不合理。目前，房地产企业中尚有国有企业34家，股份制企业只有11家，企业改制工作进展缓慢，而且全市没有一家上市的房地产公司。已改制的企业也不同程度地存在一些问题，如出资人职能不到位，法人财产权不落实，法人治理结构不健全，产权结构多元化程度不高等。多数房地产开发企业规模小，四级和暂定资质的企业占47%，开发量不足或没有项目的企业有50%以上。真正代表行业形象、竞争能力强、市场信誉度高、经济效益好的大型企业集团极少。

住房二级市场与租赁市场的发展滞后，在一定程度上影响了房地产市场的发展速度。几年来，我市个人购买商品住宅的比例大幅度提高。2002年，个人购房占商品住宅销售面积的88.27%，逐步形成了以个人产权为主体的城镇住房产权结构。但仍存在二级市场政策不配套，虽然开放了二级市场，但放而不活；住房供应还不能完全适应需求结构和供求关系的变化；住房金融制度的发展还处于探索之中；住房公积金管理距离《条例》要求还有很大差距；住房服务水平还不能适应居民住房消费的需要；政府对住房市场的调控手段和管理方式较落后，缺乏量化的依据和科学的方法；与居民住房消费及交易、住房财产权益相关的法律和政策准备工作还很不充分等问题，影响了二级市场的发展。住房货币化分配进展较慢。昆明的住房分配货币化已按照国家的政策开始执行，但起步较晚，进展较慢。

房地产企业对不断变化的新形势适应性差，抗风险能力差。有些房地产公司不习惯市场平等竞争，面对层出不穷的新材料、新工艺、新技术、新设备、新管理方法，许多企业缺乏应有的敏锐性，或无法接受；面对丰富多彩、复杂多变的市场需求，不少企业缺乏广泛的调查和深度的研究。更有些企业面对激烈竞争的买方市场，不把功夫下在苦练内功，提高竞争力上，而是利用非法竞争手段换取不合理的利润，既扰乱了市场，影响了工程质量，也破坏了整个行业的形象，拖了房地产企业改革和发展的后腿。

房地产市场不规范。有的企业手续不完善违规开发，不办理施工许可证就开工建设；房地产广告虚假、承诺不兑现的问题仍然存在；配套费收取不规范；公摊面积纠纷、合同纠纷较多；中介市场发布虚假信息、乱收费行为屡禁不止；物业管理纠纷时有发生。

经济适用房销售及建设方面存在相关政策不配套，界定不明确等问题。经济适用房项目实施单位违反有关规定的情况时有发生，有的以经济适用住房名义征用土地，而建成后按商品房进行销售；有的未经价格审核，就擅自定价销售；有的随意冠以经济适用住房小区的名称；有的经济适用住房价格仍然偏高。

昆明市城镇居民人均可支配收入较低，购房消费水平低。昆明城镇居民人均可支配收入分别为7563元、7790元、7795元，2002年几乎没有增长，而住宅平均售价为2028元/M2，收入和房价比偏高，形成有需求，无购买力的现象。尤其是人均收入低于280元的困难家庭，根本不可能进入购买商品房的行列。

从去年04年至今，有关刺激房地产的发展的政策一个接一个出台，数量之多，涉及面之广，没有任何一个行业可与之相比。但是，房地产行业依然处于垂死的状态，尽管一些地

产大鳄仍在做着逆势涨价梦，尽管一些有着官员背景的所谓专家仍在鼓吹救市，但是，几乎每一个刺激性政策都失灵了。这到底是因为什么?

衣食住行是生活的必需品，而在中国，在某种程度上，住房已经成为一种“崇拜物”。许多人找对象，已经不再是单纯地寻求爱情，还有房子，他们希望爱情背后立着一栋像样的房子，如果房子特别优秀，哪怕人不那么优秀甚至不优秀，哪怕缺少爱情的内涵，也能在角逐中胜出。当人们搀扶着房子走入婚礼的殿堂，我们不能不感叹，房子在顽强地改变着人们的生活。

不少大学生，渴望的不再是实现某个宏大的理想，而是拥有一套房子。房子取代理想成为终极目标的一个重要组成部分。最能代表一个民族未来发展动力的群体迷失了……

在钢筋水泥的丛林中迷失的不仅是爱情和理想，还有企业的价值观。遍数各个行业，能够像房地产这样带来暴利的，即使说不上绝无仅有，也可谓凤毛麟角。于是，不少企业放下自己的业务，投身到房地产开发行业当中去。那些没有能力做房地产开发的中小企业，则停下自己的业务，将资金大量投入到房地产领域炒房。当房子被提升到“崇拜物”的地位，我们不能不承认一个现实：一个民族，正在住房问题中迷失或沉沦。翻翻近年来我们的经济发展数据，除了房地产，还有什么?

