商品房价格构成
西安市房地产成本构成
西安市房地产成本构成目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。
结论:“西安房产成本高并非虚夸”以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。
[L][/L][L]建筑工程清包工价格[/L][L]模板[/url]：19-23元/平米（粘灰面）[/L][L]砼：38-41元/立，[/L][L]钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2[/L][L]砌筑：55-70元/立。
[/L][L]抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口[/url]，不包括脚手架搭拆）[/L][L]面砖粘贴18/m2.[/L][L]室内地面砖（600*600）15元/平米，[/L][L]踢脚线：3元/米，[/L][L]室内墙砖：25元/平米（包括倒角）[/L][L]楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
[/L][L]石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，[/L] [L]蹲台隔断：120-300元/蹭位。
[/L][L]大白乳胶漆：6元/平米。
[/L][L]外墙砖：43元/平米，[/L][L]外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
[/L][L]屋面挂瓦：13元/平米。
[/L][L]水暖：9元/平米（建筑面积）[/L][L]电气照明部分：6元/平米。
房地产估价(成本法)资料讲解
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
➢ 取得房地产开发用地的途径：
a)
市场购置
b)
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。
土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
房地产估价(成本法)
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。
⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类：
a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）；
b) 其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。
房地产估价方法——成本法
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ① 物质折旧：
自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ② 功能折旧：
功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等； 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等； 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效
价格构成表的计算方法
价格构成表的计算方法价格构成，是指构成价格的各个要素及其在价格中的组合状况。
只有深入研究构成价格的各个要素的形成原理，影响因素，在价格构成中的地位，才能更好地把握价格变动的原因和规律。
第一节价格构成与价值构成的内容和关系前面我们已经讲过，价值是价格形成的基础，价格是商品价值的货币表现。
要了解价格构成的实质，必须了解价值构成的内容以及与价格构成中各要素的关系。
一、商品价值构成所谓价值构成，是指构成商品价值的各个组成部分及其在商品价值中的组合状况。
商品的价值是由凝结在商品中的社会必要劳动时间决定的。
这种价值量先在生产领域中形成，又在流通领域中得到追加。
在生产过程中，由掌握一定技能的劳动者利用一定的生产工具对劳动对象进行加工。
在这一过程中首先要消耗原材料、辅助材料、燃料和其他物质费用，并会磨损机器、设备、工具、厂房等。
这些生产资料是前人劳动的产品，是已经凝结在产品中的人类一般劳动，因此，称为物化劳动。
其包含的价值有的一次全部转移到新产品中去，有的只将磨损部分转移到新产品中去，因此，叫做转移价值。
通常用英文字母c来表示。
其次，在生产过程中，劳动者要消耗体力和脑力劳动，这种新投入的活劳动会凝结在新产品中去而增加商品的价值量。
这部分新增加的价值，在国民收入的分配中可以分解为两个部分：一部分是维持劳动者和其家庭成员必需的生活资料的价值（劳动力再生产费用），这对劳动者来说是必要的劳动，在社会主义条件下，称为自己的劳动，通常用v来表示；另一部分则是劳动者在劳动过程中创造出超过自己需要的价值--剩余价值，在社会主义条件下称为为社会的劳动，通常用m来表示。
当商品离开生产领域进入流通领域后，为了推动商品流通的正常进行，同样要投入一定的生产资料和劳动力，耗费物化劳动和活劳动。
对其中投入运输、保管、挑选、整理等劳动，属于生产过程在流通领域的继续而付出的劳动，同样会形成新的价值，并追加到商品之中。
与在生产过程中一样，这种追加价值也可分为转移价值c，为自己劳动创造的价值v和为社会劳动创造的价值m。
第四章 价格构成
价值
2009－02
＝
Ｃ1＋Ｖ1
＋
Ｃ2＋Ｖ2
＋
Ｍ1＋Ｍ2
9
华中科技大学武昌分校经管系
第一节
价格构成、价值构成及其关系
生产成本：价值构成中生产资料转移价值和劳 动者为自己劳动所创造的那一部分价值的货币 表现。生产领域中的C+V 流通费用：生产性流通费用：是流通领域中的 物化劳动和活劳动的货币表现（流通领域中的 C+V），以及纯粹性流通费用：生产领域和流 通领域劳动者为社会劳动所创造的价值的一部 分的货币表现。
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三、生产成本的核算
例：某企业生产Ａ、Ｂ两种产品，共同耗用一 种原材料13800千克，每千克1.5元，共计20700 元。其中生产Ａ产品1000件，每件产品材料消 耗定额为8千克；生产Ｂ产品700件，每件产品 材料消耗定额为5千克。如何将材料费用在Ａ、 Ｂ两种产品间进行分配？
5
第一节
价格构成、价值构成及其关系
一、价值构成 商品价值（Ｗ），包括在生产领域和流通 领域中的三个组成部分： 一是已消耗的生产资料转移价值（Ｃ）； 二是劳动者为自己劳动所创造的价值 （Ｖ）； 三是劳动者为社会劳动新创造的价值 （Ｍ）。 用公式表示：Ｗ＝Ｃ+Ｖ+Ｍ
