2017苏州东原千浔示范区开放事件炒作思考-96P
商业房地产品牌-苏州公园1872项目推广传播策略策划方案
活力岛绿心 城市湿地公园+高端低密改善住区+高端文体配套
我们未来是更具高端生活素质的活力岛板块
颂唐建议之区域概念
拥抱活力岛 我们是活力岛的高端生活版块
如何把活力岛的这个优势说出来？
第二
以路入岛
占位活力岛的两条核心主干道路
招商·公园1872门前极具价值的两条路 春申湖路 华元路
春申湖路——相城的精神标签
既然在活力岛， 我们用什么脱颖而出？
活力岛的地产演进历史
2007年 恒基水漾花城 合景峰汇国际 首开班芙春天 2009年
融侨城 华润·橡树湾 首开班芙春天
刚需高层
2013年 西湖君庭
万科Vc小镇 招商·依云水岸 首开班芙春天 姑苏裕沁庭
海亮香榭里
金御华府 中粮·祥云国际 中锐·琅石名筑
刚改高层 部分洋房社区
战国时，楚国春申君封地苏州，在此兴修水利，造福百姓， 而春申湖便是春申君当年筑堤围堰的遗迹。 如今的春申湖，风景秀美， 而以此为名的“春申湖路”，也带有了相城特有的记忆。
春申湖路——相城未来对外的城市级通道
春申湖路快速化改造，连通园区、新区，预计2020年建成通车
改造后，春申湖路将以高架＋隧道为主要形式， 西接中环西段苏虞张立交、东接阳澄湖东侧中环北段，长约16.4公里。
产品属性名
春生的洋房
二、物理上从“板块”到“核心主干”
华元路的中心标签+“城市湿地”的资源+活力岛稀缺的洋房住区
我们转换概念的 产品再定位
产品定位
华元路·城市湿地·公园洋房住区
这样的策略占位如何转化成“可打动的沟通？”
PART THREE 形象表达
【一】 我们要沟通的对象 客群解读
上海东元坊开发项目违规事实
此文加上文头后拟作为行政复议及行政诉讼的正文使用，暂时不对外传，请大家传阅，修改后再商量定稿和如何使用。
上海东元坊开发项目违规事实东元坊项目的违规事实主要表现在立项阶段，设计，规划编制，审批阶段以及规划调整三个阶段。
一．立项阶段：违规取得《选址意见书》和《用地规划许可证》；书证不包括1号楼地块1. 报建在先，立项在后1997年12月1日起施行的《上海市建筑市场管理条例》第三章第十四条规定：建设单位应当在建设工程立项文件批准后的规定时间内，持有关批准文件，按规定审批权限向市建管办或者建设工程所在地的区、县建设行政管理部门办理建设工程报建手续。
东元坊项目在2000.5.22已经报建。
但黄规规（2001）26号《选址意见书》于2001.4.23才得以核发, 区规规(2002)25号《东元坊建设用地规划许可证》2002.6.3才取得。
2. 领证在前，合同在后03版和95版《上海市城市规划条例》58条都规定：国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，在出让、转让合同签订后，应当按照规定向市或者区、县规划管理部门申领或者更换建设用地规划许可证。
东元坊项目于2002.6.3 以区规规(2002)25号取得《东元坊建设用地规划许可证》，但直至2004..8 才签订国有土地使用权出让合同：沪房地黄2004出让合同59号3.核发的书证用地范围不包括355-06地块当时核发的《选址意见书》和《建筑用地规划许可证》的用地范围都不包括现在拟建的99.8m ，35层楼的355-06地块，也未涉及2007.12.26 才批复的《半淞园社区（C010501单元）控制性详细规划》。
但上述书证均记载了于2000.6.6由沪规划（2000）第0372号批准，但现已不见踪影的《中山南路地区控制性详细规划》。
在已经批准的《中山南路地区控制性详细规划》中，355-06地块明确标志为多层住宅用地，而不是99.8m的35层高层。
二．设计，规划编制，审批阶段：在已超标地块上建造建筑；建筑容量控制指标超标；未有效征求公众意见1. 355地块原有建筑的容积率已经超标, 不应再扩建，加建经计算，355地块现有建筑的容积率已经达到2.505(287300/11470m2), 超过《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》容积率2.5上限。
风火广告中海地产苏州导入策略剑指姑苏
中海品牌整合方向
充分整合 深化原有 品牌形象 精于品质 先进科技 智慧思维
建立、推广 已有硬件 资源形象 产品—因地制宜 服务—以人为本
赋予品牌文化 融入人文气质 人性化 亲和力 包容性
非常国际
非常中国
非常中海
中国发展攻略
3大中心 10大城市 品牌布局
中海品牌可利用资源
项目资源
长春
活动结构：
前期铺陈：中海成就图片展 主题活动：年庆酒会暨媒体见面会 活动高潮：游金鸡湖赏烟火活动
