“厦门大学住宅区”物业管理服务方案

“厦门大学住宅区”物业管理服务方案

【厦门大学教职工住宅区】物业服务策划方案（征求意见稿）

目录

一、厦门大学住宅区现状┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1

二、实施物业服务策划方案

之一：服务模式及区域划分┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1

之二：收费标准┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2

之三：经费预算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈3

之四：物业服务内容和标准┈┈┈┈┈┄┈┈┈7

厦门大学住宅区现状

“厦门大学住宅区”包括白城、海滨、东区、敬贤、凌峰、勤业、笃行、大南、国光、南光等十个片区。分别座落于厦门大学校内东、西部，其中白城31幢楼、海滨59幢楼、东区30幢楼、敬贤13幢楼、凌峰10幢楼、勤业4幢楼、笃行3幢楼、大南3幢楼、国光3幢楼、南光3幢楼、总159幢住宅，3319户，住宅区绿化及道路占地面积约100072平方米（其中道路面积约32206平方米，绿地面积约67866平方米），住宅区总建筑面积为229392.81平方米。

实施物业服务策划方案

一、物业服务模式及区域划分

（一）物业服务模式：整体服务模式

以整个住宅小区为单位由一个物业公司来服务，成立一个业主委员会，将按下述四区域成立四个业主委员分会。

（二）区域划分：

拟将各片区划分如下：

①凌峰、敬贤住宅区：凌峰1#～13#，敬贤1#～5#，7#～15#，大南15#～16#，国光1#～3#，笃行1#～3#，勤业1#～3#，敬贤6#、南光7#～9#、勤业5#，40幢楼，需绿化面积6100平方，需硬化面积1300平方；

②海滨住宅区：海滨1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢楼，需绿化面

积5200平方，需硬化面积2300平方；

③白城住宅区：白城7#～17#，18#～31#，共25幢楼，需绿化面积2000平方，需硬化面积1000平方。

④海滨东区：1#～30#，海滨51#～55#，共35幢楼；

(三)实施各住宅小区物业管理前期需要投入的费用

(1)配套设施：

①绿化费用：校内住宅区尚未绿化的总面积达13300平方，暂按30元/平方造价进行概算，约需39.9万元；

②围栏费用：有条件进行半封闭式服务的小区，周边需要安装浸塑隔离栅和铸铁隔离栅，经概算，此部分费用需123.84万元；

③植草砖铺设：由于各个小区情况各异，为了结合住户的使用情况，局部需要进行铺设植草砖，有些地方需要采取硬化处理的措施（铺设水泥），经概算，此部分需经费24.7万元；

④各个小区门的制作费用：全部采用铸铁制造进行概算，需经费16.4万元；

上述四部分合计约投入经费204.84万元。我校已决定先期投入160万元此部分的基础设施建设。

(2)安防设施：

由于我校教工生活区基本为开放式格局，因此安防措施也应结合其特点来设定。由于我校安全、保卫系统是一个整体，目前我校除了几个校门正在建立新的车辆出入管理系统外，公共区域也正在建立全球眼安防系统，我校住宅物业服务是开发式管理的模式，将住宅小区安防系统与校园公共保卫系统相结合，全球眼布设深入到各个住宅小区主要出入口和重点位置，将全校的安防系统连成一体，以便能更便捷、迅速、有效的实现全校的大保卫。开放式小区出入路四通八达，难以设定固定岗位，以“技防为主，人防为辅”为工作方针，应用电子巡更统，有效的保证保安员巡逻的时效性与完整性，及时掌握小区动态，保证小区的安全；而对有条件半封闭管理的小区，坚持“人防、技防、物防三结合”的原则充分发挥社区内配置的摄像监控、防盗对讲、电子巡更等智能系统作用，建立立体交叉的安全防范体系。目前详细方案还在商议中，待业主委

员会成立后交由主委员会审定。

二、收费标准

（一）综合服务费

（1）根据厦门市即将颁布的《厦门市物业服务收费等级政府指导价方案》中的规定，服务收费标准等级划分为一至五级，最高为五级，最低为一级。我校教工生活区将参照厦门市物业服务收费等级政府指导价方案中最低一级等级收费标准（按建筑面积0.73元/平方米.月）来定价，待业主委员会成立后由业主委员会与物业服务公司协商。

（2）单间宿舍区按多层公寓按15元/月.间，向业主或房屋使用人收取。

（二）公共维修金

拟按多层住宅按0.2元/平方米.月收取，单间宿舍区则不予收取。其使用与管理办法参照：厦大资产[2001]19号《厦门大学住房维修基金管理办法》。

综合服务费与公共维修金每季度收取一次，公共维修金由相关部门设立专项帐户。综合服务费与公共维修金每季度收取一次，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，从每季度最末一日起，按欠缴服务费用的千分之三向服务单位缴纳违约金。

（三）住宅区车位使用费

由于我校停车费收取方案也正在拟定中，将另行通告。

（四）房屋装修保证金

装修保证金由物业服务方按单元建筑面积每平方15元的标准向装修人收取（最高限额为5000元）。装修完毕由服务方验收，对装修人员履行装修协议的，服务方应在装修人向其报告装修项目竣工验收合格后的五个工作日内退还；服务方对装修人违反装修协议的，服务方可责其整改，如坚持不改的，可报请学校相关部门处理。

三、经费预算

（一）各区服务费汇总表：暂按建筑面积①0.4元/平方米.月，②0.7元/平方米.月分别进行测算，仅供参考。

序片区建筑面积服务费①服务费公维金

号名称（m2）(0.4元/

月) ②(0.7

元/月)

（0.2元/

月）

1 海滨

东区

68488.85 27395.54 47942.2 13697.77

2 海滨

小区

65059.38 26023.75 45541.57 13011.9

3 白城

小区

30502.04 12200.82 21351.43 6100.41

4 凌峰、敬贤

小区

36631.59 14652.64 25642.11 7326.32

小计200681.86

96.33万

元/年

168.57

万元/年

48.16万

元/年

(2)单间宿舍共计651间，按15元/间月计，可收取服务费11.72万元/年

(3)上述两项合计可收取物业服务费①108.05万元/年，②180.29万元/年，公维金48.16万元/年。

（二）分项核算服务费：

按分项核算服务经费测算，物业服务投入成本每年需：135.59万元，而全球眼的费用经概算每年需25万元，则成本每年需：160.59万元。

若物业服务费按80%收取（参照06年厦门市物业行业服务费平均收费率80%），按0.4元/平方米.月收取服务费，则可收入86.44万元，资金缺口还差：74.15万元（若收取率按100%，服务费①缺口还差52.54万元，服务费②则尚有结余）。

1、整体服务模式经费测算：

序号片区名

称

配备

海

滨

东

区

海

滨

小

区

白

城

小

区

大

南

小

区

筒

子

楼

小

区

小计（人）

1 主管

（人） 1 1 2 管理员 1 1