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2009－02
华中科技大学武昌分校经管系
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四、定价成本的基本条件
定价成本是价格构成中的成本。 社会成本 正式生产成本 正常生产成本
定价成本 基础 财务成本
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是
华中科技大学武昌分校经管系
25
定价成本与财务成本之间的关系
定价成本是计入商品价格中的成本费用； 财务成本是企业财务核算中的成本，是考
房地产建安成本构成参考价格
房地产建安成本构成参考价格房地产建安成本构成参考价格1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙装饰工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价~%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售成本与价格构成商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。
开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。
土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。
住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。
建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。
附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。
规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。
其他与项目开发直接有关的费用。
住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。
销售费用：销售商品房而发生的各项费用。
利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
第十讲房地产价格
1.3房地产价格的类型
1.3.1所有权价格及其他权利价格
房地产所有权价格，特指房地产市场上 商品房买卖价格，包括新增商品房〔增 量房〕买卖价格和存量房买卖价格，商 品房的所有权通过买卖由卖方转移到买 方，表达了房地产产权关系的变化，俗 称为“产权价格〞。
房地产他项权利价格可细分为租赁权价 格〔通常称为租金〕、抵押权价格、地 上权价格、地役权价格、典权价格等， 它们都是从房地产所有权价格派生出来 并与之有密切联系的价格。
5.4.4房地产估价程序
1.明确估价基本领项
〔1〕明确委托方所提出的估价目的，不同的 估价目的，所评估的价格内涵也不尽相同。
〔2〕了解估价对象，主要包括估价对象的物 质实体状况和权益状况。
〔3〕明确估价时点，估价时点应根据估价目 确实定。
〔4〕签定估价合同，明确委托人所要求的估 价任务完成期限。
重置价格，是指按现行市场价格，使用现代材 料、施工技术和检测标准，购置或建造一个与 评估对象具有相同用途的全新房地产所需支付 的全部金额。
重建价格，是指按现实市场价格，一切均按评 估对象的原样和原样标准，建造一个全新状态 的评估对象所需的全部金额。
造成的价值损耗，可以分为自然性贬值、功能 性贬值、经济性贬值。
第十、十一讲：房地产价格
2015年12月2日、9日
目录
1
房地产价格的含义与特点
2 房地产价格的构成 3 房地产价格的影响因素 4 房地产估价
1、房地产价格的涵义与特点
1.1房地产价格的涵义 1.1.1房地产价格的涵义 房地产价格是房屋建筑物价格和土地价
格的统一，是房地产商品价值和地租资 本化的综合价值的货币表现。
2.3房地产价格
从商品价值构成的角度分析，房地产价格是 房产价格和土地价格的统一。
商品房的基本价格构成
商品房的基本价格构成
商品房的基本价格构成包括 (一)计划成本 1.征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税; 2.拆迁补偿费：系指拆除房屋(包括构筑物)按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等; 3.勘察设计及前期工程费; 4.房
商品房的基本价格构成包括
(一)计划成本
1.征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税;
2.拆迁补偿费：系指拆除房屋(包括构筑物)按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等;
3.勘察设计及前期工程费;
4.房屋建筑安装工程费;
5.开发建设区内基础设施建设费：系指室外接水、接电工程费，雨水和污水管道费，道路工程费等(不包括属于开发建设区之外的或
属配套费列支的设施工程费);
6.管理费：以上述4—5项为基数，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%;
7.贷款及预收款利息。
(二)材料差价：系指实际发生的钢材、水泥等主要建筑材料的预算价格和市场供应价格的差额。
凡向购房者收取建筑材料的，不再计收材料差价。
(三)计划利润：以计划成本的3—5项为基数，提取3、5%。
(四)税费：包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。
(五)商品房的楼层差价、朝向差价楼层差价：根据多层或高层房屋的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。
朝向差价：依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。
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商品房的“五证二书”什么是商品房包销？商品房的价格构成。
房地产成本的组成
房地产成本的组成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
成本法
求取重新购建价格的基本步骤：（1）搞清房地产价格构成；（2） 估算各组成部分的金额；（3）将各构成部分的金额相加。 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋ 管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造 成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格＝土地的重新取得成本或重新开发成本＋建筑物 的重新购建价格－建筑物的折旧