前期铺陈：中海成就图片展 将中海开发的知名物业图片，放置来宾通道两侧，嘉宾进入的过程 中，便可欣赏企业发展的辉煌成就，更深入了解中海的企业文化及 发展历史，为企业媒体宣传进行丰富铺陈。 主题活动：大型年庆酒会暨媒体见面会 邀请苏州市政领导、各大媒体、有影响力的嘉宾到场，格调高雅， 气氛轻松，更体现中海勤于用心，真于用情的企业个性。 活动高潮：游金鸡湖赏烟火活动 媒体见面会结束，邀请嘉宾坐船游金鸡湖，欣赏苏州夜景，观赏烟 火。正是中海集团与苏州文化气度相融的最佳体现，更预示着中海， 在苏州未来的发展迈出辉煌的第一步。
巧借中海25周年庆
25年以来国际视野
中资海外品牌
国 际 资 源
国 际 视 野
国 际 品 质
25年以来精品如一
过程精品
产 品 细 节
产 品 品 质
产 品 创 新
25年以来人居关怀
以人为本
企 业
产 品
服 务
刷新品牌形象
过程精品
精品关怀人文
产品导向
客户导向
不是空穴来风,而是传承和升级
精品关怀人文
广告牌 海报
后续推广策略 中海会苏州专刊 媒作跟踪报道 公益活动及文化活动
苏州园区品牌开发商分析-8DOC
苏州园区品牌开发商分析目录一、苏州园区品牌开发商个案分析二、品牌开发商对园区的影响一、苏州园区品牌开发商个案分析万科·南都1、拿地情况：2、已开发工程：玲珑湾花园3、未开发工程：无4、营销手段：万科收购南都后目前还没有大幅度向市场推广万科品牌，只是在物业上有所推广。
南都在开盘前4个月在园区国际大厦大堂设立外接待点来积累客户。
为了有效得到有用的意向客户，南都和中行合作推出玲珑汇会员卡，参加玲珑汇要交纳2万元的保证金，发放手表、派克笔、名片夹等小礼品来吸引客户。
开盘时会员就能优先选房。
同时大力宣传开发商品牌，开盘前一年就开始宣传楼盘，有利有弊。
有利是让客户对玲珑湾熟知，期待它的开盘；有弊是宣传时间过长，新讯息太少，流失了很多客源。
高炮、路标为长期宣传手段，强销期以电视广告、报纸为主。
因楼盘在现代大道主干道上，车流量较多，无形中也为楼盘做了免费的广告。
开盘时间为2004年4月份，那时的房产还是比拟炽热，南都在没有样板房，装修房没有装修标准，只有虚拟的效果图的情况下卖期房，销售业绩还是极佳，甚至有客户相互抢房源。
如果在什么都没有的情况下把开盘时间换成现在销售，销售业绩可想而知，凄凉!中海1、拿地情况：2、已开发工程：3、未开发工程：无4、营销手段：开盘前期中海非常高调地进行大规模媒体宣传，从公交站台、路标、报纸、电视等渠道大幅宣传中海两工程。
以公交车站台广告为主，广告期从6月至今一直持续着。
中海在预售1个半月前首先在观前街设立生活会馆，会馆的意式装修和家具摆设让苏州人感到的第一印象是尊贵、豪华的形象。
同时中海以高档品牌开发商缔造高档楼盘的形象问世，确立了目标客户层，拒绝了中、低档客户。
在正式出售前半个月，中海以样板房实景来吸引客户的眼球，让客户充分感受到中海楼盘的高档品质。
8月下旬中海半岛华府已开始预约登记，9月17日正式出售，此次推出119套房源，预约情况良好，已有50套房源已交定金。
在苏州目前房产不是很景气的情况下，中海适时地利用样板房和大篇幅的品牌宣传来到达了一定的销售业绩。
核心地产网论坛采访提纲和新闻选题(带回答内容建议)0517
核心地产网论坛采访提纲和新闻选题论坛主题：亦庄核心“扩容”新城进展“蝶变”主题论述：依照刚正式出台的新城南行动打算(2021年-2021年)显示，至2021年，新打算安排公共效劳、基础设施、生态环境、产业进展等4类232项重大项目，总投资约3960亿元，比上一时期城南打算的投资(2020年-2021年)增加了1000亿元。
作为与国际接轨的交流平台，亦庄经济技术开发区已屹立于城市东南门户之上，在南城新一轮进展大背景下，亦庄核心区扩容使区域价值日趋凸显。
伴随着核心扩容，亦庄有望借助区位优势实现真正的“蜕变”，楼市版图也将因此发生新的变局，而亦庄核心为对接京城楼市将起到相当重要的作用。
拟邀佳宾：高毅存北京计划学会秘书长牛凤瑞中国社科院社会学所研究员肖劲北京万科副总领导袁知微万科大兴片区负责人访谈时期一：从亦庄前景动身，释放核心区扩容重要信息，以品牌开发商争相入驻扫尾问题一：作为北京市唯一的国家级经济技术开发区，不管是新一轮南城打算、首都第二机场的建设、仍是亦庄与大兴行政资源归并，都给亦庄带去了“进展大礼包”。
而最新数据称，。
站在北京迈向世界城市的高度来看，如何看待亦庄以后的进展前景。
（主提问高秘书长，大伙儿讨论补充）引导回答方向：梳理亦庄当下的进展利好。
归纳其宜居宜业的特点。
在此基础上，站活着界城市的高度，展望亦庄前景，尤其突出亦庄进展的国际性和人群的精英性。
问题二：从进展现状来看，亦庄核心区的进展已接近饱和，核心区扩容正在成为适应南城进展大趋势的必行之举。
这次亦庄核心区扩容会对亦庄区域的现状和以后进展带来哪些机缘？与其他板块的区别在哪？（主提问牛凤瑞，大伙儿讨论补充）引导回答方向：当产业已具有必然的规模，区域人口形成稳固的基数，地址经济有了坚实的依托，居住和配套就会取得相应提升，就要核心区扩容，确实是所谓的“新城建设”。