房子为何成了奢侈品，成了“崇拜物”?最简单的答案就是：房价太高了。高房价挟持了爱情，挟持了年轻人的理想，也挟持了许多人的生活——“房奴”二字便是最恰如其分的写照。

房价为什么高?最简单的答案是建立在垄断基础上的掠夺。在中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断：一是地方政府对土地市场的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断(当然包括对房屋开发的垄断)。前一个垄断使得权力成为唯一的地价主导者，导致地价不断上涨，后一个垄断则赋予了开发商强大的房屋定价权，导致房价不断上涨。

当然，这是从割裂的角度来看的。事实上，房价在垄断下的上涨，乃是两种垄断的结合，即房价上涨本身与政府垄断下的地价的上涨是有着最直接关系的。

两种垄断的结合，一不留神就演化成了官商勾结，而且，这种垄断逐渐得到了强化。1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，城市80%以上的家庭由政府向他们供应经济适用房，但是，2003年8月12日，由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”。在既得利益集团的操纵下，住房供应从此基本落入了开发商手中。开发商垄断市场的局面被加强。

为什么建筑成本每平方米只有千元的楼房，要卖到2万、3万甚至5万?

这是由中国房地产行业的赤裸裸的掠夺性所决定的。

房地产垄断的结果，是赋予这个行业残酷的掠夺性。这种掠夺性并不仅仅体现在诸如暴力拆迁这样的问题当中，更体现在对民众所有权的剥夺方面。比如，根据宪法和法律，土地属于全民所有，而对于全民所有的土地，民众不仅在土地出让过程(比如出让与否、如何出

让、出让给谁等)的决定权被剥夺，分享土地收益的权利也被剥夺，甚至，还必须花高价钱买回原本属于自己的土地使用权(包含在房价中)，并且不能有任何减免。正是这种无本生利(且是暴利)的发展模式，给地方政府带来了滚滚收益，成就了房地产市场的繁荣，而这种建立在对民众血腥掠夺基础之上的繁荣注定是走不远的。事实上，正是这种掠夺营造出来的繁荣，蚕食了民众的财富，透支了民众的购买力，成为制约中国内需不振的一个根源性问题。

开发商群体是寄生在这种垄断之上的另一个食利阶层。作为中国特色的官商勾结的产物，当成功的开发商站在财富之巅俯视被掠夺、被压榨的芸芸众生，当无耻的被收买的文人为那些首先富起来的开发商树碑立传，当这种靠掠夺和腐败暴富的模式和暴富的人成为年轻一代学习的榜样，中国房地产业毁灭掉的何止是中国内需的根基!更有对中国道德根基的摧毁。

为什么人均年收入不足城镇人均年收入三分之一的广大农村，反而很好的解决了居住问题?就是因为，农村太穷，建立在掠夺基础之上的房地产发展模式无法在农村推行，所以，农民可以在自己的土地上盖房子——他们不必像城镇人口那样，凭空为自己拥有的土地额外花费昂贵的费用。对比之下，中国房地产业的掠夺性昭然若揭。

为什么房地产行业在民众心目中的地位最低劣，引发的抵触和憎恨情绪最为强烈?中国房地产发展的模式决定着，这是一个赤裸裸的以剥削和掠夺民众财富，以侵吞和摧毁民众幸福为根基的行业，是一个逐渐走向民众对立面、走向民生对立面、走向反动的行业。

中国房地产业所享受的资源已经非常丰富，尤其近段，刺激房地产的政策走马灯似的出台，为何效果了了?这实际上是掠夺走到尽头的一种最直观的信号，民众已经不堪高房价之重。低下的收入、残缺的社会保障机制、节节上涨的医疗教育等支出，已经使得伤痕累累的民众无力满足剥削者日益膨胀的胃口，无法再支撑起一个日益发展壮大的食利阶层。另一方面，所有的刺激房地产业的政策，都出自既得利益集团及其代言人之手，由于过分偏重自身利益而失去了可行性。

在央视做节目的时候，房地产行业的既得利益者蔡某，竟然扬言，如果房价跌，就偷工减料，该用十根钢筋的减少五根，这种无视法律与道德底线的赤裸裸的表态，暴露出长期饱受暴利浸润的房地产从业人员的卑劣与阴暗的内心。更使我震惊的是，当蔡某作如此表达的时候，在场的开发商竟然没有一个人站出来否认!

这说明，即使不从经济学的角度来看，从基本的道德、人伦和诚信角度来看，房地产行业也已经走到了绝路。当一个行业连生命安全也无视的时候，这个行业已经失去了最基本的合法性基础。引领既得利益者走上绝路的，是掠夺者自己，是这个行业具有的掠夺性的本质。

当水源干枯，再豪华的船也只能沉沦。

因此，当一个亦官亦学者的怪胎，兴高采烈地宣布“第十大产业振兴规划确定为房地产”时，我感受到的不仅仅是震惊。我怀疑这位亦官亦学者的怪胎，根本没有弄明白房地产业与建筑业的区别和联系，而是把建筑业纳入到了房地产业当中，当成了房地产业的一个组成部分。可笑若此!我此前写的房地产方面的评论，已经很清楚地阐述了这个问题，愿意打印一份免费送给老先生作为扫盲参考。笔者查阅大量海外有关房地产的研究资料，还从来没有哪