C S C（ 1 R） D N N
D —— 每年的折旧额 C —— 建筑物的重新购建价格 S —— 预计的建筑物的残值，是预计的建筑物达到经济 寿命，不宜继续使用，经拆除后可以收回的残余价值减 去拆除清理费用后的数额 N —— 建筑物的经济寿命，指建筑物从建成之日起到预 期产生的收入大于运营费用的持续期 R —— 预计的建筑物的残值率，是残值与重新购建价格 的比率，即： S R 100 % C
三、适用的对象和条件 适合于新近开发建造、计划开发或者可以假设重新开发建造 的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地 产的估价，如学校、医院、政府办公楼等，以及有独特设计 或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产，如钢铁 厂、油田、码头、机场等。在房地产保险及其他损害赔偿中， 通常也采用成本法。 四、操作步骤 1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念 是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价 对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和。 注意以下几点： 1.重新购建价格是估价时点的 2.重新购建价格是客观的 3.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧， 土地重新购建价格是在估价时点下的价格 。 二、建筑物重新购建价格的求取方法 1.单位比较法｛单位面积法，单位体积法｝
房地产价格构成
完全成本费用加成定价是以房地产产品生产和经营过程中全部实际成本费用为基础，制定产品价格。其计算公式为
单位产品价格=［完全成本费用（1+成本费用利润润+税金]/产品产量
成本费用利润率一般根据市场上开发同类房地产产品所获得的利润率来确定。这种方法可以保证补偿企业的全部劳动耗损，实现预期收益.但这种定价由于利润率一定，往往会因企业成本费用越大而是利润也越大，因此很少考虑用户利益,加上房地产投入批量大,建设周期长,交工时间不一致等特点，造成总成本费用统计的复杂性,难以达到精确计算。
2.目标收益定价法
这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。计算步骤如下：
(1)确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式.
(2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式有
（二）售卖价格和租赁价格
销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下，对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。
（三）商品房的价格、成本价格和福利价格
商品房的价格包括成本价格和利润，其计算公式为
商品房的价格=成本价格+利润
成本价格是房地产开发企业开发经营投资的回收价格。
房屋建成后，无论是使用还是闲置，都会发生自然的和人为的损耗,从而需要考虑折旧因素。一般地说，房屋使用年限越长，折旧额越高。但折旧的计算方法不同,折旧额也会有所不同.
（5）房屋完好程度。
使用年限内各阶段的折旧率,一般只考虑时间因素,而未考虑人为因素。房屋完好程度应综合考虑自然损耗、房屋维修、保养爱护等三个因素对房屋价格的影响.可根据上述三个因素确定房屋的完损等级，然后再进一步确定房屋的价格水平。
房地产成本构成比例
级 行 政 主 管 部 门 向 房 地 产 开 发 企 业 收 取 的 费 用 ， 项
目 繁 多 且 不 规 范 。 包 括 诸 如 征 地 管 理 费 ， 商 品 房 交
易 管 理 费 ， 大 市 政 配 套 费 ， 人 防 费 ， 煤 气 水 电 增 容
各 种 营 利 性 的 配 套 设 施 （ 如 粮 店 ， 菜 市 场 等 商 业 网
点 ） 等 所 发 生 的 费 用 。 他 同 时 还 包 括 一 些 诸 如 煤 气
调 压 站 ， 变 电 室 ， 自 行 车 棚 等 室 外 工 程 。 在 房 地 产
开 发 成 本 构 成 中 ， 该 项 目 所 占 比 例 较 大 ， 我 国 一 般
中 所 占 比 例 相 对 较 低 ， 一 般 不 会 超 过 6%。
3、 建 筑 安 装 工 程 费 。 建 筑 安 装 工 程 废 纸 房 屋 建 造
过 程 中 所 发 生 的 建 筑 工 程 ， 设 备 及 安 装 工 程 费 用
等 ， 又 被 称 为 房 屋 建 筑 安 装 造 价 。 他 在 整 个 成 本 构
成 中 所 占 比 例 相 对 较 大 。 从 我 国 目 前 情 况 看 ， 约 占
整 个 成 本 的 40%左 右 。
4、 市 政 公 共 设 施 费 用 市 政 公 共 设 施 费 用 包 含 基
础 设 施 和 公 共 配 套 设 施 建 设 费 两 部 分 。 基 础 设 施 建
让 。 目 前 基 本 以 后 两 种 方 式 为 主 。 随 着 国 家 对 土 地
宏 观 管 理 政 策 趋 紧 ， 通 过 拍 卖 方 式 获 得 开 发 用 地 成
商品住宅销售成本与价格构成明细表
包括楼层差价和朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
房价格成本清单:一、综合成来自累加法开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税费
（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。
其他与项目开发直接有关的费用
住宅建造期间费用
管理费用
开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用
销售费用
销售商品房而发生的各项费用
（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费
多层：800元／平方米；
小高层：1400元／平方米；
高层：2000元／平方米
（3）住宅建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%
（4）税金：销售单价10-15%
商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价
四川省商品住宅价格管理办法-省物价局、省建委川价字费117号