中国很多城市的开发区此刻都成了新城区。
最典型的例子确实是上海的浦东新区和天津的滨海新区，通过产业区的进展来带动相关的居住和配套的模式。
房地产腐败案例收集
房地产腐败案例收集挤出高房价中的腐败泡沫楼市走向一直是争论焦点，高房价中存在腐败泡沫却是共识。
最高人民检察院工作报告提到,2009年查办发生在土地出让、规划审批、招标投标等环节的职务犯罪案件达6451件.近年来，部分城市房价的攀升速度令人触目惊心。
群众不禁要问，如若不是腐败作祟，不愿作为,房价成本为何总是雾里看花?捂盘惜售为何屡禁不止?囤地行为缘何视而不见？没取得预售许可证的楼盘何以公然销售？这不免让人相信：房价中的某些“成本”是某些人不敢摆在桌面上的。
房地产领域日益成为腐败的重灾区。
一些官员利用批地、规划、免税等权力，与房地产开发商搞“权房交易”，收受房产,或者以低价购房。
从南京“天价烟"局长到上海多达14处房产的“炒房区长”，从北京市原副市长刘志华、江苏省人大常委会原副主任王武龙，天津市检察院原检察长李宝金等人到重庆揪出的地产腐败“窝案”，房地产领域的腐败涉及官员之多，受贿金额之大令人震惊.早在2005年国务院出台的楼市调控措施中，就有关于整顿房地产市场秩序、清理闲置土地的要求.然而这些政策措施总是落不到实处，达不到应有的效力；会不会是拿了人家好处的官员故意不落实？房地产领域的腐败行为,削弱了政府在房地产调控中的执行力，损害了其公信力，难怪一些网民感叹“调控”变成“空调”.腐败的存在，也有房地产管理制度上的漏洞.业内人士称，只要“运作"得好，土地招拍挂制度下依然可以如愿拿地。
有的全国人大代表介绍，办理一个房地产项目手续竟然要盖166个公章。
倘若每一步都“运作”得好，百姓要为此支付多少腐败成本？挤出高房价中的“腐败”泡沫,一方面要高举法律利剑，坚决惩治损害民生的腐败行为,另一方面还要加强制度建设，搭建防治腐败的制度屏障，特别是要在房地产开发、土地管理等带有行政权力集中、资金密集、竞争激烈、回报率高的领域增强制度约束力.挤出高房价中的“腐败”泡沫，还要充分发挥人民群众的监督作用.房地产领域腐败行为频现,与监督机制单一不无关系.有些内部的规章制度看似无懈可击，但由于是封闭运行，缺少外部监督,一些腐败行为被披上合法的外衣隐匿起来，其危害更大。
杭州户型创新偷面积
杭州户型创新偷面积标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫作者：肖三2010/12/2 7:57:21杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。
郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。
保利·江语海MAX3系列户型九衡公寓C3户型金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层）一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率接近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间……在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。
业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产品差异化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无关系。
杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。
这都是被高房价给逼出来的。
开发商热衷“送”面积最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。
该户型面积为104平方米，环绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。
据了解，该户型房源位于建筑顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。
金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。
保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改造甚至能获得相当于近160平方米的使用空间。
苏州工业园区部分领导在进行所谓新农村的建设中
苏州工业园区部分领导在进行所谓新农村的建设中，利用恐吓、威胁、殴打、关押等恶劣手段，使用派出所民警、雇佣流氓打手，强迫农民出让土地、拆迁房屋，对进京上访者进行打击报复。