个国家的房地产模式像我们这样，以血腥的掠夺和压榨的模式存在，更没有哪个国家，赋予某个民怨沸腾的掠夺性行业“重要支柱产业”这样的崇高地位。

中国房地产业要发展，必须走民生路线，建立以社会保障性住房为供应主体的发展模式，还民众最基本的居住权，只留下一小部分商品房满足富人的需求。当绝大部分民众通过保障性住房解决居住问题，不仅能节省出大量资金用于其他领域的消费，激活中国的内需，更能把整个民族为沉重的住房压力下解救出来，使得久违了的笑容和安全感重新回到人们的心中，使得这个民族轻装前进，重新焕发出创造和奋斗的活力——这何尝不是实现中华民族伟大复兴的一个最重要前提!否则，以维护高房价为核心的救市政策，只有彻底葬送中国房地产业的未来。

走民生路线，建立以社会保障性住房为供应主体的发展模式，尽快地消除房地产业中的掠夺性，是拯救中国房地产业的唯一有效途径，也是把这个民族从沉重的住房压力下解救出来的唯一有效途径。

值得一提的是，高房价的另两个强大的推动力是银行和炒房者。由于房价连年只涨不跌，几乎所有的银行都被房贷视为最优质的贷款，争相扩大客源，恶性竞争的结果是贷款门槛逐渐降低，贷款条件成为可以轻易逾越的摆设。银行最大的优势是资金，而资金作为推动价格上涨的强大动力，在中国房价连续10多年的上涨中，发挥了难以替代的作用。

还不仅如此。开发商与银行的携手，成为另一个牢不可破的链条，所不同的是，这种“携手”并非对等的，它更有利于开发商。典型的就属假按揭，开发商通过与银行职员的勾结，高估房价，制造假按揭，提前套现，由于风险系数转嫁给了银行，开发商高枕无忧地坐等房价上涨。开发商通过银行，间接地绑架了政府，因为在承担了开发商转嫁而来的几乎全部风险后，政府必须小心翼翼地维持高房价，防止房价下跌给银行可能带来的损失。

如果说，银行在房价上涨过程中提供了资金支持的话，那么，炒房者则在房价上涨过程中，提供了人气支持。炒房者的介入，挤压了真正的房屋需求者可以选择的余地，制造并强化了房源紧张的状况，而这种供应紧张的状况是开发商求之不得的，在房价步入快速上涨轨道中的时候，开发商也主动囤积房屋，延缓销售进度，进一步强化供不应求的状况。再加上整个房地产市场是不透明的，房地产市场中的各个既得利益主体，通过对信息的垄断，散布虚假的信息，制造羊群效应，使购房者始终处于一种紧张和不安的状态中。

简而言之，中国房地产业其实早已构筑起一个完整的掠夺、压榨链条，当掠夺者通过各种资源通过各种手段将民众赶向屠宰场，他们自己的结局其实也已经注定——恶有恶报的轮回从来没有真正被打破过，哪怕暂时没有步入这种轮回。

在刺激和鼓励房地产的政策密集出台的情况下，尚且不能产生效果，恰恰证明了一个行业的不可救药。这首先就应该从根源上反思，而不是继续变本加厉，在背离民意的道路上，越走越远，耗费原本有限的资源。现行的掠夺性的房地产发展模式不改变，中国经济必遭连累，在泥沼中越陷越深。

房地产行业一直以来是最市场化的行业，没有准入限制，没有资格限制，而由于竞争激烈，开发商日子不好过，房价在过去许多年并没有大幅度上涨，但恰恰从04年开始，国家

开始调控这个行业，土地信贷控制得很厉害，供给预期减少导致了房价的催升。目前房价出现调整是经济规律使然，而非政策调控，也就是说即使房地产政策放松，房价仍将下跌，同股市一样，政策逆着市场规律不会见效。

如果政府不救市，目前市场的低迷必然导致新开工面积的下降以及房地产投资额的降低，也将导致二到三年后房地产市场供给的减少，从而短期内房价的调整和房地产市场的低迷就成为下一阶段行业健康发展的新的基石，这个过程中房地产企业优胜劣汰，房屋质量将进一步提升，购房者得到实惠。

而关键是过去地价房价高涨最大的受益者是政府，尤其是各地方政府，所以地产行业很难按照市场规律进行调整，最近已经陆续有地方政府出台政策来保护这个行业，我们估计长则在明年上半年，短则在今年年底，这种迹象将更加明显。政策放松结果有两个：一方面土地和信贷的放松将增加供给，将是雪上加霜；另一方面按揭政策的放松将继续吹泡沫，理性的调整无法实现；所以我们认为政府不需要也不应该救市，也许救市就是害市。

综上分析，如果政府不救市，尽管短期内情绪可能更悲观些，但我们可以乐观的看中长期；如果政府救市，短期可能乐观，但中长期会悲观。

随着新昆明的规划实施以及建设宜居城市目标的推进昆明市的房地产市场必将迎来新一轮的发展竞争也将更加激烈。而房地产中介市场也将借此机遇不断进行行业整合规范中介市场体系完善行业法律法规、加大监督力度。可以相信随着房地产中介市场内外部环境的改善昆明市的房地产中介行业在未来将会进入一个不断提升稳定发展的时期。