四川省商品住宅价格管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 四川省商品住宅价格管理办法（省物价局、省建委川价字费（１９９９）１１７号１９９９年５月２４日）第一章总则第一条为加强商品住宅价格管理，规范商品住宅价格行为，维护国家、经营者、消费者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定，制定本办法。
第二条凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。
第三条本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。
第二章价格构成第六条商品住宅的成本构成１、征地费用和土地出让金。
征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。
经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；２、前期工程费用。
包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；３、房屋建筑安装工程费。
按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；４、基础设施建设费用。
指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；５、公共设施配套费用。
重庆市城市房产交易价格管理实施细则
重庆市城市房产交易价格管理实施细则文章属性•【制定机关】重庆市人民政府•【公布日期】1995.06.27•【字号】重府发[1995]117号•【施行日期】1995.06.27•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】价格,房地产市场监管正文重庆市城市房产交易价格管理实施细则（重府发〔１９９５〕１１７号一九九五年六月二十七日）第一章总则第一条为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依照国家《房地产法》、《城市房产交易价格管理暂行办法》制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于全市集镇以上规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其他有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营性服务收费的管理。
第三条重庆市物价局负责全市房产交易价格管理工作；区、市、县物价局（计委）负责本行政区域内房产交易价格管理工作。
各级物价部门应会同建委（开发办）、房管等有关部门共同加强对房产交易价格的监督管理。
第二章价格管理原则第四条国家对房产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
国家对出售的解危解困房、安居房、微利房以及享受国家政策优惠的其它普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格、房产管理部门直管和单位自管的住宅租赁价格等（以下简称房产交易价格）以及房产交易市场的交易登记费、交易手续费、房屋勘丈费、评估费、房屋鉴证费、代办房屋交易费等（以下简称重要的经营性服务收费）实行政府定价。
其他各类房屋的买卖、租赁价格、房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。
实行市场调节的经营性服务收费必须按照交易双方自愿的原则，不得强行服务、强行收费。
第五条实行政府定价的重要的经营性服务收费和十区（双桥除外）实行政府定价和房产交易价格由市物价局会同有关部门制定和调整；其余区、市、县实行政府定价和房产交易价格由区、市、县物价部门会同有关部门制定和调整。
河南省新建商品房交易价格行为规则
河南省新建商品房交易价格行为规则河南省新建商品房交易价格行为规则》河南省物价局文件豫价房字[2 0位粉丝第一条为规范我省新建商品房交易的价格行为，保护交易双方的合法权益，促进我省房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的通知》及有关法规、规定，制定本规则第二条本规则所称的商品房交易，是指具有开发经营资格的各类房地产开发、经营企业向购房者销售新建商品房的行为第三条商品房交易的价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则，遵守国家和省的价格法规和有关政策第四条商品房销售价格，根据不同情况分别实行*定价、*指导价和*宏观调控下的市场调节价城市建设拆迁安置房屋的出售价格实行*定价，按保本原则核定；经济适用住房价格实行*指导价，限价销售，利润控制在3%以下，管理费以成本为基数，控制在2%以下；享受*优惠政策的普通商品住房视同经济适用房进行价格管理；其它商品住房实行*宏观调控下的市场调节价，即对成本实行监审，必要时规定开发企业的利润限制幅度，规范其交易价格行为非住宅商品房屋实行市场调节价，但其交易价格行为应符合本规则的规定第五条商品房销售价格应以开发成本为基础，加法定税金和合理利润，结合市场供求状况和国家有关规定制定商品房销售价格由下列项目构成：一土地征用及拆迁补偿费：指按照法律、法规、规定征用土地所支付的费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、房屋拆迁作价补偿费、临时安置过渡及搬家补助费、停业损失补偿费，以及按规定交纳的土地出让金和有关基金、收费等；二勘察设计及前期工程费：指开发项目前期工作所必须发生的费用方要包括工程勘察、规划及工程设计、施工通路、通水、通电及场地平整费用，以及在办理报建手续时按规定交纳的有关收费等；三建筑安装工程费：指列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装费用，主要包括土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费；四开发建设区内基础设施建设费( 