同时，该地区的干部有严重的裙带关系，在任用干部中任人唯亲，在承包工程中有营私舞弊行为。
苏州地区表面上的繁荣掩盖了当地政府的违纪、违法行为。
凡此种种劣行，不一而足，下面仅举一二。
(1) 过去四五年来，苏州工业园区在全区各乡镇展开大规模的拆迁活动。
在唯亭镇，他们要求阳澄湖村村民转让粮田，以建旅游开发区之用（该地在基本农田上大建庙宇）。
期间，当地政府与村民发生多起冲突，造成多人被抓、被打。
唯亭镇政府企图征用阳澄湖村土地，遭村民抵制。
党委书记郁才根携副镇长王丽英亲自指挥上千名城管和警察，与村民发生冲突，许多前来阻挡的老人和妇女被推下水沟。
前两年的拆迁多数是通过类似暴力行为完成的。
唯亭镇南部的几个村庄在拆迁过程中，一些村民被镇政府雇佣的打手与流氓装在麻袋中，抛于野外。
很多人遭到毒打，这里很多村民是在医院签字同意拆迁的。
仅在唯亭，受害者数不胜数：唯亭元珠村马伟兴、顾秀根，政府在本人不在场的情况下，对其房屋进行强行拆除，家具被民工轰抢，一家流离失所多年；方夏村杨建明，房屋被强拆，当地政府用外地民工将杨装入麻袋，抛于桥下，杨头部受伤，缝了十四针；中心村刘阿三，与拆迁人员发生斗殴，被拘留，在拘留所中被逼签字；永久村朱老土几次动员不成，镇政府让马大毛打碎其玻璃窗，爷俩头部被打成重伤，房子被扒光；罗阿三家：城管几百将两家人员绑架，将房子扒下，电器及家具狼藉一片。
（2）园区各镇政府对于上访者均进行打击报复。
在村口架设摄像头，任何进出村子的人都会被盯梢；去北京的人会被半路拦下。
有几次当地政府人员因在火车站上强行拦截上访者甚至和铁路民警发生了冲突。
在唯亭，写上访信者会被非法关押、拘留，人数不在少：元珠村张XX、杨XX、荡浪村薄XX、阳澄湖村蒋XX、严 XX、苏XX、李XX、后戴村陆XX、张XX、青灯村王XX、孙XX等人，均被非法关押超过24小时，当地派出所已经违反刑事诉讼法第九十二条，对于公民权利造成严重侵犯。
“东岭新城”怎能如此违规卖房？
“ ‘ 岭 新城 ’项 目西临 东 二环 及 东
大明宫国家遗址公同 ，东临洒 十路及泸灞 生 态景 区 ，北 临矿 山 路 ，南边 也 就 是社
区 门口是米秦路 ，从项 目所 处的地理位 置
东岭新城＂怎 能如此违规 卖房？
口 文， 刊 记 者 张楚 翌 本
来看 ，交通非 常发达 ，距 东二环 驱车 ３ 分 钟的车程 ，数百株 名贵树 木 、花草融入 景 观林 园 ，喷 泉 、栈 道 、流 水 、鸟 语 、虫 鸣 、林荫小路 、娱乐 休闲 、老年人活动 中 心 、人性化设计 ；在 繁华与 自然 间体味生 活 。”这是 出 白 “ 岭新 城”楼盘 的极 富 东 诱 惑 力的 宣传 文字 。但是 ，记者 调 查 发
扩 大汉中在国 内外的知 名度 和影响 力 旅游 文化节 ，以提 升 “ 秦巴天府 ，水 韵汉中”的旅游形象。
本届 汉 中旅游 文化 节 有六 项花 海 系列 活 动 ，即 “ 游花 海 ” 、
“ 花海” 、 “ 唱 摄花 海 ” 、 “ 花 海 ” 、 “ 花 仙 ”和 “ 花 赞 评 推 海 ” 。同时 ，汉中市 以节 庆为契机 ，组织项 目推介 与招 商洽 谈 ，邀 请 客商２ ０ 名 ，推介项 目１８ ，投资 额６ ３９Ｌ元 ，其中已落实签 ０余 ７个 ８． １ 约项 Ｎ２ 个 ，投资额２ ．亿元。Ｅ ｓ ３ ９ 摄影 ／淘 淘
每平米 的价格 就不会以３ ０ 元的均价销售 ７０
了。
项 目未取得 《 品房预 售许可证 》之前 ， 商 不 允许以任何形式对外 销售 ，包括 内部认
购 、收取认购金 、收取定金等任何变相销 售 形式。但是 ， “ 东岭新城 ”却肆意散发 宣传彩页 ，在售楼 部张贴楼盘鸟瞰 图和摆 放 沙盘 ，吸 引消费者购房 ，并违规收取定
2017上半年苏州房地产市场报告
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一级市场
整体商品房用地
限价起效 地价下行
中原观点：
近几年苏州土地成交有缩水趋势，
15-16年度成交量显著低于13-1 4年度，17年1-6月成交152.7万 ㎡，仅相当于16全年总量的35.7
截至2017年6月已出台收紧政策城市
二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门
槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对 离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松， 但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市 中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。
© Copyright Centaline Group, 2010
