第七章房地产投资报酬与风险分析

第七章房地产投资报酬与风险分析

房地产投资的报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。一般而言，在经济情况稳定时，房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。

投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。

第一节比率分析与获利能力分析

一、比率分析

1、收益乘数（income multiplier）

收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。

收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资报酬率。

收益乘数有两种表示法，即

（1）毛收益乘数=市场价值/毛收益

（2）净收益乘数=市场价值/净收益

2、财务比率

（1）营运比率=营运费用/毛收益

意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差。

（2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益

两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。因此越低越好。（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出

其中，营业净收益=毛收益–营业费用

意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所面临的财务风险越小，投资越安全。

但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角度的分析来判断。

二、获得性的衡量

1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格

是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率.

注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率.

投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高.

但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据.

整体资本还原比率是净收益乘数的倒数.

2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益)

其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额

权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税).

3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金)

这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得.

除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。

4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资

为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.

但是事实上却有问题.

第一, 权益增加并非资产所产生的报酬,只是投资人增加的现金投资罢了;

第二, 所谓权益增加, 对当期投资人并未有现金流入(反而是现金流出). 权益增加要转变成现金流入,必须等到资产处置出售后才可获得,而且届时资产出售所得现金不一定是历年来权益增加的总和.

还有两个问题:

一是资产出售时其售价不一定等于当年购价;

二是资产出售时要负担佣金及其他费用.

所以经纪人报酬率是不合理的,它远大于现金报酬率.

第二节投资财务可行性分析

美国长岛大学教授斯坎普发展了两个简单的方法来判断投资的可行性。即前门法和后门法。

一、前门法

主要过程是：在当房地产价格已知的情形下，计算房地产投资可行所必须达到的最低租金。当所求的最低租金低于目前房地产在市场上的租金行情时，则此房地产在财务上可行；反之，如果最低租金高于市场的租金行情，则在财务上不可行。

前门法例示：

有一房地产投资计划的各项资料如下：

(1)购买价格已知为12,400,000元;

(2)贷款占80% (自有占20%);

(3)贷款条件:20年期, 年利率11.5%,债务保障比率为1.3;

(4)房地产可出租面积2720平方米,总楼地板面积3200平方米;

(5)目前的租金行情是每平方米925元;

(6)闲置面积5%,即占租金毛收益的5%;

(7)营运费用为每平方米250元;

(8)财产税为每平方米100.55元,且所有楼地板面积均列入计算;

(9)其他固定费用为每年10,000元;

(10)投资者要求的权益报酬率为6%.

试用前门法计算此房地产的最低租金, 并判断此投资计划是否可行.

解: 1.权益所要求的税前现金报酬

(1)自有资金投入=12400000*0.2=2480000元

(2)权益现金报酬=自有资金投入*权益报酬率=2480000*6%=148800元

2. 偿债支出

(1)抵押贷款总额=12400000*0.8=9920000元

(2)每年的偿债支出=抵押贷款总额*贷款系数=9920000*0.127968(查表得)=1269440元

3.所须达到的营业净收益

营业净收益=权益现金报酬+每年偿债支出=148800+1269440=1418240元

4.检查债务保障比率是否合乎要求

每年偿债支出*债务保障比率<营业净收益?1269440*1.3=1650272>1418240

则所须达到的营业净收益为元.

5. 营业必须达到的有效毛收益=营业净收益+营运费用+房地产税+其他固定费

=1650272+250*3200+100.55*3200+10000=2782032元(要求有效毛收益)

6. 要求毛收益=要求有效毛收益/(1-闲置率)=2782032/(1-5%)=2928455元

7. 每平方米的最低租金=要求毛收益/可出租面积=2928455/2720=1077元/平方米

每平方米要求的最低租金为1077元, 高于目前市场的租金行情925元/平方米. 表示目前该房地产的收益不能达到投资计划所要求的获利水准. 因此在财务上不可行。

二. 后门法

分析方法: 在房地产收益已知的情形下,求取房地产的合理价格.

若该合理价格高于投资时所须支付的价格,则该计划可行.

后门法关系图

后门法例示：

有一房地产投资计划的各项资料如下:

(1)卖方要价元;

(2)此房地产的总可出租面积为6400平方米;

(3)每平方米可出租价格为530元;

(4)闲置及营业费用约占毛收益的52%,包括闲置损失7%和营业费用45%;

(5)贷款银行要求的债务保障比率为1.3;

(6)年贷款常数为10% (基于利率9.25%,约28年的长期抵押贷款,查表或计算而得);

(7)投资者要求的权益报酬率为12%.

试用后门法计算该房地产的合理价位,并判断该投资计划是否可行.

解: 1. 营业净收益

(1)总租金毛收益=530*6400 =3392000元

(2)营业净收益=3392000*(1-52%) =1628200元

2.合理最大贷款额

(1)偿债支出=营业净收益/债务保障比=1628200/1.3=1252500元

(2)贷款总额=偿债支出/贷款常数=1252500/0.1=12525000元

3.合理自有资金投入

(1)权益现金收益=营业净收益-偿债支出=162=375700元

(2)自有资金投入=权益现金收益/权益报酬率=375700/12%=3130800元