含区内非营业性配套公建费) ：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经*批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公厕等非营业性公共配套设施建设费用；五开发建设单位管理费：指房地产开发经营企业为建设项目组织开发经营所发生的费用主要包括管理人员的工资、工资附加费、办公费、宣传费、差旅费、固定资产使用费、营销费等六贷款利息：指房地产开发经营企业为建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息支出应根据所在地商业银行提供的本地区建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目的具体情况确定；七税金：按照国家规定的税目和税率计算；八利润：按价格构成的1-4项之和计算国家规定利率的，按规定利率计算第六条下列费用不得计入商品房成本：小区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其它费用第七条对实行*定价，*指导价和实行成本监审的商品房屋，商品房开发经营单位应在前期工程结束时，依照价格管理权限向*价格主管部门申报价格或申报成本(附有关资料)，物价部门应在十五个工作日内完成价格审批和成本监审工作未经核准价格或成本审核的商品住房，商品房开发经营单位不得擅自出售，房地产管理部门不予核发《商品房销售(预售)许可证》，也不予办理房屋交易和产权登记手续第八条未经批准，销售商品住房不得冠以经济适用房、安居工程、解困房、微利房等名称误导、蒙骗购房者第九条商品房销售必须按国家规定实行明码标价经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用*依法调整税费的除外第十条经营者必须在商品房销售点挂牌或以售房说明书等形式显示以下内容：一每个具体售卖单元的座落位置、房屋形状、结构、面积(含各厅、室面积以及应按比例分摊的公用面积)、朝向、楼层、售价、付款方式、优惠折扣率及交付日期；二房价中代收代付费用的具体收费项目(含分摊性的、选择性的服务项目)与收费标准第十一条房价中构成的代收代付费用，属于选择性的服务项目应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的，只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊，不得额外加收任何名目的费用；属*定价的收费项目，必须严格按规定标准代收第十二条售房合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准第十三条商品房销售面积计算，应按照建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行商品房交易的合同售卖面积应与实际面积相符售房合同中所列建筑面积或庭院土地使用面积与房地产管理部门核发的产权证书记载面积的误差值为±1%以内(不含本数)的，交易双方可不作任何补偿；误差值为±1%以上(含本数)至±5%以内(不含本数)的，交易双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5%(含本数)的，应允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消售房合同经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用及利息( 以付款日起至实际退款日止的时间为期，参照退款之日同期银行固定资产贷款利率计算)第十四条商品房交易必须做到质价相符经营者应按国家有关部门制定的《商品房购销合同文本》的要求签订售房合同，并应在售房合同中明确标示商品房的结构、材料、设备、装修质量标准如实际交付的商品房的结构、材料、设备、装修质量低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿，造成损失的还应承担民事责任第十五条经营者应按售房合同的约定方式，约定时间足额完成室内及公用设施的配套(如燃气、暖气、有线电视、电话预留等)，不得以虚假承诺的方式销售商品房如无法按合同约定的方式、时间完成配套，购房者可退房或要求退还相应的价款，经营者并应承担相应的违约责任第十六条商品房交易的合同中对违约责任的约定，应当坚持对等的原则第十七条经营者不得有下列行为：一不按规定向*价格主管部门申报价格或建造成本，不执行*价格主管部门核准的商品房价格，擅自涨价或乱收费用；。
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商品房价格构成
（一）土地使用权取得费
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
（二）住宅开发成本
1、前期工程费。
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、
施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。
包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含
结构和装修）、设备购置费等。
3、附属工程费。
包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套
设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、
供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排
水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负
担的费用。
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。
指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
（三）住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。
住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企
业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
（四）利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
（五）税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
税
金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
（六）商品住宅差价
包括楼层差价、朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本
（一）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
（二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。