资料来源：苏州中原研展中心
以跃居第一，主要是苏州乐园
新址建设用地占到全区的56%。
© Copyright Centaline Group, 2010
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一级市场
纯住宅/住商混合用地
限价抑制 地王不再
中原观点：
近几年苏州居住用地成交不断缩水， 15年成交量处于谷底，16年因政策导 向，要求加大土地供应，因此16年度 土地成交量环比增加13.9%；17年16月宅地成交94.3万㎡，相比于年初 政府提出的全年宅地出让390万㎡的
16年更呈现为井喷式上涨，平均 成交楼板价环比增幅达93.7%。 随着政府调控从严，16年8月以 后土拍对热门地块实行限价措施， 由此17上半年成交地价比16年度 下降19.3%。
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© Copyright Centaline Group, 2010资料来源：苏州中原研展中心
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破局攻击——置之死地而后生
弥补这个弱点， 他只得聘请外脑公 司来协助 。通过业 内朋
出责 问， 网站上至今还保存 着读者的投诉和相 关专 家的指
责， 由于人微言轻 ， 以直到今 天也没有一 家企业有所 但 所
呼应或有所改变。
友的推荐 ， 姜丰原认识 了深圳 某营销策划公 司的老总—— 在业内颇有名气的策划专家沈正豪。
默地 为他人 作嫁 衣 ， 赚取产业链 中最低端的微 薄利润 ； 二 是 自创品牌 ， 自己的老 东家以及行业 内有着上百年历史 与 的跨 国品牌为敌 。两条道路都令姜丰原感到危机 重重 ， 前
途渺 茫， 东原 日化面 史以来第一次生死存亡的命运抉 临有
择 … …
姜丰原被沈正豪的一席话说得哑 口无言 ， 这难道不正
论， 似乎并不能完全帮助 企业解 决动 态市场的 实际困难 ，
化 学元素、 纯粹以植物皂角提 炼出洗涤因子的新型环保衣
物清洁产品 ， 并将此计划命名为“ ｘ行动计划” 。同时， 内 在
部管理体 系上 ， 也应沈正豪的要求 ， 建立 了完善的市场推广
读书创造 财富
ｌ 改 生 ３ｌ 变 ０读 人 阅
二．
体 系， 中重 点成 立 了对外公共 关系事务部 ， 门协调政 其 专
府、 构、 机 媒介的关 系， 并建立 了以市场信息及 时反馈 的危 机处理应急机制， 重点研 究和跟踪竞争对手的市场情况。
南北。
一
周以后 ， 正在举 国上下陷入一片“ 致癌风波” 的恐怖
府机构的强制性压 力而遭遇滑铁卢。 沈正豪说 ： 日化行业不比其他行业 ， “ 行业的竞争强度
展速度慢 点 ， 但也会很平稳 。谁知天有不测风云 ， 业发 行
房地产经典软文
房地产经典软文土房企VS外地房企，广西“软实力”赶超一线城市如今，住宅成为人们摆脱蜗居的追求，为了最大限度地获得刚性需求者，楼市也成为房企决胜的战场。
自2010年12月“新国八条”的诞生后，大房企更是局限于一线的城市土地资源，掉转枪头进军二三线城市。
二三线城市房企受到前所未有的猛烈进攻,在实力对决的时期,广西嵘福房地产开发有限责任公司相关负责人率先表态:“有竞争压力，才能让桂企更快地成长起来，我们并不怕被取代，因为我们拥有的本土软实力是外地房企鞭长莫及的。
"认清形势：面临外地实力房企蚕食观点：大房企的加入恰似楼市“催化剂”俗话说：“知已知彼,百战百胜”，对于二三线城市房企来说，认清楼市形势及竞争对手,是决胜的关键因素之一。
目前二三线城市的房地产市场，以其土地资源充足、成本较低、竞争激烈程度较小的优势，吸引了众多外地大房企的目光。
保利在2009年更是大张旗鼓地进驻柳州，以14亿1400万元一举拿下柳州白沙路2号锌品厂的27号地，成为柳州“新楼王"。
此后，二三线城市更成沦一线城市大房企的蚕食对象.在这种严峻形势下，想扳回局面，就必须清楚大房企的实力所在。
记者发现，大房企在土地储备资源和资金流等方面表现出过人的雄厚实力，这让大房企在“拿地"环节就拉大了和二三线房企硬实力的距离。
同时，这些大房企仍不断地进行软实力的“修炼"，国内首家销售额超千亿的房企万科,近年来开始着手对管理工具和组织架构的革新，试图以强大的管理平台来支撑业务的长期发展。
观察大房企的动态，就不难发现，未来楼市决胜关键在于“软实力”的提升。
在调查中记者发现，二三线城市房企早已认知到自身所处的境地，并意识到“本土”元素的重要性.桂企兆安?兴柳集团一直专注于柳州本土房地产品牌的发展，指出一线房企进入柳州是好事,必将让柳州房企在压力中迅速成长。
而广西嵘福房地产开发有限责任公司近期也向媒体发话:“大房企的进驻并不能阻挡柳州本土房企前进的脚步,我们对本土人文风情的深刻了解、对发展本土品牌信念的坚持,拥有本地口碑效应和持续创新的学习动力等，都将成为我们决战楼市的利器。
正略咨询：开发区“区镇合一”管理模式浅析
正略咨询：开发区“区镇合一”管理模式浅析作者：正略钧策集团（正略咨询）《特色小镇和产业园的产业规划及招商引资》研究课题组近年来，随着开发区的不断发展壮大，空间范围、职权边界逐步扩张，如何明确定位开发区与周边行政区县（镇）的关系，化解“区”、“镇”二元博弈，也逐步成为关注的焦点。
本文中，正略钧策集团《特色小镇和产业园的产业规划及招商引资》研究课题组，将通对“区镇合一”管理体制类型进行探究，对其背后的发展原因及实际意义进行研究分析。
一、“区镇合一”管理模式的含义及优势“区镇合一”是将开发区与其所在的小城镇（或街道）合并，通过整合归并政府职能实现体制与制度创新，促进区与镇的互动发展，从根源上解决区镇协调均衡问题。
根据正略咨询调研显示，早在2004年浦东新区就通过“区镇合一”，迅速打破了原来区镇各自为政、城乡二元的格局，实现了浦东新区的快速开发。
近年来，全国各地县市（区）内园区也如法炮制，掀起一股“区镇合一”的热潮，更被视为解决区镇二元博弈矛盾的“良药”，主要原因有二：1.“区镇合一”利于协调多元主体利益与统筹城乡发展我国开发区大多是在城市外围农村划定，与周边小城镇存在空间重叠或相邻，但由于管理体制不同且缺乏有效衔接，经常出现重复建设、资源争夺、发展失衡等问题，损害各自以及县市整体利益。
正略钧策认为，需要通过管理合并或合作来协调矛盾，建立交叉事务的协调机制来界定彼此权职，化解区域内部“行政区经济”壁垒。
开发区实属城市型产业基地，而小城镇是农村地区产业与综合服务中心，两者各自为政容易导致城乡分割、重城轻乡、资源流动受阻的不均衡增长。
据此客观上需要县市政府从宏观层面整合两种管理体制，打破行政管辖藩篱，促进城乡资源有效集中与要素双向流动。
正略钧策认为，开发区管委会与小城镇政府自下而上通过协同管理、合署办公促进两者优势互补，达到产城融合的目的。
2.“区镇合一”有助促进小城镇与开发区各自优势互补开发区本质是依靠实行特殊政策推动土地与功能开发的特定区域拥有财政税收、土地管理、规划建设等多项自主权，却没有资源要素完全管理权。
问题楼盘为何频获奖
南 京 市 民吴 先 生 最 近
很 郁 闷 ， 刚住进 不 到一 年 刚
的新楼竟然成 了“ 楼歪歪” ，
被 权威 部 门鉴 定 为“ 斜 程 倾 度 已 经 超 过 了 安 全 警 戒 线 ” 一 家 三 口必 须搬 出来 ， 等待 开发 商纠偏 。
大 奖。北 京首个 “ 限房 ” 两 瑞旗 家 园出现
准 ， 看位 置 、 地 段 、 是 看 看 个 奖杯 ， 均 每个 楼 盘 获得 的奖杯 数 量 平
达 ５个 。
户型 、 看环 境 ， 是 看升 值 空 间 ， 有定 还 没
论， 因此 也 就产 生 了名 目繁 多 的奖项 颁
“ 酥酥 ”其 楼盘 却 曾 获 “ 城 杯 ” 量 墙 ， 长 质 金 奖。而 上海 那幢轰 然倒地 的“ 楼脆脆 ” 莲花 河畔景 苑 ， 曾是 个获 奖项 目… … 也 记 者 随机 走访 了成都 的 １ ０多家 楼 盘 ， 乎在 每 个 售楼 中心 都 能 看到 这 样 几
会 、 国房地 产 及住 宅研 究 中
投 上广 告费 或赞助 费。
一
位 房 地产 研 究机 构
的负 责人 分 析 ，业 内对 于
究 竞什 么 是 好房 子 缺 乏标
会 、中 国风 景 园林 学会 、 建 设 部 城 乡规 划 管理 中心 主 办 的全 国人 居 建 筑 规 划 设 计 方 案综 合
就 在 为租 房 奔 忙 的 时
产 行业 主 管 部 门 和 行 业 协 会 发 起 ，其 目的在 于通 过 推选 优 秀产 品 ，活跃 行 业 交流 和 相互 学 习 ，推 动 房地 产 企业 的发展 。但 如今 ， 地产 界 变得 鱼 龙 混杂 ，牟利 手 段可 谓花样 百 出。南京 “ 楼 歪歪 ”获奖 事 件 中被 曝 光 的“ 征评 费用 ” 算是 一 种 比 较“ 性” 显 的盈 利 方式 。 已 经 连 续举 办 ６年 的 “ 苏 江 优 秀 住 宅 ”评 比是 一 项 官 方评 比 活 动 ， 征 评 费 用 ” “
城市规划浪费是最大的浪费
城市规划浪费是最大的浪费(一)2010-04-13 来源：半月谈网友评论：1条进入论坛看过川剧“变脸”节目的人，无不为演员精湛娴熟的技巧钦羡赞叹。
然而，时至今日，随着我国城镇化步伐的加快，这项舞台上的节目却经常在一些城市规划的现实中上演。
宏伟建筑刚建好不久，就面临被拆迁的命运；大型广场刚铺设完毕，又传来要被改建的声音；此起彼伏的拆迁让一些文物古迹永远消失在人们的视野中，一些不伦不类的复古建筑却拔地而起……城市规划让群众目不暇接的同时，带来的诸多弊端也日益凸显。
专家指出，规划浪费现象令人痛心，不仅直接造成了建筑寿命的缩短、巨额资金的损失以及由兴师动众引发的纷纷扰扰，而且也给政府信用带来深远的负面影响。
规划是城乡建设和管理的重要依据，在经济社会发展中发挥着重要调控作用。
小到一座村庄，大到一座城市，都离不开规划先行。
如果没有科学合理的规划，浪费必然随之而至，破坏也不可避免。
规划浪费的原因何在，背后是否有腐败黑洞，城市规划到底由谁说了算……本期专题报道试图破解这些困惑我们已久的问题。
有多少建筑可以推倒重来拆了建，建了拆，规划怎能像“变脸”2009年上半年，南京市有关部门宣布城西干道即将“变脸”的消息，顿时引起多方争议。
除了“800多棵大树搬家”“私家车可能禁行”等话题外，争议的最大焦点是：一条设计寿命50年的道路何以在仅仅使用了10年之后，就不得不重修？也有声音解释说：南京城西干道当年是低造价解决了大问题，但现在噪音大、污染大、堵车多、事故多，政府就想到用改建地下隧道的方式，来彻底缓解这些问题。
据悉，这一改造所需投资大约为23.5亿元。
而就在一年前，上海市有关部门宣布拆除素有“亚洲第一弯”之称的延安路高架外滩下匝道。
当时，这道独特风景线的“拆”与“不拆”，同样引发了激烈论辩。
但在打了一番“口水仗”后，许多人发现：起初“亚洲第一弯”的设计寿命长达50年，却只使用了11年就宣告寿终正寝。
于是，质疑的声音随之高涨，有人称：“这是不是一种变相浪费呢？”事实上，像南京城西干道、上海外滩下匝道这样的“短命道路”还有很多，许多城市近年来相继拆除了部分高架桥和立交桥，均远远低于其起初的设计使用寿命。
苏州太湖旁30 多幢别墅交付前被拆：违反生态红线
苏州太湖旁30 多幢别墅交付前被拆：违反生态红线作者：暂无来源：《渔业致富指南》 2020年第1期在即将交付前一个月，位于苏州吴江太湖边的、央企中粮旗下房地产项目的多幢临湖别墅却突遭拆除。
别墅被拆的原因是该建筑物不符合太湖风景名胜区的相关规划，违反生态红线。
令业主感到难以理解的是，作为已获得销售许可的楼盘，该项目手续完备，且早已从当地政府部门获得用地、规划许可、施工许可等审批文书，怎么就突然违反相关生态红线了呢？“如果房子不符合规划，为何当初政府允许开发商建房？别墅都快建完了，却突然又拆掉，而且开发商与业主的赔偿还未谈妥，为何所有的过错和成本要我们这些‘冤大头’来承担呢？”业主黄阳（化名）对澎湃新闻说。
对此，吴江区委宣传部与同里镇相关负责人告诉澎湃新闻，该楼盘违反了2016年国务院批复公布的《太湖风景名胜区总体规划》（2001-2030）（下称《总规》），越过了生态红线，然而因楼盘是在该《总规》出台之前就通过了当地政府的规划建设许可，吴江当地考虑到开发商和业主的利益，没有阻止其施工。
但今年全国开始了一场大规模整治违建别墅行动。
在此背景下，“中粮本源”被要求拆除。
吴江相关负责人称，同期吴江还有其他两个别墅项目也因此被拆除，“这是统一的行动，各地都在做。
”30余幢别墅突然被拆几乎一夜间，有业主发现自家的临湖别墅被拆了。
该别墅项目名为“中粮本源”，是隶属于中粮地产（集团）苏州公司的中粮苏州苏源房地产开发有限公司所建。
多名业主日前向澎湃新闻反映，该楼盘已经建成，本于今年12月交房，却在11月中旬被当地政府下令拆除。
业主懵了。
他们中有好些是去年买的房子，以为等了一两年终于可以拿房装修了，却在一夜间发现自家房子被夷为平地。
中粮本源，位于苏州吴江的同里古镇，太湖湖畔，地理位置和生态环境十分优越。
而且，当时两万多一平方米的房价，越是靠近湖边其房子价格越高。
业主刘方（化名）对澎湃新闻说，2019年11月12日晚，他接到销售人员电话称，他们的房屋将被拆除。
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东原千浔示范区开放思考
节点划分
2.20 阶段划分
阶段主题
起势事件
梦一场 为你
东原12载 发现城市居住价值
4.10
示范区开放炒作
示范区开放
5.20
梦之所栖 心归处
东原12载 发现城市居住价值
示范区开放前， 借一场事件炒作传递项目品牌、土地价值及项目形象
完成东原千浔的市场知名度及市场印记
书籍嫁接——山和大海 携梦走过
浔梦：梦在何处寻？
书中有大量关于自然的描绘 是否可以与带着自然梦的赶梦人（摄影师）合作 购买其以往自然风光的摄影照片，并邀请拍摄老苏州 将他的一些作品，加入到楼书中来？
访谈炒作——为爱而寻 梦之不辍
值得付出、值得坚持、值得浓墨
利用一两家媒体，对董总进行访谈 与苏州这座城市谈谈，体现项目的影响力 输出东原的品牌情怀、预告书籍主题
共梦行动：为赶梦人点赞
大众互动，给前期故事中的3位“赶梦人”点赞，助力其完成梦想。 为项目寻找价值统一的潜在客户
为寻找生活净土 奔走全国的摄影师
自然梦
吟游生活的 小众民谣作者
音乐梦
一个背叛城市 户外团的发起人
运动家
加入梦阵营 用行动为英雄点赞
*H5通道搭建，实现线上助力、点赞
加入阵营，上传自己拍摄的照片（自然、乐器、户外） 附上给英雄人物的祝福，则相应增加一票，并参与抽奖
《梦迹》——年轻时豪放，做过的梦，记下来
创意植入 内页印有自由的诗歌，配合湿地美图 笔记本封三印上梦想H5的二维码，走心一次
Ⅱ-推广渠道
常规渠道：户外/商超LED/桁架等 创意渠道：梦想语录公交站牌/定制海报单页/报纸
形式：利用前期征集的语录，做公交站牌广告，并且扫描二维码即可参与互动， 增加与大众的互动。
线下装置：梦想寄送站
设计方案一：梦想征集
创意说明 建议在人流量密集的商场、写字楼的广场，将前期 线上收集的梦想，做照片墙展示，配合收集装置
设计示意：
配合动作：有梦的人，瓶水相逢
“罐装梦想”大型装置，落地苏州街头 梦想装置：巨型瓶体船 投递方式：梦想纸条装进瓶子里，为后期展示
配合炒作-微信海报
公交站牌
公交站牌
公交站牌
纸媒运用：梦想+湿地，报纸八连版
扩大事件传播面，同时配合湿地价值的传播
世界湿地 巡礼
全国湿地巡礼 高端物业 诞生之地
虎丘湿地 价值
销售配合动作一： 将报纸八连版额外印刷，做成项目物料，配合线下拓客动作。
Ⅲ-拓客渗透
定向渠道渗透
在书店/写字楼/厂区等定向渠道，针对客户群体，进行面对面的
【第一阶段】
发问大众：还敢梦吗
1-话题炒作
2-梦想征集
3-装置设计
Ⅰ-传播内容
起势话题：#还敢梦吗#
通过悬念发问性的内容，吸引大众目光及媒体关注 载体：朋友圈、H5
创意步骤 -随后通过H5上线，大众造句，作为梦想征集 -梦想大众的前期语录刷屏，作为铺垫
Part1-造句体 上线炒作
Part2-大众造句 H5上线
线上炒作——那些在姑苏做过的梦
姑苏的“如梦如幻” 引起大众期待
H5形式，以声音、美图为主 感受苏州小桥流水声调、昆曲评弹韵调 展示城市老照片，情怀营销
提出问题：一句话描写你“苏州梦” 邀请大众参与互动，免费赠出10本签名书籍
书籍发布：罗董携赶梦人 发布《浔梦》
苏州当地媒体的小型见面会，发布书籍 可适当嫁接公益，如在书店上架，所得款捐赠城市保护
旅行的梦、出国的梦、演唱会的梦……
创意说明 城市街头、购物广场等处，设计任意门 结合大众梦想去往的地方、要参与的事 实现屏幕内外的互动
装置配合礼品建议
捕梦网
源自18世纪,印第安人用它来捕获美丽 的梦幻,让恶梦随清晨的阳光而消逝,他 们相信夜晚的空气中充满着各种的梦 幻,只有捕梦网能将梦过滤
备选礼品：普发笔记本礼品
客户沟通渗透。
配合物料：明信片、书签、海报等
海报
明信片
明信片
【第二阶段】
人物包装：赶梦的人
英雄人物
上承接#还敢梦吗#
新话题： #赶梦的人# 结合楼书发布预告
从大众造句娱乐性质传播，转向输出精神上的价值认同
#要走的路很长，有梦给我鼓舞 #不管遥遥长路多斜，赶路不如赶梦
东原助力赶梦人的动作，配合视频实现大众传播
同时在视频结尾，预告一场即将在虎丘湿地公园的特展
销售线物料及推广配合
“梦”主线之外，进入蓄客期的项目推广
明确推广的基调是什么
项目/产品属性
项目：苏州认识东原的名片 产品：后期3W+ 叠加/洋房 改善定位
客户潜在特征
客户：区域高端、主城外溢 特征：认同购房是最快速、有效地生活改善途径
#年少时狂梦一场，来，大口饮下 #汗水载着梦想漂流，来，同舟共济
配合炒作微信
装置示意1：
装置示意2：
线下装置：梦的任意门
设计方案二：话题引爆，led+门套
创意说明 利用猎奇心理，增强话题性 有限时间下，更有利于“梦”主题的导入 参考链接：法国铁路局-任意门带你走遍欧洲
有个梦，名叫重庆 推开门却已经实现
英雄登场：赶梦的“我”系列人物
预计寻找一个有摄影梦想的人，为圆梦计划做铺垫 丰富英雄人物属性：配合音乐梦、运动梦人物选择
梦想宣言：伟大源自梦想不止
动作配合：英雄集结 罗董露面
线下配合
DM 报纸
官微平台
线上配合 朋友圈
大V报道
人物集结+发布预告+项目价值 赶梦的人、发布活动宣传 深入介绍、发布会预告 人物宣言、日更海报 炒作、解析、猜测、揭秘
事件主题
梦一场
东原造梦者 角色
为你
客户沟通及共鸣 品牌产品打造
推广思考
年初作为项目的起势动作，借力此次营销事件，完成线上强发声及形象记忆
构建；线下完成客户渠道强渗透。
2.20
2.27
楼书发布
3.6
3.13
3.20
3.27
传播节奏
起势期
发酵期
高潮期
传播内容？
推广渠道？
拓客渗透？
具体完成以上三个内容，完成此次事件的落地。
助力英雄圆梦，也能实现自己的梦。
*给英雄助力后可跳转抽奖页面，抽取圆梦大奖
配合奖励： 广泛发放：定制T恤，大师设计款 大奖设置：自然梦（定向机票一张）/音乐梦（演唱会门票两 张）/运动梦（球类赛事门票一张），对应不同梦阵营的用户
助力H5
T恤：
国家地理：东原携手赶梦的人
自然行者——为了寻找最“纯净栖息地”，而远走全国 多个城市，用镜头捕捉多个湿地、湖泊边的原生之美
千浔要满足谁的需求？可以说是 消费升级中的城市（准）中产阶层